死亡占卜1在线观看:2010年商业及商业地产行业十大评点

　　1 众多零售企业以不同方式试水网购

　　1.1 百货业：百联、大商、王府井、天虹等国内主流百货都开始了自建网上商城的网购的尝试，但百盛、新世界、台湾远东集团等外资或台资百货反倒没有太大的动静，鉴于奢侈品品牌的热销及巨大差价，部分百货企业开始尝试奢侈品代购服务，百联甚至开设了网上奥特莱斯。

　　1.2 超市：沃尔玛、物美等都开始自建网上商城的试水，但多数超市仍处于观望状态。

　　1.3 专业店：

　　1.3.1 电器：与苏宁自建网上商城不同，国美在自建的网上商城销售不佳后，立即开始了对平台型电器网购企业的收购；

　　1.3.2 其它：实体专业店开设网购业务为数不多，倒是网购类企业要么象京东、当当转型综合商城，要么塑造专业类网购平台如好乐买（鞋）、麦包包（箱包）、凡客诚品等。

　　1.4 奢侈品：对销售额的追求及向没有开设实体店地区的辐射需求，引发众多奢侈品品牌如PRADA甚至LV都开始尝试网络销售，奢侈品开始走下“神坛”.

　　1.5 品牌店：更多的品牌开始尝试网购，个别品牌甚至是自有网上商城和平台型网购网站（如淘宝商城、当当网）及电话、邮购、电视购物一起上。

　　1.6 其它：网购趋势势不可挡，如何利用是众多零售企业要思考和应对的。

　　2 奢侈品刮起消费“旋风”,品牌开店速度加快

　　2.1 奢侈品消费增长极速，奢侈品研究公司预测，未来2-3年，中国将成为奢侈品消费第二大国，而无论是欧美的奢侈品购物旅行团还是大陆游客在香港的70-80%的奢侈品消费额，以及新光天地开业一年就能达到50亿左右的销售额，都在说明，“这个不是浮云”.

　　2.2 消费人群从一线城市向二线城市及发达三线城市快速蔓延：实体店销售数据及网购数据显示，越来越多的二三线人群成为奢侈品的消费群体，并以无可阻挡的蔓延趋势在扩大，这也是奢侈品品牌该“下沉”的原因。

　　2.3 品牌开店速度纷纷加快：无论是一年20家，还是3年50家或5年100家，奢侈品品牌纷纷加速了在中国的开店速度，而跟这些奢侈品搭帮的星巴克、哈根达斯估计也会加快节奏。

　　3 商业地产主流产品模式初步成型，地铁、车站、地下等个性产品涌现

　　3.1 商业地产主流产品模式成型

　　3.1.1 城市综合体或综合体：在一二线城市和发达的三线城市，以购物中心、酒店、写字楼或公寓中的三种左右为主要组合的城市综合体成为主流的商业地产产品类型；而在一般的三四线城市，以购物中心和住宅（或公寓）或酒店为主要组合形式的综合体，则更受青睐。目前市场上的代表产品模式有万达的城市综合体模式、华润和恒隆的高端城市综合体模式、新加坡凯德来福士广场、香港瑞安的新天地城市综合体模式、世纪金源的大盘住宅综合体模式、宝龙的城市综合体模式等，供开发商参照借鉴。

　　3.1.2 购物中心：无论是都市型、区域型购物中心还是社区型购物中心，都有现成的产品可供借鉴。目前8-15万平米左右的区域型购物中心常规包括的标配主力店有百货、超市（大卖场）、电器卖场、影城、电玩、KTV、健身、（冰场）、（儿童职业体验馆）、大型餐饮等，这方面国内有很多案例。而社区型购物中心则一般在3-5万平米左右，个别有到6-8万平米，其标配的主力店通常为大卖场（或超市）、影城、电玩、个别有健身、中小型餐饮。这方面的代表企业有以零售业为主的华润万家的“欢乐颂”、乐购的“乐都汇”、深国投的新一城、凯德的嘉茂购物中心、阳光新业的阳光新生活广场和新业广场等。

　　3.1.3 专业市场：以人和地下商业（很多叫地一大道）及浙商和福建商人为代表复制的专业市场（如浙商北京的天雅系列），也成为尽管非主流却有真效益的商业地产形式。

　　3.2 个性产品涌现

　　3.2.1 地铁商业：随着中国城市轨道交通的兴起，越来越多的企业借鉴香港、上海的成功经验，开始考虑地铁上盖商业的开发。北京的京投银泰等就是典型代表。

　　3.2.2 车站商业：而伴随着中国城市间快速、高速铁路和机场的修建，人们生活节奏的加快、车站商业的改进，机场商业和车站商业也开始改头换面，不断升级，更多的品牌店开始进入航站和车站。

