狄俄涅音译:全国人大《物权法》释义讲座

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《中华人民共和国物权法》释义讲座

第一讲 物权法的基本知识和基本原则
全国人大常委会法制工作委员会副主任

 

同志们,你们好。

    2007年3月16号十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。我和我的同事分八讲向大家较为全面地介绍物权法的基本原则和有关内容。
    我的这一讲想讲两个问题,第一个问题是物权法的基本知识,第二个问题是物权法的基本原则。下面我先讲第一个问题,物权法的基本知识。
一、物权法的基本知识
    在这一讲当中想告诉大家,什么叫物权、什么叫物、什么叫物权法;物权法的作用和意义是什么;物权法和其他法律有关物权的关系。
(一)什么叫物权、物、物权法
    什么叫物权?简单讲就是对物的权利,这里的物主要指不动产和动产。不动产是指不能移动的物,包括土地、森林、草原、矿藏、河流以及土地附着物,不动产的概念如果给它下定义的话,就是土地和土地附着物,这里的土地是个大概念,我前面讲的土地、森林、草原、矿藏,这些都是大土地的土地概念,土地附着物包括居民住宅,学校、医院、工厂的房屋,体育场馆,公园等,土地附着物讲的是和土地不能分离,建立在土地之上的这样一些东西,所以像房屋、建筑物、陵墓等属于土地附着物。动产的概念讲的是机器设备、交通工具、生活用品等不动产以外的物品,我们给动产下定义是先讲清楚不动产,哪些属于不动产,简单讲就是土地和土地附着物,讲清楚不动产以外,所有的我们能看到的东西都属于动产。所以从物权法的调整范围,特别是物的概念来看,它的内容是非常丰富的,可以说是包罗万象。我们讲制订物权法的政治性、政策性和专业性都很强,讲它的政治性就讲到物权法既关系到我们国家的基本经济制度,也关系到社会主义市场经济的健康运行。因为无论是国家基本经济制度,还是社会主义市场经济的发展都和我刚才讲到的不动产和动产有很大的关系,特别是企业的生产经营,老百姓的日常生活,他的衣食住行都是我们的物权法的调整对象,都和我们物权法的物权、物发生着千丝万缕的关系。
    前面讲了什么叫物、物权,那么什么叫物权法呢?简单讲,物权法就是有关物权的法律。物权法作为一部法律,它的条文很多,现在通过的物权法共有五编十九章247条,这么多内容主要是回答三个问题,或者说它的基本内容有三个,一个要解决的问题是物属于谁,谁是物的主人;二是要解决权利人对物有哪些权利,他人有哪些义务;三是要解决对物权的保护,如果侵害了物权要承担哪些法律责任。物权法的基本内容就是回答这三个问题,物权法共五编,第一编就是总则,里面概括的回答了这三个问题。物权法的分则,特别是第二编所有权、第三编用益物权、第四编担保物权,这三编内容是分别从所有权、用益物权和担保物权的角度来回答这三个问题。
(二)物权法的作用、意义
    前面讲清楚了什么叫物、物权、物权法以及物权法的基本内容,这样我们就能够比较容易地理解物权法的作用和意义,因为物权法的作用和意义是从物权法的主要内容就可以看出来的。物权法的作用和意义我把它归纳为两点,一是明确物的归属,定分止争,这里定“分”的“分”是分配的分,它的含义是名分的“份”,定份,实际上在这里就是确定物的归属;它的第二个作用就是明确权利人的权利,物尽其用。
    1、明确物的归属,定分止争
    物权法的第一个直接作用就是明确物的归属,定分止争。这个问题如何理解,我简单举个例子。在生活中,我们常常会碰到这样的事情,比如开发商把一套房子以100万元卖给了张某,后来李某愿意出120万的价钱,他又卖给了李某,卖给张某的时候没有办理房屋的产权登记,也就是我们日常所说的过户登记,但是他和李某办理了过户登记,象这样的例子在法律上简单讲就是“一物二卖”。
    解决“一物二卖”的问题有多种办法,比如说可以按照订立合同的先后确立物的归属,因为具体的特定的物,房屋只有一套,某街某路的某一栋里的某一套房子,这个房屋不可能有两套一样的,这是不可能的。物权法上讲的物都是特定的物,不是某一类物,如果是某一类物在订立合同的时候,我只要把相当于这一类物的同品质、同数量的东西提供给你就可以,但是物权法不是,物权法上调整的物都是特定的物,所谓特定的物也就是只有一个,没有第二个完全相同的、类似的物。因此在这样的情况下,“一物二卖”中必然有一个受让人也就是买受人不可能得到这个物,在物权法中就解决了究竟由谁来得到这个物的问题。我刚才讲到有一种办法,就是按照合同订立的先后确定物的归属,其他也有,比如按照有没有付款,或谁先付款确定物的归属;还有就是按照有没有得到这个物,特别是像动产,包括不动产也有这样的问题,比如买房屋,有没有搬进去,按照是否搬进去来确定物的归属;还有一种办法,就是按照登记机构的登记,登记簿上记载的人就是物的所有人。这几种办法确定物的归属应当说都有一定道理,如果没有物权法,应当说仁者见仁,智者见智,究竟以什么办法来确定物的最终归属呢?
    按照物权法的规定,如果是不动产的转让,特别是城里人房屋的转让,物权法规定应当办理登记,除了房屋的买卖合同以外还应当办理登记,物权的转让,从旧主变成新主是要从登记簿上记载的那一刻才能最终确定。如果按照物权法这样的规定,张某虽然付了款,但他没有办理登记,李某虽然合同在后,但是他办理了房屋登记,因此按照物权法的规定,应该是李某获得了这个房屋的所有权,李某才是这房屋的新主人。
    物权法关于确定物的归属的问题,简单讲是不动产看登记,动产看占有。当然,我这里简单讲,因为关于的物的归属问题在具体认定上是很复杂的一件事,物权法关于这方面的规定也有很多,我在这里不一一介绍,但是确定物权的原则,确定物权的规矩是在物权法中做出了明确规定的。
    2、明确权利人的权利,物尽其用
    物权法的第二个作用就是确定了物权之后,权利人对物权有哪些权利,就是物尽其用。一个财产可以归属于企业、个人或者国家,无论是归属于谁,都有对物的利用和支配的问题。这种利用和支配不仅涉及到个人利益,有的也涉及到公共利益、社会利益,作为国家来讲,应该让财富尽可能的充分发挥作用,财富如何发挥作用,当然有科技的问题,也有一些别的问题像技术的问题,从法律上来说就是赋予权利人比较广泛的权利。比如物权法规定,这个物属于我,我是这个物的所有人,我就对这个物有所有权,对物具有所有权在法律上就是有全面支配的权利,它和其他的有的物权,比如我们讲的用益物权就不是全面支配的权利,比如在农村的土地承包经营权,这是一种用益物权,不可能是全面支配的权利,因为土地是集体所有的;比如现在房屋抵押,银行取得的是担保物权,这个也不是全面支配的权利,担保物权的核心是当债务人不履行债务的时候,担保物权人有实现其担保物权,实现方式就是把担保物折价或拍卖、变卖取得的价款优先偿还其贷款,所以用益物权和担保物权都不是全面支配的权利。
    物权法对所有权人、用益物权人以及担保物权人赋予了不同的权利。对于所有权人,这个物我可以自己用,也可以自己不使用,把物交给别人去使用,就像我们现在讲的投资,实际上在某种意义上就是我不直接使用这个物,比如说我有个运输公司,有三台车,我把这三台车作为投资投入到企业中去,以后是企业在使用这三台车,而不是我个人在使用。我投到企业以后,这个物和我个人已经发生了不同的关系,我把原来对三台汽车物权转变为我出资的权利,或者说转变为我的股权,我投入了三台车,我就有了三台车的股权。这些做法在物权法里都是允许的,物权法里明文规定权利人对物有各项权利,这样就能够极大的发挥物的作用。每个人、每个企业都把物的作用尽可能的发挥出来,对一个国家来讲就涉及到整个经济的发展和社会的进步。
    所以物权法的作用和意义直接来讲,是明确物的归属,定分止争和明确权利人的权利,物尽其用。由于我前面讲的,物权法的物涉及到各个方面,比如说物权法的物涉及到所有制的结构问题,因此通过明确物的归属,定分止争和明确权利人的权利,物尽其用以及物权法中对物权的保护,这里的物权既有国家所有权,又有集体所有权,还有公民个人的所有权,这样才对坚持和完善国家基本经济制度,对发展社会主义市场经济,对保护广大人民群众的切身利益都发挥重要作用。特别是十六大以来,中央提出要全面建设小康社会,要构建社会主义和谐社会,那么物权法从物权的角度规范了物权的行为,对整个社会的经济发展和社会进步都具有重大关系,对全面建设小康社会,构建社会主义和谐社会也具有重大作用。
(三)物权法和其他有关物权法律的关系
    物权法的基本知识,我还想和大家讲一个问题,就是物权法和其他有关物权法律的关系。这个问题我想告诉大家,经过这几年的起草、宣传、参与的过程,对物权法的概念已经不陌生了,但是除了物权法以外,我们国家有许多法律都对物权作了规定,比如《民法通则》、《海商法》、《民用航空法》、《担保法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》、《海域使用管理法》、《国防法》等,这么多的法律都对物权作了规定。我们粗略统计过一下,在我们国家200多部法律当中,大约有50多部法律都有一条或两条甚至有一章或者更多的内容,都对物权作了规定。所以我们讲物权法是规范财产关系的民事基本法,是规范物权行为的基本法,但它不是有关物权的全部法。
    1、物权法具有指导作用
    有那么多法律在,物权法和这些有关物权的法律的关系是什么?概括来讲就是物权法和其他法律有关物权的规定是一般法和特别法的关系。物权法是一般法,对其他法律有关物权的规定具有指导和补充作用。物权作为基本法律,它有两项功能,一个就是具有指导作用,因为有关物权的基本原则,一些共同规则都是在物权法中作出的,其他的法律,再制订或修改有些法律,特别是有关物权的规定时,需要考虑物权法的这些规定和原则。同时其他法律有关物权的规定在许多方面,特别是一些基本规定方面,从立法技术上看不需要进行详细规定。比如说有关不动产详细登记制度,有关物权变动,有关物权保护等规定这些规定就在物权法中。你看别的法律,可能没有有关物权的规定,那么你就可以到物权法第三章有关物权的保护的内容里去找,所以从这个意义上讲物权法对其他的法律有补充作用。
    2、其他法律对物权有特别规定,物权法规定要按其他法律的规定办.另外一方面,我要讲的其他法律如果对物权有特别规定的话,物权法明确规定要按其他法律的规定办。这一点有的同志可能会不理解,物权法是基本法律,别的法律是单行法律,怎么必须要按照别的法律办呢?我们讲的特别规定一般有两层意思,一层意思是这些单行法律中规定的一些问题,物权法中并没有作出规定,比如说像船舶转让和抵押的问题,具体规定是在《海商法》中;民用航空器转让和抵押的问题,具体规定也是在《民用航空法》当中;城市房地产管理中,讲到城市房屋的转让、抵押、出租,讲的比较多是在《城市房地产管理法》中。所以其他法律当中作了许多具体的规定,而这些规定物权法是没有作出的,作为一般规定,物权法当中并没有写。别的法律有,而物权法当中没有,毫无疑问应该适用有关单行法。特别规定还有另外一层意思,其他的法律规定对物权作了某种规定,物权法对这个问题也作了某种规定,两个规定如果一致没有问题,适用哪个都行,如果规定不一致,按照物权法的这一规定也明确说按有关单行法的规定办。物权法是基本规定,它是面对许多事物做出来的,因此它不可能照顾到每个物的特点和性质,我们有一句话叫具体问题要具体对待,物权法上面对的物是所有的不动产和动产,是一大类,而某个单行法律是专门就某个特定的物作出的规定,这种情况下具体规定优先于一般规定。
    我讲个例子,在物权法的担保物权当中讲到了担保物权人如果当债务人不履行债务时,对担保物享有优先受偿的权利,我们刚通过的,经过修改的《破产法》里讲到,如果是企业在没有支付工人工资,在法律的特定规定情形下,工人的工资可以优先于担保物权人,就是说担保物的价款优先受偿,也就是说在特定的情况下,工人的工资可以比银行作为担保物权人更优先,排序在更前面,这个规定是在《破产法》里提到的。同样,比如说,船舶抵押以后,银行作为抵押权人,如果不还钱,银行就可以拍卖船舶,拍卖船舶时,《海商法》里有规定,有两项钱都可以排在银行前面,一个是拍卖费用,拍卖费用可以排在银行前面,还有一个如果船舶欠船员工资,船员也可以排到银行作为担保物权人的前面。这个就是物权法第八条明文规定,其他法律如果对物权有特别规定,要按照另外的规定办。
    我给大家介绍物权法和其他法律有关物权规定的关系,目的有两个,一个是有关规范物权的行为是物权法和其他法律共同发挥作用,不是一部物权法能够解决所有的物权问题,第二个目的是,如果遇到问题,发生纠纷,既要到物权法当中去找依据,还要到其他有关的法律当中去找依据,这样才能比较准确地找到法律依据。我的第一个大问题,物权法的基本知识就给大家介绍到这里。
二、物权法的基本原则
    下面我讲我这一讲的第二个问题,物权法的基本原则。物权法的第一章就较为全面地、鲜明地规定了基本原则,这一点是我们国家特有的,其他国家的物权法中没有这样的体例。物权法的基本原则我想给大家讲几个方面的内容。
(一)坚持国家基本经济制度
    第一个就是坚持国家基本经济制度的原则。国家基本经济制度,是党的十五大首先提出的,在1999年第三次宪法修正案中作了明确规定,这个基本经济制度是从我们国家长期处于社会主义初级阶段这个国情出发,从三个有利于出发确定的一项基本经济制度,它的具体内容就是,国家在社会主义初级阶段,坚持以公有制为主体,多种所有制经济共同发展。应该说把这样一项基本经济制度确定下来是很不容易的,是经过改革开放近20年的实践探索,我们才最终把这项经济制度确定下来。在基本经济制度当中,主要就讲到了公有制经济和非公有制经济的问题。公有制经济为主体,公有制经济是基础大家从来都不否认,也没有不同意见,但是公有制经济的实现方式,公有制经济在国民经济当中是不是占的比重越大越好,这个确实是经过是“实践——认识——再实践——再认识”的过程,最终在十五大才对这个问题有了科学的论断。
    关于非公有制经济,从改革开放以来非公有制并不是从一开始就提出来的,大概经过了几个不同的提法,最初在1982年宪法当中提的是个体经济,后来就讲到了个体经济和私营经济,然后才发展到个体经济、私营经济等非公有制经济,关于非公有制经济的地位和作用也有一个逐步深化的过程,我们最初提得是个体经济、私营经济都是对公有制经济的一种补充,后来才发展到是社会主义市场经济的重要组成部分,对这样一项影响到我们国家各个方面的重要经济制度,在物权法中得到全面、准确的体现。主要有几个方面的内容:
    1物权法把维护基本经济制度的作为物权法的立法目的
    2物权法的第三条明确规定了国家基本经济制度,作为物权法的基本原则,贯穿始终
    3物权法明确规定了国有财产的范围和国家所有权的行使,并针对国有财产流失的情况,从五个方面对加强国有财产的保护做了规定,以巩固和发展公有制经济
    4物权法对非公有制经济的私人所有权从四个方面做了规定?
    主要是以上这四个方面,当然不仅仅是这四个方面,以鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。我这里提到的对加强国有财产保护的五个方面和对私人所有权四个方面的概括,就不具体讲了。
(二)平等保护原则
    物权法的第二个重要的原则就是平等保护的原则。平等保护的原则是在物权法的第三条和第四条中做了规定的,这里讲的平等保护就是指要对国家、集体和私人的物权实行平等保护的原则。对国家、集体、私人的物权能不能实行平等保护,要不要实行平等保护,在立法过程中是有争论的,但是对这个问题我们在立法过程中,始终坚持要对国家、集体和私人的物权实行平等保护,而且在物权法当中也得到了充分的体现。
    1、为什么要规定平等保护原则
    为什么要规定平等保护原则呢?平等保护是民法的一项基本原则,大家知道物权法是民法的重要组成部分,在物权法上规定平等保护,基本要求就是相同的物权具有同等的权利。比如说,大家都是所有权,我们知道所有权是对物具有全面支配的权利,就是说对它具有占有、使用、收益和处分的权利,四项权能,缺一不可,是比较全面的支配权利,相同的物权具有同等的权利讲的就是这个意思。国家所有权具有全面支配的权利,私人所有权对自己的物品也有全面支配的权利,不能说国家所有权对物权拥有全面支配的权利,而私人所有权只有三项权利或者两项权利,就不是全面支配的权利。
    2、平等保护的基本要求
    第二就是平等保护的基本要求,就是说如果侵害物权,要承担相同的民事责任,我这里讲的是民事责任。大家知道法律体系是分成多个部门法的,在宪法的总的统率下,有行政法、经济法、民商法、社会法、刑法、诉讼法等,各个不同的部门法有自己的调整范围,有自己的性质和特征,有自己不同的职责,所以这些部门法是一个分工协作的关系。在法律责任上,一般我们也是区分为三大责任,一种是行政责任,一种是民事责任,一种刑事责任,物权法属于民法,我们这里讲的责任,主要是民事责任。另外我们从坚持国家基本经济制度,从发展社会主义市场经济,从保护广大人民群众的切身利益也能看出平等保护的重要性。比如国家基本经济制度就讲到,多种所有制经济要共同发展,多种所有制经济既包括公有制经济也包括非公有制经济,不实行平等保护,怎么可能多种所有制经济共同发展?
    从社会主义市场经济角度看,市场经济的一个最大特点,就要求权利和义务平等,马克思说过,“商品是天生的平等派”,平等保护、公平竞争、优胜劣汰都是市场经济的一般法则,如果在发展市场经济过程中,从民事的角度还要限制哪个权利高一点,哪个权利低一点,而不是一视同仁,市场经济是不可能得到顺利发展的。物权法里的物有进入市场的,也有不进入市场的,即使对不进入市场的,如果物权关系已经确定之后,对它的保护也应当实行平等保护。物权法还有两项重要原则,就是物权法定原则和物权公示原则,我下面就讲讲这两项原则。
(三)物权法定原则
    物权法定原则讲的是到底什么是物权,有哪些物权,权利人的权利义务主要是什么,应该由法律规定。法定就是讲由法律规定,这里的法律讲的是全国人大及其常委会通过的法律,除了物权法中有明文规定的,有的也可以由行政法规、地方性法规做出规定以外,一般这里讲的法律规定不包括行政法规和地方性法规。物权要法定是由物权的性质所决定的,物权不同于合同上权利,合同上的权利是双方当事人约定的,所以合同法的原则就是合同就是法律,甚至是约定大于法律,也就是说约定的效力优先适用,哪怕合同法上的规定,原则上也是先适用当事人的约定,因为合同是涉及到两个当事人之间的事,双方当事人之间就合同应该怎么订,要不要订,订立合同后不履行怎么办,这样的事发挥当事人自己的作用,由他们自由协商,能达到最大限度的保护当事人的利益,也有利于市场交易的顺利进行。但是物权不行,物权解决的是权利人和其他义务人之间的关系,物权法定中哪些事项应该由法律来规定呢?物权的法律规定主要是讲物权的种类和物权的内容。(物权法定,合同上的权利由合同当事人协商确定。合同上的权利由合同当事人协商确定有利于发挥当事人自己的作用,由他们自由协商,能达到最大限度的保护当事人的利益,也有利于市场交易的顺利进行)
    1、物权的种类
    一般来讲,我们把物权分为三大类,所有权、用益物权和担保物权。用益物权里按照我们国家的规定,又可以用益物权分成土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权;担保物权又可以分为抵押权、质权、留置权等等。就是说哪些种类属于物权必须由法律来规定。
    2、每类物权的权利、义务的关系
   第二,讲得是每一种类的物权的权利、义务的关系,这种具体内容也应当由法律规定。比如说土地承包经营权,承包期多长,土地承包经营权何时产生,土地承包经营权人的流转权限究竟有多大,在调整、收回、被征收的土地承包的过程中有哪些权利义务,这样的一些问题都是由法律规定的。当然一些同志也会提出来,在物权法当中,难道就没有约定的问题吗,所有的都是法律规定吗?事实上并不是,在物权法中,有的问题必须要用法律规定,有的可以由当事人约定。是不是物权法中有的条款没有明确写可以约定的都属于强制性规定,当事人都不能约定呢?我认为也不是,实际上民法的道理,只要是涉及到当事人双方之间的事,不牵涉到别人的事,这样的问题原则上都可以约定,只有涉及到公共利益,涉及到广大的义务人之间不可能约定的问题,才必须要由法律做出规定。物权法定的原则就讲到这里。
(四)物权公示的原则
    最后讲一下物权公示的原则,这原则也很重要。物权公示的“公”有“公开、公众”的含义,“示”有“表现出来”的含义,物权公示简单讲就是把物权的归属以及其他内容以外在的方式表现出来。权利人自己知道东西是自己的,别人如何知道呢?让别人从外部特征上就能够比较简便地知道这个东西的归属,是有权利人的,解决这样的问题就是物权公示的问题。物权公示关键是要解决权利人和义务人之间的关系,物权的义务人是广大的义务人,怎么样让广大的义务人识别这个物是有主的,这个权利是什么权利就需要有一套外在的办法,也就是物权公示的办法,让其他人比较容易鉴别。公示的意义和作用主要有三点。
    1、市场经济顺畅进行的需要
    第一是市场经济顺畅进行的需要。在市场交易过程中,如果大家根本不知道这个物是谁的,谁敢买你的东西?比如说我们到商店买东西,我们当然知道商店对它的东西是有权处分的,如果我们买完东西,商店告诉我们他们没权卖,买了的东西要追回去,谁还敢去商店买东西?同样道理,市场交易实际上就是物的交换,物的交换的前提是出让人也就是卖方对物是有权处分的,如果这一点做不
到,市场交易根本就没法进行,所以物权公示的第一个作用就是市场经济正常、顺畅运行的需要。
    2、保护权利人权利的需要
   第二就是保护权利人权利的需要。我们需要告诉大家这个东西是自己的,大家不能来妨碍我,也不能把我的东西拿走,这样权利人的权利才能实现。
    3、对广大义务人的需要
    第三,对广大义务人来讲也有需要,你要我遵守义务,我必须明白这个东西究竟是谁的,这样的话我怎么能履行好自己的义务呢?特别是权利人以外的人,很有可能就是交易的另外一方,这种情况下,我们需要知道对方是不是真是这个物的权利人,是物的主人。
    所以在物权法中,关于物权公示是在物权法的第六条做了原则规定,在物权法的第二章,做了比较全面的规定,讲到了不动产如何识别,动产在什么情况下如何识别,在后面的所有权、用益物权、担保物权各编中也都有有关物权公示的规定。物权公示的办法除了我前面讲到过的登记,还有就是占有、交付等,我把物交付给你本身就是物的转换,就是新的物主的产生,还有双方当事人订立的合同也是物权公示的办法,也是物权产生的办法。所以物权的产生或者说物权的归属,这样一些问题都属于物权公示的范围。
    物权法在第二章第三节,还对一些特殊问题也做了规定,比如我自己盖房子,在符合行政审批、行政规划等其他条件下,从民法的角度,我什么时候就有权了呢?我盖的房子哪怕我没有登记,我把房子盖完了,房子就是我的,不一定要去办登记,如果要必须办理登记的话,那么在我登记以前,我盖的房子就成为无主的了;比如法院判决争议物品时,判决这个物品最后归谁,法院的判决也是物权产生的根据;比如土地征收、房屋征收,政府做出的征收决定,物权法认为这也是新的物权产生的根据,因为在法律上看房屋征收的过程是房屋主人变动的过程,原来是属于我的,征收后就变成国家的了,只有这样国家才有权处分,包括农民的土地,征收之后才变成国家的,这样国家才能进行建设。所以政府的征收决定、法院的判决以及我们的事实行为等这些情况本身也是物权产生的根据。我刚才讲到,物权公示有关物权产生和物权归属的规定都属于物权公示的规定和范围,所以物权公示主要是解决物权产生和物权归属的问题。
    物权法定和物权公示还有涉及到一些别的问题,由于时间关系,我就讲到这里,把物权法的最基本的几项原则:坚持国家基本经济制度,发展社会主义市场经济;平等保护的原则;物权法定的原则和物权公示的原则,都给大家做了介绍,我的这一讲就到这里,谢谢大家

第二讲、完善担保制度,促进经济发展(上)
全国人大常委会法制工作委员会民法室主任
姚  红

 

