偶看新闻机巧童子漫画:剑指商业：大股东重构招商地产
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/08 22:46:59
剑指商业：大股东重构招商地产
(2011-03-21 21:53:21)
转载 标签： 招商地产
商业地产
股票
分类： 行业及公司分析
作为招商局的一个重要战略棋子，以招商地产为代表的地产业务将在招商局新一个十年发展大计中扮演重要角色。在经过从招商局集团到招商地产的一系列人事调整后，招商局做大做强招商地产的雄心已跃然纸上。
招商地产曾因稳健而饱受批评，但调控局面下，稳健却赋予招商地产更多想象力。中银国际地产分析师田世欣称，招商地产属于调控市中具有相当优势的无短板公司。而湘财证券分析师的看法则是，稳健的财务状况和拿地策略将保证公司安全地度过房地产调控，而大股东在土地储备方面的支持，也可以帮助公司回避一些拿地风险。
一切都表明，招商局发力地产了。招商局下一个十年的雄心在招商地产，而招商地产的雄心则聚焦在商业地产。
人事布局先行
2月21日，招商局集团130多年历史上第一次年会在深圳南山紫荆山庄召开。招商局官方网站对此次会议的描述是：“既是集团历史上的第一个年会，也是新世纪第二个十年开始之际召开的第一个集团性重要会议”。
作为招商局三大核心产业之一和重要的一线公司，包括招商地产前任董事长孙承铭，新任董事长林少斌，总经理贺建亚在内的三人作为核心业务代表也参加了此次会议。
在这个会议上，招商局董事长傅育宁对旗下地产业务提出了明确定位和要求：地产业要进入国内行业第一梯队，形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。
和万科的大股东华润集团、保利的大股东保利集团一样，招商地产的大股东招商局集团是中国最有实力的国企之一。
很多人无法理解这句话的分量，但招商地产懂。实际上，此前的一系列变化让招商局在地产业务上的雄心显露无疑。
这些变化首先是人事调整。 2010年8月23日，在招商局的新一轮人事调整中，新总裁李建红的空降到来让人诧异。曾任中远集团副总裁兼董事局主席的李建红，是招商局集团第一个有房地产企业高管背景的总裁。在知情人士看来，李建红的到任表明了集团对三大主业之一的房地产业务的重视，是集团层面加强地产业务的前兆。
从李建红上任后的行程看，其对地产业务的重视程度可见一斑。2010年9月，上任不到一月的李建红即到招商地产视察，在视察中，李建红强调，公司要积极依托集团整体的产业协同力量，不断强化自身的竞争优势，以实现更快更好的发展。
不过，李建红的空降只是招商局对地产业务高管团队调整的第一步。第二步来得更为猛烈。
当前任董事总经理林少斌再度出现在媒体眼中的时候，他已经是招商地产的董事长了。有很长一段时间，林少斌消失于公众眼中，每年只有两三次的公开露面。
而2月16日，招商地产发布公告称，原公司董事长孙承铭向董事会辞任第六届董事会董事及董事长职务，原公司董事总经理林少斌升任董事长，原副总经理贺建亚升任总经理。
第二轮人士调整看似蹊跷，却透露出招商地产意欲改变现状的意图。另一个被人忽略的是，在招商局集团层面已成立了地产事业部，如无意外，孙承铭将是此地产事业部负责人的不二人选。
知情人士称，孙承铭将在招商局这个更高的平台统领招商局庞大的地产业务，他的任务是整合招商局的地产业务，做大做强招商地产。
资料显示，招商局的地产业务为招商地产、蛇口工业区和漳州开发区三块。按照招商局集团的规划，招商地产作为招商局地产平台的战略地位不会变，加之之前招商局作为大股东曾向社会承诺，蛇口工业区开发范围的房地产业务由招商地产运作，因此可能的变化只剩下，蛇口工业区和漳州开发区所拥有的优质地产资源将通过合规的方式逐步注入到招商地产旗下，这将是招商地产千亿目标的现实保障。
