北京地铁19号线改线了:半年来看2手房的经验总结

前一段时间,一直在看广州中大附近的房子,虽然最后功亏一篑,没有买到心仪的房子.但是,在实践中总结了一些买2手房的经验.后来妹妹也要买房了,男友就给她写了封信,我感觉挺全面的,就贴在这里与大家分享.
　　
　　 以下内容全属个人意见：
　　
　　关于买二手房有一个金玉良言：买你喜爱的，而不是“最划得来”的！
　　
　　有一个衡量标准：一个房子，你觉得如果买了之后，会欢欣鼓舞，买贵了也值得，那就是你的房子；如果觉得买了之后，会觉得心慌慌，压力很大，不爽，那就不是适合你们的房子。
　　
因为，买房子和找对象是一样的，是要找自己喜欢的，毕竟你要长时间地在那里居住，能不能让自己舒服最重要，这是大前提。所谓性价比的问题，不是你找房子的标准，而是你们找到喜欢的房子之后和人侃价的标准！如果你通过中介找房子，他们会不断地告诉你，这个房子如何如何值得，价格如何如何地比同地段的房子便宜！你们根本不要理睬他。因为你们不是买来投资，是自己住的，即使他说的是真话，房子性价比确实很理想，可是如果你们住的不舒服，价格再合适都是白搭！
　　
　　记得哪个衡量标准，在你们每看一个房子的时候，都要这样问一下自己。要买一看见就眼前一亮，非常喜欢的房子，如果是第一印象就觉得不妥当的房子，就马上放弃掉！关于房子本身以下的问题需要注
　　意，重要性按顺序排列：
　　
　　一、小区环境：
　　
　　1、一定要安静。没有安静一切都是白搭！
　　
注意：不要买距离大马路不足200米的房子，再高也没有用的。汽车震动产生的声音有部分是人耳朵听不到，但是神经是能感觉到的。如果住在这样的房子里面，每天早上起来都会非常疲倦，好象没有睡够一样。长时间受隐性噪音的影响，就准备和头痛、脾气暴躁，抑郁、失眠、皮肤干涩这些毛病为伍了。
　　
2、楼距。不要忽视这个问题，楼与楼之间的距离有多宽，说明发展商造好房子的诚意有多宽。过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落，而且容易受到噪音的干扰。再说了，你也不想某时到阳台窗口溜溜的时候，发现对面有个讨厌的老太太在兴奋地看着你们吧？隐私性差也是一个很大的问题。
　　　　
3、物业管理公司素质。现在很多楼盘的物管非常糟糕，严重影响生活。看中一个房子，就在网上搜索这个楼盘是否有关物管纠纷的新闻。我看过一个楼盘，小区环境很好，地段一流，距离地铁只有三几分钟，但是物管非常糟糕，保安和业主群殴的事情都发生，恐怖！最后这个楼盘简直成了民工的休闲地，里面都是布匹市场的工人租住的，人非常杂乱，业主都在想办法卖掉房子。本来我是想趁此机会低价考虑的，但还是放弃了，因为物管是发展商的，即使最后成功换掉，但是小区维护肯定是跟不上了，现在坏掉的东西如何出钱维修，业主是否齐心疑问很大，有几年烦恼，风险太大了。
　　
　　4、小区硬件：例如花园、运动设施等等。不要被一些很繁复的设计欺骗，有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起，人根本就不能进去，那是拿来看的假东西，除了长蚊子一点用都没有。花园就要能走一走，穿一穿的，面积小一点无所谓，但是要大气，不能就是一个摆设。运动设施不要看游泳池和网球场，相信我，不但进去要交钱，你会用的机会也很少的，不如篮球场和羽毛球场来的实际。而且运动设施一定要是室外的才有用。室内的？嘿嘿，一个适合运动的室内运动馆是非常昂贵的，发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。我所看到的室内运动场，进场价格贵，不通风，憋闷，地板通常都是制造摔跤骨折的材料，一滴汗就异常滑。
　　　　