　　3.2.3 其它个性：伴随着一线城市城市密度的增加和轨道交通的发达，未来将有越来越多的地下商业伴随而生，在地下形成连片、甚至是商圈的态势。

　　4.1 娱乐集合店：某企业正在开发包括影院、电玩、KTV、桌球、冰场等在内的娱乐集成店，打包在一起做集合店，是否成功有待观察。

　　4.2 品牌集合店：在ZARA、衣恋、绫致等集成店大热及I.T.、NOVA、百丽谢馆等集合店的引领下，香港、台湾及国内的某些企业和品牌开始做集合店的尝试，这种以品牌展示或顾客需求为主题的集合店正在成为越来越受购物中心欢迎的租户。

　　4.3 儿童职业体验馆：从苏州圆融购物中心到北京的小人国在到大悦城系列的儿童职业体验馆，做“家长最舍得投入”的孩子的生意的这种业态，目前在全国已经有了N个“租户”,预估在今后的几年内遍地开花，成为购物中心或商场内吸引三口之家主力业态之一。

　　4.4 剧场或剧院：作为越来越强调或标榜“文化”品位的商业地产项目，建设小型的剧场或剧院，将购物中心的文化交际这样的社会功能发挥出来，是部分先行企业的考虑，目前仅在一线城市和部分二线城市实践中。

　　4.5 展示中心：从北京东方广场的科普馆的启蒙到北京华贸购物中心的艺术类展示的引导，再到北京三里屯VILLAGE将几米和建筑大师作品展的引入，展示中心作为有品位的商业地产项目尤其是购物中心的可能业态之一，开始如阿凡达之于现代影院的刺激一般，引导一线城市和部分二线城市将更多尝试这样的文化类业态的引进。

　　4.6 其它：更多的创新业态仍将基于国外购物中心先进做法的基础上，被更多的企业和购物中心所学习引进，如日本的大创百货（均一店）、宠物馆等。

　　5 以百货为代表的商业企业纷纷染指商业地产

　　在租金成本占比日益增高、房地产开发利益诱惑、上市或其它资产持有要求等“夹攻”下，以百货为代表的商业企业纷纷涉足商业地产。无论是金鹰百货、广百、步步高、物美这样的内资零售企业，还是TESCO、易买得、家乐福、欧尚这样的外资企业，或是奥康皮鞋这样的品牌企业（做商业街），包括部分做餐饮的企业。而其涉足的商业地产产品，则包括了城市综合体、商业综合体、购物中心、商业街等诸多产品形式。

　　6 住宅地产开发商“被进入”商业地产，综合体成为主流产品

　　无论是金融危机对住宅为主的开发企业的警示，还是“聪明”的地方政府的要求，越来越多的住宅开发商们发现如果不做商业地产，就难以拿到土地。就连一直沉默的万科都开始了商业地产的大动作。于是，“被进入”成为2010年以及未来相当长一段时间内住宅开发商的选择。而鉴于住宅开发商尤其是中小开发商资金渠道的缺乏、政府的要求及综合体租售结合的产品优势，综合体尤其是城市综合体将成为住宅开发商的主流产品选择。

　　7 资本进入商业地产闸门打开，金融、地产、商业三足之势成形

　　伴随着2010年9月对保险资金的管控放松，高达4000-5000亿的资金将有机会进入商业地产，而平安保险北京都汇天地开业、人保收购首都时代广场等都在传递着一个信号：金融、地产、商业三足之势成形，之前的商业地产二元开发主体格局将不复存在。但金融资本的商业地产进入模式短期内仍将以收购、股权投资为主。

　　8 二三线城市商业及商业地产进入大发展时期

　　伴随着商业的下沉（个别商业企业在二三线城市的年度开店目标在100-200家之间）和商业地产的开发热，中国的二三线城市尤其是经济发达、人口较多的二三线城市开始进入商业及商业地产的大发展时期。难能可贵的是奢侈品也一反常态地开始了快速扩张，部分品牌提出了3年或5年100家店的“口号”.

　　9 人才争夺战引燃“商业地产人才薪酬暴涨”

　　伴随着商业地产行业的极速升温，人才成为各公司争夺的对象，鉴于商业地产行业的羸弱及人才培养模式的缺乏，现有商业及商业地产人员及先行的商业地产知名企业成为人才挖角的“重灾区”.在CPI、PPI暴涨的同时，商业地产人才也薪酬飞跃，据某些猎头公司透露，二三线商业项目总经理有的开出了高达200-300万的年薪。

　　10 消费卡市场硝烟弥漫，背后利益巨大

　　据不完全统计，中国国内主流消费场所的30-40%（城市越向下，比例越高）的销售额来自卡消费。于是2010年，无论是出于零售企业对销售额的需要，还是不同主体对现金流的需要或是对利润（尤其是“沉淀”型利润）的需要，中国的消费卡（部分具有金融卡功能）极速火爆。火爆的背后是利益相关者的受益，据有关人士分析，国企福利、政府公职人员、具有“权力寻租”机会的人员是消费卡的主流消费群体。

　　其它的热点还有：商业地产开发进入战国时代，“试错”成为开发商商业地产乱世中的主流形态；商业地产开发商第一阵营初步形成，形成可以快速复制模式并拥有强大的资金掌控能力的企业开始发力；城市综合体被当成“万金油”,未来将形成“盲目开发垃圾”等。