招商地产的雄心
不经意间，地产业务已被招商局提升到了相当的高度。对招商局而言，这是一次集团层面的调整，战略意图明显。它意味着，这场自上而下的人事调整，将是招商局发力地产的开始。
公开信息显示，招商局集团持有招商地产约54%的股权，保持了绝对控股地位。这也是发展相对缓慢的招商地产为何一直是资本市场宠儿的原因。
资本市场对招商地产宠爱最明显的是2007年。在资产注入预期盛行的2007年，大股东背景给予的庞大溢价空间，招商地产股价曾达到了国内地产企业从未达到过的百元天价。
而在调控政策严厉而密集的2010年，截止到三季报，前十大流通股东全部都是奉行价值投资理念的机构投资者，这是内地房地产四大金刚中是独有的现象。
资料显示，在招商局现有的三大核心业务中，交通运输及基础设施建设板块发展状况一直比较理想，招商局旗下的招商局国际是中国领先的公共码头运营商，招商轮船则有中国最大的远洋能源运输船队，而招商局旗下的高速公路通车里程占全国高速公路通车总里程的6.64%。
在金融业务板块中，拥有九家金融企业的招商局更是名声在外，旗下招商银行、招商证券等早已声名鹊起。三大主业中，唯一有所欠缺的就是地产。2009年房地产及相关业务资产利润贡献率为18.3%，远远低于交通和金融业务。
这种状况在2010年仍未改变，地产业务对整个集团的利润贡献率仍然维持在18%左右。但另一方面，招商局集团的另外两个核心业务交通运输和金融都已在国内领先多年，发展的天花板已现。在这种局面下，除了优质的地产业务，集团层面能够选择的东西并不多，做大做强地产成为集团业绩增长的重要增长极。
招商地产的另一想象空间来自于集团内部产业之间的协同和互动。
招商局集团董事长傅育宁说，随着金融环境的变化，使得资本效率的问题更加突出，招商局一方面要加强战略管控，配置好资源，同时，需要一个好的发展方式，那就是充分运用金融杠杆，探索金融与实业的互动之路。在傅育宁看来，招商局未来十年的故事能不能讲出新意，讲得精彩，协同很重要。
协同到底有多重要，这在招商局集团的官网上有很清晰的表达。在一篇名为《协同 ——2011年集团年会精神专题》的文章中，招商局集团总裁李建红对“协同”的描述是：集团是一个多产业的综合性企业，今后一段时间金融业与实业的互动问题、各产业协同参与内地区域经济开发的问题、建立招商局各项业务客户共享体系的问题等，都对集团内各企业的协同合作提出了新的要求，在去年的集团调研中这也是大家普遍反映需要加强的问题。
协同是集团的方略，而受益者显然是旗下的招商地产等核心业务主体。作为一个横跨金融和地产的巨头，招商地产在愈发严厉的调控中，融资优势不言而喻，这将保证招商地产的逆势发展。
就像曾经冲到100元的股价，招商地产是国内地产行业为数不多的优质公司，这在众多券商的报告中体现得尤为明显。
中投证券地产行业分析师李少明在最新的报告中称： 57%的资源成本不到售价的25%，68%的资源位于土地稀缺城市，开发价值和增值潜力巨大。开发业务正呈厚积薄发之势，预计开发毛利率在40%以上，6年结算收入复合增长30%，可贡献净利润433亿元，每股净利润25.2元。而广发证券研究员赵强则说，公司的资产结构、财务状况和拿地策略均以稳健著称，可谓防守型最佳开发商。
在李少明看来，大股东招商局一旦发力，招商地产的“钱景”不可估量。 “公司是招商局唯一的房地产运作平台，资产仅占集团的18%，房地产业务更快更好的发展是集团的要求。集团资源三个看点：蛇口再造、前海开发和漳州开发区。集团已确定在深圳再投资600 亿元，发展前海湾保税港区、前海合作区综合开发，海上世界综合体、太子湾邮轮母港等等项目，公司将在其中发挥重要作用。深圳市区新增用地耗竭，而集团在蛇口、前海拥有建面超过564 万平米的优质用地，根据股改承诺，将以合理价格给公司开发，若全部给公司2011-2020年开发，预计将贡献净利339 亿元，即每股19.71 元，相当于目前未结资源的0.78倍的收益。”李少明在报告中称。
