新学期伊始的我初一:中国“房屋租售比”太高了

中国“房屋租售比”太高了

　　周克成
　　2010年1月18日星期一

　　“房屋租售比”是指一套房子月租金与房屋销售总价之间的比值。如一套房子的月租为1000元，售价20万元，那这套房子的租售比就是1：200。

　　最近北京一家中介机构美联物业发布的一份调查报告显示，2009年11月北京的楼市租售比突破1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至高达1∶700。而上海、深圳的房屋租售比则分别为1∶500和1：450。

　　人们普遍认为这样的房屋租售比太高了，我同意这个说法。但是人们得出这个结论，是和所谓的“国际通行标准”比较得出的，而据说“国际通行标准”的房价租售比在1：100到1：230之间云云。我认为，仅仅说“国际通行标准”并不具有太高的说服力，因为这个“国际通行标准”既没有告诉我们是如何计算出来的，也没有告诉我们房屋租售比的高与低会对人们的财富生活造成什么影响，更没有告诉我们，这个国际通行标准，到底对在中国市场做出投资决策的人们具有多大的参考意义。

　　实际上，要知道房屋租售比是否太高，我们有一个绝对巧妙、精准又可靠的计算办法——那就是拿来和当下的利息率相比。房屋和任何耐用品一样，利息率越低，其长远价值就越高；利息率越高，其长远价值就越低。因此，利息率越低，则“房价租售比”高企给购房者带来的财富损失越小。反之亦然。

　　让我们看一下今天的情况。按照央行规定的一年期短期贷款利率5.31%算，100万元人民币一年能收回5.31万元人民币的利息。而在1：500的房屋租售比下，一套售价100万元人民币的房屋，一个月租金为2000元，一年仅能收回2.4万元。就是说，在年利率5.31%的情况下，如果光从利息的角度看的话，你买房一年就得亏掉2.9万元人民币。

　　你会认为这是利息率算得太高的结果吗？我可以告诉你，实际上按照央行的利息率计算已经是很保守了。比如温州的民间借贷利率就在10%左右；在我的云南老家，农民们向农村信用社贷款的年利率是20%；现在我们每个人都至少有一张的信用卡，日息万分之五，相当于年息18%。请算一下，年息10%的话，你一年就能收回10万人民币，而买房出租的话，你一年只能收回2.4万元人民币，这房屋租售比是不是太高了？

　　可以这么说吧，不考虑其他情况，在年息6%以上的情况下，只要房屋租售比超过1：200，那买房就是不划算的。你手头有100万，放在那里光利息收入一年就有6万元，而买房的话如果月租金不到5000块自然不划算——目前北京一套售价100万的房子，一般只能收到约2000元钱的月租。

　　但是，中国的货币利率并不是这两年才突然飙升的，多少年来，民间借贷利率就维持在6%以上了。而北京的房屋租售比，也早在好几年前就突破1：200，突破1：300，突破1：400，以至于高达今天的1：540。在租售比这么高的情况下，为什么还是不断有人掏钱买房？而且人们的这种购房热情似乎看不出任何消退的迹象？

　　我认为至少包括如下两个原因：

　　第一，通胀预期下房产投资是个相对可靠的财富避风港。如果单从租售比看，现在买房确实不划算，但是如果考虑到通胀预期，考虑到在通胀下未来的房价还会继续涨，未来的房屋租金也会涨上来，那现在买房就是很划算的交易了。当然，未来的通胀幅度会有多大，是否大得足以抵消这高企的房屋租售比所带来的损失就不知道了。但那些在过去几年中买房的人，即使是在1：200、1：300的房屋租售比下买房，那也是划算的，因为房价早就翻番了。

　　第二，住房公积金推高百姓购房热情。住房公积金是一个鼓励人们争相买房的政策。同样一笔钱，如果可以有多种用途的话，那它不一定会推高房价，也不一定鼓励人们购房置业。但如果你指定这笔钱一定要用于买房的话，则一定会推高房价，一定有鼓励人们买房的效果。而住房公积金起到的就是这样的效果。试想，政府每个月从你的工资中扣掉一大笔钱，而这笔钱除了买房之外，你不能用作其他用途，那你还不赶紧取出来买房，那你岂不是傻瓜了？

　　当然，不了解情况的人可能要说：“公积金存在那里也可以有利息嘛。”但我还可以告诉你，公积金的年息率相当相当相当低！以北京住房公积金管理中心执行的办法为例，当年存入的公积金利息只能按活期算，也就是年息0.36%；而上一年转存的公积金利息，也只能按照定期三个月整存整取存款利率计息，也就是年息1.71%。不管是前者还是后者，和民间至少6%、普遍10%的借贷利息率相比都是非常低的！既然一笔钱趟在那里，而利息所得又那么低，那人们赶紧把它取出来买房也就一点都不奇怪了。

　　话得说回来，从利息率的角度看，中国的房屋租售比确实很高了，而当下的通胀预期也依然强烈，但是，哪一方面的因素更为强大，我就不知道了。所以如果你要买房的话，还是请自己判断自己决策，千万不要把这篇文章作为太重要的参考依据。我不是专家，更不想为任何人的投资行为负责。当然，造成中国房屋租售比居高不下的，可能还有别的什么原因，只是我自己还没想到，但愿懂行的高手能多多指教。