    十届全国人大五次会议审议通过了物权法,物权法是一部非常重要的法律,为了进一步宣传和贯彻物权法,我今天就担保物权部分向大家作个介绍,我介绍的题目是“完善担保制度,促进经济发展”。
    我们知道,担保物权制度是建立现代市场和规范市场经济秩序的一部重要法律,建立和完善担保制度对于保障债权实现、维护交易安全、促进资金融通、推动生产力发展具有极其重要的作用。担保物权制度是随着市场经济的发展而发展的,在自给自足的自然经济状态下,人们进行的通常是以物易物的交换,这种交换通常是很简单的,而且是即时结清的,因此担保制度没有生存的土壤。随着货币的出现,交易的范围拓宽,交易的频率加快,交易的过程延长,交易的内容变得复杂,随之交易的风险也日益突出,为了保障交易安全,交易各方需要对方提供某种物作为履行约定的担保,这种时候担保物权制度应运而生。时至今日,市场经济的现代各国基本都建立了担保物权制度。
    我国在改革开放以前实行计划经济体制,那个时候企业的经费由国家拨付,企业的产品由国家调拨,银行也是按照国家指令贷款,因此企业和银行都不必考虑市场的风险,也没有建立担保制度的迫切要求。随着计划经济向市场经济的过渡,企业和银行逐渐成为自负盈亏、自担风险的市场主体。在这个市场中游泳,他们最担心的就是不要被市场这个险风恶浪给呛着、给淹死,所以为了避免这种市场风险,银行等金融部门在贷款的时候越来越依赖于抵押的方式,企业也越来越多地采用各种方式来保证他们债权的实现,那么适应这种计划经济向市场经济的转变,我们国家在1986年制订的《民法通则》中第一次对担保物权制度作了一个原则规定。这个规定非常简单,它是这样规定的:“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物,债务人不履行债务的,债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。按照合同一方占有对方的财产,对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的,占有人有权留置该财产,以法律规定以留置财产折价或以变卖该财产的价款优先得到偿还。”《民法通则》的规定当时没有区别抵押和质押,通通把抵押和质押都放在一起叫抵押,而且《民法通则》这规定是比较简单的,但是不管怎么样,这一规定对于保障交易安全还是起到了相当的作用的。
   到了上个世纪80年代末至90年代中期,随着市场经济的迅速发展,出现了企业三角债增多、银行呆坏账比例上升这样一种情况,为了保障市场秩序的正常进行,1995年我们国家制订了《担保法》。这部法律对担保物权的种类、担保财产的范围、担保物权的生效条件、担保物权的实现等等问题作了比较系统的规定。《担保法》的实施对于保障交易安全,促进资本流通发挥了非常重要的作用。
    进入21世纪以来,经济全球化趋势深入发展,科学进步日新月异,生产要素和产业转移加快,我们国家和世界经济的交往也日益密切,担保作为一种融通资金、活跃资本市场、保障交易安全、防范和化解金融风险的手段,越来越受到各国法律的重视。据我们了解,近几年许多国家进行了担保制度的改革,包括欧洲的复兴开发银行、美洲国家组织和联合国国际贸易法委员会都先后制订了《担保交易示范法》和《立法指南》,目的是推动成员国进一步完善各国的担保制度。从这几年我们国家的情况看,这几年我们国家经济持续增长,资金需求量越来越大,国内外经济的联系也日益频繁,维护金融稳定的任务更加艰巨,这种经济上的发展变化迫切需要完善我们国家的担保法律制度,扩大可担保财产的范围,简化担保的设立程序,建立高效、低成本的担保实现机制。为了适应这种发展,我们国家在制订物权法的过程中,总结《担保法》实施十几年的经验,同时借鉴了国外的先进做法,对《担保法》的规定作了补充和完善。为了比较清晰地介绍一下物权法关于担保制度的规定,以及物权法与《担保法》相比作了哪些修改和完善,我的介绍分为两个部分,第一个部分主要是介绍物权法关于担保制度的规定,第二部分我想介绍一下物权法对《担保法》的发展和完善。
   一、物权法关于担保制度的规定
    物权法的担保物权编一共分为四章,也就是从第十五章到第十八章,这四章包括:担保物权的一般规定、抵押权、质权和留置权。
   (一)担保物权的一般规定
    担保物权的一般规定主要是对担保问题的共通性问题所做的规定,主要包括:担保物权的特征、担保物权的性质、担保物权的担保范围、担保物权的转让、人的担保与物的担保的关系以及担保物权的消灭。
    1、担保物权的特征
    我们先介绍一下担保物权的特征。什么是担保物权呢?担保物权是担保权人也就是债权人在债务人不履行到期债务或者发生约定的实现担保物权的情形时,依法享有的就担保财产优先受偿的权利。举个简单的例子,比如甲和乙订了一个合同,甲向乙借款100万,乙为了防止甲到期不还款,要求甲提供某种担保物,甲就把自己的房子抵押给乙,如果甲到期不还款,乙就可以在这个房子上实现自己的担保权益,他可以跟甲协议拿这个房子折价折抵甲的借款,也可以拍卖或变卖这个房子,也就是变价款受偿,这个就是我们讲的担保物权。
     担保物权有两个比较明显的特征。一是担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容,以确保债权实现为目的而设立的物权。担保物权支配的财产是债务人或者第三人提供的特定的财产,这种财产可以是不动产,比如房屋、建设用地使用权,也可以是动产,比如汽车、船舶、机器、库存产成品,还可以是某种财产权利,比如股票、债券、仓单、提单、存款单,都可以作为担保财产,它是以特定的财产设定的。担保物权是以特定财产的交换价值来担保债权的实现的,它跟用益物权不一样,用益物权主要是利用物的使用价值,而担保物权是利用物的交换价值,实际上就是在物的上面的价值量上来保证自己债权的实现,所以即使这个物毁损灭失了,如果这个物上得到了赔偿金、补偿金,担保权人仍然可以就赔偿金、补偿金使自己的债权得到偿还。这是担保物权的第一个特征,也就是说它是直接支配物的交换价值来保障自己债权的实现。
    二是担保物权具有优先受偿的效力。这个优先受偿性是担保物权的主要功能和效力,什么叫优先受偿呢?咱们还举个例子,比如甲向乙、丙、丁借款,乙为了保证甲到时候能还款,要求甲向他提供一个担保,那么甲就向乙提供了担保,到期后甲没有还乙、丙、丁三个人的款,这种时候因为甲把自己的房子抵押给了乙,卖了这个房子的钱乙就可以优先于丙、丁受偿,而丙、丁就必须排在乙的后面受偿,所以说担保物权有优先性,这是它的特点。当然,担保物权的优先性是一个一般性原则,也不是绝对的,如果法律有特别规定,还要按法律的规定办。比如我国的《海商法》就规定,船舶优先权可以优先于担保物权受偿,最近我们国家通过的《破产法》规定,一定阶段的职工工资可以优先于担保物权受偿。那么在这种情况下,我们就应当按照有关法律的规定去执行。担保物权的优先性是一个普遍原则,有法律的特别规定的情况下,才按照法律的特别规定办。
这是担保物权的概念和特征。
    2、担保物权的性质
    我们说担保物权实际上是一种从权利,它是依附于主债权债务关系存在的,它是为了担保主债权的履行和实现而存在的,如果没有主债权债务关系,也就没有必要设立担保。正是因为这样,所以物权法作了一个明确规定,“担保合同是主债权债务合同的从合同”,这个是在第一百七十二条规定的,“这个主债权债务合同无效的,担保合同无效”,这个规定体现了担保物权的从属性。此外,物权法其他条文里也体现了这种从属性,比如第一百九十二条规定,“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”,这也体现了担保物权的从属性。另外还有,“主债权消灭,担保物权消灭”,它也体现了这种从属性。所以大家注意,它是一种从属性合同。
    3、担保物权的担保范围
    关于担保物权的担保范围,物权法一百七十三条作了非常明确的规定,按照这条规定,担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。主债权就是说你的主债权是什么,比如是一个货物买卖,还是一种提供劳务的买卖,如你给我提供代理律师业务,我给你支付价款,就是说你这个主债权是什么,主债权如果涉及到银行贷款,它会有利息,那同时也要对这个利息做出担保。违约金是指双方事先有约定的话,如果一方违反了合同,就要产生违约金,那么担保物权也要对这种违约金做出担保。损害赔偿金就是一方因为违反合同给另一方造成损失,就要向对方承担一定的责任,比如提供的货物质量不合格,你就要向人家赔偿损失,那么担保也可以对这个损害赔偿金进行担保。保管担保财产的费用,比如后面要讲到的质权,当出质人把质物交到质权人手里,假如这个质物是一个很名贵的古董,质权人可能要把它存到银行的保险箱里,租用保险箱的钱也是一笔担保的费用。实现抵押权的费用就是说,拍卖、变卖担保物肯定要给拍卖公司一定的佣金,这个也是担保范围内的。通常来讲,担保权人和担保人在订立担保合同的时候要对担保财产的范围做出一个明确约定,你可以约定其中几项,比如我只担保你的主债权和利息,不担保其他的违约金、损害赔偿金什么的,这是允许的,但是如果当事人对这些担保财产的范围没有做出明确约定,这种时候,担保人就要对上面讲的几项都要承担担保责任。
    4、主债权债务转让与担保责任
    担保物权是依附于主债权债务关系存在的,在合同执行过程中,可能出现主债权债务关系的债务人将他自己的债务转让,比如我原来是担保甲向乙一段时间内支付货款,我做这种担保以后,甲说这个货款我不支付了,我转让给张三替我去支付,那么这种时候我是担保人,我就要考虑,甲原来的信誉是很好的,我估计他能够支付所以才为他担保,现在他把履行义务的责任转让给张三了,张三这个人我知道他不怎么样,那么现在你还让我去承担担保责任,可能就会出现这种情况,张三不能还钱的时候,我就要替张三还钱,这就等于加大了我的担保风险,为了保证承担担保责任的这个人的公平,所以物权法一百七十五条作了专门的规定,“第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任”。如果债务人把这个债务转让给张三,让张三替他去还债,他又没有经过我这个担保人同意,那我就不再承担担保责任。在实践中还可能出现一种情况,就是提供担保物的人不是第三人,而是债务人自己,比如他向甲借了100万,把自己的房子抵押出去了,说要是到时候不还钱,你就把这房子卖了把钱还你,而这种时候他又把自己履行债务的责任转让出去了,这种情况下担保责任就不一定当然免除。我们这里讲的就是说,没经同意转让债务,只是对第三人担保的情况,这点要特别交代清楚。另外这种债务转移还要注意,它包括债务的全部转移,也包括债务的部分转移,比如我原来要还甲1000万,现在我把500万的还款责任转让给了另外的人,那么这种时候也要经担保人同意,不管转出多少。
    5、物的担保与人的担保的关系
    说起这个问题可能比较抽象,什么叫物的担保呢?就是以某种特定的物担保债务的履行,比如提供了房屋的抵押,或提供了某名画作为质押标的物,都是以某种物担保债务的履行,包括抵押、质押、留置,这叫物的担保。以人的信誉来担保债务的履行就是人的担保,通常我们把人的担保叫保证,《担保法》规定了5种方式的担保,第一种就是保证。在物的担保和人的担保并存的情况下,先执行物的担保还是先执行人的担保?举个简单的例子,比如乙向甲借了1000万,以自己的房子作为抵押,甲要求乙再找一个保证人,乙又找了工商银行替他担保,而到时候乙真是不能还钱了,甲是先卖这个房子呢,还是说他可以找工商银行要这个钱?原来我们《担保法》规定,在这种情况下,必须先执行物的担保,就是先卖这个房子,然后才能找这个保证人,如果你不卖这个房子就找保证人,保证人有抗辩权。物权法考虑到以前《担保法》可能规定得不够细,现在分了一种情况,如果物的担保是第三人提供的,这种时候可能情况就不一样了。人的担保保证人是第三人,如果物的担保物不是乙自己的,而是丙的房子,这种时候是执行银行呢还是执行丙的物呢?因为丙和银行都是债务人之外的第三人,不能因为他们俩提供的担保物不同而对他们追偿担保责任有所不同,物权法考虑到这种情况作了三种划分。第一种情况,如果当事人对物的担保和人的担保有约定,比如银行承担500万担保责任,丙也承担500万担保责任,那就按这个约定办。第二种情况是没有约定或者约定不明确的,如果是债务人自己提供担保,那么先要执行物的担保,因为自己的房子不卖而要求银行先替他还钱显然很不公平,至少得自己先承担完责任,才能让担保人来承担。同样的道理,如果债务人自己提供了担保物,同时又有第三人的担保物,这种时候也是先执行债务人的财产,然后再执行第三人的财产。第三种情况就是没有约定或者约定不明确的情况下,债权既有第三人提供的担保物,又有保证人的情况,都是第三人,只不过一个是物的担保,一个是人的担保,物权法规定,这时候债权人有一个选择权,他可以要求物的担保人在担保物上实现他的债权,也可以找保证人要求承担保证责任,任何一个担保人承担了保证责任以后,都可以向债务人追偿。这是人保和物保的关系。
    6、担保物权的消灭
    《担保法》规定了四种消灭的情形。一种是主债权消灭,通常是主债权被履行了,担保物权既然是一种从属性权利,当然就没有存在的必要。第二种情况就是担保物权实现,到期没还债,担保权人就把担保人的财产卖了,卖完了一种情况是正好抵偿他的债权,再一种情况就是还不够,比如欠了1000万,房子卖了800万,还欠的200万也没有担保物权了,只能按一般债权算了。第三种情况就是债权人放弃担保物权,他自己说不要了,当然它也就消灭了。第四种是兜底条款,就是法律规定的其他情形。
关于担保物权的一般规定,我主要就介绍这么多内容。
    (二)抵押权
    1、什么是抵押权
    这是物权法第十六章的规定。抵押权是为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。抵押权也是一种担保物权,所以它在具有担保物权的共通性特征的情况下,它还有自己的最明显的特征,就是抵押权是不转移标的物占有的物权,也就是说,当我把自己的房屋抵押出去的时候,我不用把这个房子交给债权人,我仍然可以在这个房子里居住,甚至我可以把自己的房子出租收取租金,我甚至还可以经抵押权人同意把这个房子卖掉,然后提前偿还债务,就是说一切都不影响抵押人或债务人或第三人对这个标的物的使用。所以说抵押是一种很好的方式,一份财产既可以用它来融资,同时又不影响自己使用,等于一份财产创造了双倍的价值。
    2、抵押财产的范围
    当我们搞清抵押权的时候,首先遇到的问题就是抵押财产的范围。既然抵押权在市场交易中是一种非常好的担保方式,那么什么样的财产可以抵押,什么样的财产不能抵押呢?物权法对于可以抵押的财产以及不能抵押的财产作了非常明确的规定,可以抵押的财产必须符合两个条件。第一个条件是提供抵押财产的债务人或者第三人对抵押财产必须有处分权,意思就是说,首先他必须是这个财产的所有权人,这财产必须归他,他才能处分,他不能把别人的东西抵押出去,其次抵押人对这个财产享有用益物权,关于用益物权前面几为老师可能已经介绍了,比如他享有建设用地使用权,还有就是债务人或者第三人根据法律行政法规的有关规定、经过有关主管部门批准可以将起占有使用的财产抵押,关于这个,有些国有企业的大型设备、关键设备经过有关主管部门的批准可以抵押。第二个条件是必须是法律规定的可以抵押的财产,那么什么财产可以抵押,物权法第一百八十条作了一个非常明确的规定:
    一、建筑物和其他土地附着物可以抵押,建筑物大家都很明白,房子、体育馆都属于建筑物,其他土地附着物就是桥梁、道路以及林木、草等,只要是依法可以抵押的、有处分权的都可以抵押;
    二、建设用地使用权,我们国家随着改革开放,建设用地使用权可以通过出让、转让的方式由单位和个人使用,法律对什么情况下可以将建设用地使用权抵押也有明确规定,当然这种时候就可以作为抵押标的物了;
    三、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权,也就是说,农村的土地原则上,就是属于土地承包经营权这方面,只有四荒地是可以抵押的;
    四、生产设备、原材料、半成品、产品,这个对于企业的意义比较大;
    五、正在建造的建筑物、船舶、航空器;
    六、交通运输工具;
    七、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产,也就是说只要是法律和行政法规没有明确规定说不能抵押的、当事人可以对它有权处分的所有财产都可以在上面设定抵押,这个规定可以说是非常宽的,进一步放宽了我们国家对抵押担保的范围。
    这是法律第一百八十条对可以抵押财产的一个规定。同时物权法第184条对哪些财产不能抵押也有一个规定,这样一方面它规定了可以抵押的,另一方面又规定了不能抵押的。
    不能抵押的的财产有:
    一、土地所有权,我们国家的土地要么属于国家所有,要么属于集体所有,那么这个土地是不能抵押的,因为一旦实现后,这土地卖给谁?如果卖给单位个人,那这个土地国家所有、集体所有的性质可能就要发生变化,这样跟我们国家整个的宪法性的规定都是相违背的,所以土地的所有权不能抵押;
    二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,关于这一点,在立法的过程中曾经有过不同的意见,有人说农民除了承包地和宅基地外没有什么值钱的东西可以作为担保物向银行贷款,如果不允许农民以承包地和宅基地抵押的话,那农民就没法融到资,没法融到资他就没法发展,所以很多人主张放开对于农民土地抵押的限制,这个事情全国人大研究过很多次,最后考虑到农民的土地承包经营权和他的宅基地使用权是农民的安身立命之本,他们一旦失去了承包地,一旦失去了宅基地,就可能生活无依,特别是我们国家目前整个社会保障体系没有建立,按照有关法律,农民一户只能取得一处宅基地,也就是我批了你的宅基地了,你卖了以后再找政府批宅基地,那对不起不给你了,所以现在如果这个放开确实条件不够成熟,当然我们国家很大,发展很不平衡,有些比较发达地区的宅基地、承包地要求抵押的呼声比较强,有些边远的地方这个问题还没有放开,但从全国范围看,我们觉得这个事情还是应该从严掌握,所以物权法还是没有规定可以以承包地、宅基地作为抵押,另外我们国家现在的农村政策一直是严格土地制度、严格将农用地转为建设用地,所以这个问题没有放开;
    三、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施,这个规定其实《担保法》就有,这次物权立法过程中,很多人提出原来我们国家都是公立学校、公立医院,不可以抵押大家都能理解,现在很多民营学校、私立学校、民营医院、私立医院,这种时候还控制不让抵押是不是不合适,这个事情我们也是反反复复研究了很多次,考虑到从学校的角度来看,不管是公立学校还是民营学校,它的性质都是为公益目的设立的,我们国家的《民办教育促进法》也是这样规定的,学校的目的是教书育人,如果学校抵押出去以后,一旦还不了钱了银行要卖你的学校,那学生上哪去,这样必然造成一些不稳定,所以物权法还是沿袭了《担保法》的精神,就是学校、医院不管是公立的还是私立的,都不能以教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施来抵押,其他公益设施包括图书馆、档案馆、博物馆也是不可以抵押的;
    四、所有权、使用权不明或者有争议的财产,大家知道,所有权都不明,如果抵押出去再卖给第三人,那这个经济活动就变得极其混乱,而且我们前面也讲了,能够抵押的东西他一定是有处分权的,如果他能不能处分都不清楚,当然是不可以抵押的;
    五、依法被查封、扣押、监管的财产,主要是人民法院采取某些执行措施查封、扣押当事人的财产或者海关依照法律规定对进出境的货物进行监管,在这种情况下,这个财产是处于归谁所有不清楚的状态,这种情况下也是不允许抵押的;
    六、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产,这是物权法的一个兜底的规定,只要法律规定这个东西不能抵押,那么当事人是不能抵押的。
    3、抵押权的设定
    抵押权的设定主要涉及到两个方面的问题。
    一是要设定抵押权,首先要以书面形式订立合同,这个是在物权法第一百八十五条作了一个规定。抵押毕竟是一个比较重大的民事法律行为,而且财产抵押以后通常依附于主债权,主债权的履行又有一定的期间,它涉及到比较复杂的法律关系,所以应当采用书面形式订立合同,关于合同应该包括哪些条款,第一百八十五条也作了规定,这里就不多说了,大家回去看一下就可以。在订立抵押合同的时候要提醒大家注意的一点是,物权法包括《担保法》都有一个“禁止流押”的规定,就是说抵押人和抵押权人在签定抵押合同的那个时候,或者说在抵押权实现之前,双方不能约定“到时候我不能还债东西就归你”,是不可以做这样的约定的,但是需要说明,如果到期了债务人没还款,这时双方才能够约定说这个财产归债权人,但这个合同履行期没届满之前,双方都能做财产归债权人的规定,这种约定就是禁止流押的约定。为什么做这样的规定呢?主要是考虑到在当事人签定抵押合同的时候,通常是抵押人特别需要钱,有时候急了眼他就不考虑抵押物的价值和他借款这个数量之间的差异了,就是只要我现在能贷来款,我是要治病救人的,比如我就借100万,可能我这房子值300万,我也不管了,你现在拍给我100万就行了,到时候我不还款300万你拿走,这样显然对债务人是不公平的,所以考虑到这种情况,我们说民事关系的一个基本原则就是公平,为了防止这种不公平,在债务没有履行之前不能做这种约定。这个是设立抵押权的时候大家注意,要以书面形式订合同,这个合同不能有流押条款。
    二是要依照法律规定办理登记,我们国家物权法对于哪些需要办理抵押物登记,哪些不需要办理抵押物登记,它的规定是不一样的,如果你是以不动产抵押,比如建筑物及其地上定着物、以建设用地使用权以及以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地承包经营权、还有以正在建造的房屋抵押的,这些都属于不动产,法律要求,你以这些不动产抵押的,你就要办理抵押登记,只有办理了抵押登记,才承认你享有抵押权,否则,你不登记,我们就认为你不享有抵押权。这是一方面规定,这个规定主要体现在物权法的第一百八十七条。但是这个抵押登记也不是绝对的,如果是以动产抵押,办不办登记由当事人选择,但是办理与不办理登记的法律后果是不一样的,如果你不办理登记,我们说你不能对抗善意第三人,举个例子,我以我的汽车抵押了,而我又没有办理这种抵押登记,我没有经过抵押权人或债权人同意,我又把我的汽车卖给了第三人,第三人不知道我这个汽车已经抵押了,这种时候反正我有车证,他就买了车了,到时候我没还钱债权人找我来了,说要用汽车实现抵押权了,但是第三人不知道,那第三人就能够买走汽车,不能对抗他,因为我没有登记,第三人不知道我这个汽车已经设定抵押了,所以应该保护交易安全保护第三人的利益。不得对抗的另外一层意思是,不得对抗后位的设定了抵押权又登记了的抵押权人,比如我以一架飞机抵押了,抵押后第一位没有办登记,但是第二位办登记了,那到最后实现抵押权的时候,第二位办理了抵押权的,尽管他的抵押权签定在后,他也先于第一位没有办理抵押登记的人优先受偿。这么看来,以动产抵押的,虽然你可以办理登记,也可以不办理登记,但是办理登记以后对于抵押权人的权益是有保障的,所以大家还是应当选择去登记。特别是现在,从实践情况看,我们要求登记费不能乱要,这在前面不动产登记都有规定了,不能按照抵押标的物的价款、体积、面积收费,所以大家在登记上减轻负担了,还是应该去登记的。
    4、抵押权的效力
    抵押权的效力问题主要涉及到这么几个关系。
    第一个是房地产抵押的关系问题。按照物权法第一百八十二条和一百八十三条规定,一百八十二条是这么说的,“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。  抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”这个规定严格贯彻了“房随地走、地随房走”的精神,也就是说,地是依附于房子的,谁也分不开谁,你把房子抵押了,就要同时把地一块抵押;反过来说,你以土地使用权抵押的时候,房子也跟着这个土地使用权走,这是我们国家的一个原则,抵押权的效力所及就应该一块走。但如果是一块拍卖,而我只以建设用地使用权抵押,没以房子抵押,那拍卖所得价款债权人只能就卖地的款优先受偿,卖房的款就没有优先受偿的权利,因为毕竟只是设定在建设用地使用权上,我们要求他一并抵押只是为了在处理关系的时候比较简单。因为现实生活中确实发现,法院同志也反映,有的人把土地抵押给一家,把建设用地使用权抵押给另一家,他都没还钱,两家都来了,东西到底怎么办?如果这个抵押物两边价值都够还好办,如果不够了到底是怎么偿还?这个问题就引起了一系列的混乱,所以就强调这个原则,“地随房走,房随地走”。另外一百八十三条规定了一个情况,刚才说了,我们国家对农地实行了非常严格的控制政策,原则上都是不许抵押的,只放开了一个四荒地的土地承包经营权,但是有些时候农村的建设用地,比如乡镇企业的厂房,建设用地不能抵押,但是他当时是以厂房抵押向银行融资去了,到期他没还钱,那这时候我们有一个“地随房走”,怎么办?当要拍卖企业的厂房等建筑物的时候,它占用范围内的建设用地使用权就要一并拍卖,所以在抵押的时候也要求,你抵押乡镇企业的厂房等建筑物,它占用范围的建设用地使用权一并抵押。但是尽管是这样,在实现抵押权的时候,物权法还作了一个限制,就是不能改变土地的用途和性质,比如这本来就是集体所有的土地,你把这个地实现抵押权以后,它的集体所有性质不能变,另外用途不能变,比如这块地原来是工业用途,你实现抵押权以后,没有经过批准,你不能用于商业或旅游业。
    第二个问题是关于抵押权和租赁权的关系。有一种情况是房子设定抵押后又出租了,抵押权既然是不转移财产占有的权利,他在抵押期间就可能把这个房子出租,当把这个房子实现抵押权的时候,就是把房子卖给了第三人,第三人拿到这个房子的所有权以后,他能不能把原来的承租人轰走,物权法规定这个是不可以的。因为在现代经济发展过程中有一个非常著名的原则叫“买卖不破租赁”,就是说你的抵押权实现以后,抵押财产的买售人必须还要尊重原来签定的租赁合同,必须让原来的租期满了以后,你才能跟承租人商量是否搬离,租期没满之前只要承租人不跟他解约,他就必须让承租人继续租用。这是抵押之前出租的,是贯彻“买卖不破租赁”的原则。还有一种情况,这个财产抵押之后又把这个房子出租,原来《担保法》没规定,只规定了抵押前出租的情况怎么办,现在物权法作了一个补充规定,在抵押后再把房子出租的,如果这个抵押是登记的,就可以对抗承租人,你登记了那承租人在租房的时候就应该知道这个房子已经被抵押了,将来实现抵押权就可能被轰走,所以这种情况下,如果是登记的,新的买售人就可以让承租人离开,可以对抗租赁。如果是没有登记这个抵押,像飞机、船舶等动产可以不登记,你抵押了但没登记,你又出租了,这种情况下,作为承租人他不知道这个财产已经设定物权了,他的权利就应该得到保护,还应当贯彻“买卖不破租赁”的原则。
    第三个问题是抵押权具有一种保全的性质,如果财产设定抵押以后,在抵押期间,抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押财产价值减少,那么他可以要求抵押人停止这个行为。比如我把这房子抵押给人家了,然后我想反正也抵押出去了,我就将房子乱拆乱造,如果房子破坏得厉害,影响到抵押权人的权益了,他可以要求我停止行为,如果我这个价值减少使他的债权不能实现,他可以要求我提供相应的担保物,我不提供的话,他可以解约要求马上还债。这是抵押权的一种保全性质。
    5、抵押权的实现
    当债务人不还债的时候,就存在一个抵押权怎么实现的问题,这主要涉及到两个问题。
    一是实现的方式(一是协商,二是直接请求法院拍卖变卖,原来《担保法》规定协商不成只能向法院起诉)。按照物权法规定,实现抵押权可以采用两种不同的方式。一种是抵押人和抵押权人可以先协商,协商这个东西怎么满足债权,这种协商不能损害其他人的利益,比如我欠你100万,但是这房子值300万,我就非常慷慨地把房子送给抵押权人了,可能我还欠其他人的钱,其他人就不能在这个房子上实现他们的债权了,所以如果影响到其他人的利益的时候,其他人可以提出异议,可以要求撤消这种协商的行为。再一种就是协商不成的,可以拍卖和变卖抵押财产,关于这点,物权法和《担保法》有很大不同。原来《担保法》规定协商不成只能向法院起诉,现在规定是协商不成可以直接请求法院拍卖变卖。
    二是按照什么样的顺序来实现。物权法第一百九十九条对实现抵押权的顺序作了这样三个层次的规定。1、“抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”比如我有一个1000万的房屋,我跟中国银行、建设银行、工商银行都签定了贷款协议,都拿我这个房子做抵押,中国银行排在第一,建设银行排在第二,工商银行排在第三,登记上是按照这个顺位,最后我不能还这三家钱的时候,卖了房子就按登记的先后顺序先还中国银行的钱,剩下的再慢慢还,如果说中国银行拿走以后就没钱了,房子就值这么多,后面两位没有了就没有了,所以抵押权的顺位对于债权人实现债权意义非常大,应当争取当第一顺位,一旦当了后顺位的抵押权人,除非这个抵押物价值非常大,否则你的债权恐怕就难以得到满足。2、“抵押权已登记的先于未登记的受偿”,现实中以动产抵押的,可以不办理登记,对于一项动产设定了抵押的,有的办理登记了,有的没有办理登记,按照什么顺位清偿,物权法说得很清楚,所以登记对于保护自己的债权意义非常重大。3、抵押的时候所有抵押权人都没有登记,在这种情况下怎么来清偿,物权法说了,“按照债权的比例清偿”,关于这一点是跟《担保法》的规定不一样的,《担保法》规定如果都没有登记,按照合同签定的先后顺序清偿,为什么物权法修改了《担保法》的规定呢?物权法有规定,不登记不得对抗善意第三人,既然这样,后位抵押权人就不知道前面已经设定抵押了,同时还有一些普通的债权人,也不知道这个物上已经附有抵押权了,所以在这种情况下,他们互相不能对抗,就应该按照债权比例清偿。关于这一点,最高法院司法解释也是这样规定的,实践中也大部分是这样执行的,所以物权法对《担保法》作了一个修改。