如无意外，这些优质资产将会逐步注入到招商地产中。因为早在招商地产股改时，最终控制人招商局集团曾承诺 “凡是有商业开发价值的项目都将给上市公司，集团不再从事房地产开发业务”；直接控股股东蛇口工业区承诺 “不直接或间接从事或发展与本公司经营范围相同或相类似的业务或项目，也不为蛇口工业区及其关联方或代表任何第三方成立、发展、参与、协助任何企业与本公司进行直接或间接的竞争”。
可以想象的不仅是招商局，随着招商地产本身布局的逐步到位，招商地产自身已进入爆发期。“未来4年内，将以2009年为基数，争取实现公司净利润翻一番，再造一个招商地产。”2010年4月19日，时任招商地产总经理的林少斌在其年报发布会上公布这一计划。
支撑林少斌这一计划的原因是，尽管招商地产并非一味追求规模扩张，仍是沿着招商既有的节拍，寻求稳健的增长，但多年的全国化布局即将步入收获期。
资料显示，招商地产自2004年开始走出蛇口，进军全国，经过近7年的努力，已初步完成以三大经济圈为核心的全国性布局。2008年，“3+X”的全国战略布局基本完成，招商地产迎来了战略转型收获期。2009年，招商地产的异地项目开始贡献利润，成为招商地产历史上销售业绩最好的一年，收入增加了两倍。
2010年上半年珠三角区域、长三角区域、环渤海区域营业收入占比分别为57%、27%和9%，其它区域占比6%。招商证券分析师贾祖国在报告中称，招商地产正在进入全国化布局的收获期，未来3年年均复合增长30%以上。
而随着金地集团在近两年的发力，以及早已是龙头的万科和保利，国内地产在经历一个轮回后，随着招商地产的提速，将有可能重回“招保万金”时代。
剑指商业地产
招商局的雄心在招商地产，而招商地产的雄心则在商业地产。
早在1984年，招商地产为服务涉外企业和外国专家，开始提供写字楼和别墅公寓的租赁服务。27年过去，招商地产在各类商业物业开发和运营上积累了大量成熟、高效的管理经验，以及客户资源，直接签约客户中有50多家世界500强企业，始终保持与世界一流企业合作共赢。
2010年，招商地产的商业地产运营涵盖购物中心、写字楼、五星级酒店、高端服务式公寓等多个类别，经营面积逾78万平方米，年租金收入逾5.3亿人民币，为招商地产带来持续稳定的现金流。
2011年，招商地产的商业地产业务将向扩大规模、积极整合、专业合作的方向发展，从城市商业综合体、产业园区、服务式公寓/高端酒店等多个产品层次进行产品线深化整合，其中，重点打造海上世界等项目品牌并向全国复制拓展。
众多周知，房地产市场的发展分为住宅开发、商业地产开发和综合服务开发三个发展阶段。5年前拿地的市场化和需求的觉醒催生了超级地产开发商，而未来十年消费升级将催生商业地产巨无霸。在住宅市场的继续深度调控中，商业地产的价值开始凸显。
以商业地产的收入、规模排名，在国内上市公司中，招商地产位列全行业第五名。与国内大多开发商不同，招商地产多年前已开始战略的逐步转型。在通往千亿的目标上，招商地产 “住宅开发+商业开发与持有”的均衡式综合服务开发模式已经抢得先机。
如果去看看深圳蛇口明华轮附近的3个巨大工地上，你就知道招商地产在商业地产领域倾注的汗水。 2010年8月25日，作为深圳市下一个30年建设的5大领域60个项目，海上世界城市综合体动工建设，它是招商局600亿深圳投资项目的重要组成部分。
从现有资料看，海上世界城市综合体不仅是对现有海上世界商业项目的改建，还包含对海上世界周边区域的全新再造。整个综合体建筑面积70多万平方米，其中商业设施面积约40万平方米，住宅楼面积约28万平方米，高端酒店式公寓面积3万多平方米。