5、在决定买之前，要多方打听、注意在这个楼盘的都是一些什么人，素质如何。如果他们有业主论坛就多进去看看。邻居是决定生活质量的重要因素。如果租客很多就一定要慎重考虑。方法是可以到附近的中介去看看，这个楼盘放租、放盘的人多不多，租金贵不贵。如果一个楼盘放租、放盘的人很多，那这个楼盘肯定有问题，没有人愿意轻易卖掉房子的，换大房子的人也不会那么多。特别是上海，虽然很多人炒楼，但是正常还是应该自住的人多。如果放盘的人不多，而且租金比较贵，那说明这个房子的物管和楼盘的环境是值得相信的。
　　　
　　6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的，千万不要买了之后才发现，原来规划是一个菜市场或者马路等等，那就惨了。
　　
　　
　　
7、一定要注意水电问题，不能是临水临电，必须是永久性居民水电。这是发展商的问题。一个小区，如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题，那就准备打持久战吧，不要相信卖家或者中介的说法，什么很快会解决的东西还是不要相信才好，大不了等他真的解决了才买，不相信没有放盘的。
　　　
　　二、地段
　　
　　1、交通方便；
　　
　　2、菜市场方便（这个很重要）；
　　
　　3、生活配套设施，例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女上学等等。
　　
　　地段方面应该不用多说，你们也应该可以考虑到的。
　　
　　三、房子本身
　　
　　1、朝向。
　　
　　朝向好坏的顺序是：东南——正南——西南——东北——正北——西北。能选顺序先的，就要好的。上海有梅雨季节，冬天也比较冷，朝向非常重要，除非不得已，还是要选择有南向的。
　　
　　2、楼层。
　　
2到5楼差别不大，价格也应该没有差别。注意：不要买11到13楼的房子，因为这个高度正好是积灰层，灰尘最大；1楼要看小区环境和采光，例如是否嘈杂等，但是南方潮湿，建议不考虑；顶楼不要考虑，热、容易屋顶漏水腐蚀窗台，很容易有臭味，因为整栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩水的，还可能发展商为了楼房的外观，会把房子的墙面造的歪斜，即使目测不到，但是总有怪异的感觉。其他的楼层全看个人喜好了。
　　
　　3、户型。
　　
　　房子一定要方正，不可以有那些三角、八角、弧形的房间。这样的房间不好摆家具，轻易就浪费空间，住起来也不舒服。
　　
　　厕所的门不能正对客厅，最好不要和厨房共用一个门进出。
　　
厨房要选大的，并且一定有通风。厨房是生活的中心，是买二手房最容易忽略最后后悔的地方。往往看一个房子，采光好啊，户型周正，阳台也大，高高兴兴买了，最后发现厨房狭小阴暗，成天一股臭味，总是脏脏的无法清洁，让人没了作饭的心情才后悔不迭。要注意的细节是：切菜的案板和洗菜池子一定要相连，否则你想，把菜洗了又要拿过去切，不但不方便，菜掉了一地不说，厨房还很容易湿漉漉的，难受。如果是炒菜的灶台在切菜的案板和洗菜池子中间，就更要命了。那就等着水滴到油锅上面炸人吧。所以，这三个位置应该在一边，而且这样相连：切菜的案板——洗菜池子——灶台。还有就是厨房没有那些难以清洁的死角，要都是周正明了的，要不就会蟑螂横生，黑忽忽的让人烦恼。
　　
　　我个人很不喜欢进门一个走廊，走廊一边分布厨房和厕所，走过去就是客厅的布局，显的房子很逼，不大方开阔。特别是厕所在厨房和客厅之间的布局，你想，做完饭还要把菜穿过厕所端到客厅，是不是很不爽呢？可惜，现在的房子都是这样设计的。据我一个做室内设计的朋友说，设计师都不喜欢这样的设计，可是发展商不知道出于什么考虑都做成这样的，白痴的很！所以，客厅、厨房融为一体的房子最理想。
　　