第三讲 完善担保制度,促进经济发展(下)
全国人大常委会法制工作委员会民法室主任
 

 

(三)质权-动产质权和权利质权
    下面我向大家介绍一下关于质权的内容,首先介绍一下什么是质权。我们国家的质权分为动产质权和权利质权。
    关于动产质权,第二百零八条做了规定,内容是:为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。动产质权除了具有担保物权的一般特征以外,还具有不同于抵押权的突出特征,我们说抵押权是不转移财产占有的物权,而质权是要转移财产占有的物权。质权的生效是以质物交付到质权人手中为生效条件,就是说尽管我们俩签订了质押合同,比如说我以我的古董担保我到时候履行债务,那么我这个古董必须交到债权人也就是质权人手中,我们的质权法律关系才存在,如果我没有交付,则不存在质权关系。这是动产质权。
质权还有一类叫做权利质权,权利质权是以某种财产权利作为履行债务的担保,那么哪些财产权利可以作为权利质权的标的呢?物权法第二百二十三条做了明确的规定,债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:
(一)汇票、支票、本票;
(二)债券、存款单;
(三)仓单、提单;
(四)可以转让的基金份额、股权;
(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;
(六)应收账款;
(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
    这些都是可以作为出质的标的。在这里要说明一下,就是动产质权实际上作为标的范围是很宽的,就是法律不禁止转让的财产都可以作为动产质权转让的标的,但是权利质权的标的严格讲是有限定的,也就是说法律规定的权利才能作为质权的标的。
    由于质权特别是动产质权是以质物交付为其生效要件的,所以物权法对质物的保管以及质物的转移等问题都做了一些规定,也就是说在财产出质期间,财产已经交付到质权人手中,质权人就要妥善保管质物,如果对质物造成损害,要向出质人承担责任的,这是他的一个保管责任。另外,因为质权是把质物交到了质权人手中,他拿到这个东西后能否转质呢?就是说我借给别人100万,别人把古董抵押给我,现在我需要向别人借钱,我能不能把出质人交给我的质物作为我自己的债权再去担保呢?那么原则上物权法是不允许的,物权法第二百一十七条规定:质权人在质权存续期间,未经出质人同意转质,造成质押财产毁损、灭失的,应当向出质人承担赔偿责任。这个毁损、灭失包括出质过程中认为的毁损、灭失,也包括因不可抗力造成的毁损、灭失,只要质权人把这个质物转移出去,没有经过出质人同意的,他就要承担质物造成损害的一切责任。这是关于质权。
    需要说明的是,动产质权有一个保管质物的责任,生效是以交付为生效要件,权利质权有些有权利质权的载体,如存单、仓单等,有些是没有载体的,比如股票,是无纸化的,谁都不知道在哪。在这种情况下,物权法做了一个规定,就是说对于有权利载体的权利出质,就应当把权利凭证交付给质权人,比如说有汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单,这些都有权利载体,可以交付。对于没有权利载体的,就要到有关部门进行登记,关于登记的部门,物权法规定的很清楚,所以在这里我也就不赘述了。
    还需要说明的是,质权和抵押一样,也是一种担保物权,所以基本上也具有抵押的特征,只不过它是以动产来担保贷款的履行,而抵押原则上都是以不动产,所以它的许多,比如说禁止留置、流押的规定跟抵押权利也是一样的,包括订立质押合同规定和抵押权也是一样的,也是要求订立书面的质押合同,这些的道理都是一样的,就不多说了。
    质权的实现和抵押权不太一样-质权人可以直接拍卖、变卖质物,不一定要通过法院,抵押权首先可以协议,协议不成的可以请求法院拍卖、变卖,而质权的实现,由于质物在质权人手里,所以实现质权一种当然也是可以协议的,另一种如果协议不成,质权人可以直接拍卖、变卖质物,不一定要通过法院,质权的实现比抵押权的实现要方便一点。这是我们讲的第三个问题,关于质权。

    (四)留置权
    1、留置权的性质、概念
    第四个问题是关于留置权。我们先来讲讲留置权的性质和概念。留置权是指债务人不履行到期债务,债权人就留置的已经合法占有的债务人的动产优先受偿的权利。举个简单的例子,比如甲运输公司给乙贸易公司运输货物,货到以后,贸易公司乙不向甲运输公司支付运费,这是甲运输公司就可以把乙的货物扣下来,通知乙尽快支付运费,并告诉他付费的时间,如果超过这个期限仍旧没有付费,甲就可以把这些货物卖掉,并拿卖东西的钱抵偿价款。这个就是留置权。留置权和抵押权、质权不太一样,刚才我们讲了抵押权、质权都要求订立书面的抵押权、质权合同,是通过当事人约定产生的担保物权,而留置权是法律规定,赋予留置权人的一项权利,就是说只要对方不履行义务,符合法律规定的条件,履行法律规定的一些手续,就可以卖对方的货物,这主要是为了保证企业之间债权、债务关系及时得到清偿,防止三角债的出现,这些都有非常大的意义。
    2、留置权的范围
    下来我们讲讲留置权的范围。留置权的范围,担保法当时规定是适用于运输、保管等这些合同关系,现在我们规定留置权不受适用范围的限制,就是说都可以适用,而且企业之间也可以适用,这个我后面要讲到。
    3、留置权的行使条件
    第三个问题就是留置权的行使条件,在什么情况下可以行使留置权。刚才我们讲了,只要是对方不履行义务,只要依法占有了对方的货物,就可以行使留置权,但是并不是说今天扣了对方的货,明天就可以卖的。法律规定行使留置权还必须要有一个期间,物权法规定,留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间,就是说扣了财产以后要和债务人商量,在一定时间内支付价款,如果没有约定或约定不明确的,留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间,就是说扣了人东西以后至少要有两个月与上的期间让他来履行债务,但是如果留置的东西是鲜活的、不易保管的也可以及时行使留置权,行使留置权以后就可以把东西拍卖、变卖实现留置权人的价款。实现留置权条件里还有一个要注意的就是说留置的财产应当和债务的数额差不多,就比如说对方欠运费20万,而他的货物总价是100万,而且货物是可分的,那么留置的财产也应当是差不多20万左右,不能留置太多,否则对人家的权利也是损伤。这就是留置权的行使条件。
    4、留置权的权利义务
    第四个就是留置权的权利义务。留置权人关键是要妥善保管留置的财产,不要毁损,如果说在留置期间,债务人履行了债务,要把留置财产及时返还给债务人,这样使留置权消灭。
    二、物权法与担保法的不同之处
    这样我就把担保物权制度中的四个方面的内容简单介绍了一下,下面我就想介绍一下刚才我说的第二方面,物权法对担保法的发展,在哪些方面和担保法不同,我想主要有这么几个方面。
    (一)物权法扩大了可担保财产范围,为生产力发展注入新的活力
    第一,物权法扩大了可担保财产范围,为生产力发展注入新的活力。我们知道,社会主义的根本任务就是发展生产力,在社会主义初级阶段要把集中力量发展生产力摆在首位,担保物权是融通资金,发展生产力的重要手段。现代社会利用财产的交换价值融资受到普遍重视,从国外的担保制度看,担保的类型越来越多,比如他们有动产抵押、最高额抵押、企业财产抵押、浮动抵押、统一权益担保等内容。我们国家担保法规定的担保范围同国外相比,同现在的经济发展要求相比还不够广泛,担保的方式也比较单一。最近几年人民银行有一个课题组,对我们国家的担保问题做了一个调研,他们也提供了一些资料,《国民收入账户和统计年鉴》,里面提到中国目前所有企业的存货达到51394亿元,其中中小企业占了3万多亿元,农户占了1千多亿元,所有企业的应收账达到5万亿元,其中中小企业达到3276亿元。
    由于我们担保法原来规定的可以抵押的财产主要是不动产,对于哪些动产可以抵押规定的不是很清楚,因为担保 法只规定了其他财产可以抵押,但是其他财产到底指什么规定的不是很清楚,所以在实践中企业大量的存货、应收账、农业资产等没有用于担保。按照人民银行的统计,有16万亿人民币的资金闲置,如果把这些资金全部用于融资担保的话,按照50%的贷款率折算,这些动产原本可以担保生成约8万亿元的新增资产,相当于我国金融机构三年的新增贷款额,所以经过这些调查,一些金融机构和企业迫切要求扩大担保财产的范围。为此,物权法在这方面做了一些尝试,按照物权法的规定,从以下几个方面扩大了担保财产的范围。
    1、正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押
    第一,将正在建造的建筑物、船舶、航空器规定为可以抵押。原来我们担保法规定,房屋一定要是建好的,盖到一半的建筑物是不允许抵押的。但是大家也都知道实践中,建设工程的周期往往非常长,资金的缺口很大,如果以正在建造的建筑物、船舶、航空器作为担保物,对于解决建设者的资金短缺,保证在建工程顺利完工都有非常重要的作用,所以这次物权法规定在建的建筑物、船舶、航空器规定是可以抵押。
    2、浮动抵押
    第二,物权法规定了浮动抵押。浮动抵押就是经当事人书面协议,企业、个体工商户、农户可以以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品作为抵押,也就是说现在已经有的东西可以抵押,现在没有将来可能有的东西也可以抵押。浮动抵押的制度最早出现在英国,以后国外的很多国家都有了这个制度规定。浮动抵押设定以后,特别是对企业的意义很大,比如企业现在有很多纸浆,可以作为抵押,抵押后纸浆可以继续投入生产,生产出产品纸。浮动抵押的好处就是财产抵押以后财产还可以处分,财产处分不需要经过抵押权人的同意,处分的财产抵押权人不能追,就是说在此期间,以机器设备进行了抵押,以库存的的产品、成品进行了抵押,产品照样可以卖,卖出的产品债权人或着抵押权人不能追。企业在经营过程中买进的东西也可能成为抵押的财产,因为浮动抵押是以生产设备、原材料、半成品、产品为抵押的,所以在此期间当事人可以自由处分这些财产。这些财产的确定需要经过一定的法律条件,物权法第一百九十六条规定,依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,也就是浮动抵押,抵押财产自下列情形之一发生时确定:(一)债务履行期届满,债权未实现,就是说以机器、库存产成品抵押后,继续买卖或者投入生产,但是一旦债务到期没有履行,那么在这个时点上,抵押财产确定,这时企业有多少机器设备、原材料、产品等全部都要作为抵押财产收回,也就是说浮动抵押就是卖出去的不追,买进来的算抵押财产,这是它的一个特征;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销,那么这种时候当然是企业的财产就是抵押财产了;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。这就是浮动抵押的特点,这对中小企业、农户的意义特别大,因为现在规定了农民的土地承包经营权不可以抵押,宅基地也不可以抵押,但是可能农民养了一池鱼,就可以这池鱼抵押贷款,刚撒的是鱼苗,可能到了收获的季节就是一池成品鱼,可以靠卖成品鱼来还贷,包括农民种蔬菜也是这样,到收获季节可以拿收获物来还贷,这对农民的意义非常大。
    但是设定浮动抵押应当具备以下几个条件,第一是设定浮动抵押的主体限于企业、个体工商户、农业生产经营者,这个是我们国家的一个特点。立法过程中,有的人认为设定浮动抵押的主体应该限定为股份有限公司,在国外有些就是以股份有限公司作为主体,之所以限定的如此严格,是因为浮动抵押是以动产进行抵押的,而且是以将来的动产抵押的,那么抵押权人对这个动产是很难控制的,所以必须设定一个比较严格的条件,而股份有限公司一般是比较大的,有很好的信息批露制度,比较容易控制,所以就认为应当限定于公司或者股份有限公司。我们国家之所以规定浮动抵押的主体是企业、个体工商户、农业生产经营者,是因为我们国家规定浮动抵押的主要目的是解决中小企业的贷款问题,而且我们觉得风险是应当由债权人自己控制的,法律不宜控制太严,所以我们就规定企业、个体工商户、农业生产经营者可以设定浮动抵押,其中企业可以是国有独资企业,也可以是合伙企业、个人独资企业、公司制企业等,只要是在工商注册为企业的都可以设定;个体工商户有个人经营的,有家庭经营的;农业生产经营者主要是从事农业生产的人都可以。除了这三项主体,国家机关、社会团体、事业单位以及非从事生产经营活动的自然人都不可以设定浮动抵押,这是我们对浮动抵押的一个限制。
    第二个限制是设定浮动抵押的财产限于生产设备、原材料、半成品和产品,只有这四种物可以设定浮动抵押。这个和国外规定不是很一样,国外设定浮动抵押,像英国就是企业的不动产和动产都可以设定浮动抵押,但是如果以不动产进行浮动抵押需要另行登记。我们的浮动抵押没有包括不动产,主要是考虑到我们的制度刚刚建立,又是为了解决中小企业贷款的问题,范围应该限定的稍微窄一点比较好,像美国、加拿大他们限定不动产,对动产没有限定,我们还是有些限定的。这是第二点要注意的。
    第三,设立浮动抵押要有书面协议。浮动抵押的书面协议同一般的动产、不动产抵押的书面协议有点不同,如果设立一般的所谓固定抵押,对于抵押的财产价值多少,对抵押的财产需要明确描述,而设定浮动抵押对于财产不必进行明确描述。比如说如果以库存的产成品进行抵押,大概描述一下产品的性质就可以,不需要详细描述有多少数量,订立浮动抵押合同只要描述,“以……进行抵押”就可以了,是一般性描述。这是设定浮动抵押第三个条件。
    设定浮动抵押的第四个条件是,实现浮动抵押的条件是不履行到期债务,或者发生当事人约定的实现抵押权的事由,必须符合这个条件,这和固定抵押的条件应该是一样的。
   第五个条件,抵押权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。刚才讲了浮动抵押的财产可以在抵押期间随便流动,但是一旦抵押财产确定,抵押权人就在确定的财产上受偿,因此就确定的财产优先受偿有三层含义,一是浮动抵押期间,抵押财产不确定,直到法律规定的或者当事人约定的实现抵押权条件成就时抵押财产才确定,条件刚才已经讲了;二是实现抵押权时确定的财产和设立抵押权时确定的财产不必相同,而且往往不相同,因为如果以库存产品抵押,在此期间可能产品卖出,同时又有原材料或着半成品买进,所以财产不一定相同;三是优先受偿的意思就是说如果同一财产既设定了浮动抵押,又设定了固定抵押,比如机器设备给甲设定了固定抵押,同时又把机器设定了浮动抵押给乙,英国的情况是固定抵押永远优先于浮动抵押,而这种情况,我们国家规定的是按照物权法第一百九十九条的规定清偿:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
    3、基金份额可以质押
    这是我们讲扩大担保范围的第二个方面,规定了浮动抵押。第三个方面扩大了担保范围就是规定了基金份额可以质押。原来我们的股票、证券可以质押,没有规定基金份额,2003年我们国家制订了《证券投资基金法》,专门对基金份额的交易做了规定。这几年基金也很活跃,特别是去年年底基金大涨,它作为一种投资财产权益越来越受到人们的重视,所以我们现在的物权法也规定基金份额可以作为质押的标的物。
    4、应收账款可以质押
    第四就是应收账款可以质押,这是一个非常大的突破。应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或者设施而获得的要求义务人付款的权利。比如我有一栋楼,我把楼出租了,我将来应收取的租金就属于应收账,还有就是一些收费权,比如公路的收费权也是一种应收账。应收账本身是财务上的会计术语,但是近几年在国际上把它作为一种担保权益来对待,所以我们的物权法也是把它作为一种担保权益。应收账款作为质押标的物是银行最容易接受的,因为银行账款作为质押标的物以后,银行为企业专门设立一个账户,所有的应收账都进入这个账户,当企业不还款的时候,银行可以直接从账户里划钱,这样就免去了为了实现抵押权要区拍卖、变卖,实现质物还要进行管理的麻烦。应收账这种形式既免去了管理管理动产、质物的麻烦,又不需要拍卖、变卖抵押物,可以直接实现,因此这次他们强烈要求将应收账款列为质权的标的物,这样就为融资提供了更多的选择。这是应收账款作为标的物的情况。需要说明的是,应收账款既然是作为质权的一种标的物也存在登记问题,以前担保法对于财产的登记都有规定,现在由于应收账款是新增的,所以我们也增加了应收账款的登记应该向信贷征信机构办理登记。现在在人民银行设立了信贷征信局,国务院准备对它进行改革以后,就把它单独设立,它的信息很全,现在贷款人信息也储存了很多。经过大家的研究,考虑到大部分才用应收账设立担保的主要是银行机构,所以质权自信贷征信机构办理处置登记时设立。这是物权法与担保法在担保范围的完善。
    (二)完善了物权公示制度,为建立安全可靠的资本市场奠定基础
    第二个方面是完善了物权公示制度,为建立安全可靠的资本市场奠定基础。发展社会主义市场经济,必须积极推进资本市场的改革开放和稳定发展,扩大直接融资,资本市场的发展需要建立统一、高效、安全、便捷的担保物权制度和物权公示制度。现在国外为了充分发挥资本市场的作用,采用的担保方式,也就是物权公示方式,越来越丰富,比如说电子登记,只要通过网络登陆物权登记系统,就可以在自己家进行物权登记,这些都大大降低了担保物权的设立成本。我们现在的登记必须到一定的机关,交一定的费用,还要履行相当的手续,确实是比较麻烦,所以推动我们国家统一登记制度的建立,然后降低设立担保物权的成本是我们努力的方向。
为了给资本运行构建良好的信用基础,物权法完善了担保物权的公示制度,做了以下几个方面的规定。
    1、国家对不动产实行统一登记制度
    第一,在附则里,还有物权法的第二章明确规定,国家对不动产实行统一登记制度。现在我们国家的动产、不动产登记大概涉及到十多个部门,今后应该尽可能的减少登记部门,给企业、给经济发展创造更方便、良好的环境。
    2、登记机构进行登记不得要求对标的物进行评估,不得以年检名义重复登记等
    3、权利人、厉害关系人可以申请查阅登记资料
登记部门对这些人的查阅行为要提供方便。
    4、规定了浮动抵押的登记部门--抵押人住所地的工商部门
    这一点需要多说两句,原来的担保法规定,企业可以机器设备抵押,由动产所在地的工商行政管理部门办理抵押登记。对这一点有过两个意见,一个是我们的公证部门提出,浮动抵押应该在公证部门办理登记,但是物权法最后还是定在工商部门办理登记,主要是考虑到我们规定的是企业、个体工商户、农业生产经营者设立浮动抵押,而企业、个体工商户基本都是在我们国家工商行政管理部门进行注册登记,工商部门也了解企业的情况,由他们办理登记,比较合适。再一个,我们现在的工商行政管理部门都是一直设到县、乡,每一级都有,而我们国家的公证部门,去年进行公证制度改革以后,设区的市才设立公证部门。如果说个体工商户,农户要办理浮动抵押登记,还要跑到设区的市,对与农户来讲不方便。所以我们才考虑浮动抵押的登记部门放在工商部门比较合适。另外,就是浮动抵押的登记地的问题,担保法规定的是财产所在地的登记部门,有些部门就提出浮动抵押的财产是不停地动的,到底是哪个财产所在地是非常灵活的,不便于找登记部门,所以就考虑定在抵押人住所地的工商部门。我们也了解了国外采取浮动抵押的登记制度,他们也都是在抵押人住所地的有关部门登记,所以我们这点最后是修改了担保法的规定。
    5、以应收账款出质,质权自信贷征信部门办理处置登记时发生效力
    关于不动产登记的这些规定,对于建立多层次的资本市场,完善资本市场结构,丰富资本市场产品具有重要法律保障作用。这是我们讲的第二个方面就是物权法对担保法的一个完善。
    (三)简化担保物权实现机制,为金融稳定保驾护航
    第三,简化担保物权实现机制,为金融稳定保驾护航。担保物权是以确保债权实现为目的而设立的物权,由于现代担保大多数是围绕金融业展开的,因此债权能否有效实现直接关系到存款人、投资人的合法权益,以及保护金融市场的稳定,现代担保制度发展的趋势就是建立高效、低成本的担保物权实现机制。但是我们国家以前的担保法规定,债务人不履行债务时,抵押权人只能通过诉讼实现抵押权。这样就在实践中造成了问题,要通过诉讼途径,要交诉讼费,时间也很长,有时候诉讼完结以后抵押财产已经变得一钱不值了,所以往往通过诉讼债权人觉得利益得不到保障,为了促进物权的及时实现,保障债权人的合法权益,防范和化解金融风险,物权法简化了实现物权的担保机制,主要是通过两个方式简化。一个是增加了担保物权的实现条件,担保法规定,担保物权的实现在债务不履行时才能实现担保物权,现在的物权法规定,如果当事人双方约定的实现担保物权的情形出现,也可以实现担保物权。比如银行在贷款给企业时,要求其只能用于环保建设,不能挪做他用,如果企业把钱挪做他用,银行要马上解除合同,而且可以要求企业马上还钱,如果不能还钱,银行就可以在企业抵押的房屋上实现抵押权。也就是通过这样的方法,给了债权人更多、更灵活地选择实现其债权的方式。这是一个方面。
第二个方面就是实现抵押权不需要再进行诉讼了--可以直接要求法院拍卖、变卖抵押物,这个刚才其实我也讲过了。担保法规定要实现抵押权必须到法院去,法院经过审理、判决以后才能进入执行程序,现在物权法规定可以直接要求法院拍卖、变卖抵押物,这样就大大加快了担保物权的实现程序。这是第三个方面物权法对担保法的完善。
    (四)健全交易保障制度,为形成良好的市场经济秩序创造条件
    第四个方面就是健全交易保障制度,为形成良好的市场经济秩序创造条件。我们知道发展社会主义市场经济,需要建立统一、开放、竞争、有序的现代市场体系,担保法规定对于建立诚实守信、公平交易、平等竞争的市场环境提供了法律保障,按照担保法规定,市场主体可以采用抵押、质押方式保证债权实现,也可以根据法律规定行使留置权。但是由于抵押权、质权必须是通过当事人约定才可以设立的,而留置又是法定的,必须是法律规定在哪些情况下可以留置,才能行使留置权,由于担保法规定的留置范围限于运输、保管、加工和承揽中发生的债权、债务关系,所以就出现了有些财产当时没有约定抵押或质押,到时候虽然占有了企业财产,但又不是因为运输、保管、加工和承揽合同占有的,这时能不能行使留置权保护自己的权益呢?这就显得这个口开得比较窄。为了防止市场主体随意违反合同,拒不履行义务,破坏市场秩序的行为,
    物权法从两个方面完善了担保法的规定。一个是不再限定留置的范围,只要债务人不履行债务,除法律另有规定或合同另有约定外,债权人就可以留置他合法占有的债务人的动产;二是企业之间的留置可以不受动产与债权属于同一法律关系的限制。留置权的行使有一个专业术语,就是说留置权和留置的财产必须有牵连关系,所谓牵连关系就是说是由于帮你运输货物,你没给我运费,我才能够留置运输的货物,不能是这样,原来两个人买卖钢材,你欠我100万,现在我给你运输货物的时候,正好你的货物在我手里,上笔销售合同你欠我钱,我留置你的运输货物卖掉后抵偿以前的货款,这是不可以的。因为在法律上认为,这两个不同的法律关系之间没有牵连关系。现在我们规定企业之间,如果原来你欠我货款不给,现在我给你运货就可以扣了你的货,卖了货抵偿之前的货款,也就是说企业之间的留置不受牵连关系的影响。这是我们这次特别增加的一个规定。这种规定严格了交易保障制度,免除了交易活动企业的后顾之忧,简化了企业之间相互清欠的复杂程序,为建立一个安全、有序的市场环境搭建了一个非常好的平台。
    (五)完善了最高额抵押权规则
    第五,就是完善了最高额抵押权规则。刚才讲抵押的时候,我没有讲最高额抵押,也有人叫滚动抵押,在物权法第二百零三条里规定,为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。举个例子,企业向银行贷款,企业不停需要贷款支持,这样他就需要和银行签订一个最高额抵押合同,比如说在两年内贷款2000万,这个钱可能分一次贷,也可能分两次贷,在这个期间可能也有还的,但是贷款额就是2000万。所以最高额抵押具有三个特征,一是贷多少钱是不确定的,什么时候贷也是不确定的,但是贷款时间是确定的,就是说在两年期间,还是三个月期间,而且最高贷款额是确定的,就比如说两年最高担保三千万贷款。因为这是一个企业不停地贷了还,还了贷的过程,所以原来的担保法规定,最高额抵押的主债权不能脱离担保物权而单独转让。比如说我贷了三次钱,现在银行把其中一次主债权转让出去,原来是中国银行,现在是工商银行,但是担保物就是一栋楼,如果允许主债权转让,就会涉及到楼是不是跟着主债权转让的问题。如果楼不跟着主债权转让,那么就相当于转出的主债权是没有担保的,如果跟着主债权转让,那么剩下的债权还有没担保。这个问题比较复杂,所以当时担保法规定主债权不能脱离担保物权而单独转让。但是考虑到现实发展中,经济生活非常复杂,法律规定的太死也不合适,而且这是当事人之间约定的事情,所以这次物权法修改担保法的一个规定,就是原则上最高额抵押的债权确定前,部分债权转让的最高额抵押不随之转让。由于最高额抵押是在一定期间内,比如说在2007年12月31号之前,部分债权转让的,最高抵押权不随之转让,但当事人另有约定的除外,就是说如果银行允许也是可以的。
    另外,物权法规定了抵押权的存续期间,这是一个比较大的改动。原来的担保法规定,物权随其所担保的债权,是同生同灭的,也就是说只要主债权没有消灭,担保物权是永远存在的,哪怕我借了100万,只要有2块钱没还,担保物权都是存在的,并不是说还了大多数担保物权就解除了。但是现实中就存在一个问题,主债权是债的关系,按照民法通则债的关系是要受诉讼时效限制的,也就是说主债权合同订立以后,到了债务履行期,债务人在债务履行期没有履行债务的那天起,超过两年债权人不向债务人要钱的话,法律就会说超过了诉讼时效,法律不保护了。马上就带来一个问题,如果是一个有担保的债权,法律不保护主债权了,担保权人是否还要承担责任呢?在我们立法过程中,对这个问题是有不同认识的,有人认为既然担保了,只要钱不还就永远担保下去,还有一种认为主债权都没有了,担保人还承担那么大的责任不合适。从目前我们国家台湾地区的立法看,主债权消灭的,从消灭之日起担保权人再承担五年,过了五年就不再承担了。我们考虑主债权有一个时效的终止和中断的问题,如果担保权益跟着它终止、中断,这样对担保权人的权益拉得太长,所以现在我们规定了一个,就是抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权的,未行使的人民法院不予保护,也就是把担保物权的诉讼时效期间和主债权的诉讼时效期间并一了。也就是说只要在这两年期间,你就可以找担保权人行使权利,中断主债权的诉讼时效期间,如果主债权没有行使,期间也没有找担保权人,那么担保权人也就不再承担法律责任了。
   我想这就是物权法担保物权编对于担保法的主要的修改,此外还有一些不是很重要的,时间关系我就不在介绍了。今天就讲到这里,由于经验的问题,讲得不对的地方还请大家原谅,谢谢大家!