建成之后，将出现具有地标意义的招商局广场、金融中心二期、太子广场二期等3个甲级写字楼、高端酒店式公寓及高级住宅项目、文化博物馆、电影城、五星级酒店及海上世界环船商业广场等。整个项目预计2012年以后陆续竣工，2015年左右全部完工。
细数中国商业地产版图，如此浩大的商业地产工程，国内再也找不出几个。但这只是招商地产商业地产战略的一小部分。目前，招商地产在深圳和国内其他地产自持和在建的项目已达200万平方米，仅在深圳蛇口持有物业达80万平方米，每年有5亿多元的租金收入，不过跟整个营收相比，占比仍不高，招商希望未来商业地产的占比能达到10%以上。与此同时，招商在南京、成都的商业项目亦开始进入实质性阶段。
为了配合商业地产上的雄心，招商地产本身也在进行业务上的调整。就在3月12日，招商地产公告宣布，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。这被业界解读为招商地产再造商业地产专业平台。
根据公告披露的财产分割清单，分立后存续公司获得的总资产为96.25亿元，获得的总负债为91.75亿元，净资产为4.5亿元，占分立前全部净资产的比例为18%。
相对而言，新派生公司占据的净资产比例则较大。资料显示，新派生公司分得的总资产为41.62亿元，总负债为20.86亿元，净资产达20.76亿元，占分立前全部净资产的比例高达82%。
尽管公告中并未说明招商房产公司此次分立的目的及影响，但据了解，招商地产未来目标在于冲击千亿销售额，此举主要在于将商品房、工业区、商业地产等方面工作能够更加专业化、细致化。
事实上，2月份招商地产相关高管的调整也体现了公司在商业地产布局上的良苦用心。据悉，新上任的总经理贺建亚原为公司副总经理，主管的就是商业地产。
从更远的布局看，招商地产“住宅开发+商业开发与持有”的模式已在国内地产界占得先机。
要知道，行业前十的房地产企业的全年利润，可能仅仅只能拥有一线城市中心区的一两栋写字楼。从这种意义上来说，中国的房地产企业刚刚度过原始积累期。尽管招商地产在发展速度上略显保守，事实上更意味着长期的蓄力。因为企业的战略，必应合大势，招商地产在商业地产的重磅出击，正当时。
史上最严厉的住宅调控，催生了商业地产最蓬勃的生机。当下，对于房地产行业而言，商业地产的战略意义已经今非昔比。未来市场深刻的变化已经在酝酿，3600万套保障房，将在十二五期内，将房地产市场分为商品房与保障房两个市场，挤在商品房市场的开发商，转型、整合不可避免。
对于本轮史上最严，并在不断加码的房地产调控而言，必将带来行业的整合。而持续的资金供给能力则是度过寒冬的必须品。对于商业地产而言，持续的现金流将必然为企业带来抵御市场波动的能力。而且，商业地产的REIRS产品持续酝酿必然为类似招商地产这类企业带来极大的融资便利，而事实上，依托于租金收益的信托融资已经在国内广泛运用。招商地产在这方面，拥有天然的优势。（经济观察网）
新浪乐居：我想请问土地方面的，今年的土地计划是怎么样的？在目前这样严厉的宏观调控下，土地市场是否仍然存在机会？如果说存在，是在哪些方面或者区域？在关于商业地产方面，我想请问高管是否认为中国的传统开发商竞争已经进入新的阶段？您又怎么来看未来在这方面可能存在的竞争和合作？谢谢。
林少斌：关于土地的问题我先回答一下，我们认为今年应该存在很多机会，对于整个宏观调控的判断和认识，实际上大家都会留出一些寻找机会的余地。但你怎么去做呢？是在一线城市做？还是二、三线城市做？可能各个公司取向不同。现在住宅多做？还是在商业多做？这个取向也不同。我们的观点就是招商地产会更加关注二、三线城市的发展，首先，我们会在几个管理总部，现在我们有北京、上海、广州三个核心城市，有一个管理总部，以管理总部为核心城市的周围二、三线城市是我们首选进入的城市。现在我们也有多个项目正在洽谈和进一步新的尝试。当然在其他区域的二、三线城市我们也非常重视。