　　其他的就是个人喜欢了。如果不是大房子，最好房子里面不要有走廊，还是要选择眼镜房——就是眼镜分布的客房和主人房，这样节省空间，所谓的私隐不是那么要紧的。
　　
　　4、采光。看房子的时候，注意要把等熄灭再看，不要被室内的灯光欺骗了。
　　
5、当然还有很多细节问题,例如超过10年楼龄的房子如果没有特别原因不要考虑；看清楚墙壁天花有没有水迹没，如果有基本都是漏水的原因；拍拍墙壁看看墙的厚薄；进去之后房子有没有很大的怪味，而这个怪味不是因为长期没有人居住造成的；打开水龙头看看水压够不够等等。都是需要你们自己仔细观察的。
　　
　　四、和中介打交道。
　　
1、中介都是生意人，是不可能对某些客人特别好或者成为朋友的，有这个幻想简直就是可笑。所以，无论你和一个中介如何熟了，都不要完全相信他的话，要相信自己的眼睛。侃中介费的时候大胆欺负他们，尽量往低里开，对他们来说，赚1000总比一分都赚不到要好，正常情况下，他们是不会翻脸的，谁会那么傻就因为赚少了一点就把客人赶跑呢？当然了，生意人都有诚信和坏的，只要人家是正经做生意，就不要总是把别人往坏里看，总将人当敌人，那是不行的。毕竟，他们也是工作，做生意而已。
　　
　　2、中介的花招非常多的。例如：
　　
　　第一是无论怎么样的房子他们都会说好，那不管他，相信自己的感觉最重要；
　　
第二是无论什么样的房子他们都会让你去看，他们就是不断地让你疲劳，偶尔看到一个好点的房子就想买了算了。其实，好房子总是有的，而会被人卖的二手房大多都是有缺点的，所以，有些明知道自己不会买的房子干脆推掉不要去看。按照你姐姐的说法，去看的人大多是被中介叫过去的免费房托，看的人多了，他们就会对业主说，你看，这个价格没人买，降价得了。还会给其他买的人造成心理压力，好象想买的人很多似的，仓促之间草率就买了；
　　
　　三，千万不要交什么诚意金。只要你说这个房子不错，但是价格高了。中介就会说，你给我几千诚意金，我去给你谈，否则我不能白做工作啊，谈成了你又不买了。千万不要给，给了能不能拿回来都是问题。他们的工作就是这个，没有什么白做的问题，买不买是你的问题。不要相信他们如果最后你反悔了诚意金可以退回什么的，很多时候他们给你的收据就写什么定金或者订金等，很难退。即使能退，到时都麻烦多。而且诚意金是什么意思？在法律上是有争议的。你让去谈，谈成了就是定金的问题，不要在前面搞什么诚意金问题，那是扯淡的。
　　
　　四，一定要找有名的大中介，他们的信誉还算有保障，小中介信不过，为了钱他们什么都做的出来。
　　
　　五，在没有见到业主的房产证、身份证、工作证并核实之前，不要签定任何协议和交一分钱。有的中介会利用一个寻租的空房子，联合骗子骗你交定金。交了钱之后，骗子跑掉，中介说他们只是中介方，没有义务核实身份，到时候钱都要不回来。
　　
　　六，中介会不断地给你说，房子已经有人看中了，赶紧去看或者签约。大多都是假的，不用理会，促销手段而已。即使是真的，你也要看自己是否满意房子。满意的话，大胆侃价。
　　
　　七，上海的房价泡沫非常大，现在房价在跌，业主心里都没有底。因此，侃价的时候，直接半价谈起，没有不好意思的。价格可以谈，但是，起高了价钱，受损的是你们。例如，开价60万的房子，可以还价30万。可笑吗？我觉得很正常，它就值得这个价钱。
　　
　　八，中介费。坚持1%，就是50万的房子，就给5000元，他们不爽，那就拉倒，他们不赚算了。即使他们把过户、按揭都帮忙搞定，最多不可以超过1.5%，否则你们就是亏大了。建议心理底线就是1.2%。
　　　
　　至于转按揭的问题，看如下两个帖子，里面应当是比较详细的了。另外需要注意的是，如果上海的银行有直客式的按揭服务，可以自己直接办按揭而且方便的话，就自己办，中介费还可以更低。直客式按揭的意思可以在GOOGLE上面搜索查询。