第四讲、用益物权的基本问题和土地承包经营权、宅基地使用权
全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任

 


发布时间:2009-09-01

    大家好,今天我给大家介绍的内容是用益物权的基本问题、土地承包经营权和宅基地使用权,用益物权是物权法第三编规定的内容,这一编共有五章:一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。下面我就给大家介绍这三方面的内容:一是用益物权人的基本权利和用益物权的基本特征,二是土地承包经营权,三是宅基地使用权。
    一、用益物权人的基本权利和用益物权的基本特征
    用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产,依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权设立的目的是对他人的不动产或者动产进行使用或者收益,用益物权制度是物权法律制度当中一项非常重要的制度,它和所有权制度、担保物权制度共同构成了物权法的完整的体系。
    (一)用益物权人的基本权利--占有、使用和收益(用益物权是利用物的使用价值,担保物权是利用物的交换价值)
    用益物权人的基本权利主要是占有、使用和收益这三个方面。
    1、占有的权利
    占有是对物的实际控制,用益物权作为以使用收益为目的的物权,权利人对物的实际占有是它的前提,利用他人的物使用和收益,必然要对物予以实际控制,没有占有就不可能对物实现直接利用。
    2、使用、收益的权利
    使用是根据物的自然属性、法定的用途和约定的方式对物进行实际上的利用;收益是通过对物的利用而获取经济上的收入或其他利益。比如农户在集体所有的土地上进行种植业、林业、畜牧业等农业生产,自用或出售出产物,从而获得收益;再比如农户在集体所有的宅基地上自建房屋以供居住;还有我们在国家所有的土地上建设商品房以供出售,而获得收益。这些都是对他人所有的土地进行占有、使用和收益。
    (二)用益物权的特征(1)
    用益物权作为物权体系的重要组成部分,具备物权的一般特征,同时还有一些它自身的特性,主要有这么几个方面。
    1、用益物权是由所有权产生的物权

    所有权是权利人对他人的财产直接支配的权利,包括在自己的财产上设立用益物权和担保物权,而用益物权是在他人所有的财产上设立的权利,因此用益物权又被称作他物权,以相对于所有权的自物权。这是它的第一个特征。
    用益物权的特征(2)
    2、用益物权是受限制的物权
    相对于所有权而言,用益物权是不完全的,受一定限制的物权,主要体现在三个方面:
    (1)所有权是物权种类中最完全、也是最充分的权利,所有权人对自己的财产依法享有完全的支配力,包括占有、使用、收益和处分这四项权能。而用益物权是权利人享有的对财产的占有、使用和收益这三项权能。虽然用益物权的权利人可以依法将其享有的用益物权转让和抵押,但是他不能转移财产的所有权,这是它的第一个表现。
    (2)所有权具有恒久性,只要所有物存在,所有权人对所有物便享有永久的权利。而用益物权则具有期限性,虽然用益物权的设定往往期限比较长,但是它不是永久的期限。期限届满的时候,用益物权人应当将占有、使用的所有人的财产返还给所有人,或者申请续期。
    (3)用益物权人必须根据法律的规定以及合同的约定正确行使权利,应当保护和合理地开发利用所有权人的不动产和动产,按照法律规定的用途或者约定的用途以及使用方法利用所有权人的财产,不得损害所有权人的权益。
    用益物权的特征(3)
    3、用益物权是一项独立的物权
    这点非常重要,用益物权虽然由所有权来派生,但是用益物权一经设立,便具有独立于所有权而存在的特性,这里边也有两个方面。
    (1)用益物权使所有权对物的支配力受到约束,对物的占有、使用和收益的权能由用益物权人行使,所有权人不得干涉,所有权人不能随意地收回他的财产,不得妨碍用益物权人依法行使权利。同时,用益物权的义务人包括任何的第三人,用益物权人可以对抗所有第三人的侵害,这是它作为独立的物权的第一个表现。
    (2)在所有权人的不动产或者动产被征收、征用的时候,导致了所有权的消灭或者影响所有权的行使,这时候所有权人可以获得补偿。在这个同时,如果导致了用益物权的消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人也有权依法获得相应的补偿。
    用益物权的特征(4)
    4、用益物权一般以不动产为客体
    用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象,由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性,而且土地的价值往往比较高,再有土地的所有权不可转让性,这就使土地等不动产在上面设立用益物权成为经济、社会发展的必然要求。而动产的特性决定了通常可以采用购买、租赁、融资租赁的方式获得其所有权和使用权。
    (三)建立用益物权制度的意义(1)
    建立用益物权制度对社会和经济的发展有着重要的意义。
    1、促进资源的有效利用
    随着社会和经济的发展,人们对土地等资源的需求不断扩大,而土地等自然资源相对稀缺、不可替代,为了社会和经济的持续发展,必然要对土地等自然资源有效利用,充分发挥其效用,建立相应的法律保障机制便成为用益物权法律制度的任务之一。用益物权法律制度可以在不能取得土地资源的所有权或者不必取得他人的不动产所有权的时候,用益物权人可以对他人所有的财产占有、使用而获得收益。对于所有权人来说,也可以通过设定用益物权将土地等自然资源交给他人使用,所有权人可以不必直接使用他自己的不动产,就可以获得收益。这个时候,所有权人和用益物权人都可以获得相应的利益,表明资源的价值得到了充分的实现。
    建立用益物权制度的意义(2)
    2、维护资源的有序利用
    这一点有三个层面的意思。首先,通过建立用益物权制度,确定所有权人与用益物权人之间的权利义务关系,使他们之间的权利义务关系达到平衡和协调。其次,用益物权制度所规定的所有权人与用益物权人之间的权利义务,是法定的权利义务,当事人不得随意变更,这样
就避免了一方利用其社会或者经济上的优势地位,迫使对方放弃权利,或者增加本不应由对方履行的义务,以此来保障双方权利义务关系的长久与稳定。最后,用益物权制度赋予了权利人对土地等资源的占有、使用和收益的权利。同时,还要求权利人在行使权利时,应当承担保护和合理开发利用资源的义务。这对于保护和合理开发利用土地等资源,促进社会、经济的可持续发展有着十分重要的作用。
    建立用益物权制度的意义(3)
    3、实行社会主义市场经济需要用益物权制度
    在我们国家,国家对土地等自然资源实行公有制,它是我们国家生产资料社会主义公有制的重要组成部分,我们国家的宪法就规定,城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地除法律规定的属国家所有的以外,属于集体所有;宅基地也属于集体所有。根据宪法的规定,我们国家的土地公有制有两种形式,一是国家所有,二是集体所有。土地等自然资源的公有制就决定了单位、个人利用土地等自然资源必然要在国家或集体所有的土地上设立用益物权。物权法有比较强的本土性,和一个国家的基本经济制度是密切相关的,用益物权制度也概莫能外。
    在实行计划经济的时期,国家一般运用行政手段组织经济运行,国有土地的使用采用无偿划拨的方式,作为土地所有者的国家把土地划拨给国有企业等单位无偿使用。那么农村土地则由作为所有者的集体统一经营,集中管理,农户在集体所有的土地上进行有组织的生产劳动,按劳取酬,不发生所有权与使用权的分离。无论是国有的土地还是集体所有的土地的使用,都不采取设立用益物权的方式,因而也不需要用益物权制度。
物权法上的用益物权是土地所有权与土地使用权分离的法律形式,实行社会主义市场经济体制,作为土地所有者的国家将土地出让给各类企业等单位使用,成为国有土地使用关系的主要形式;作为土地所有者的农民集体,实行土地承包经营制度,将土地交给农户使用,成为农村集体土地使用关系的主要形式。因此,用益物权制度对于实行社会主义市场经济体制具有重要的意义和作用,用益物权制度也是我们实行社会主义市场经济体制的基本法律保障。
    用益物权的权利类型在不同国家也有不同的制度安排,这主要是根据一个国家的政治、经济、历史和文化背景决定的。我们国家的用益物权制度是根据我们国家的社会主义基本经济制度来决定的。物权法根据我们国家的基本经济制度,以及建立和完善社会主义市场经济体制的要求,在用益物权编当中专门规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
    二、土地承包经营权
    物权法将土地承包经营权作为用益物权专章作了规定,这对于稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制、长期稳定土地承包关系、维护广大农民的根本利益、促进农业和农村经济的发展、保持农村的社会稳定具有非常重要的意义。
    (一)物权法的颁布,标志着保障土地承包经营权的立法趋于完善
    稳定土地承包关系,赋予农民长期而有保障的土地承包经营权,关系到我们国家广大农民生存和发展的权利,也关系到我国的农业的持续发展、农村的经济繁荣和社会稳定。对于这么大的一个问题,确实需要有法律制度来保障,保障农民这一市场主体的土地承包经营权,也是我们民事法律的重要任务,我们国家对土地承包经营权的保护的立法有一个发展完善的过程。
    1980年我们制订了《民法通则》,第一次在民事法律当中做出了土地承包经营权受法律保护的规定,但是承包双方的权利和义务仍是由承包合同来约定的。此后颁布的《土地管理法》、《农业法》等其他法律,对土地承包经营权所做的规定也多限于从合同的角度做规定,这些法律规定对完善土地承包经营制度,规范承包、发包双方的权利义务起到了非常重要的作用。但是它也有历史局限性,它仍然不能从根本上解决合同效力约束较低所带来的承包经营权容易受到侵害的问题。
    1998年党的十五届三中全会明确提出来,要抓紧制订确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规,赋予农民长期而有保障的土地使用权,为土地承包经营权保护方面的立法提供了指导的方针。1999年宪法修正案在1993年修正案的基础上进一步明确规定,农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制。2002年8月,全国人大常委会审议通过了《农村土地承包法》,这部法律遵循社会主义市场经济的规律,按照党的十五届三中全会的要求,以宪法为根据,从物权的角度对土地承包经营权作了规定,但是这部法律没有使用用益物权这个概念。
    在制订物权法的时候,全国人大及其常委会始终将全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策、维护农民的根本利益作为总的原则中的一项重要内容。物权法在用益物权编中专章规定了土地承包经营权,将其作为用益物权中的重要权利。物权法把土地承包经营权作为用益物权体现了党的主张和人民意志的统一,实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,长期稳定土地承包关系,使广大农民享有长期而有保障的土地承包经营权,是党在农村的一贯政策,也是广大农民的热切愿望。在农村土地集体所有的前体下,由农户承包经营,也是建设中国特色的社会主义、完善社会主义市场经济体制的客观要求。因此,给予作为土地承包经营权人的农民群众以更好的法律保障,符合党的主张,符合农民的利益,也符合我们国家的国情。
    (二)将土地承包经营权确立为用益物权,赋予农民长期而有保障的土地承包经营权
    作为调整物的归属和利用而产生的民事关系的物权法,在土地承包经营权一章当中,开宗明义地规定,农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,农民集体所有的和国家所有的、由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地依法实行土地承包经营制度,这一规定表明,农村集体经济组织实行家庭分散经营和集体统一经营的双层经营体制,农民集体所有和国家所有、依法由农民集体使用的耕地、林地和草地采取农村集体经济组织内部的家庭承包的方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。物权法围绕着“长期稳定土地承包关系、维护农民根本利益”这一个主题,规定了土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
    土地承包经营权人在集体所有的土地上对承包地享有占有、使用和收益的权利,体现了我们用益物权的基本特征,也体现了土地承包经营权人的基本权利。第一个表现是承包经营权人依法可以对承包地进行直接支配,不受其他组织和个人的非法干预和侵害;第二个表现是承包经营权人可以自主开展生产经营活动,根据自然条件、市场供求关系和效益原则,自主决定生产经营的种类和方式;第三是可以通过自用或者出售,直接获得农林牧等产品的收益。赋予承包经营权人这些权利,就从法律制度上保障了农民的土地承包经营权,进而也保障了农民的生存和发展的权利。
    为了进一步体现土地承包经营权人对承包地享有的占有、使用和收益的权利,物权法还着重在以下几个方面作了规定。
    (1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证和草原使用权证,并且要登记造册,以此来确认土地承包经营权。也就是说,农村土地承包经营权是合同生效就设立了,农户在土地承包经营合同生效的时候就取得了土地承包经营权,人民政府发放相关证书、登记造册是为了确认土地承包经营权。做出这样的规定,符合我们农村土地承包的实际情况,可以保障农户有效地取得土地承包经营权。
    (2)物权法赋予了农民较长的土地承包期。物权法的规定是这样的,耕地的承包期为30年,草地的承包期为30~50年,林地的承包期为30~70年,特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。稳定土地承包关系关键是要有一个较长的承包期,物权法做的这些规定对农民的土地承包经营权长期得到保障有重要的意义。同时物权法在这个基础上,第一次以法律的形式做出了“承包期满,土地承包经营权人按照国家的有关规定继续承包”的规定,这就农民吃了定心丸。就是土地承包到期以后,按照国家的有关规定,还可以继续承包。
    (3)赋予了农民享有土地承包经营权依法流转的权利。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依照法律的规定采取转包、互换、转让或者其他方式流转,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、入股、抵押或其他的方式流转。在稳定家庭承包经营的基础上,遵循依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权的流转,以农户作为土地承包经营权流转的主体,有权依法自主决定土地承包经营权是否流转以及流转的方式。这是农民享有长期而有保障的土地承包经营权的一个具体体现,任何组织和个人都不得强迫或者阻碍农户进行土地承包经营权的流转。
    (4)对承包地的调整和收回问题作了规定。承包期内,发包方不得调整承包地,如果由于自然灾害严重毁损承包地等特殊情况的发生,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当按照《农村土地承包法》的规定来办理。《农村土地承包法》规定:“承包期内,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。
承包合同中约定不得调整的,按照其约定。”这是有关调整的问题,那么有关收回的问题,物权法也明确规定,承包期内,发包方不得收回承包地,《农村土地承包法》另有规定的,依照《农村土地承包法》的规定。《农村土地承包法》对收回承包地也作了严格的限制,全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿保留土地承包经营权,或者允许依法进行土地承包经营权的流转,是不能收回的;如果承包方的全家迁入
设区的市,转为非农业户口的,应当将承包的耕地和草地交给发包方,承包方不交回的,发包方可以收回承包的耕地和草地。这里边是不包括林地的,因为林地有它的特殊性,林地的生长周期非常长,投入也非常大,另外有很多风险存在,再有就是在砍伐上受到一定限制,所以我们对林地是不能调整、不能收回的。
    (5)承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照物权法第四十二条第2款的规定获得相应补偿。也就是征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保证被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。这一规定符合“用益物权是一项独立的物权,土地承包经营权人是独立的民事主体”这一物权的基本特,能够更好地保护农民的切身利益,维护社会的稳定和谐。也就是说,在农村土地被征收的时候,土地所有权人和土地使用权人也就是承包经营权人都有权获得相应的补偿。
    物权法明确把土地承包经营权确认为用益物权,能够更有利地土地承包经营权人的权利,维护农民的根本利益。把土地承包经营权规定为用益物权,而不仅是合同上的权利,它的法律性质和法律效力是不同的。
第一、用益物权的内容按照物权法定的原则必须由法律规定,而不是当事人来约定,承包经营权中的各项权利均为法定权利,而不是约定的权利。这样就能避免不公平、不合理的合同,也可以避免随意地变更和解除合同,这样就能确保土地承包关系的长期稳定。
    第二、用益物权可以使农户获得较长的承包期,在承包期内发包方不得随意调整和收回承包地,承包期届满可以按照国家规定继续承包,给农户吃了“定心丸”。一般的合同期限相对比较短,也容易发生变换。
    第三、用益物权人享有对土地利用的直接支配权,这就使农民获得了生产经营自主权,有利于农民依法自主经营,抵制有的乡村干部对土地承包经营权的干涉和侵害,更好地维护土地承包经营权。
    第四、承包经营权人依照用益物权依法享有将土地承包经营权流转的权利,任何组织和个人不得强迫或者阻碍。如果按照合同关系,就难以形成承包经营权流转的基础。
    第五、用益物权使土地承包经营权成为独立的财产权利,农户也由此成为独立的民事权利主体,当承包地被征收时,土地承包经营权人依法享有获得相应补偿的权利,更好地保护了农民的切身利益,而不是仅作为合同的一方当事人被忽视。
    第六、当承包经营权受到不法侵害时,土地承包经营权人可以利用物权的保护方法,维护自己的合法权益。比如返还原物、消除危险、排除妨害。而作为合同关系,当事人一般只能要求对方承担违约责任。
物权法根据现阶段我们党在农村的基本政策和广大农民群众的意愿,通过确认农民对土地的用益物权,为确保农民享有长期而有保障的土地使用权、维护农民的根本利益提供了坚实的法律基础。
    三、宅基地使用权
    物权法对宅基地使用权也是专章作了规定,将宅基地使用权作为用益物权可以使农民安居乐业,使农民的基本生活也有了法律的保障。我们物权法规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权利用这个土地建造住宅及其附属设施。在物权法的起草和审议当中,对如何规定宅基地使用权的问题,特别是权利内容应该怎么规定,有不同的意见,物权法草案曾经规定,一户只能拥有一出宅基地,宅基地使用权人经本集体的同意可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户,住房转让的时候,宅基地使用权一并转让,禁止城镇居民在农村购置宅基地,农户依照前款规定转让宅基地使用权的,不得再申请宅基地,同时在物权法抵押权一章中也规定宅基地不得抵押。
    对这些规定,有的意见提出,目前不少地方的土地状况已经没有办法继续维持一户一宅的宅基地供给制度,有的地方停止供给宅基地已经有十年了,所以建议草案对宅基地这一章作原则的规定,以便适于新的情况。还有的意见提出,草案对宅基地使用权的转让和抵押限制太严了,建议修改,主要理由有这么几个方面:一是农民对房屋享有所有权,草案规定的转让条件实际上否定了农民对自己所有的房屋的支配权,农民最主要的财产就是房屋,如果不允许它用来抵押,农民也没有别的财产用于抵押贷款。二是对宅基地使用权转让的限制,不
符合我们国家促进城乡一体化,消除城市与农村二元化结构的发展方向。三是现在很多城里人到农村买房,已经成为一种既成事实,对这个问题怎么办,同时很多农村人也住到了城市,原来的房子就空闲下来了,允许宅基地使用权的流转可以做到物尽其用、地尽其利。
    而另一种意见认为:一是宅基地使用权本身具有身份性质和福利性质,是当前大多数农民安身立命之本,是农民赖以生存的保障,具有社会保障的功能,在当前我们国家农村的社会保障体系还不健全的情况下,不宜放开宅基地的转让和抵押。二是如果允许宅基地的转让和抵押,将会使农民失去最基本的生活条件,不利于农村的社会稳定。三是目前农村宅基地的管理比较薄弱,还没有形成一套成熟有效的管理制度,如果允许宅基地使用权向本集体以外转让或者抵押,会直接刺激多分多占宅基地,不利于土地资源的保护,也不利于节约土地资源。
关于宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题,是经过了反复研究的,我们国家的现行法律和国家有关加强土地调控的文件,它们当中都对宅基地使用权的转让和抵押作了规定。我们国家人多地少,应当实行最严格的土地管理制度,目前我们国家农村的社会保障体系还没有完全建立,宅基地确实是农民安身立命之本。从全国的范围来看,现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件还不成熟,特别是农村,一户只有一处宅基地,这跟城市是不同的,城市居民一家可能有几处住房,农民一旦失去住房和他的宅基地,将会丧失他的基本生存条件,影响社会的稳定。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地的政策,也为了今后为修改有关法律或调整有关政策留有余地,物权法做出了一个原则性的规定,就是宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家的有关规定。
    今天我给大家介绍的内容就这些,谢谢大家。

第五讲 明确所有权归属保护国家、集体和私人所有权

全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任

杨 明 仑


发布时间:2009-09-02

 

