北京明确规定新购经适房禁止上市出售

[提要] 本市首次明文规定，新购经适房不得在市场上出售；如果销售需由政府回购。

　　本市首次明文规定，新购经适房不得在市场上出售；如果销售需由政府回购。市住建委昨天发文表示，经适房和限价房将优先向一定年龄以上的、2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公租房。

　　市住建委宣布，“十二五”期间本市将加大保障性安居工程建设力度，力争使本市城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

　　本市将大力发展公租房，廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理。公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格执行经适房单套建筑面积控制在60平方米以内标准。针对限价房与商品房的价格差异问题，市住建委提出将改进和完善限价房建设和定价机制。

　　在分配管理上，本市将建立统一的保障房申请家庭经济状况和住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核。

　　本市将严肃查处保障房出租、出借、闲置等违法违规行为。本市要建立保障房信用记录档案，完善申请人承诺和定期申报制度，对骗购、骗租保障性住房的申请人，要加大惩戒和媒体曝光力度。

　　-焦点

　　新购经适房限政府回购

　　意见指出，将严格经适房上市交易管理。建立经适房封闭运行机制，新购买的经适房确需转让的，由经适房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购，具体施行时间和办法另行规定。

　　对于经适房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的应当退出，原经适房由家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。

　　【解读】

　　北京中原市场研究部分析认为，这是北京首次明确规定保障房不得在市场出售。本市是继深圳后少数几个出台这一规定的城市。

　　经适房及限价房因可按市场价出售，导致部分非应保障人群进入保障房市场牟利。目前经适房有两种，2008年4月前的经适房再上市只需比商品房多缴10%的综合地价款，这使得最近几年相当一部分超过5年的经适房过户成商品房。

　　新政施行时间一旦确定，经适房将分3类：2008年4月8日前的、2008年4月8日后至新政前的、新政施行后的。据媒体报道，市住建委相关负责人曾就此表示，这三种类型的经适房可能按“新房新办法、老房老办法”执行。

　　业内人士表示，本市明文规定保障房不得在市场出售，如出售由政府回购，也使得保障房可封闭运行，避免保障房小区内出现商品房的现象。保障房不得在市场出售，有利于规范北京的保障房市场。

　　多人户优先购经适房限价房

　　【解读】

　　国企员工小樊此前一直在准备申购限价房，在得知本市今后保障房中公租房占较大比例后，她转而准备申请公租房过渡，“现在还年轻，过几年承担能力稍微强一些，再买商品房。”

　　昨天发布的意见，更加坚定了小樊“申请公租房”的打算。经适房和限价房向一定年龄以上、2人户及以上家庭配售，这意味着经适房和限价房将主要配售给年龄较大、非单身的申请家庭，而小樊今年不到30岁，单身，显然不符合条件。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，政府作出这个规定，是将保障房保障的目标人群更加细化，引导年轻人租住公租房过渡，在年轻人奋斗几年条件改善后，就退出公租房，转向商品房市场，公租房三五年就又可以重新回到市场供下一批人承租。如果经适房和限价房也分配到年轻人，很可能几年后完全超出经适房限价房申请条件，“这就造成了一定的不公平”。胡景晖表示，政府将有产权的保障房分配给较大年龄、家庭人口较多的申请家庭，更有助于保障房结构向“以租为主”转变。

　　根据意见，经适房和限价房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公共租赁住房，具体办法另行制定。

　　市住保办曾表示，出售型房源将面向家庭成员中有60周岁(含)老人、重度残疾人员、患大病或做过大手术人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿等六类通过资格审核备案的住房困难家庭优先配售。

　　-保障措施

　　保障房建设用地或定向储备

　　今后，区县供应土地时将戴上“紧箍咒”，对未按时完成保障房用地供应计划的区县，原则上不再供应商品住房用地。

　　意见指出，本市将增加保障房土地供应量。“十二五”时期，保障性安居工程用地供应量不低于住宅用地供应总量的50%，保障性安居工程及90平方米以下中小套型商品住房用地供应量，不低于住宅用地供应总量的70%。

　　土地供应计划中，将优先安排保障性住房需求，单列指标，做到各类保障性住房用地都有保障。相关负责人称，今后供应指标将分解落实到区县，并建立监督考核制度。

　　为降低保障房用地成本，本市将完善不同类型保障房土地供给的划拨、出让、协议租赁等方式，将加大政府储备土地在住宅用地特别是保障性安居工程用地的供应规模，研究建立保障房建设用地定向储备制度。

　　轨道交通沿线多配建公租房

　　保障房远离城区，交通不够便利，通勤成本太高，市民一直希望这个问题得到解决。

　　意见指出，保障房建设将坚持“大分散、小集中”布局模式，集中建设与配建相结合，适度加强配建比例，普通商品住宅用地中配建保障房比例一般不低于30%。

　　市政府表示，轨道交通沿线、站点周边及商业、产业聚集区周边，商品住房用地中配建保障性住房比例还应适当提高，配建的保障房以公租房为主。

　　在保障房户型设计方面，将加大社会公众参与力度，优化住宅功能及内部构造设计，积极开发集合式中小户型住宅，提高内部空间使用效率和居住舒适度。本市还将建立保障房建设管理标准化体系，率先在公租房中试点推行标准化设计、标准化性能评价制度等。

　　区县编制住保资金专项预算

　　资金瓶颈一直是保障房建设的掣肘。意见明确要求，市、区县政府要在财政预算安排中，将保障性安居工程放在优先位置，编制住房保障资金专项预算和年度预算，并结合年度保障形式、融资计划和资本金比例等调整财政性资金投入计划。此外，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公租房建设；确保土地出让收益用于保障房建设和棚户区改造的比例不低于10%。

　　市政府支持和鼓励承担保障房建设项目的企业，通过发行企业债券进行项目融资。市政府将积极争取政策支持，在贷款条件、贷款利率和贷款期限上，为保障房特别是公租房项目提供更优惠的贷款政策。

　　市住建委相关负责人表示，鼓励和引导社保资金、保险资金等长期资金以及社会资本参与保障房建设。此外，本市对保障房建设、买卖和经营环节的相关税收，将实行优惠政策，免收城市基础设施配套经费等各种行政事业性收费和政府性基金。

　　各区县须签订保障房军令状

　　本市将建立保障房建设的目标责任制，按照“以区为主、全市统筹”原则，强化区县政府住房保障工作责任，将住房保障工作纳入政府绩效管理。

　　各区县要强化保障房使用监督管理，各街道、乡镇应成立专门的住房保障科室，落实专人和经费。各区县还要签订住房保障工作责任书，确保工作计划落实。

　　结合产业发展和城市功能定位，适当增加重点新城和城市发展新区公开配租配售保障性住房建设任务，除用于解决本区县保障性住房家庭需求外，统筹安排用于全市保障性住房配租配售工作。

　　市政府表示，本市还将建立考核问责机制，建立约谈和考核问责机制，将住房保障工作纳入政府绩效管理，完善奖惩机制。(记者 孙雪梅)

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