洗浴中心dl是什么意思:房地产行业相关税收基础及实务-以土地投资入股税收问题（营业税/土地增值税）

　　以上系涉及房地产税收的基础介绍，实际经济活动中涉及税收模式设计及政策规定的内容纷繁复杂。我们在提供法律服务过程中涉及的相关税收问题比较典型，涉及的因素也比较多。现将某地方税务局将相关房地产开发方面需要注意的问题的整理内容摘录附后，供实务操作参考：

　　一、以土地投资入股税收问题

　　案例：甲公司有一块土地，购进价1000万，2008年10月份评估价1800万元，没有进行开发。甲公司现拟以两种方式处理该土地：(1)投资入股乙房地产公司，共享利润，共担风险。(2)将土地使用权转让给乙房地产公司。

　　第一种方式，甲公司按土地评估价1800万元投资入股乙房地产公司，共享利润，共担风险。税收处理：

　　1、财税[2002]191号《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　2、财税[2006]21号《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》规定：“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”

　　根据上述规定，甲公司投资入股乙房地产公司，应缴纳土地增值税。扣除项目金额1000万元，增值额800万元，增值额超过扣除项目金额50%未超过100%，适用土地增值税税率40%，应纳土地增值税：(1800-1000)×40%-1000×5%=270万元

　　3、土地使用权转让所得与其经营所得合并，由企业自行申报缴纳企业所得税，年终汇算清缴。

　　需要注意的是，根据相关规定，甲公司与乙房地产公司必须办理以下相关手续才能确认是以土地投资的形式入股乙房地产公司，否则甲公司就是转让土地而非投资入股。

　　甲公司要办的手续：必须将土地使用权更名到乙房地产公司。

　　乙房地产公司要办的手续：应当自甲公司足额缴纳出资款之日起30日内申请变更登记，变更注册资本。

　　乙企业通过收购股权的方式曲线拿地，将面临土地评估增值的递延税收问题，即使甲公司在土地投资入股时已由甲公司缴纳了土地增值税，但乙公司未来销售不动产后进行土地增值税清算时，地价款仍按1000万元原值计算，不能按投资入股时的评估价1800万元计算增值额的扣除项目。(《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”)

　　第二种方式，甲公司按评估价1800万元将土地使用权转让给乙房地产公司。

　　1、应征收营业税：(1800万-1000万)×5%=40万元

　　2、应缴纳土地增值税。扣除项目金额：1000万元+40万元(营业税)=1040万元，增值额760万元，增值额超过扣除项目金额50%未超过100%，适用土地增值税税率40%，应纳土地增值税：(1800万元-1000万元-40万元)×40%-1040万元×5%=252万元

　　3、土地使用权转让所得与其经营所得合并，由企业自行申报缴纳企业所得税。

　　乙公司未来销售不动产后进行土地增值税清算时，由于其土地使用权是购进的，可按1800万元作为扣除项目金额计算。

　　(以上第一、二种方式所计算的税费均未含城建税、教育费附加、堤围防护费、印花税等税费，计算土地增值税时未含其他费用。)

　　二、土地增值税清算问题

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3、直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4、省税务机关规定的其他情况。

　　(三)纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

　　1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;

　　2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

　　3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　(四)办理土地增值税清算的时限：符合上述第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合上述第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

　　(五)不按规定办理纳税申报的法律责任：

　　《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

　　第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　三、营业税的纳税时间

　　1、《营业税暂行条例》第九条规定：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　2、《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　3、纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款(包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款)日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间;合同未明确付款(同上)日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。

　　4、纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　5、纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　纳税人将自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。

　　四、房地产视同销售的税收政策

　　1、营业税

　　(1)《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产。

　　(2)国税函[1999]144号《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》规定：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者;同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

　　2、土地增值税

　　国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三点规定：“非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”

　　3、企业所得税

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　国税函[2008]828号《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

　　(一)用于市场推广或销售;

　　(二)用于交际应酬;

　　(三)用于职工奖励或福利;

　　(四)用于股息分配;

　　(五)用于对外捐赠;

　　(六)其他改变资产所有权属的用途。

　　五、关于虚开发票或开具假发票的处罚规定

　　《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条规定：“违反发票管理法规的行为包括：

　　(一)未按照规定印制发票或者生产发票防伪中专用品的;

　　(二)未按照规定领购发票的;

　　(三)未按照规定开具发票的;

　　(四)未按照规定取得发票的;

　　(五)未按照规定保管发票的;

　　(六)未按照规定接受税务机关检查的。

　　对有前款所列行为之一的单位和个人，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处 1万元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。”

　　第三十九条规定：“违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。”

　　《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第五十五条规定：“对违反发票管理法规造成偷税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》处理。

　　对违反发票管理法规情节严重构成犯罪的，税务机关应当书面移送司法机关处理。”

　　国税发[2008]80号文《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》规定：“各级税务机关要充分认识制售假发票和非法代开发票等违法行为的严重危害性，要像公安机关严厉打击毒品犯罪一样，进一步加大对制售假发票和非法代开发票违法行为的整治力度，继续保持严厉打击的高压态势。”“收款方在收取款项时，应如实填开发票，不得以任何理由拒开发票，不得开具与实际内容不符的发票，不得开具假发票、作废发票或非法为他人代开发票;付款方不得要求开具与实际内容不符的发票，不得接受他人非法代开的发票。”“在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。”