    大家好,我讲的题目是明确所有权归属保护国家、集体和私人所有权。我讲三个大问题,一是所有权的一般规定,二是国家、集体和私人所有权,三是物权的保护。

    一、所有权的一般规定

    (一)所有权的性质和基本内容

    现在讲第一个问题,所有权的一般规定。第一个问题我讲三个方面,一是所有权的性质和基本内容。所有权是物权中最重要的权利,是物权的基础,如果没有所有权就没有其他的物权,因此要了解物权,首先要了解所有权是什么性质的权利。物权法第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这条规定了所有权的基本内容,也可以看作是所有权的一个定义,这个规定和民法通则的规定是一致的,物权法规定的占有、使用、收益和处分的四项权利,其中占有是指对于物的实际的管理或者控制,因为所有的前提就是占有这个物,占有这个物也是直接行使所有权的体现;使用就是所有人对物的利用,自己使用或者让他人使用都是对物的使用,使用物是我们拥有物的目的所在;收益是指利用物,利用占有或者是使用、处分来获得经济效益,获得经济效益通常是我们拥有物的目的之一,收益还包括孳息,孳息是一个专业名词,它包括两个部分,一个是天然孳息,比如说果树结果或者牲畜生小畜,还有一种叫做法定孳息,是指租金或利息;处分是财产所有人对于财产在法律上或事实上的最终处置,处分权通常是由所有权人行使的,但是在特定的情况下,其他人也可能会对财产依法进行处分,比如说在运输中的货物,如果发生了紧急情况,承运人也有权依法对财产进行处分。

    上面讲了所有权的四项内容,在理论上这四项内容称为全能,我们了解了所有权的全能,还要了解所有权的一般特性。一般来说,所有权有以下特性:

    1、完全性

    第一,所有权的完全性,或者有人说所有权是一个完全权。所有权人对物有完全地支配力,在一个物上不能存在两个不相融的权利,因此所有权人可以排除其他任何人的干涉。所有权是用益物权、担保物权等他物权的源泉,与所有权不同的是,他物权,像用益物权,只是在一定范围内,对于它支配物有一定的支配的权利。

    2、整体性

    第二,所有权的整体性,也可以称为单一性。意思是说所有权不是占有、使用、收益和处分的权利相加的总和,而是说他们是一个整体的权利,是一个统一的支配力。所有权人可以让物归其他人占有、使用、收益和处分,即使是这些权属都归于他人,所有权人仍然保持所有权的完整性,所有权人的权利不受影响。

    3、恒久性

    第三,所有权的恒久性,也可以称为永久性。也就是说所有权的享有是没有期限的,只要物存在,所有权就存在。这一点和知识产权、债权不一样,知识产权、债权通常都是有期限的。

    4、弹力性

    还有一点就是所有权的弹力性,又称为所有权弹性,或者叫做归一力。这是指所有权人在所有物上为他人设定了权利,即使是所有权所有的、已知的表征权利,所有权人都不享有,占有、使用、收益和处分都归了别人,一旦其他的权利都被终止之后,所有权自然恢复到原来完满的状态。

所有权的这些特征在财产权的法律制度中都有体现,但是通常民法很少明确规定这一点,不过也有国家的民法规定了一些所有权的性质。比如俄罗斯的民法典第二百零九条,其中就规定向他人转移财产的占有权、使用权和处分权,而自己仍为财产权人,这一点就体现了所有权的整体性和弹力性。根据所有权的全能和特性,学者通常在理论上用处分权来定义所有权。比如有的台湾学者认为,所有权为以全面的物质支配全能为内容之权利;有的学者认为,所有权者止于法令限制之范围内对物为全面支配的权利;大陆有的学者认为,所有权作为一种民事权利,是民事主体依法对物行使占有、使用、收益和处分,并独立支配的权利。以上讲的就是所有权的基本概念、基本含义和它的性质。

    5、所有权和所有制的关系

    还有一个问题要讲一下就是所有权和所有制的关系。所有权与所有制关系密切,所有权是所有制在法律上的体现,所有权的本质属性是由一定的社会生产关系的所有制状态决定的,但是人们通常会对所有制形成误解,将所有制也理解为所有权,因此搞不清楚所有制和所有权是什么关系,因为所有权和所有制就一字之差,但是实际上内涵相去甚远。由于生产资料的占有形式是生产关系的重要内容,生产资料所有制的因此成为生产关系的集中表现,通常我们以所有制来表述特定的生产关系,因此所有制不仅仅是指生产关系的占有形式,而是指的总和的生产关系。马克思说过,“私有制不是一种简单的关系,也绝不是一种抽象的概念原理,而是资产阶级生产关系的总和。”我们说所有权是所有制在法律上的体现,这里的所有制就是指以一定的生产资料占有为重要内容的生产关系。

    这里还需要说明的是,所有权不仅仅是民法的专有名词,不仅仅是民法上的权利,“所有权”一词的使用面非常广,而且也在不同的含义上使用。在比较广的含义上,所有权是指法律政治制度中的所有权制度,等于是调整财产所有关系的法律规范的总称;当我们说所有权是所有制的法律体现的时候,在这个意义上所有权和所有制是对应的概念;但是在较窄的含义上,所有权就是指所有人对特定的财产占有、使用、收益和处分的权利。所有权的概念通常是

    由民法规定的,在民法上,所有权是一种民事权利,属于物权的一种,但是所有权这个词的使用不限于民法,广泛使用于各个法律部门,或者说规范所有权的法律不仅仅是民法,各个部门均有涉及所有权关系的法律规范。法律调整的是人与人之间的关系,不是人与物之间关系,权利体现的是一种社会关系,民法的所有权是基于物而产生的所有权人和他人的关系,民法上的所有权不仅仅是讲所有人对于物有什么权利,主要是讲所有人与他人的关系,在行政法、经济法、刑法上也讲所有权,但是由于这些法律调整的社会关系跟民法不同,调整的所有权关系也是民法不一样的。民法是调整平等主体之间的关系,因而民法的所有权体现的是平等的法律关系;由于行政法、经济法调整的是行政管理关系,因此行政法、经济法上的所有权体现的是行政管理关系,比如国家依据行政权来征收集体或者个人的财产,体现的就是一种行政关系。这是第一个问题。

    (二)所有权的限制

    现在讲第二个问题,就是所有权的限制。物权法规定,所有权人依法享有权利,国外的很多立法里通常也会讲,在法律规定的范围内享有权利。依法或者说在法律规定的范围内,这个内容很广,今天在这里只讲一点,就是对所有权的限制。民法上有一个原则,就是要遵守公序良俗原则,在物权法上,这一原则就体现为物权的取得或者行使要遵守法律,遵守社会公德,这个原则最主要的内容就是对所有权的限制。我们讲所有权不能只讲所有权是绝对权,是一种排除他人干涉的权利,同时还要讲所有权是一种受限制的权利。如果不了解这一点,对所有权的了解就不全面。对所有权的限制主要有两个方面,一是对所有权的取得,二是对所有权的行使。

    1、所有权取得的限制

    现在讲第一个方面所有权取得的限制。对于所有权取得的限制主要有两点:

    (1)一个是取得所有权应当符合法定的方式。取得不动产所有权,法律规定要求登记的必须登记,否则法律不承认其所有权,比如取得房屋等不动产的话,要进行登记,如果不登记,不承认对房屋的所有权;取得动产的所有权,通常要经过交付,不交付不承认所有权已经转移。

    (2)对于特定的物、自然人、法人不能拥有所有权。比如我们国家的土地只能由国家或集体拥有,个人、单位不能拥有土地的所有权,法律禁止流通的一些物,通常个人也不能取得所有权,比如国家保护的珍稀动植物,特定的文物或者军用品等。

    2、所有权行使的限制

    第二个方面是所有权行使的限制,有以下几个方面:

    (1)对不动产权利行使的限制,这个限制就是本法第七章规定的内容,称为相邻关系。不动产权利人行使权利不得损害相邻的不动产人的利益,但是对于相邻的不动产权利人行使权利要提供必要的便利,并且要容忍来自相邻不动产权利人轻微的伤害。

    (2)在自卫和紧急避险的情况下,可能损害他人的财产,但如果进行自卫和紧急避险的人没有过错,则不承担赔偿责任。我们国家民法通则第一百二十九条规定:因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任,如果危险是由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度,造成不应有的损害的,紧急避险人应当承担适当的民事责任。

    (3)对行使处分权的限制。对于特定的物,法律虽然不限制拥有所有权,但是从物关系国计民生、文化价值或者是国防安全的理由可能限制物的流通,或者是通常的禁止、限制的出口。比如我们国家台湾地区就规定,重要古物不得移转于外国人,我国的《文物保护法》也规定,具有重要的历史、艺术、科学价值的文物除非国务院批准运往国外展览的以外,一律禁止出境。

    (4)征收征用。物权法第四十二条和第四十四条规定了国家为了公共利益的目的,可以征收集体、单位、个人的土地及其他不动产,因抢险救灾等紧急需要可以征用单位、个人的不动产或者动产。

    (5)没收财产。没收财产多发生在当事人有违法犯罪的情况,国家对其财产予以没收,直接剥夺其所有权。

    (三)关于征收征用

    1、征收的问题

    以上就是对所有权的限制,下面讲第三个问题就是关于征收征用的问题。先讲一下征收的问题。

征收是国家以行政权取得他人财产的行为。征收的主体是国家,通常是政府以行政命令的形式从集体、单位或者个人手中取得土地、房屋或者是其他的财产,这时集体、单位和个人必须服从。在物权法上,征收是物权变动的一种非常特殊的方式,征收属于行使行政权,不是民事关系,是行政关系,但是民法之所以规定征收,是由于从物权的角度来讲,征收是所有权人丧失所有权的一种方式,它也是国家取得所有权的一种方式,对于所有权人来讲,这是对所有权的一种限制,所以民法通常是从物权的这个角度,来对征收做原则性规定。

征收集体所有的土地和城市居民的房屋是关系广大人民群众的切身利益,社会普遍关注。我们国家的国情是人口多,耕地少,现在全国耕地的保有量有18.3亿亩,人均耕地只有1.4亩,这个是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五规划纲要”规定,到2010年耕地保有量必须保持在18亿亩,这是一个约束性的指标,是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度,特别是切实保护基本农田是我们国家面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法对此明确规定,国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。物权法依据宪法还规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,物权法对于征收补偿的原则和内容做了规定,对于征收集体所有的土地,物权法规定,征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益,这一规定体现了党和国家关于征地的补偿、安置必须确保被征地农民的原有生活水平不降低和长远生计有保障的原则。对于征收单位、个人的房屋及其他的不动产,物权法规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的,还应当保证被征收人的居住条件,考虑到各地发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法应当由土地管理法等有关法律按照物权法规定的补偿原则和补偿内容,根据不同的情况做出具体的规定。针对现实生活中,补偿不到位或者是侵占补偿费的行为,物权法明确规定,任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用,违反规定的要承担法律责任。这是第一个问题,征收。

    2、征用的问题

    再讲一下征用的问题。征用是国家强制使用单位、个人的财产,国家需要征用单位、个人的财产的原因通常是像抢险救灾等在社会的整体利益遭受危机的情况下,需要动用一切人力物力进行紧急救助。所以法律许可在此种情况下,限制单位、个人的财产所有权,征用与征收一样,都是国家行使行政权,是对所有权的限制,但是征收是剥夺所有权,征用是强制使用,在紧急情况结束后,要将被征用的财产返还给被征用的单位和个人,因此征用和征收不同。

    征用在出现紧急情况是采用,我们国家的宪法、土地管理法、防震减灾法、防洪法、传染病防治法、药品管理法、国防法、戒严法、国家安全法等法律对于征用都做了规定,物权法对征用也作了规定,就是物权法的第四十四条规定,因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。征用的前提条件是要出现抢险救灾等紧急情况,因此平时不得采用,征用还应当符合法律规定的权限和程序,征用之后应当把征用的财产返还给权利人,并且要给予补偿,造成毁损、灭失的也要给予补偿,但是这种补偿通常不及于可得利益的损失。上面是讲的第一个大问题,所有权的一般规定。

    二、国家、集体和私人所有权

    下面讲第二个大问题,国家、集体和私人所有权。物权法第五章对国家、集体和私人所有权的问题做了规定,这一章基本是根据我们国家经济制度的实际情况,首先是按照所有制的分类,规定了国家所有权、集体所有权,同时也规定了私人所有权,也从民事主体的角度规定了国家机关、国家举办的事业单位、企业以及其他法人、社会团体的财产权,现在依次说明

    (一)   国家财产

    1、国有财产的范围

    第一,国家财产。对国有财产的规定主要集中在三个方面,一是对国有财产范围的规定,物权法第四十七条至第五十条规定了矿藏、水流、海域、城市土地、无线电频谱资源属于国家所有;法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有;法律规定属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源以及法律规定属于国家所有的野生动植物资源属于国家所有;第五十一条规定了国家所有的文物;第五十二条规定了国家所有的国防资产和基础设施;第五十五条规定了国家所有的经营性财产。考虑到国有财产的范围非常广泛,难以诸项列全,第四十四条第一款,做了一个概括性规定,就是法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。第四十一条还规定了国家专有财产,这是一个原则规定,法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。

    2、国家所有权的行使

    第二,国家所有权的行使。在立法过程中,有的建议规定全国人民代表大会代表国家行使所有权,但是考虑到全国人大作为最高的权利机关,只是依法就国家最重大的问题做决定,具体执行的机关是国务院,而且我们国家的土地管理法、矿产资源法、草原法、海域使用权管理法都已经明确规定由国务院代表国家行使所有权,因此物权法第四十五条第二款规定,国有财产由国务院代表国家行使所有权。对于经营性财产,即国家出资的企业,第五十五条对于出资人的问题做了规定,由国务院、地方人民政府分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

    3、国有财产的保护

    第三,国有财产的保护。一是物权法第五十六条作了一个原则性规定,国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏;二是针对国有企业财产流失的问题,第五十七条第二款作了规定,违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任;三是对针对国有财产监管中存在的问题,第五十七条第一款作了规定,履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,如果滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。这些规定体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神,具有重要的现实意义。

    (二)集体财产

    第二个问题讲集体财产。集体所有是我们国家特有的物权制度,包括农村集体所有和城镇集体所有。对于农村集体财产,物权法根据宪法和现阶段党在农村的基本政策规定,农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础,

统分结合的双层经营体制。同时物权法还规定了集体财产的范围,以及集体所有权的行使,并且以专章分别规定了土地承包经营权和宅基地使用权。在立法过程中,对于土地经营权和宅基地使用权的转让和抵押能不能完全放开的问题有不同意见,一种意见认为,现在应该放开土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押,因为考虑到农民融资的需要,农民没有别的东西只有这些房屋、土地,如果不允许其转让和抵押,在发展经济过程当中农民的融资就会出现问题。但是考虑到目前我们国家农村的社会保障体系还没有完全建立,土地承包经营权和宅基地使用权还是农民安身立命之本,实际上是一个社会保障,从全国的角度来看,现在放开土地承包经营权和宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。之所以从全国的范围来看,是由于我们国家各地像东南沿海和西北、内地,各地的发展水平不一样。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村的土地政策,并且为今后修改相关法律或者是调整相关政策留有余地,物权法第一百二十八条做了一个规定,土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转;第一百五十三条规定了宅基地的问题,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

    对于城镇集体财产,物权法第六十一条作了一个原则规定,城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利,就是说一个集体企业对于它的财产拥有占有、使用、收益和处分的权利,实际上这就是一个企业的财产权。我们国家城镇的集体企业是从上世纪五十年代以来逐步形成的,有些是手工业者走合作化道路兴办的集体企业;有些是街道居委会组织家庭妇女或是社会闲散人员兴办的集体企业;有些是学生、学工兴办的校办工厂;还有一些是改革开放初期戴“红帽子”的,实际上是私人企业,在登记上也登记为集体企业;还有一些是国有企业为了安排子女就业或者是知识青年回城设立的集体企业;还有一些是国有企业在改制过程当中,为了分离副业,安置富裕人员设立的集体企业。在几十年的发展过程中几经大的变化,有的还经过平调等很多种发展过程,资金、资产的来源和形成非常复杂,目前集体企业还处在改革的过程当中,现在的问题是集体企业拥有法人财产权,但是谁是投资人的问题不是很清楚,物权法第六十一条只是从物权的角度,对于集体作为法人享有的财产做了规定,这样的规定就是为以后的深化改革进一步留下空间。这是第二个问题。

    (三)私有财产

    下面讲一下私有财产。改革开放以来,我们国家经济发展很快,人民生活水平不断提高,私有财产的数量日益增加,切实保护公民的私有财产既是宪法的规定,是党的主张,同时也是人民群众的普遍的愿望和迫切要求,因此物权法第六十四条至第六十六条规定了私有财产的有关问题,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权;私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护,国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益;私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏,进一步完善了保护私有财产的法律制度,这有利于激发人民群众的创造积累财富的积极性,有利于民富国强。需要说明的是私有财产不仅仅是这几条的规定,像宅基地的使用权、土地承包经营权甚至私营企业享有的建设用地使用权也是属于私有财产的范围,因为这里只讲所有权,因此对其他的不涉及,但是讲到私人的财产权不仅仅是包括私人的所有权。

    (四)国家机关和国家举办的事业单位的财产权

    下面第四个问题是国家机关和国家举办的事业单位的财产权。国家机关和国家举办的事业单位的财产是国有财产,但是这里面有两方面的问题,一个是国家机关和国家举办的事业单位如何行使权利的问题,就是如何保护国有财产,使国有财产不流失,能够得到恰当的运用,另一方面国家机关和国家举办的事业单位在民事关系当中是民事主体,是法人,而作为法人必须有一定的财产基础,也就是说必须有一定的财产权。

物权法第五十三条作了规定,国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利,这条规定了国家机关的财产权;第五十四条规定了国家举办的事业单位的财产权,国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。这两条规定有两个方面的意思,一是国家机关和国家举办的事业单位享有财产权,这是国家机关和国家举办的事业单位作为法人的财产基础,二是国家机关和国家举办的事业单位应当按照法律、行政法规的规定或者国务院的有关规定行使权利,要遵守民法通则、事业单位登记管理条例等有关规定,对其直接支配的财产行使占有、使用、收益和处分的权利,但是不得擅自处置国有财产。

    (五)企业的财产权

    第五个是企业的财产权。企业必须拥有财产权,以其作为市场主体的基础,同时国家、集体、私人作为投资人的权利也必须得到同样的保证,因此物权法从两个方面做了规定。一是第六十八条第一款规定,企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利,这是从企业法人作为市场主体的角度对不同市场主体之间的关系作了规定。那么企业法人包括国有企业,作为市场主体,它应当有独立的财产,这样才能够独立承担民事责任,同时企业法人还应当按照法律、行政法规以及规章的规定对其财产行使占有、使用、收益和处分的权利,不能损害包括国家、集体和私人作为出资人享有的权利。

二是物权法第六十七条的规定,国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务,这是从出资人的角度做出的规定。国家、集体和私人作为出资人享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。对于国家出资的企业来讲,企业经营管理者无权决定按照法律、行政法规以及章程规定应当由国家作为出资人决定的事情,就是说不得擅自处分企业财产。需要说明的一点是,公司法规定了公司法人的财产权问题,物权法规定的企业法人享有的权利与公司法规定略有不同。物权法规范的是物,因此不包括像债权、知识产权这些财产,因此它讲的企业对于财产有占有、使用、收益和处分的权利仅指讲得是对于企业的物,有体物;而公司法讲的法人财产权,是包括了法人的所有财产,既包括物,又包括债权,还包括知识产权等一切属于公司所有的财产权。

    (六)其他民事主体的财产权

    下面第六个问题是其他民事主体的财产权。物权法第六十八条第二款规定了企业法人以外的法人对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定;第六十九条规定,社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护。社会团体的范围比较广泛,甚至包括一些宗教团体,但是宗教财产在我们国家比较复杂。这是对于其他民事主体权利的规定。

    三、对物权的保护

    现在讲第三个大问题,最后一个问题,就是对物权的保护。加强对物权的保护是维护权利人合法权益的必然要求,物权法第三章专章对于物权的保护途径和保护方法做了规定。在立法过程当中,有人认为,许多法律都有关于法律责任的规定,物权法没有规定法律责任,是否应该规定一个专章叫法律责任呢?这里需要说明的是,第三章规定物权的保护,就是法律责任,它是从物权受到侵害如何保护权利人的角度做的规定。物权受到侵害,权利人按照这个规定有权要求侵权人返还原物、排除妨害、损害赔偿等,这就是侵权人应当承担的法律责任。物权法第三十八条第二款还明确规定,侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第三章是物权的保护,当然也适用于对所有权的保护,现在具体讲下保护的途径和方法。

    (一)保护途径

    第一,先讲下保护的途径。物权法的第三十二条规定,当物权受到侵害的时候,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。这里把物权保护的民事途径规定的很全面,当然物权的保护不限于民事途径,还有其他途径,刚才讲到行政途径和刑事的途径,但是物权法是民法,行政途径和刑事途径有专门的法律规定,行政诉讼法和刑事诉讼法对于物权的保护也有规定,如果是违反了行政方面的法规或是违反了刑事方面的法规,构成犯罪,可以通过刑事的责任或是行政的责任来解决。由于物权法是民法,因此第三十八条只对此作了一个衔接性的规定。

     这些民事的途径首先一个是和解。和解就是我们通常所说的私了,就是受侵害的权利人和侵害别人的人,或者是权利发生争议的当事人之间,私下解决争议的方法。

调解是通过第三人的调停来解决纠纷,调解可以是发生争议的当事人共同选择的信得过人来处理他们之间的纠纷,有时行政机关在处理当事人纠纷的时候,也可能给予调解,比如公安机关处理交通事故,也可能给予调解,也可能采取调解的方法解决当事人之间的纠纷。在民事诉讼当中,法院的审判人员也可能会采用调解的方式,解决当事人的纠纷,但是调解通常不具有强制执行的法律效力。有时调解当事人可能会反悔,如果反悔则可能还要走诉讼的程序。

    第三个是仲裁。仲裁是当事人协议选择仲裁机构,还可以协议选择仲裁员,组成仲裁庭,由仲裁庭解决当事人之间的纠纷。通常来说,仲裁裁决是具有法律效力的,一方当事人不执行的话,另一方当事人可以申请法院强制执行。但是如果法院认为,仲裁裁决有错误,或者是违背法律,或者是事实不清,法院就不应当执行,就应当及时纠正错误,令当事人去另行仲裁或是以其他程序解决问题。

再一个就是诉讼,诉讼包括民事诉讼、行政诉讼和刑事诉讼。物权保护的诉讼主要是指民事诉讼,就是起诉到法院,由法院代表国家对当事人之间的纠纷做一个裁决,法院的生效判决是有执行效力的,当事人必须执行。这是保护的几种途径。

    (二)保护的方法

    1、请求确认权利

    第二是保护的方法。第一个方法是请求确认权利。物权的请求确认的请求权是物权保护的一项基本权利,当物权的归属或是内容发生争议的时候,当事人可以请求人民法院等确认该物权的归属或者是内容。

    2、返还原物的请求权

    二是返还原物的请求权,这是物权保护的一项最基本的权利。物权人的物被他人占有,物权人有权请求返还原物,使这个物复归于物权人事实上的支配。民法通则第一百一十七条规定,侵占国家、集体财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。民法通则第一百三十四条第一款在规定承担民事责任的方式当中也规定了返还财产。

    3、排除妨害或者是消除危险

    三是排除妨害或是消除危险,这也是物权保护的基本方式。物权遭受到妨害的,物权人有权请求排除妨害。比如说侵权人在门前设置路障,物权人可以请求排除妨害,但是被排除的妨害如果不具有违法性质,根据相邻关系的原则,物权人负有一定容忍的义务,这时就没有权利请求排除妨害。消除危险是指侵害虽然没有发生,但是物权面临遭受侵害的危险,存在被侵权的可能性。对于这种可能发生的侵害,物权人有权要求相对人为一定的作为或者不作为,防止侵害的发生,消除寄存的危险,避免侵害发生。民法通则的第一百三十四条对此也有规定。

    4、修理、重做、更换或者恢复原状

四是修理、重做、更换或者恢复原状。如果是动产毁损的话,权利人可以请求修理、重做、更换,如果是不动产被毁损的,比如说土地被污染,权利人可以请求恢复原状。修理、重

做、更换和恢复原状是物权保护的基本方式,民法通则对这两种民事责任的方式的都作了规定,民法通则第一百三十四条第一款规定,承担民事责任的方式包括修理、重

做、更换和恢复原状。

     5、请求损害赔偿

    五是请求损害赔偿,这也是物权保护的基本方式。物权受到侵害,对物权人造成损失,物权人有权请求损害赔偿。赔偿损失包括金钱赔偿,也包括代物赔偿。比如说将他人的椅子弄坏了,赔偿的方式有多种,可以修理,赔一把椅子,或者赔一把椅子的钱或者是赔其他的东西。物权法对这一项作了规定,我们国家的民法通则也有规定,民法通则第一百一十七条规定,侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿;损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿;受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。民法通则的第一百三十四条还规定了民事责任的承担方式还包括了赔偿损失。

    6、其他的民事责任方式

    六是其他的民事责任方式。物权法第三十七条规定,侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。这里的其他民事责任包括前面说的五项:确认权利,返还原物,排除妨害或者消除危险,修理、重做、更换或是恢复原状,赔偿损失。除此之外还包括民法通则规定的停止侵害、赔礼道歉等民事责任。

    上述这些保护方式可以单独使用,也可以根据权利被侵害的情形合并使用。在传统的民法的物权责任方式当中,停止侵害通常是包括在排除妨害或是消除危险当中。我们国家民法通则规定修理、重做、更换实际上是包括在恢复原状之中。传统民法上讲物上请求权限于返还原物,恢复原状,排除妨害等,其他的一些保护方法都不是传统上讲的物上请求权。但是物权法的第三章是从物权的角度,物权保护的角度作了规定,这样有利于当事人明确保护权利的各种方法,便于维护当事人的各项民事权利,因此物权法的规定没有按照传统的物上请求权仅有的几项规定,而是基本上规定了除了刑事、行政之外的其他的物权保护的方法,对于行政、刑事的物权保护方法,物权法还做了一个衔接性的规定。

    今天就讲到这里,谢谢大家!

