罗晶 古筝邓丽君歌曲:陈志国 中国高房价50年不会变

陈志国：中国高房价50年不会变

先说说关于楼市的两个“不可能”——

一是国家调控政策不可能在短时间内发生改变。近一个时期由于楼市低迷，一些地区房价已有明显下跌，因此就有观点认为，调控政策会放松。这是不可能的。楼市虽低迷，房价虽下跌，但此情大范围出现基本是从去年四季度后半期开始的，也就是大致从接近年尾开始的，到现在满打满算不过两三个月的时间，持续的时间还很短，同时房价下跌的幅度还不够，尤其是地区之间的不平衡，有些地方跌多一些，有些地方跌少一些，有些地方没有跌，甚至还有个别地方仍在上涨。虽然楼市的畸形状况有所好转，但房地产调控政策还只是初见成效，或出现了向好的苗头，距离健康发展还相差很远。事实上，现在只是以高压手段在急功近利地解决问题，真正的长治久安的可操作性措施还没有看到。如果在这种情况下就松手，调控必将前功尽弃，而且会引发房价的大幅度反弹，肯定再创历史新高。因为这种浅尝辄止的调控给人的感觉是国家对于房价上涨根本没辙。所以高层领导多次强调“坚定不移地抑制房价过快上涨”。

二是房价不可能在短时间内持续大幅度下跌。由于楼市低迷，房价下降，有些人就期待房价大幅度下跌，一跌再跌，最好拦腰折，再折。这些人的预期太过了，对于房价大跌的幅度和欲望太强了。关于高房价形成的因素我前面说过很多：刚性需求的旺盛，趋城若鹜的迁徙，卖地财政的困局，人多地少的国情，价格上涨的预期，投资渠道的狭窄，贫富差距的拉大，舆论导向的偏离，投机暴利的驱使，等等，虽然随着调控政策坚持实施，舆论导向有所好转，投机暴利有所抑制，人们对于房价上涨的预期有所降低。但其他因素依然存在，大多问题没有从根本上得到解决。如果说有所改观的话，时下人们只是处于等待观望期，一旦感觉风向转变，该出手时便出手。更何况房价下跌过度，对于国民经济的负面影响也是巨大的，调控也会是循序渐进的。尤其是地方政府的“卖地财政”不改变，宏观调控措施越往下执行的阻力越大。

再说说美国楼市的两个“应该知道”——

一是应该知道美国人的房产观念。近些年来，美国楼市持续低迷，有人认为完全是金融危机经济衰退造成的，而在我看来，除了这方面的因素以外，与其房地产观念、投资预期、政策法规有很大关系。我的感觉，美国经济衰退给老百姓造成的收入降低幅度并没有想象的那么大，绝大多数人依然安居乐业。从美国人的平均工资与房价之比来看，绝大多数员工两口之家在三到五年内就可以买房，十年内可以还清按揭贷款。但很多人没有选择买房，而是租房。有数据显示，美国35岁以下的年轻人住房私有率仅为39%，45岁至54岁年龄组住房私有率为73.6%。美国房产要交地税，卖掉房产要缴纳交易税、盈余税。拥有住房还有一笔暗藏的开支，如草地的施肥除草、浇水修剪、房前屋后栽种不同季节的花草树木，以及深秋后清理树叶等。此外，自购住屋维修方面更是常年累月花钱，如厨房，地毯，后院等，开销往往都在上万美元。税收、经常性的管护开支，也大大降低了房地产增值盈利的预期。美国年轻人找工作范围很大，固定住房并不方便迁移。老年人因为管护精力不足，不少人愿意卖掉原有自住房而租住公寓。

二是应该知道美国的房产政策法规。据美国《侨报》援引房地产税务专家玛丽·维加尔（Mary Vigal）女士的话说：现在有必要在中国社区普及房产投资的法律知识，尤其是针对那些“非美国居民”的国外买家。许多中国人到美国购房，因并不在美国居住，便将房屋出租来获取投资收益。但根据美国税法，对于“外国人”房东的租金收入，需要缴纳30%的租金收入税，而且要自觉仔细地向税务局申报。有一部分“外国房东”由于不了解相关规定，或许还不知道自己已经成为“违法者”。也有的中国投资者将房产作为资产留给自己的子女，若将来子女来美读书或生活，则可以拥有一定的生活基础。但是，美国联邦法律对“非美国居民外国人”的房地产遗产税高得惊人，任何超过6万美元的资产要被课以35%至45%的税收；再加上地产税和各种管理支出，将来留给子女的也许不是“遗产”，而是“遗患”。

最后说说维持高房价50年的两个“新情况”——

在这个问题上，我的观点是有变化的。开始我觉得中国的高房价在未来20年内会得到根本改变。这个观点源于我对于中国家庭由“聚合——裂变——聚合”的分析。中国古有“四世同堂”的美俗，家大业大，儿孙满堂，一大家子在一个大院里居住，这是“聚合”。而后大家庭栓不住了，子女结婚成家就要单门独户，这是“裂变”，构成了最大的刚性需求。再到“80后”呢，城镇家庭以独生子女为主体，婚后一对夫妻一套住房，两对老人两套住房，而这三套住房最后归属于一个家庭，这是新的“聚合”，住房显然是供大于求了，高房价当然就此打住。然而现在出现了两个新的情况——

一是农村人口进城大提速。过去经常说“十亿人口八亿农民”，农村人口是有宅基地的，农民住房与城镇商品房是完全不同的概念。而现在“农转非”速度惊人，前不久有消息称，中国“城市人口首超农村人口”。这意味着过去“八亿农民”中起码有三亿进城了，而现在总人口不是十亿，是十四亿，那起码要有五亿农民进城。有人说这些新居民都是有房住的，户口变了不一定都进城。而我看到的情况更加严重。我去过江苏扬州的一个村，村子并不在城郊结合部，村民都是标准的农户，但全村所有人家都在城里买了商品房，年轻力壮的人全在城里干活，只有老人和少数妇女在家看守房屋和田地。这种情况在农村普遍存在，尤其是大中城市周边及东南沿海工商业经济发达地区更甚。这批大规模进城的农民家庭人口基数远远超过现有城市居民。从发展的角度说，农村人口进城理所应当，而从房地产供需来说，促使房价上涨的压力就很大很长远，因为这个数字的绝对值太大了。

二是小城镇人口向中心城市大转移。由于经济发展，人们收入水平提高，加上社会财富二次分配中存在的一些问题，贫富分化越来越严重，在小城市的富裕家庭中，随着子女到中心城市读书就业成家，经济境况也提供了他们到大城市购房的条件，由于众星捧月的效应，这个数量也是很大的，且在不断扩大，这就步步推升了中心城市的房价。加上前面说到的诸多因素，中国的房地产价格会长期处于相对高的位置，如果没有强有力的政策疏导和干预，这种状况50年不会变。顺便说一句，城市市区面积范围的不断延伸扩大也在波浪式的推高相关地区和城郊结合部的房地产价格。

前面提到美国楼市，有些观念和政策值得中国借鉴。要动态提高拥有房地产的成本支出，降低房地产转让出售的利润空间，使人们自觉形成集约化的住房观念，使得房地产更多划归生活必需而非投资暴利渠道。尽管美国目前仍未摆脱金融危机的困局，房地产业依然相当萧条，但其房地产政策基本没有大的改变。而中国房地产调控才初见成效，只有政策的持续性坚持，才能取得预期效果，继而逐步改变人们的观念和习惯甚至生活方式，让中国房地产业走上健康发展的轨道。