偶看新闻麻仓叶和麻仓好:人人都爱商业地产
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人人都爱商业地产
本文来源于财新《新世纪》 2011年第14期 出版日期2011年04月11日 财新传媒杂志订阅 住宅开发商被迫转型，纷纷涉足商业地产，但目前这一领域水温怎样？格局如何？机会和陷阱何在？财新《新世纪》 记者 李慎
密集现身2010年业绩发布会的房地产高管，传递出一个重要信号——商业地产将成为未来发展的重点。传统住宅开发商涉足商业地产早已不是新鲜事，但正式对外表态，并明确透露在商业地产领域的投资金额，这是头一回。
在目前内地商业地产开发商中，万达规模扩张最快，是佼佼者，但其模式也有争议。图为万达广场开业现场。贺敬华/CFP 目前，中国的商业地产行业发展刚起步，市场容量显然不如住宅大，挣钱也不远如住宅那么快和容易。住宅开发商“偏向虎山行”实属迫不得已，但商业地产领域目前的水温怎样，格局如何，机会和陷阱又是什么？
“试过才知深浅”
商业地产市场开发程度远不如住宅，但近两年来参与者骤增，未来可能形成内地开发商、香港的商业开发商、以及中国保险公司三足鼎立的局面。
根据仲量联行的数据，2010年中国房地产行业的投资总额约5万亿元，其中约71%是住宅，只有不到三成为商业地产，并且这一比例从2006年到2010年基本未变。
2010年商业地产的投资总额约为150亿美元，其中59%来自国内，34%来自亚太区投资者，约7%来自欧美。这其中，如果算上曲线进入的，欧美投资者的实际比例大于7%。欧美投资者多通过基金进入房地产，交易集中在“买卖”，而非开发。
在34%的亚太区投资者中，有一部分操作模式与欧美投资者类似，另一部分则是真正的商业地产开发商，如香港的太古地产、恒隆地产，以及新加坡的凯德置地。恒隆董事长陈启宗对财新《新世纪》记者称，“这些开发商是经历过1998年亚洲金融危机考验的优胜者”，他们是商业地产开发领域的先行者，也是住宅开发商进入该领域的榜样和未来的对手。
香港的商业地产开发商在内地布点已初具规模，并且项目成功率胜过内地开发商，成为当地的地标性建筑，如太古地产开发的北京三里屯Village，瑞安地产开发的上海新天地，和记黄埔在北京王府井开发的东方新天地等等。
而在目前内地商业地产开发商中，万达规模扩张最快，是佼佼者，但其模式也有争议。“死掉的是大多数，现在能看到的就是活下来的极小数。”万通地产副总周东权如此描绘中国商业地产的现状 。（参见本刊2010年第21期“商业地产勃兴”）
在活下来的案例中，万达集团的模式被认为不可复制。因为万达集团最早通过地方政府关系拿到成本低廉的土地，得以规模性扩张。这种扩张方式，在目前已很难重现，因为各种商业项目都在遍地开花，地方政府可选择空间普遍增大。
此外，大悦城和万象城因为背靠中粮集团和华润集团，资金实力雄厚，在扩张步伐中走得比较从容，也是大部分住宅开发商无法比肩的。而目前市场上一类以散售而非自持为主的开发商，以SOHO中国为代表，在业内看来并不是真正做商业地产。
相对住宅而言，中国商业地产的竞争不算激烈。但未来住宅开发商一哄而上会不会带来短期供应过量呢？世邦魏理仕中国区首席运营官金勇向财新《新世纪》记者表示，商业地产开发和住宅开发不一样。住宅周期短、规模化运作，量上来得很快；商业是技术活，周期长，做大不易，因此不用担心短期供应飙升。
金勇进一步解释称，商业地产的消费相对住宅更为理性，因为决策者是机构和公司，而且住宅看增值，商业看回报。评估一个商业项目的综合指标包括：租户的质量，租户的运营，租金的水平等。
目前这一轮喊出转型口号的开发商，几乎都有小试牛刀的经历。戴德梁行华北区商业部董事张家鹏认为，“试过才知道深浅，这一轮喊转型是相对成熟的表现。”
相比纷纷入场的住宅开发商，商业地产的另一重要参与者——险资对市场的影响更大。据统计，2010年保险公司可投向不动产的资金总额约150亿美元。仲量联行北京投资部董事庞树东透露，虽未大规模进场，但险资进场的预期，已使目前国内商业地产的投资回报率被压缩至历史最低，为6%左右，某些二线城市未来可能迎来一轮开发高潮。