第六讲 相邻关系、共有和所有权取得的特别方式

全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任

杨 明 仑

 


发布时间:2009-09-02

    大家好,我讲的题目是“相邻关系、共有和所有权取得的特别方式”,讲三个大问题,一是相邻关系,二是共有,三是所有权取得的特别规定。

    一、相邻关系

     (一)处理相邻关系的原则

    我们通常讲,法律不外乎人情,不知道这是谁总结的,但是对于相邻关系来说,这句话特别贴切,物权法中相邻关系和现实生活中的相邻关系,关系非常密切。法律上的相邻关系是从生活中的相邻关系总结出来的规范,然后让大家遵守,成为了具有强制执行力的东西,成了法律。但是现实生活中的相邻关系太复杂了,相比之下法律对这方面的规定总是显得非常原则,处理起问题来法律不免技穷,因此就不得不靠规定一些原则甚至直接就要适用生活中的规则。物权法第八十四条作了这样的规定:不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。第八十五条接着就规定:法律、行政法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。这一点说明民法是贴近群众生活的,是现实生活的反映,不是离开社会现实生活的抽象的教条,说明有些法律规范实际上是被赋予了强制执行力的道德规范。

但是物权法中的相邻关系和现实生活中的相邻关系还是有区别的,物权法中的相邻关系指的是不动产权利人之间的关系,是侧重于处理相邻不动产的利用,是利用这个不动产产生的关系。从所有权的角度讲,是对不动产所有权行使的限制。这个不动产通常包括房屋、土地,在我们国家,使用土地的人有所有权人,就是集体、国家,但是更多的是用益物权人,比如说宅基地使用权人,

    土地承包经营权人,或者是建设用地使用权人,因此我们讲相邻关系通常不讲不动产所有权人,而是讲动产、不动产的权利人,这样讲更周到一些,包括的范围更大一些,就是把所有权人和用益物权人都包括在内了。

对于不动产权利人来说,相邻关系是对其权利的一种限制,一是行使权利不能不恰当地损害到相邻的不动产权利人的利益;二是对于相邻不动产权利人行使权利,你要给予方便;三是对于相邻不动产权利人对你产生的轻微的危害,你有容忍的义务,但是这种容忍的义务、或者必须承受的损害、或者提供的必要的便利有一个度,这个度就是大家公认的一个公平的尺码,这个公平的尺码可能在不同的地区、不同的情形下有很大的不同,但这个公平的尺码是被法律所认可,并且成为必须遵守的规则。在这个公平的尺码确定的限度内,有容忍他人损害、为他人提供便利的法定义务;从另外一个角度讲,在这个度以内,有要求他人承受损害、为我提供便利的法定权利;但是超过这个尺码所确定的限度就要承担责任。这就是相邻关系的基本规则。

我们通常都是跟他人比邻而居,因此相邻关系是我们都要处理的问题,与我们每个人都密切相关。物权法第八十四条规定的“利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则”是我们处理相邻关系的基本原则,这个原则在法律上是1986年的《民法通则》确定下来的。《民法通则》第八十三条有这样一个规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。这一原则是实践经验的总结,也是司法实践的总结,这一原则是诉诸实践的。

    如何叫做有利生产,怎样才算是方便生活,怎么做才叫公平合理,这必须得根据具体的情况作出判断。物权法还规定,法律法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;没有规定的,可以按照当地习惯。有明确规定的比较好办,按规定办就行了;没有规定的时候怎么办?如果当地有处理某类事情的习惯的做法,那么在处理这类事的时候就应当按照这个习惯去办,既然是习惯,通常是大家认可的,认为是公平合理的一种处理问题的办法,跟物权法和《民法通则》规定的“有利生产、方便生活、公平合理”的原则是一致的。但不是一切习惯都是和习惯,坏习惯坏做法就要克服,是不能按照那个习惯办的。行使权利、履行义务要遵守良俗,恶俗是要禁止的。

民法对于相邻关系不仅仅规定了处理原则,也有一些具体的规定,国外的民法也有一些规定。我国的物权法根据我们国家的实际情况,并且参照国外和我国台湾的有关规定,也做了一些具体规定。但是虽然有这些具体规定,还是要强调处理相邻关系的原则,因为即使物权法规定了具体事项,但不可能规定得非常具体,而且物权法也不可能穷尽所有相邻关系的事项,生活中遇到的相邻关系的情况非常多,物权法不可能一一做规定,而且可能很大部分都不能做规定,它只是规定了一些主要的事项。对于物权法和其他的法律法规规定的事项,要贯彻处理相邻关系的原则;对于没有规定的事项,更要按照这个原则去办理,有时候按照当地的习惯处理,而当地的习惯不符合这个规则,那就不能按照那个习惯去办。

    (二)具体的事项

    1、关于用水、排水

    物权法第八十六条对此作了规定:“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配,对自然流水的排放,应当尊重自然流向。”

我先说一下用水的问题,我们国家的水资源是属于国家所有,《宪法》、《水法》等法律都作了规定。《水法》还规定了用水要交纳水的资源费,但是家庭生活或零星散养、圈养的畜禽饮用少量的水例外,如果是跨行政区域的自然流水,要遵从政府的行政调配,因此用水的问题首先是要遵守法律的规定。通常在用水方面产生纠纷是在对自然流水的利用方面,物权法规定的基本原则是在不动产的相邻权利人之间合理分配,很多国家和地区对这样一个原则也有规定,通常自然流水如果是为下游所必须,那上游的土地权利人纵然是需要,也不能截取全部的水流,这就体现的合理分配。我们国家高法贯彻《民法通则》的司法解释也对这个问题作了规定,一方擅自堵截或独占自然流水,也许他方正常生产生活的,他方有权请求排除妨害,造成他方损失的,受益人应负赔偿责任。在饮水、截水、蓄水的用水过程中,他人应当为用水方提供便利,同时用水方也应当对他人以损害最小的方式来使用水。

    再说排水的问题。像自然流水如雨水、洪涝,工业生产,农业生产和生活都涉及排水问题,如果有法律或行政法规的规定,当然要按照规定执行。通常排水有一个自然的法则,就是从高地向低地排水,但是高处排水的人应该设置一些设施,尽量减少对低处产生的损害。对自然流水的排放,应当尊重自然的流向,不能随意地将自然流水改道。在排水过程中,他人要对排水的人提供必要的便利,排水的人要以对他人造成损害最小的方式进行排水。

    2、关于通行

    物权法第八十七条规定:“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利”。不动产权利人原则上是有权利禁止他人进入他的土地,但是如果他人因通行必须利用其土地,不动产权利人就应当容忍,不能够阻挠,而且还要提供必要的便利。有一种典型的情况就是袋地,所谓袋地就是周围完全被他人的土地所包围的土地,他人就必须容许袋地的权利人通行,袋地的权利人可以在他人的土地上开设道路,但是要自己负担费用,并且要以对他人损害最小的方式办。此外,通行还有其他的情形,比如依照当地的习惯,可以许可他人进入没有设栅栏的土地,割草或采集枯树枯枝或采集野生的植物或放牧牲畜,这是应当容许的。还有一种情况是,他人的物品,或是动物偶然失落到你的土地上,那你应当允许物的所有权人取回他的物。

对于通行的问题,高法对贯彻《民法通则》的意见也作了规定,主要有两个方面。一是一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当准许,因此造成的损失应当给予适当的补偿。二是对于一方所有或使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,就是说这个路是历史形成的,那所有权人或使用人不得堵塞,如果堵塞该通道影响他人生产生活,他人可以要求排除妨碍或者恢复原状,就是要尊重自然的历史形成的东西。这是处理这方面问题的一个基本规则。

    3、对相邻土地的利用

    物权法第八十八条规定:“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”这一条是解决因建造、修缮建筑物而临时使用邻地的问题和在邻地上安置管线的问题,对于因施工而临时占用邻地产生的纠纷,高法贯彻民法的意见也有一些规定可以参考,“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地,占用的一方如果没有按照双方约定的范围、用途和期限使用的话,应当责令其清理现场、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。”这些是经常发生的事情,不仅在农村,城市也存在这样的问题,农村主要是对别人土地的利用,自己家盖房子,一些木料、材料的堆放或运输要经过他人的土地,城市就有一个安管线的问题,必须容忍他人。

    4、通风、采光和日照

    物权法第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

    通风、采光和日照通常都有强制性的标准可以执行,但即使有了标准,有一些产生损害的情况下,当事人也可以提出来,通过协商或补偿损失等方法处理纠纷。

    5、排放污染物等有害物质

    物权法第九十条规定:“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”排放有害物质首先必须遵守国家的规定,造成损害的要承担责任。从另一个角度讲,生活中排放污染、噪声可能是不可避免的,比如说做饭产生一些油烟或空调的滴水问题或产生的噪声,如果不超过限度,当事人有容忍的义务。但是这个限度有的有法律规定,有的则没有,有些即使规定了也用得不太具体,因此处理这些纠纷要根据具体的情况进行判断,而且要按照物权法处理相邻关系的原则公平合理地解决。

    6、维护相邻不动产的安全

    物权法第九十一条规定:“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。”比如说你家要盖房子挖地基,不能把别人的地基挖通,损害到别人的不动产的安全。

    当然,现实生活中的相邻关系不止前面规定的这些项目,物权法实际上只是罗列了主要的事项,规定相邻关系的目的在于对不动产要正常合理地利用,要发挥物的效益,为了使自己的不动产得到有效地利用,就可能利用到相邻的不动产,所以一方应当为另一方提供方便,同时你在利用的时候,也要以对他人损害最小的方式进行。

物权法第九十二条还规定了一个处理这些问题的总的原则和损害赔偿的责任:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”

    二、共有

    (一)共有的概念与种类

    物权法第九十三条对共有的基本概念作了规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

    共有是指两个以上权利人对同一项财产都享有所有权,它有四个方面的特征:

    1、共有关系的主体是两个以上;

    2、共有的客体是同一项财产;

    3、共有关系的内容包括对内和对外的双重的权利、义务的关系;

    4、共有关系的形成基于公民或者法人共同的生产经营目的或者生活需要。

    按份共有是指两个以上的共有人按照各自的份额对共有财产享受权利,分担义务。通常按份共有发生在联营、合伙等情况下,它的基本特征是,共有人在共有关系中应当享受的权利和承担的义务,是以他在共有关系中的份额为依据的。

    共同共有是指两个以上的共有人对共有的财产享有平等的所有权,有三个特征:一是各个共有人对共有财产共同地、平等地享有所有权,没有份额的区分,各自的份额在分割共同财产的时候才可以确定;二是各个共有人对共有财产享有平等的权利,也承担平等的义务,没有权利大小或义务多少的区分;三是共有关系是随着共有人的共同关系而存在,并且随着他们的共同关系的解除而消灭。共同共有主要存在于夫妻和家庭成员之间,在继承财产的时候尚未分割,这时的财产通常就是处于共同共有的状态。

    共有和公有是不同的:共有的主体是两个以上,公有的主体只有一个;共有不是一个新的权利类型,而公有是不同于私有的一种新的财产权类型;共有的主体是平等的,采取协商一致的原则处理问题,公有是由单一的主体行使权利,比如我们国家的集体所有,应当由集体决定的事项,任何的集体成员个人不能对集体的财产做决定,比如土地承包方案;共有财产可以分割,但公有财产是不能分割的,比如农村的集体财产,你个人离开集体不能要求分割这个财产。

    (二)共有的内部与外部关系

    1、共有的内部关系

    共有人通常要按照约定管理共有的不动产或动产,如果没有约定或约定得不明确,那么所有的共有人都有管理的权利和义务,管理的费用或其他的负担如果有约定就按照约定办,如果没有约定,按份共有则按各自的份额来承担。共同管理的事项涉及到决策的话,按份共有通常按照多数决,共同共有则共同决定。在权利的享有或债务的承担上,按份共有是按照份额承担债务并且享受权利,共同共有则共同享受权利并且共同承担债务。

    2、共有的外部关系

    在对外关系上,共有人享有连带债权,承担连带债务,因为别人搞不清你的共有是什么样一种关系,法律也规定了,除非他们知道你在这个共有关系中是按份共有,不是承担连带债务。但在对内关系上,按份共有的还是按照份额承担,共同共有的共同承担。因为对外要承担连带债务,所以对外边的债务,任何一个人都应该履行,履行之后可以再向其他的共有人追偿。

    (三)行使共有权的有关事项

    1、共有物处分或者重大修缮

    物权法第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”对于按份共有来说,这个规定和传统民法的规定不一样,传统民法要求一致决,即所有共有人一致同意,比如德国民法典规定,“整个共有物仅得由全体共有人共同处分”;我国台湾地区的民法也是这么规定的,它的八百二十条这么说,“共有物之处分、变更及设定负担应得共有人全体之同意”。但是传统民法的规定存在一定的弊端,不能够适应现代社会物尽其用的要求,往往由于所有的人不一致,这一项决策就不能够进行,全体一致同意的原则会阻挠对物的利用,物权法的这个规定在按份共有物的处理和决策上坚固了效益原则和公平原则。

    2、按份共有人转让份额

    按份共有人是可以转让份额的,但有一个前提条件就是,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

    3、共有物的分割

    通常情况下,按份共有人可以随时请求分割共有财产,但是共同共有的财产就不能分割,如果共同共有的基础丧失或有重大理由的时候,也可以请求分割。现实生活中法院也有这样的例子,当然离婚是分割共同共有财产的一个法定理由,分家立户也是,如果在夫妻共同生活中出现一些重大事项,比如一方父母重病,为了治病双方对支配财产意见不统一,一方也可以提出分割共同财产。如果共有人约定不能分割的,通常应当按照约定,但若出现重大理由需要分割的,仍然可以请求分割。如果分割给他人造成了损害,比如在合伙关系当中,分割后可能使生意无法继续,这就对其他共有人造成损害,这时应当给予赔偿。对此,物权法的第九十九条作了相应的规定。

    共有物的分割还涉及分割方式的问题,有些共有物是便于分割的,但有些就不方便分割,共有人可以商定分割的方式,如果达不成协议的,可以分割而且分割后不会减损价值的,应当对实物进行分割,难以分割或因分割会减损价值的,可以采用折价的方法或者进行拍卖、变卖,而后就价款进行分割。共有人分割所得的财产如果有瑕疵,原先不知道,分完了发现并不值那么多钱,出现这种情况其他的共有人应当为他分担损失。物权法第一百条对此作了相关规定。

    (四)无法确定按份共有或者共同共有以及按份共有不能确定具体份额的处理

    1、按份共有或者共同共有的确定

    物权法第一百零三条对此作了规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”这个规定和传统民法的规定也不一样,按照传统的民法,共有人对于共有物是按份共有还是共同共有不清楚的话,则视为共同共有。现实中需要确定是按份共有还是共同共有的情况,往往是在共有人对共有物分割的时候,因此如果这时候推定为共同共有,实际上仍然要进一步确定份额,因此不如直接就规定为按份共有。一个共有人如果应该占有较多份额,分配给较多份额就可以了,如果没有办法判断份额,就应该等额享有。比如两个人受赠一幅名画,如果两个人是夫妻,当然就是共同共有,如果不具有家庭关系,则按照按份共有处理,分不清份额多少的则一人一半,可以确定某人应该多得的则多分某人一些。

    2、按份共有份额的确定

    物权法第一百零四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”通常这是一个通行的规则。

共有不单是有所有权的共有,在用益物权和担保物权中也有类似共有的问题,就是两个人以上享有一个用益物权或担保物权,对此类他物权共有的处理和所有权的共有在处理规则上是一致的,所以物权法第一百零五条规定:“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定。”

    三、取得所有权的特别方式

    所谓取得的特别方式,就不是一般的方式,物权法第九章的章名叫“所有权取得的特别规定”,对所有权取得的特别方式作了规定。

    (一)善意取得

    物权法第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

    1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

    2、以合理的价格转让;

    3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

下    面一款还规定,受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。最后一款规定,当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

 

    这一款就是对善意取得的规定,善意取得是所有权取得的特别方式当中一种非常重要的方式,特别在于处分财产的人没有处分权,是一种非法处分,为什么非法处分买售人还能取得所有权呢?因为买售人是善意的,所以叫善意取得,善意的意思就是买售人不知道,或者他不应当知道这个处分财产的人没有处分权。除了买售人是善意,还要满足其他的条件,一个是以合理的价格转让,意思是说,比如你是以较低的价格转让,那你就是不当得利,从你取得这个物跟所有权失去的物相衡量,对所有权人来说不公平,因此要有合理的价格转让,如果是接受赠予则更不行,如果无处分权人将他人的财产赠予第三人,那第三人即使是善意的,也不能取得该物的所有权;还有一个条件是,如果是不动产已经经过了登记,如果是动产已经交付,就是按照物权法规定的所有权的转移方式都已经做完了,如果未登记或交付,则不承认是善意取得,因为这时候所有权转让还没有完成。此时如果所有权人要求返还财产,买售人就不能够取得所有权,还不能以善意来对抗所有权人。

对于善意取得,物权法既规定了动产,也规定了不动产,而有些国家的善意取得则不适用于不动产,在我们国家立法过程中,也有人提出来不动产是靠登记公信的原则,因此善意取得是不是不适用于不动产。的确,如果所有权人在不动产登记簿上已经有登记,那买售人当然就不能说不知道已登记而主张自己是善意,不能说我没看登记簿,登记是一项公示效力,你不知道也相当于知道,因此这时你不可能构成善意。问题是不动产的登记有时也会有错误,或者有其他的情形,比如说真实的所有权人并没有登记在案,而登记的权利人并不是真实的权利人,这时如果登记簿上的这个人要出售这个房屋,买售人也去查了登记,一切问题都没有,这时买售人完全是善意的,也支付了合理的价款,并且已经办理了登记的手续,这时买售人应该能够善意取得这个财产。因此物权法对不动产的善意取得作了规定,事实上国外也不是说没有这样的规定,像瑞士也作了这样的规定,瑞士民法典第九百七十三条规定:“处于善意而信赖不动产登记簿的登记因而取得所有权或者其他权利的人,均受保护。”在立法过程中,还有人认为,善意取得对于保护所有权人不利,可能会保护到非法取得的财产,建议还是不规定这样的制度。这里需要说明一点就是,善意取得绝对不保护非法财产,比如贪污国有财产或者盗窃抢夺取得的财产属于刑事的规范,追赃的问题不属于民法调整,因此不适用善意取得制度,也就不存在善意取得制度保护非法财产的问题。而且适用善意取得制度的前提是法律规定能够转让的物品,如果是法律禁止转让的,比如毒品、枪支、特殊文物等,依照法律根本不能进入到市场流通,这是属于行政法管理的规范,也不适用于善意取得制度。善意取得是民事行为,实践中多数的情况是把代为保管的或出租出借的物品擅自转让给别人,在这种情况下,所有权人由于信赖对方才将物品交给对方,实际上所有权人也应当为他这个行为承担一定的风险。如果他把物品交给了一个不值得信赖的人,应该说他也有一定的过失。一个人擅自处分他人财产,而受让人不知道他没有处分权,如果是善意就应该取得该物品的所有权,假如这种情况下不能取得物品的所有权,那买东西的时候就会战战兢兢,因为我买这个东西随时都可能被他人追回,这对维护市场的秩序非常不利。处理这个问题,法律是从立法政策上考虑,善意取得制度保护了受让人,没有保护权利人,因为一是所有权人一己的损失,另外一个是交易秩序的稳定,孰轻孰重当然是有分别的,按照“两利相权取其大,两害相权取其轻”,法律就选择了维护交易秩序。因此就要维持善意取得制度。

    物权法规定的这个善意取得通常是所有权人通过出借或保管的方式把物交给无处分权人,这是所有权人按照自己的意志转让物为他人占有,所以所有权人对于该物脱离其控制可能出现的命运有一定的风险责任。但是如果这个物不是按所有权人的意志为他人占有,比如丢失或被盗,由此带来的一系列处理的问题又有所不同。物权法第一百零七条规定:“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。”这一条规定的是遗失物被辗转被他人受让,如何取得、如何追回的问题,遗失物是出于非所有权人的意志而脱离其控制,跟一百零六条的规定不一样,这种情况下对于所有权人的保护强度要大的多。按照这一条的规定,所有权人有权追回他的物,虽然受让人可能是善意的,或者可以向无处分权人请求损害赔偿,两种方式都可以。如果受让人是通过拍卖或有经营资格的经营者购买该物,所有权人可以追回该物,但要给受让人支付他付的价款,但所有权人还保留有向无处分权人追偿的权利。

    还有一个与善意取得有关的问题是,受让人善意取得不动产或动产的物权后,这个物权上可能有负担,比如说质权人把别人出质的东西卖掉了,第三人善意取得,他不知道该物附有质权,那这个权利就消失了,物权法第一百零八条有这样的规定。

    (二)拾得遗失物、漂流物,发现埋葬物或者隐藏物

    按照物权法第一百零九条至一百一十三规定,拾得遗失物应该返还给权利人,拾得人应当及时通知权利人领取或送交有关部门,有关部门收到该遗失物如果知道权利人的,应当通知其领取,不知道的则要发布招领公告。物在拾得人手中或有关部门手中时,必须对物妥善保管,如果物发生了损坏,还要承担民事责任。权利人领取遗失物的时候,应当向拾得人或保管机关支付保管该物支出的费用,比如说捡到一头牛,维持牛的生命要给它喂食,当牛的所有人要取回牛时,就要支付适当的费用。还有一些丢失了物的人发布了悬赏公告,如果拾得人把该物还回来,你就应该按照悬赏公告支付你承诺的数额,因为悬赏公告实际上就是一个合同约定。遗失物在公告招领6个月以后无人认领的情况下,该物就归国家所有,这一点跟国外有些规定有所不同,很多国家规定遗失物无人认领时,该物的拾得人可以取得所有权,我们国家之所以没有这样规定,是因为我们国家在传统道德上跟国外有一些不同,我们国家历来强调拾金不昧,归了国家实际上也是归全民,所以按照我们国家的情况作了这样一个规定。

    物权法还有涉及拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物的情况,这通常情况跟拾得遗失物差不多,通常要按照拾得遗失物的规定处理,但是埋藏物和隐藏物会有一些问题,因为有些可能属于文物,如果是文物必须按照有关法律处理,比如《文物保护法》的规定,“中华人民共和国境内、地下、内水和邻海内遗存的一切文物属于国家所有”。

    (三)主物和从物

    主物是指能独立发挥作用的物,从物是辅助主物发挥功能的物,像电视机是主物,遥控器就是从物,规定这一条的意义是,通常在买卖合同中,比如买电视机,只会写上什么牌子的,不会写上什么遥控器,按照从物随主物转让的原则,买电视机自然而然就应该包括遥控器,这是主物从物的归属问题。

    (四)孳息的归属

    孳息包括两个部分,一个是天然孳息,一个法定孳息,果树结果子、母畜生幼畜是天然孳息,法定孳息就是利息或租金。通常情况下孳息应该是归所有权人,但是在物被他人利用的情况下,或存在用益物权的时候,比如土地承包经营权、林地承包经营权,果树结的果子就应该归承包的果农所有。虽然通常情况下孳息是归所有权人,但也不妨碍当事人之间进行规定,比如说得的利息归某个特定的人,让他读书或其他用。

    今天就讲到这里,谢谢大家。

第七讲 建设用地使用权、地役权等用益物权

全国人大常委会法制工作委员会民法室处长

陈 佳 林


发布时间:2009-09-02

    大家好,今天我给大家介绍的是用益物权中的几项权利,首先和大家说一说建设用地使用权。

    一、建设用地使用权

    (一)建设用地使用权的概念

    到底什么是建设用地使用权呢?建设用地使用权是在我们国家用益物权中的一项很重要的权利。在我们国家由于城市的土地属于国家所有,所以任何单位和个人要使用城市的土地,都必须要取得建设用地使用权。国家通过设立建设用地使用权使建设用地使用权人对国家所有的土地可以占有、使用和收益,建设用地使用权人可以在国家所有的土地上,建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地的范围还是比较广的,既包括工业用地、商业用地、旅游用地,也包括其他的用地,比如公益设施用地等。很多人提出,为什么物权法没有使用“土地使用权”的概念,而是用了“建设用地使用权”。这是因为根据我们国家土地管理法的规定,土地是个比较广的概念,它既包括了建设用地、承包地、农用地,还包括了未利用地,所以如果要使用“土地使用权”的概念,就应当包括了土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权。如果要是用了“土地使用权”的概念,在物权法中就需要把建设用地使用权、土地承包经营权和宅基地使用权放在一起做规定,但是大家知道这几个权利从权利的设立、利用等方面还是有比较大的区别,当中的权利和义务也各不相同。比如说建设用地使用权一般是有偿设立,而宅基地使用权一般是无偿设立,建设用地使用权设立之后当事人可以依法转让、抵押等,而宅基地使用权当事人一般不允许转让和抵押,其转让和抵押有严格的限制。物权法就是考虑到这些权利不太一样,因此根据土地的用途,将土地使用权分解为建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权,并分别对这些权利作出了规定。这是我们建设用地使用权中给大家介绍的第一个问题。