第二，我们会更加关注商业地产，刚才给大家放了一个片子，最近大家也很关注招商地产为什么分拆商业地产项目，这是我们在未来发展上，招商地产可能会把商业地产的整个投资比重加大。现在拿地，其实大量的项目是住宅和商业捆绑在一起，所以你只做住宅，不做商业，那是不可能的。我们应该在这方面多做努力，所以我们拿地的时候会两者并购，而且商业的分量，我相信随着发展也会越来越大。
贺建亚：我就商业地产方面的一些想法再简单给大家报告，刚才提到的问题，我尽可能的来应对一下。一方面，商业地产这个话题很大，谈得也很广泛。但是招商地产现阶段而言，一个是商业地产整个在中国应该说未来将迎来商业地产发展的一个好环境和时机，这是世界经济规律决定的，并不是说我们大家现阶段因为住宅业务遭受到了比较严格的控制而大家不得不去做商业地产，我想有这么多的发展商，大家能够选择商业地产业务方面进行尝试和突破，其实也是大势所趋，所以这是一个大的趋势。
其次，招商地产在商业地产方面应该说是厚积薄发，我们这么多年在商业地产领域的各品种方面都有不少的积淀，做好了这方面很好的准备，我们觉得有信心和有能力在未来商业地产发展的过程当中取得相应的竞争优势。
第三，商业地产这一块相当的困难，不好做，土地的选取和选址要求更高，资金的投放要求更高，设计要求的水准更高，特别是管理要求更高。这也是为什么我们今年会议的主题叫“合作与创新”，在商业地产业务方面，如果没有非常好的合作伙伴，没有敞开的胸怀和人家合作，没有创新的热情和激情，以及创新的成果，在商业地产发展的过程当中也很难获得成功。所以未来我们会在商业地产的全国化拓展方面特别强调合作与创新，大家也看到今天很多合作伙伴，当然只是一部分，还有设计界和金融投资界的，都组成了这方面的联合团队，我相信大家在一起能够很好的达到商业地产未来的梦想。
深圳商报：近期我们特别关注到几大品牌开发商，包括中海、万科，包括招商地产，全都加重了对商业地产的重视。刚才贺总也提到了这个战略考虑。我想问一下招商地产对商业地产方面的战略规划怎么样？比如我们准备投多少资金去做商业地产？我们的母公司会拨多少资产给商业地产？在未来的两到三年，商业地产将发展到什么样的规模？
贺建亚：我们说既有五到十年的长远规划，也有具体一两年做的一些事情。从量上来讲，招商地产在深圳地区已经持有了商业地产的量大概有100万平方米左右，外地已经获取了土地正在建设的也有100万平方米左右。资金方面，目前之所以分开搞分立公司，更重要的是讲到专业化的运作和管理。住宅方面也有中高端住宅的产品划分，但是商业地产领域的产品划分更加细致，比如招商在前面介绍到了酒店的产品线，每一个产品线都分得比较细，在每一个细的领域里面，设计的团队和将来投资的都是不一样的。大家可以看一下美国的标准普尔500指数，在商业发展的初期阶段或者中期阶段的时候，它还是会有很多机会的。所以我们更多的是要借助外部的力量，大家一起把这个业务做起来，而不是我们自己独自干。明年和后年，在我们目前的土地项目资源里面也还会有一部分，准确的数据我们也在年报当中有披露。在未来的土地获取当中，我们不会特别的规避风险，而是主动积极考虑适合我们的成品，我们也会打造自己的品牌产品来，形成相应的规模。
提问：我们看到二月份的限购令扩大，很多开发商普遍感觉到这两年的房地产有很多调控，房地产形势并不是很好。我想问一下招商地产在面临这个调控作用下，在产品设计方面和资金方面有什么样的准备？