    (二)建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者是地下分别设立

    第二,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者是地下分别设立。土地资源具有不可再生性和稀缺性,因此如何充分发掘土地资源的优势和价值,可以说是目前世界各国共同面临的难题,随着人类社会的发展和进步,特别是现代化专业技术的进步,使分层次利用土地成为土地利用的一种新的趋势。我国的一些地区也曾经利用地上或者是地下空间来进行建造一些设施,比如说用地下的空间建造地下商场或者是地下车库,利用地上的空间建一些空中走廊或者空中的一些通道等,但是由于我们现行的法律和行政法规,没有对土地分层出让的问题作出规定,实践中对于这些专门利用地下或者地上空间的权利的性质仍然不是很明确,造成土地管理登记部门对于权利人取得的权利无法办理相应的登记手续,相关设施的权利人的权利得不到保护,也得不到法律上的认可,因此在物权法中对土地分层出让的问题作出规定是很有必要的。

    大家知道我们国家城市的土地是属于国家所有,农村的土地是属于集体所有,土地的性质就决定了土地上、下空间的权利都是属于国家或者是集体所有的,当事人只能通过设立建设用地使用权或其他用益物权的方式取得对土地上、下空间的利用。目前我们集体所有的土地要征收为国家所有之后,才能出让。国家在出让建设用地使用权的时候,只要对建筑物的四至、高度、深度以及它的建筑面积做出明确的规定,那么建筑物所占有的空间范围应当是可以确定的。因此根据物权法的规定,在建设用地使用权出让合同中,应当在合同中明确规定建筑物、构筑物及其附属设施所占用的空间范围,这样建设用地使用权人取得的建设用地使用权的范围就可以明确的界定清楚。比如,同一块土地,地下十米到地上一百米出让给甲公司来建住宅,地下二十米到地下五十米出让给乙公司建一个地下商场。物权法把不同层次的对土地利用的权利人都叫做建设用地使用权人。因为这些人是按照同样的规定取得建设用地使用权的,在法律上,他们的权利和义务是相同的,只不过他们所占用的空间范围有所区别。

    如何调节同一块土地不同用益物权人之间的关系呢?根据物权法的规定,不动产的权利人要给相邻的不动产的权利人提供相应的便利,这是相邻关系的规定,同时如果一方当事人想利用另一方的土地的时候,可以通过设立地役权来解决。因此,在土地分层出让的情况下,不同层次的建设用地使用权人也应当适用相邻关系的规定,如果下层的建设用地使用权人想利用上层的建设用地使用权人的土地和空间,同样也可以通过设订地役权来完成。总之,物权法中所有的适用于横向不动产的法律关系同样也适用于纵向的不动产之间。新设立的建设用地使用权不能损害已设立的用益物权。这是我们建设用地使用权中给大家介绍的第二个问题。

    (三)建设用地使用权出让的方式

    第三个问题,和大家说一下建设用地使用权出让的方式。建设用地使用权出让的方式主要有两种,一种叫做有偿出让,一种叫做无偿划拨。

    有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式,是指出让人将一定时限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用,建设用地使用权人向出让人支付一定的费用。在有偿出让的方式中,又分为两种情况,一种叫做以公开竞价的方式出让,主要包括拍卖、招标,另外一种叫做协议,就是出让人和建设用地使用权人来协议土地的价格,然后把土地交给建设用地使用权人来使用。

    划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式,是指县级以上人民政府依法批准,在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者无偿地把土地交给建设用地使用权人来使用。划拨土地的特点是没有期限的限制。我们国家在计划经济时期,土地的出让主要是采取这种单一的划拨方式。1988年修订了土地管理法,明确了国家要实行土地资源有偿出让的制度;1990年颁布的《城镇国有土地使用和转让暂行条例》规定,国有土地出让和转让应当实行有偿的制度;1994年颁布的《城市房地产管理法》和1998年制订的《土地管理法》基本上确立了城市土地有偿出让和无偿划拨两种方式。在物权法起草的过程中,有人就提出为了保护国家土地的资源,保护国家土地的收益,应当取消以划拨方式出让建设用地,也就是说不论什么用途,都应当采取有偿出让的方式来进行。那么为什么物权法仍然保留了以划拨方式出让建设用地使用权呢?这是因为我们国家的《房地产管理法》和《土地管理法》对划拨土地的范围还是有严格限制的,只有在确属必要的情况下,才可以由县级以上人民政府依法批准划拨土地。目前可以采取划拨土地的范围有:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规定的其他用地。大家可以看到以上这些用地,可能在长期的时间内还会存在,因此要在法律上完全取消划拨方式还是不现实的,划拨方式还会在相当长的时间内存在。但是为了加强土地的调控,为了防止、制止在土地出让过程中违法、违规行为,作为民事基本法律的物权法还是对划拨建设用地做了一个明确的规定。物权法中规定,要严格限制以划拨方式设立建设用地使用权,采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。不过应当指出的是,以划拨方式设立的建设用地使用权虽然是无偿从国家得到的土地使用权,但是在法律上仍然认为它具有独立的财产权利,因此也要适用我们物权法有关的规定。

    在有偿出让的方式中,比较常见的是拍卖和招标。拍卖、招标的方式具有公开、公平和公正的特点,能够充分体现标的物的市场价值,所以可以说是市场经济中比较活跃的一种交易方式。我们国家的土地资源有稀缺性,决定了采取招标、拍卖的方法能够最大程度地体现我们土地的价值。因此从保护土地资源和保证国家土地收益的角度来看,采取公开竞价的方式不仅是必要的,而且其范围应当不断地扩大。《城市房地产管理法》第十二条对公开竞价的方式作了这样的规定,土地使用权可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式,商业旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的必须采取招标、拍卖方式,没有条件,不能采取招标、拍卖方式的,可以采取双方协议的方式。其中土地使用权是原来说法,我们现在在物权法里称为建设用地使用权。这是目前现行法律的规定。

    近些年来由于我们建设用地的总量增长得相当快,所以工业用地出现的问题比较突出,低成本工业用地的过度扩张,违法违规用地、滥用耕地的现象屡禁不止。2006年8月国务院曾经颁布了一个《关于加强土地调控有关问题的通知》,其中明确规定,工业用地也应当采取拍卖、招标、挂牌等公开竞价的方式转让,同时规定其出让的价格不能低于公布的最低标准。物权法根据现行法律的规定,并结合实践中土地出让的新情况,进一步扩大了以公开竞价方式出让建设用地的范围,将现行法律中的豪华住宅扩大到了一般的商品住宅,同时把工业用地也纳入到了公开竞价出让的方式,并明确如果一块土地有两个以上的意向用地者的,应当一律采取公开竞价的方式。物权法第一百三十七条规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。物权法的这一个规定,已经发展了现行《城市房地产管理法》的规定,符合我们国家土地的用地政策。

    有人也会提出,现实中除了招标、拍卖的公开竞价的方式之外,还有一种方式是挂牌。物权法为什么没有对挂牌的方式作出规定呢?挂牌的方式是指县、市土地资源管理部门发布挂牌公告,然后按照公告规定的期间将准备出让的土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,然后接受竞买人的报价申请,并根据报价更改挂牌的价格,根据挂牌截止时的出价结果或者是现场竞价的结果来确定建设用地使用权人。挂牌的方式可以说是把拍卖和招标两种方式结合在一起,创新出的一种新的土地出让方式,但是由于现行法律还没有对挂牌这种方式做出规定,该方式在法律上如何定性和规范还需要根据实践的经验不断的完善。我们国家的土地制度正在改革阶段,今后可能还会出现一些新的有偿出让的形式,因此目前的物权法只是列举了现行法律中已经明确规定的拍卖和招标这两种方式,而没有对现实中存在的所有的公开竞价的方式一一列举,但是这并不是表明,今后物权法通过之后不能再采取挂牌等公开竞价的方式来出让土地。

    另外再给大家说一说关于协议出让的方式。大家知道建设用地使用权出让的方式中,除了公开竞价的招标、拍卖之外,还有一种方式叫做协议。协议就是指出让人和建设用地使用权人通过协商的方式有偿出让土地使用权。协议的方式由于没有引进竞争的机制,相对缺乏公开性,现实中的一些地区和部门为了招商引资,或者是将本来应该公开竞价的方式改成了协议的方式,或者是压低协议的价格,随便减少土地出让金,造成了我们土地资源的浪费,严重损害了国家的利益。因此有人提出,物权法中不应当再规定可以用协议的方式出让土地。但是物权法之所以保留了协议的方式,是因为现实中有一些需要扶持的行业和大型设备用地,这些行业用地没有人竞争,所以协议的方式还是有必要存在的。为了防止协议出让土地时可能滋生的腐败行为,《土地管理法》对协议方式还是有严格规定的,就是说采取协议方式出让土地的,出让金不能低于国家确定的最低价。所以物权法虽然保留了协议出让的方式,但是由于它扩大了公开竞价出让土地的范围,因此协议出让的范围已经是越来越小,程序将更趋严格。以上我们给大家介绍的是建设用地出让的方式。

    (四)建设用地使用权出让合同和建设用地使用权的设立

    下面给大家讲一下,建设用地使用权出让合同和建设用地使用权的设立。以出让方式设立建设用地使用权,不论是采取招标、拍卖等公开竞价的方式,还是采取协议的方式,双方当事人都应当以书面的形式来签订建设用地使用权合同,对土地的用途、使用的期限、费用、出让金等问题做出明确的规定,以明确双方当事人的权利和义务。这里需要指出的是建设用地使用权合同属于民事合同,虽然各级人民政府代表国家以土地所有者的身份与建设用地使用权人签订出让合同,但是该合同属于国家以民事主体的身份与其他主体从事的交易行为,不过一般在建设用地使用权出让合同中,国家一般是不列为出让人,是有市、县人民政府土地行政主管部门作为合同的一方。建设用地使用权合同订立以后,当事人应当到登记机构办理登记,自办理登记生效之日起,建设用地使用权设立。以划拨方式设立建设用地使用权的,根据目前的规定,虽然不需要签订合同,但是当事人应当凭划拨土地的决定书,办理相应的登记手续。

    (五)建设用地使用权提前收回的对建设用地使用权人的补偿

    下面给大家介绍的是,建设用地使用权提前收回的,对建设用地使用权人的补偿。大家都知道,建设用地使用权是有一定的期限的,那么以出让方式设立建设用地使用权的,建设用地使用权的期限届满前,出让人能否提前收回建设用地使用权呢?虽然对于这个问题,现行法律也有一些类似的规定,但是这次物权法对此做了很详尽的规定,在提前收回的情况下,分为地和房两部分给当事人以补偿。

我们首先看一下对于建设用地上的房屋和其他不动产的补偿,这个补偿是依照征收的有关规定给予的。物权法第四十二条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产;征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。这个规定是对房屋和其他不动产征收的依据。

    其次就是对房屋所占用的建设用地可以提前收回,但不适用征收的规定。因为征收是国家把集体的土地或者是单位、个人的房屋改变为不动产国家所有权的一种行为,所以征收是一种改变所有权的行为,而我们知道城市的土地是属于国家所有,建设用地使用权人取得的只是使用的权利,国家收回自己的土地当然不能适用征收的规定。但是为了公共的利益,国家可以提前收回建设用地,那么国家在这种情况下对土地应该如何补偿呢?由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限来交纳出让金的,比如是70年的使用期就要交70年的钱,50年的使用期就交50年的钱,因此在提前收回建设用地使用权时,出让人应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。举个例子来说,比如某个企业通过出让的方式取得了某块工业用地,期限是50年,如果该企业的厂房40年后被征收,那么对企业的补偿要分两步走,首先应当根据征收的规定,对该企业的厂房给予补偿,此外,还应当退还该企业10年的土地出让金。这就是我们讲的关于提前收回建设用地使用权的规定。

    (六)建设用地使用权的续期

    接下来讲一下关于建设用地使用权的续期。国家通过出让的方式使建设用地使用权获得了一定期限内利用土地的权利。根据现行法律的规定,建设用地使用权的最高年限是有规定的,居住用地是70年,工业用地是50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地是50年,商业、旅游、娱乐用地是40年,综合或其他用途的用地是50年,总的来说就是分为三个层次,最少是40年,中间是50年,最长的是70年,也就是是我们说的住房居住用地。建设用地使用权期间届满之后就面临建设用地使用权如何续期的问题,对于这个问题,现行法律也是有规定的,《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。概括起来,就是说如果要申请续期,需要提前一年来申请,续期之后要按照国家的规定交付土地使用费。物权法草案曾经根据现行法律的规定,对续期问题也做出了类似的规定,结果物权法草案在向全社会征求意见的时候,许多部门和群众对此提出了意见,有人说一个小区可能住着成千上万的老百姓,建设用地使用权期限届满之后,到底是由用户个人去申请续期呢,还是由业主委员会组织大家一块去统一续期?如果大家意见不一致的时候怎么办?土地行政主管部门也觉得,如果要求成千上万的老百姓都去办理续期手续,确实会增加行政的成本。因此建设用地使用权续期的问题可以说是和老百姓利益息息相关的一个问题。如果规定住宅建设用地使用权要申请续期,要求成千上万的住户办理续期手续,不仅难以操作,而且加重了老百姓的负担,也增加了行政管理的成本,不利于社会的安定,我们物权法的规定要保证老百姓安居乐业,使有恒产者有恒心。在听取了各方面的意见之后,物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作了规定,就是说住宅建设用地使用权到期后,自动续期,但是续期的期限、土地使用费支付的办法和标准由国务院规定,这是当时物权法的修改。住宅建设用地使用权自动续期的规定受到了大家广泛的赞同,但是当时的草案还是规定到期之后要向国家交纳土地使用费,因此有的人对此还有些不解,有人说我花了毕生的精力买了一套住宅,终于还清了房贷,怎么到期之后还要向国家交纳土地使用费呢?有人说我在买房的时候已经向国家交纳了出让金,所以到期之后不应当再交出让金或者应当少交出让金。我们考虑到住宅建设用地使用权到期之后,是否交纳出让金也是关系到广大群众切身利益的一个问题,而且现在绝大多数住宅的使用期限都是70年,以目前的法律规定70年以后当事人应当承担的权利和义务,确实还缺少足够的法律依据,所以对这个问题还是应当慎重的考虑,并且物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况做出相应的规定。因此物权法对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题没有做出规定。有的人提出,住宅建设用地使用权可以自动续期,那么非住宅建设用地也应当采取自动续期的办法。关于这个问题,我们是这么考虑的,非住宅建设用地使用权和住宅用地还有一些区别,这些非住宅建设用地使用权人有些就是在特定的时间内来使用这块土地,过了该期限就没有使用该土地的必要了,因此不宜把自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则,是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。根据物权法的规定,非住宅建设用地使用权的续期应当按照法律规定办理,也就是说如果非住宅建设用地使用权人在建设用地使用权期间届满前一年可以申请续期,只要建设用地使用权人提出了续期的要求,出让人就应当同意,只有在一种情况下出让人可以不同意,出让人如果因为公共利益需要收回该土地的,在这种情况下,出让人才有权拒绝建设用地使用权人继续续期的要求,把土地收回。有人还提出一个问题,现在规定住宅建设用地都自动续期,这样无休止的续期是否会影响城市的开发、规划和建设呢?对这个问题,我们是这么考虑的,根据物权法第一百四十八条的规定,在建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,那么在续期之后,同样也可以适用相同的原则,也就是说续期之后如果因为公共利益需要收回该土地的,当然是可以收回的。所以目前住宅自动续期的原则应当是不会影响城市的规划和开发的。这是我们关于续期的问题给大家介绍。

    (七)建设用地使用权期间届满后建筑物的归属

    下面给大家介绍的是建设用地使用权期间届满后建筑物的归属,这个问题是大家比较关注的一个问题。目前,我们国家的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条令》做出了这样的规定,土地使用权期间届满,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得,也就是说土地到期后,土地上的房屋和其他不动产就无偿的归国家所有。对于这一规定有些人提出了异议,建设用地使用权期间届满应当根据公平的原则来确定建筑物的归属,而不宜一律规定由国家所有。现实中确实也有的法律对于非住宅建设用地使用权期间届满以后,土地上不动产的归属有过规定,比如《中外合作经营企业法》就规定,中外合作者举办合作企业,应当在合作企业合同中约定合作企业中止时财产的归属。因此对于非住宅建设用地使用权到期之后地上物的归属问题解决的办法应当是这样的,有约定的按照约定进行,没有约定或者约定不明确的应当依照有关法律的规定办理。

    (八)物权法对集体所有的土地作为建设用地是如何规定的

    在建设用地使用权中给大家介绍的最后一个问题,是给大家说一说关于集体所有的土地作为建设用地的规定。我国《土地管理法》规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;除耕地以外,农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。也就是说,目前我国农民集体还不能直接出让自己的土地使用权,将集体所有的土地直接进入一级市场,农民集体的土地必须要征收为国家的之后,才能变为建设用地,这是我们现行法律的规定。但是近些年来,我们国家的土地制度在不断地深化,国务院先后出台了一系列涉及农民集体建设用地的规定,比如说国务院2005年曾颁布了一个《关于深化经济体制改革的意见》中明确规定,要进一步研究、探索农民集体建设用地使用权进入市场。我们的土地行政主管部门也一直把加快集体建设用地使用权制度的改革作为工作的重点,在对集体建设用地进行严格管理的同时,也允许一些地方开始一些试点。比如广东、安徽等一些省市就曾经颁布了关于集体土地流转方面的政府性规章,但是考虑到我们国家的土地制度目前正在深化,各地的情况差异确实很大,土地行政管理部门正在进行土地制度的试点和研究,还需要总结经验,并在此基础上规范和完善。而且今后集体建设用地如何改革,还是应当通过修改《土地管理法》等法律,从根本上解决这个问题。因此,目前物权法对此做出规定的时机还不成熟,但是作为民事基本法律的物权法还是有必要做出原则或者灵活性的规定,为今后土地制度的改革留下空间。正因为如此,物权法对于建设用地使用集体所有土地的情况仅做了原则性的规定,明确集体所有的土地作为建设用地应当按照《土地管理法》等法律的规定办理。关于建设用地使用权就给大家介绍到这里。

    二、地役权

    (一)什么是地役权

    下面给大家介绍的一个权利是地役权。首先来介绍下什么是地役权,很多人对这个概念确实比较陌生。地役权也是一项独立的用益物权,根据物权法的规定,地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。还是举个例子就比较清楚了,比如说甲、乙有两块承包地是相邻的,到了给庄稼灌溉的季节,甲想在乙的地上架设一些灌溉设施,好把水引到自己的承包地上。在这种情况下,甲和乙就订立了一个地役权合同,在合同中双方可以约定,甲付给乙一定的费用,乙应当允许甲在自己的承包地上架设一些灌溉设施,这种法律关系我们就把它叫做地役权。在这个法律关系中,甲叫做地役权人,甲的土地叫做需役地,乙叫做供役地的权利人,乙的承包地叫做供役地。

    1、地役权是按照合同设立的

    从以上我们可以看出,地役权有这么几项特征。第一,地役权应当按照合同的规定设立。地役权可以说是地役权和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的的合同,所以在合同中,双方要就使用的目的、方法、期限、费用等做出明确地约定。

    2、地役权是利用他人不动产的权利

    第二,地役权是利用他人不动产的权利。也就是说只是对他人不动产的利用,而不是实际的占有,可能是要求对他人的不动产设置一定的负担,也可能是要求他人承担某种容忍的义务。

    3、地役权是为了提高自己不动产的效益

    第三,地役权是为了提高自己不动产的效益,这种效益既包括了生产、生活的某种便利,也包括了某种精神上、感情上的需要。举个例子,某人为了保障自己的住宅能眺望到大海,他就可以设立一个地役权来限制对方盖高楼,这种权利就叫做地役权。

    (二)地役权和相邻关系的区别

    说到地役权,可能有人感觉和前面说讲的相邻关系有一些类似,所以我们在地役权中讲的第二个问题就是,和大家说说地役权和相邻关系的区别。

    相邻关系和地役权都涉及到相邻不动产当事人之间的一些权利和义务的关系,但是两者之间还是有一定区别的。其区别就在于相邻关系是基于法律的直接规定而产生的,是法定的对相邻不动产权利人的一种限制,当事人的权利和义务是由法律明确规定的,比如说要对相邻的不动产人提供通风、采光、通行的便利,他们的权利和义务是法律明确规定的,所以它是维持正常生活、生产的最低需求。地役权是基于当事人双方的约定,是不动产的权利人想利用他人的不动产来提高自己不动产的价值,所以当事人的权利和义务不是由法律来强制规定的,而是采取协商的方式来约定。因此也就可以这么理解,在相邻关系的规定达不到使用目的的时候,当事人就要通过设定地役权来实现自己的某种意图,也就可以说地役权其实是弥补了相邻关系的一些不足。比如说某个工厂已经有了一个大门,后来为了方便职工上下班,决定再开一个小门,但是在开小门的时候就涉及到,可能要用到乙工厂的道路,在这种情况下,甲工厂和乙工厂就可以设立一个地役权来开这个小门。所以说你给当事人增加了负担,想更多地利用不动产,提高自己不动产效益的,这些才是地役权,而不是相邻关系。

    相邻关系和地役权是有一定的关联的,但是他们的调整范围其实是不同的。因此,在物权法中相邻关系属于所有权的范围,在所有权的范围中调整,而地役权是属于用益物权的范围。我们国家规定地役权还是有一定的现实需要的,因为它不仅能够明确的划分地役权和相邻关系的界限,可以弥补相邻关系的一些不足,而且也有助于完善我们国家的物权法律体系。

    (三)地役权的生效

    关于地役权给大家介绍的第三个问题是,地役权的生效。根据物权法的规定,不动产物权的设立应当办理登记,经登记发生效力,但是地役权生效和一般不动产物权的生效有一些区别,地役权是从地役权合同生效时设立。既然地役权从合同生效时就已经设立了,那么当事人是否还需要办理登记手续呢?这个问题是这么规定的,物权法对地役权是采取登记对抗主义,也就是说地役权自地役权合同生效时设立,当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记,未经登记不得对抗善意第三人。所谓登记对抗主义,主要是指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权的第三人。咱们还是举个例子说明,比如某度假村有甲、乙两个宾馆,甲宾馆为了防止乙宾馆加高楼层,遮挡自己房客的视野,所以和乙宾馆签订了地役权合同,要求乙宾馆在十年之内不能加高宾馆高度,但是甲宾馆每年支付给乙五万元的使用费。合同签订之后,双方没有办理地役权登记,结果在合同生效五年之后,丙公司把乙宾馆买了下来,丙公司在购买时,乙没有向其说明他们已经设立地役权的情况。丙拿到宾馆之后就进行了改造,经有关部门批准以后就允许丙把宾馆再加高三层。甲宾馆听到之后就找了丙宾馆,要求它立刻停止侵害行为,不能加盖楼层,但是由于甲、乙的地役权合同没有登记,所以不具有对抗的效力,所以甲只能根据地役权合同要求乙承担违约责任,而没有权利要求丙停止加盖楼或承担相应的责任。这就是登记对抗主义的后果,不登记不能对抗第三人。

    (四)供役地权利人的义务

    下面我们要介绍的是供役地权利人的义务。地役权设立之后,供役地的权利人的义务主要有两项。

    1、允许地役权人利用其土地

    第一,允许地役权人利用其土地。对于供役地的权利人来说,必须要按照合同的约定向地役权提供土地,并且要容忍土地上的负担。

    2、不得妨害地役权人行使权利

    第二,不得妨害地役权人行使权利。地役权人是为了行使供役地,所以有时需要在供役地上修建某种设施或从事某种行为,在这种情况下就要求供役地的权利人不得妨害地役权人行使这些权利。

    (五)地役权人享有的权利和负担的义务

    1、应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地

那么地役权人又有哪些权利,要承担哪些义务呢?首先地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。比如说,约定的使用目的是通行的权利,那么地役权人就不能在供役地上修建附属设施。

    2、尽量减少供役地权利人物权的限制

同时作为地役权还应当有一项义务应当履行,就是要尽量减少供役地权利人物权的限制。地役权人虽然设定了地役权,但是应当选择对供役地损害最小的方法来行使地役权,在利用地役权的同时,尽量减少对供役地权利人物权的限制和损害,即使从事这种行为是必须的,是经过许可的,也应当选择对供役地权利人损害最小的方法来行使。

    (六)地役权消灭的情形

    最后给大家介绍一下关于地役权消灭的情形。物权法规定了地役权有下列情形之一的供役地权利人有权解除合同,地役权随之消灭。

    1、违反法律规定或者合同约定滥用地役权

第一,违反法律规定或者合同约定,滥用地役权。地役权设定之后,地役权人和供役地权利人的任何一方都不能随意地解除合同,但是如果地役权人违反法律的规定,或者合同的约定,那么供役地权利人就有权解除地役权合同。比如原来设定的地役权是为了让职工上下班通行的便利,结果地役权设立之后成为了工厂大货车的必经之道,在这种情况下,供役地权利人就可以提出解除合同。

    2、在有偿利用供役地时,约定的付款期间届满后,在合理期限内经过两次催告未支付费用的

    第二种情况,就是在有偿利用供役地时,约定的付款期间届满后,在合理期限内经过两次催告未支付费用的。就是说地役权合同可以是有偿,也可以是无偿,但是一旦是有偿合同的,地役权人就应当按照合同的约定来支付费用,如果地役权人没有正当的理由,在合同履行期届满之后,没有支付费用的话,供役地权利人可以给一个宽限期,比如可以约定一个期间,在这个期间内支付费用,如果在这个期间内经过两次催告,地役权仍然不履行合同,支付费用的话,供役地权利人就可以解除合同。因为这表明地役权没有履行合作的诚意,或者是根本没有能力履行合同,为了避免对供役地造成更大的损害,我们是允许供役地权利人解除合同的。

除了以上说明的理由之外,还有一些情况也可以导致地役权的消灭,比如设立地役权的土地被征收,或者是设立地役权的土地灭失之后也会引起地役权的消灭。

    三、海域使用权和探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利

    今天我要讲得第三个权利是海域使用权和探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。

    (一)海域使用权

    首先和大家说一下海域使用权。大家知道,海洋被称为蓝色国土,海域是属于国家所有,这是我们物权法目前做出的一个最新的规定,也是《海域使用管理法》的一个规定,所以海域和土地一样,具有相同或者类似的属性,是我们人类可以利用的一种重要的资源。海域使用权是指单位或者个人依法取得对国家所有的特定海域排他性使用权。2001年我们国家通过了《海域管理使用法》,确定了海域使用权制度,明确了任何单位和个人使用海域必须依法取得海域使用权。

    海域使用权取得的方式有三种,一是单位和个人向海洋行政主管部门申请;二是招标;三是拍卖。因此如果申请被批准,或者通过招标、拍卖的方式取得了海域使用权之后,海域使用权人应当办理登记手续。目前根据海域使用权不同的用途,海域使用权的最高期限也有所区别。海域作为国家重要的自然资源,实行的是有偿使用制度,单位和个人使用海域应当向国家交纳海域使用金。海域使用权作为一种重要的财产权利,可以依法转让和继承。总之,海域使用权已经成为与建设用地使用权等土地权利相类似的用益物权,所以在物权法中对它做出规定还是很有必要的。

    在物权法的起草过程中,有人提出既然海域使用权是和建设用地使用权同等重要的一种用益物权,为什么不对海域使用权做出专章的规定呢?他们认为应该通过对海域使用权专章的规定来强化海域使用权用益物权的设定,要增加海域使用权抵押,以及对农民的海域使用权的优惠的规定等。但是物权法没有对海域使用权做出专章的规定,主要是考虑到海域使用权是一个综合性的权利,包括利用海域从事建设工程旅游、海水养殖以及探矿、采矿等,而物权法关于用益物权的规定是根据土地的用途所产生的不同的法律关系分别规定为土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权,没有综合规定为土地使用权,这个我们在前面也说到了。所以如果我们把海域使用权这个综合性的权利作了专章的规定,那么就会造成这一章和建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权体系的不平衡。因此要强化海域使用权物权的特征,弥补现行《海域使用管理法》不足的问题,还是应当留待于修改《海域使用管理法》时一并解决,物权法只是对海域使用权作了原则性的规定,确立了海域使用权用益物权的特征,明确依法取得的海域使用权受法律保护。根据特别法优先于普通法的原则,海域使用权应当首先适用《海域使用管理法》的规定,《海域使用管理法》没有规定的,适用物权法的规定。

    (二)探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利

    下面再给大家介绍下探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。我国对自然资源实行的是有偿使用的制度,《矿产资源法》、《水法》和《渔业法》对单位和个人使用自然资源都做出了比较全面的规定,但是这些法律一般都是从行政管理的角度,对这些权利进行规范的,而这些权利的物权属性并不是很明确,财产权利的内容不是很完善,更缺少对这些权利相应的民事救济措施,因此在实践中出现一些侵犯权利人合法权利的行为,比如说在一些内水的、传统的捕捞区被改变用途之后,从事捕捞的渔民无法得到相应的补偿,因为很多人认为,渔民在这里捕捞不是一种财产权利,所以被赶走之后并不支付赔偿。还比如,有的人没有取得探矿权,但是在别人取得采矿权的权利范围内,也进行采矿活动,损害了合法权利人的利益。因此对于探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利确实需要在法律上明确其财产权利的属性。但是大家知道,这些权利其实和一般的用益物权又有所不同,具有其自身的特点,其最大区别在于,用益物权一般是通过合同订立而设立的,而探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利这些权利是由行政机关许可后设立的。因此有的专家也把这类权利叫做准物权。

    那么为什么物权法用益物权编要对这些权利也做出规定呢?这主要是考虑到探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利也是对国家自然资源的一种利用,权利人取得这些权利之后,也享有了一定的占有、使用和收益的权利,这种权能和用益物权是一致的,同时,它也需要办理登记并进行公示,符合物权公示的原则,因此物权法把这些权利纳入到了用益物权中,并作了原则性、衔接性的规定,明确了这些权利受物权法及相关法律的规定,至于这些权利本身存在的不完善的地方,可以通过修改相关的法律来解决。根据特别法优先于普通法的原则,探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利首先应当适用《矿产资源法》、《水法》和《渔业法》的规定,《矿产资源法》、《水法》和《渔业法》没有规定的才适用物权法的有关规定。

    今天我的介绍就到这里,谢谢大家!

第八讲 物权的设立、变更、转让、消灭和业主的建筑物区分所有权

全国人大常委会法制工作委员会民法室处长

杜  涛

 


发布时间:2009-09-02

    下面我向大家介绍物权法的两章内容,分别是第二章,“物权的设立、变更、转让和消灭”,和第六章,“业主的建筑物区分所有权”。

    一、物权的设立、变更、转让和消灭

    物权法在第一章基本原则的第六条规定了物权公示的原则,物权公示的方法一个就是不动产登记,一个就是动产交付。第二章就规定了不动产登记和动产交付的具体制度,第二章第一节讲的就是不动产登记,它包括两方面的内容。一方面是有关登记效力的规定,另一方面是有关登记机构的规定。

    (一)关于登记效力的规定

    1、不动产登记最重要的效力,就是使不动产物权的设立、变更、转让和消灭发生效力

    这个规定就反映在物权法第九条的第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

    关于不动产登记对不动产物权变动的效力,在国外基本上有两种立法力,一种是登记生效,另一种是登记对抗。登记生效就是说不动产物权的变动经过登记才发生物权的效力,登记对抗就是说不动产物权的变动在当事人之间的法律行为完成的时候就发生了效力,登记只是起着对抗物权的相对人的这么个效力。我国的民法学界基本上认为,不动产登记生效的这个立法力无论是在法理上,还是在实践效果上都更为合理,我国的《土地管理法》、《担保法》等法律里,还包括最高人民法院的司法解释里,过去也都是采取这种体例,我们国家社会的各个方面对这个原则也比较熟悉,因此在物权法第九条里还是采用了这样的立法力。

    这里还有一个问题,就是“未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外”,什么是法律另有规定呢?大概包括这三方面的内容:

    一是,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。这个是明确规定在物权法第九条的第二款的。

    二是,本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况,即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。

    三是,考虑到现行法律的规定以及我国农村的实际情况,本法对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权都没有规定须经登记才生效。

    第九条的第二款规定了“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记”,不动产的登记是一种公示的方法,对于国家所有的自然资源,在法律里都规定它属于国家所有,这个效力比登记更强,所以这里才这么规定。这里要注意一个问题,国家所有的土地、森林、海域等自然资源,法律只是说它的所有权不用经过登记,如果在这些自然资源上设立了用益物权,这个时候就需要依法登记,比如在国有的土地上设立了建设用地使用权,这时候还是要登记生效。关于这个问题,我们国家有些法律规定有的部门要对国有的自然资源进行一些登记,这个登记是一种管理性的规定,并不产生物权发生的效力。

    物权法的第十四条对物权发生效力的具体时间作了规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记簿是法律规定的不动产登记机构管理的不动产物权登记档案,根据物权公示原则的要求,不动产登记簿应当具有统一性、权威性、持久性和公开性这些特征,不动产物权登记自登记机构将不动产物权的有关事项记载于不动产登记簿时才正式完成。在这一点上,国外也有相似的规定。

    2、物权效力与合同效力的区分原则

    物权法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”登记具有使不动产物权变动发生效力的这么个效力,与这个相关地就带来了第十五条的问题,这个问题我们一般把它叫做“物权效力与合同效力的区分原则”。

    物权变动有一个基础关系,这个基础关系主要就是合同行为,合同是当事人之间的一个合议,这个合同一经成立,只要不违反法律的强制性的规定和社会的公共利益,它就可以发生效力,并不必然与登记发生联系。物权不登记并不导致合同的不生效,不动产不登记只是使物权不发生变动,合同仍然是有效的,合同的一方当事人还可以依照合同请求另一方承担违约责任,如果说这个合同没有效力,那这个当事人本应该享有的合同利益也就没有了,这是很不适当的。为什么《合同法》要规定这一条款呢?过去有段时间,我们国家在司法实践和一些法律规定上对这个问题有不同的认识,现在区分合同效力与登记效力被我国的民法学界所一般赞同,有些司法解释也明确了这个原则。在《合同法》的第四十四条明确规定,依法成立的合同自成立时就发生效力了,《合同法》还规定了导致合同无效的各种情形,在这些情形中也不包括未登记的情况。我们国家过去的《担保法》规定,“抵押合同自登记之日起生效”,在物权法的担保物权一编里就改变了这一规定,改为“不动产抵押登记抵押权自登记之时起设立”,也就是说,不动产抵押登记只产生抵押权生效的效力。同时在物权法的第十五章,也是担保物权的一般规定中,明确规定,“《担保法》与本法的规定不一致的,适用本法”。也就是说,过去《担保法》的规定与现在物权法在有关担保物权问题上的规定不一致的,适用物权法的规定,从而在立法上就彻底解决了该问题。所以在这个基础上,物权法第十五条特别声明了区分合同效力与登记效力的原则,应该说是很有意义的。

    3、不动产登记本身的两个效力

不动产登记使不动产物权的变动发生效力,但是不动产登记的本身还有两个效力。

    (1)登记的公示力

    任何人不得以不知道登记的内容为理由,主张对抗不动产登记簿上记载的权利人的物权。这个规定在其他国家的民法典中也都有,我们国家的物权法里没有明确规定这一点,但从相关的条文中可以推导出这个结论。这个效力就要求不动产交易的主体要在交易之前去查阅相关的不动产登记,了解不动产权利的归属和负担的实际情况,这也同时要求不动产登记的资料应当是公开的,而不应当是秘密的档案,所以物权法第十八条明确规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”

    (2)不动产登记的公信力

    物权法第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这个规定在民法学上一般称为权利的正确性推定原则,也就是说,在不动产登记簿上记载了某人享有某项物权的时候,我们就推定这个人就是这个物权的权利人,权利的内容也以不动产登记簿上记载的为准,这就是公信力的要求。在建立了不动产登记制度的情况下,不动产登记就成为不动产物权制度的基础,不动产登记簿所记载的权利正确性推定的效力,对维持客观公正安全的不动产交易秩序是有着极为重要的意义的。

    4、更正登记和异议登记

    不动产登记簿所记载的权利和事实上的权利应当是一致的,我们法律也要求登记机构正确地履行职责,如实记载登记的事项。但是由于社会生活的复杂性,有时登记机关疏忽大意有过错,或者是登记的申请人自己有过错,就会产生不动产登记簿记载的权利可能与事实上的权利不一致,就是我们平时说的登记错了。这种时候,我们法律为了建立公正安全的交易秩序,就规定物权的归属和内容是以不动产登记簿为准的,这样就保护了物权相对人的利益,这时,法律也同时要考虑为可能存在的事实上的权利人提供救济的手段,这个手段就是异议登记和更正登记的制度。

    物权法第十九条对这两条作了明确的规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”这是十九条的第一款,规定了更正登记,第二条就规定了异议登记,“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

    更正登记和异议登记同样是保护事实上的权利人或者说真正的权利人以及真正的权利状态的法律措施,更正登记是彻底地消除登记的权利与真正的权利不一致的状态,可以避免第三人根据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权,因此我们也可以认为,更正登记是对原登记权利的涂消登记,同时也是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式,一种是经过权利人以及利害关系人的申请,这个权利人既包括登记簿上记载的权利人,也包括事实上可能存在的权利人;另一种方式是登记机关自己发现错误以后做出更正登记。

    但是更正登记的程序可能会涉及到诉讼打官司,可能比较费时,这时法律就有必要建立异议登记的制度,作为一种对真正权利人的临时性的保护措施。异议登记就是事实上的权利人和利害关系人对不动产登记簿上记载的权利所提出的异议记入登记簿,它的法律效力是使登记簿上所记载的权利失去了正确性推定的效力,第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记虽然可以对真正权利人提供保护,但这种保护也是临时性的,它同时也给不动产物权的交易造成了一种不稳定的状态,为了使不动产物权的不稳定状态早日恢复,法律就必须对异议登记的有效期间做一个限制,因此物权法就规定,“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效”,申请人在异议登记之日起十五日内还不起诉,说明异议登记的申请人不积极行使他的权利,为了使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不受到严重影响,法律就规定这个时候异议登记失去效力。由于异议登记可以使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力,同时异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也不需要充分证明他的权利受到了损害,也就是说法律对申请异议登记的限制是比较少的,所以如果申请人滥用异议登记的制度,就可能对登记簿上记载的权利人的利益造成比较严重的损害,所以物权法规定,“异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿”。

    5、预告登记

    物权法第二十条对预告登记作了规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

    预告登记是为了保全一项请求权而进行的登记,它要达到的目的是要保障将来发生预期的不动产物权的变动,所以也能看出,预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,也就是说,进行了预告登记的请求权对后来发生的该不动产的处分行为就具有了对抗的效力。

    预告登记制度有着重要的现实意义,比如老百姓购买预售的商品房,在与开发商订立预售合同以后,买房的人只享有了《合同法》上的请求权,《合同法》上的请求权是不具有排他的效力的,它无法防止开发商在订立合同后再将房屋以更高的价格出售给他人,也就是我们平常说的“一房二卖”,这时买房的人已经向开发商交了一部分订金或首付款了,再发生“一房二卖”的情况就会使买房人的利益受到很大的损害。为了避免这种情况发生,法律就建立了预告登记的制度。这样购房的人如果将他的请求权进行了预告登记,就有了物权的排他效力,开发商以后违背预告登记内容对这个房子所进行的处分行为就不发生物权上的效力。这些处分行为既包括“一房二卖”,也包括开发商在已出售的房子上设定负担,比如他在这房屋上设定了抵押权,这些行为都是不发生物权效力的。

    (二)关于不动产登记机构的规定

    1、不动产统一登记

    在物权法的立法过程中,不少人认为,不动产登记机构不统一就必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人的负担、资源浪费等弊端,不利于健全登记制度。物权法对不动产统一登记的基本规则作了规定,但是考虑到登记制度比较复杂,尤其是在我国现行的体制下,土地、房屋、林木、矿产、海域这些登记机构分别隶属于不同的行政主管部门,各地的登记制度也存在着较大差异。这种情况既不经济,也不便民,所以物权法第十条和第二百四十六条就对不动产统一登记作了规定。

    第十条是一个原则性的规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

    第二百四十六条根据我们国家各地登记制度存在较大差异的情况作了规定:“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”

按照物权法的规定,下一步就要进一步完善不动产的登记制度,特别是要抓紧建立城市、城镇房地产的统一登记制度。

    2、登记机构的职责

    物权法的第十二条对登记机构应当履行的职责作了规定,物权法在立法的过程中关于这一条的主要争论,就集中在“登记机构的登记审查应该采取什么方式”这个问题上,主要有形式审查和实质审查两种意见的争论。总体上说,形式审查是只就登记申请的手续、提供的材料是否合法齐备这些问题上进行审查,实质审查是说登记机构除了要形式审查,还要进一步地去审查实体的权利义务是否真实有效。物权法的第十二条没有就不动产登记机构到底是实行实质审查还是实行形式审查作出回答。

    我们来看一下第十二条对登记机构应当履行的职责所作的规定,它的内容大概分为两款。第一款是:一是要查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

    二是如实、及时登记有关事项;三是就有关登记事项询问申请人;四是一个兜底的条款,就是法律、行政法规规定的其他职责。第二款规定:申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。

    我们从该条款的有关规定中可以看到,它真正的立法意图是要求登记机构在其职权范围内成分地履行职责,尽可能保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项,避免登记错误。

    物权法第十三条还针对社会实践中一些较为突出的问题作了规定,就是明确地禁止登记机构从事一些不正当的行为,这些行为包括要求对不动产进行评估,或者以年检等名义进行重复登记。

    3、登记错误的责任

    在实践中,发生登记错误主要有两种情况,一是由于登记机构的工作人员疏忽、过失等原因造成的,二是登记申请人采取欺骗的手段,或者与登记机构的工作人员恶意串通造成。在物权法公布以前,土地登记规则等有关登记工作的规范很少对登记错误的责任问题作出规定。在物权法立法征求意见的规程中,大家普遍认为,当事人提供虚假的材料申请登记,给他人造成损害的,无疑问要承担赔偿责任,但对登记错误的登记机构应当怎样承担责任就有不同的看法,有的提出登记机构要承担国家赔偿的责任,有的建议设立不动产登记的赔偿基金。

    物权法第二十一条对这个问题作了原则性规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”它规定了登记错误给他人造成损害的,登记机构就应当承担赔偿责任,这里的登记错误既包括登记机构的工作人员故意或过失造成的登记错误,也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构的情形,有时候很难说是登记机构有过错,但物权法没有对这两种情况做区分,没有作出不同的规定,而是统一地规定为“登记错误给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”。因为考虑到登记错误的受害人处于一种相对弱势的位置,法律这样的规定就是为了对受害人提供更加充分的保护。

    4、登记收费

    物权法在征求意见的过程中,很多人反映,一段时间以来,许多地方存在不动产登记收费过高的问题,并且不论是对不动产所有权的登记,还是对不动产抵押权的登记,普遍存在着按照不动产的面积作为计收登记费的标准的问题,有的地方还按照不动产转让或抵押的合同的标的额的比例收取登记费。多数人认为不动产的登记机构不是一个盈利性组织,登记费的收取也不宜与不动产的面积、体积或价款等因素挂钩,不宜把这些作为登记费的标准。因此,物权法第二十二条就明确规定:“不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”

    物权法第二章第二节对动产交付的一般原则作了规定,即除法律另有规定以外,动产物权的设立和转让自交付时发生效力。此外还对动产交付的一些特殊情况作了规定。物权法第二章第三节主要是规定了非因法律行为而发生的物权变动的一些情况,这里主要包括:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,这种情况法律规定物权的设立、变更、转让、消灭就从法律文书或征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。在这些领域里,主要是一些非因法律行为而造成的物权设立、变更、转让或消灭,对于这些情形,法律都没有规定物权自登记时发生效力。因为这些非法律行为而导致的物权设立、变更、转让或消灭不用经过登记就可以发生效力,但是法律规定,在它们发生效力之后,在处分这个物权的时候就要依照法律的规定办理登记,否则就发生物权的效力。

前面介绍的就是涉及物权法第二章的内容,物权的设立、变更、转让和消灭。

    二、业主的建筑物区分所有权

    业主的建筑物区分所有权随着城市中多层建筑的出现,而逐渐产生的一种新的所有权形态。业主的建筑物区分所有权包括三方面的内容,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,这三个方面合起来就是业主的建筑物区分所有权。物权法第六章对小区内的建筑物及其附属设施的归属和利用,业主的权利和业务,还有业主大会和业主委员会的问题作了系统的规定,我下面着重介绍三个方面的问题。

    (一)关于车位、车库的归属问题

    “业主的建筑物区分所有权”这一章里争议比较大的就是车位和车库的归属问题,这个问题涉及广大业主的切身利益,在立法的过程中社会给予了普遍关注。在征求意见的规程中,一部分人认为,法律应当直接就规定小区内的车位和车库归业主共有,理由是:一、车位车库已摊入了建筑物的成本,开发商将车位车库再次买卖或出租就侵害了业主的利益;二、在房屋的销售过程中,开发商处于一种强势,如果规定车位车库所有权可以按照约定来归属,就对业主很不利。也有人认为,车位车库的归属应当由业主和开发商约定,其理由是:一、从我国目前多数地方商品房的销售做法来看,对车位车库的归属在商品房的买卖合同中都有明确规定,从其他国家的规定来看,车位车库一般也是归业主个人所有;二、车位车库不像电梯、走廊、道路应当共同共有,如果规定为共有,在实际中就很难操作;三、开发商是否把车位车库摊入成本和商品房的销售价格高低并没有必然联系,而且也很难证明车位车库的价值是否包括在建筑成本之中。

     我们在立法过程中对这个问题也是经过反复研究,最后认为,属于业主共有的财产应当是那些不可分割、也不宜归任何业主专有的财产,比如电梯、道路、绿地等公用设施和场所。从房地产市场的时间情况来看,一般来说,专门用来停放汽车的车位车库的归属,也都是由当事人通过出售、出租、附赠等方式约定归业主专有或专用,这样既容易操作,也可以避免纠纷。如果规定车位车库归业主共有,由于车位车库和住宅比例的不同,以及业主之间的专有住宅部分的大小不同等原因,在实际中难以操作。所以基于这些考虑,物权法规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时,对于现实生活中有的开发商将车位车库高价出售给小区以外的人停放,不少小区没有车位车库或车位车库严重不足,还有占用共有的道路或其他场地作为车位等问题,物权法有针对性地作出了规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”还有,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

    (二)改变住宅的居住用途问题

    物权法第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”在物权法的起草过程中,许多业主反映,目前许多新建的小区业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房,像开歌厅、餐厅,严重影响了其他业主正常生活,关于这个问题,目前还没有法律法规作出规定,就造成业主之间矛盾很大,物业公司也缺乏相应的管理的法律依据。针对这个问题,物权法第七十七条就专门作了规定,按照该规定,业主在将住宅改变为经营性用房这件事上,首先不得违反法律法规以及管理规约的规定,比如说某个地方的地方性法规或小区的管理规约明确地禁止将住宅改变为经营性用房,那么业主就应当遵守这样的规定。如果没有全然地作禁止,那还可能有一些具体的要求,如卫生等,对于这些要求业主也应当遵守。除了这些以外,业主将住宅改变为经营性用房还要经过有利害关系的业主的同意。在这个规定上,物权法草案的二次审议稿写得比较严格一些,那时写的是,“将住宅改变为商业用房要经过全体业主的同意”,后来我们考虑,可能这个范围大了一些,就改成了现在的“要经过有利害关系的业主的同意”。什么是有利害关系的业主,要根据他改变住宅为经营性用房的用途、影响范围的不同,视具体情况作具体分析而定,总之,不一定就是对门或隔壁,凡是因为住宅改变为经营性用房而受到影响的业主,都应当是本条所说的有利害关系的业主。

    (三)业主大会或者业主委员会提起诉讼的问题

    在立法征求意见的过程中,很多业主委员会的代表就向立法机关建议,应在物权法中明确规定,业主大会或者业主委员会可以、有资格代表业主提起诉讼或申请仲裁。关于这个问题,物权法草案的二次审议稿的第七十九条有过规定,那时还没有业主这个词,在那个草案中叫建筑物区分所有权人,后来根据大家的意见,说法律要通俗化,就用大家比较熟悉的词,所以就把建筑物区分所有权人改成了业主。

    当时关于诉讼问题的规定,建筑物区分所有权人也就是现在的业主,除另有约定以外,可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。在物权法草案的三审稿中,还是有这个规定,但是那时加了一个限制,就是说它代表业主以自己的名义提起诉讼、申请仲裁需经业主的三分之二的多数同意,才能去做。后来还有一个方案,就是在现在物权法第七十五条第一款中规定的业主共同决定的事项,在这些事项中增加一项,就规定业主可以授权业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。同时与其相应的修改是第七十五条第二款,这项授权的通过必须要经过人数和面积的三分之二多数同意才能授权。但是这些方案最终都没有站得住,也就是说,现在的物权法里对这个问题没有规定。主要的原因就是意见的分歧比较大,很多方面不同意写,不同意写的理由主要是两个,一个是认为诉讼的主体要能够独立地承担责任。因为诉讼可能胜也可能败,业主大会和业主委员会没有法人的资格,不能独立承担败诉可能带来的责任,这是不宜写入的第一理由。不同意写的第二个理由就是认为,业主大会和业主委员会在我们社会生活中,总的来说还是一个新鲜事物,业主自治管理的意识还不够强,让不同意授权的、少数的业主也一起来承担败诉可能带来的责任会产生一些问题。所以物权法最后对这个问题没有做规定。我们说业主大会或者业主委员会,代表业主提起诉讼、申请仲裁,可以适用《民事诉讼法》的有关代表诉讼制度的规定,只是要适用这样的制度规定,就需要每一个业主去分别委托业主大会或者业主委员会。

    我对物权法第六章的介绍就到这里,谢谢大家!