林少斌：销售战略的一些产品，我们一直是根据市场的需求来决定。宏观调控的形势大家也都很清楚，我们在这里不去更多的评论。各个公司所做的产品在以前都会有一些不同，招商的产品更多是在中心城市做高端和高端以上的物业。但是我们在国家前两年开始宏观调控的时候，其实这个调控已经持续好几年了，我们就积极的参与保障性住房的建设。目前我们在北京、深圳这两个地方都已经建成了保障性住房移交给政府，未来我们也会加大这方面的力度。
所以讲到销售策略，我认为一定是以市场作为导向，你的产品已经建造了，设计也改变了，现在已经是放在市场上在卖了。那么市场能接受是什么价格？你要搞清楚这个市场是怎么认同和比较的，不能够说你自己不调整，在那边守住你的价位，这个没有必要，应该要重视。
另外，我们特别重视在这个市场调控下我们做精装修，很多产品除了做绿色地产，给它很多绿色技术的附加之外，我们现在大量的做精装修，这样会更受消费者关注。
提问：请问一下几位领导，像长嘉会这种大的项目方面，对于招商地产西南片区的战略布局有什么特殊意义？
林少斌：这个项目是我们和香港智力合作的项目，是银河下面的一家公司，我们一直合作，在2009年购买了这块地，总面积150万。其中125万是住宅，25万是商业。我们在这个项目是希望打造一个问世于海上世界的滨水、商业、休闲综合项目，因为它就在长江江边上，我们为什么叫长嘉会？也就是长江和嘉陵江交汇的地方，现在项目已经开工了。
提问：我们都知道海上世界项目是深圳市的中心工程，所以我想问一下项目的规划是怎么样的？
林少斌：这个问题问得很好，我先告诉你海上世界的数字投资规模，因为我们在海上世界方面大约是80万平米的面积。现在议价连造价成本大概1平米是在1万多到2万的规模，因为商业比较多。如果是2万平米的成本，这80万平米就已经160个亿了。招商局还在太子湾这一片，有130万平方米的建设，也在规划当中。第三，招商局在前海有3.5平方公里，350万平米的一个占地，如果容积率升大的话是700万，所以量非常大。我们自己作为集团的三大核心产业，三足鼎立，我们占1/3是没问题的，我可以这么说。
你还问到海上世界，海上世界建成的时间，商业馆场明年建成，其他的是后年建成，但是80万平米全部做完是5年时间。
新京报：刚刚你们也说到集团是从土地上面支持发展的，我想问一下在资金方面开发商也有非常大的资金投入。在资金、金融方面是怎么支持我们的？第二，开发商有这么强大的战略目标和资金链，在住宅上面会不会配合做一些策略，让我们的报表能够给投资人一个比较满意的结果？
黄培坤：现在不仅是钱少，拿的人也越多，这是资金的情况。所以我认为不会有太长的时间，现在所有的公司有一大堆钱，都要有利息和成本的。招商地产的资产结构和债务的结构、构筑来看，你的未来有多大这是很重要的。现在股指的价值比较低，如果我们资产的质量整个例行下来是很好的，整个经济也不会太坏，卖楼也不会像很多人想的很悲观，总的没有资金方面的问题。还有负债率过低一些，在大的企业里面，地产类里面，我们的负债率是偏低的，再加上我们的股指，大家会问能不能搞到钱？这一定是一个多方面的指标，现在银行比较厉害，你不可能碰到三年都比较紧。我们本身的资金没有问题，我们的平台也没有问题。我们无论从哪个角度，起码有很多思想、很多策略、很多指导，这个都没有问题，主要是资源方面的事情。我们会把招商地产做得更大，这肯定不是说的，整个资源体现是多方面的，一个是城市规模比较大，对于配置的资金，比如需要某一个时间担保。担保便宜，我们其实可以不担保，只是担保可能更便宜。招商局是一个投资级，这是一个大的事业，主要还是靠自己。
目前整个融资的品种是很多的，分为不同专业，融资途径也很多，大家的研究产品很丰富，我们可以运用不同的金融工具把钱弄回来，不会因为钱去影响自身的发展，更不会影响我们的日常运营。