爆地魔:买二手房时应注意的五个细节问题

买二手房时应注意的五个细节问题

2009-11-29 06:06:28

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辛辛苦苦省吃俭用地攒下一些血汗钱，还不得不一张张全部贴在钢筋混泥土搭起来的水泥盒子上，虽说十分心痛十分不舍但也纯属无奈。假如你选择购买的是二手房，不但要注意办理购房时所签协议的规范性，中介方所担责任的合理性，办理过户手续的完备性，而且，你还应非常注意五个容易被忽略的细节问题。

一、对于选定要买的二手房源，一定记得要到派出所彻查房子所挂户口的完整情况，尤其是学区房，可能会涉及到原房主子女的重点学校的上学资格，因此，有些卖房者并不会如实告知你，等你发现自己无法迁入户口的问题时才去找原房主，往往会遇到很多的障碍或久拖不办，假如你买房是为了解决自己孩子的上重点学校的问题，不把你急死才怪。

二、有的中介公司为防止跑单往往会千方百计找借口不让买卖双方见面的，同时，还有的中介公司故意把买卖双方隔离也是方便他们从中渔利赚取差价。因此，无论如何都要排除中介公司的各种阻挠，购房价格记得一定是要和房主商谈价格而没有必要去和中介公司谈，或者让中介公司从中传话，要知道你们才是真正的买卖双方当事人。

三、选中的二手房不但要自己到现场查看，而且一定要看到房产证和土地证等全套权证，重要的是一定要弄清楚房子的房龄，中国的房产使用年限不会超过70年，假如原房主已经使用了二、三十年了，你就应当考虑房子的质量是否会出现问题，应当考虑房子的维修是否会增加你的额外支出。同时，也可以防止在依法过户房产权证时出现无法逾越的问题。

四、假如你买的二手房的原房主已经离婚或正在办理离婚手续，你一定记得在索取并查看夫妻双方签署的同意买房的局面意见书后再交付定金，而且，这份意见书应该交给买房方保管，省得以后你付了购房款后，由于离婚夫妻在财产分割上存在意见分歧而让你仍然无法按时拿到房子，甚至把你也卷入了他们夫妻离婚的闹剧之中。

五、千万不要过于相信中介公司对你提供的免费服务和无私帮助，所有的中介公司都是唯利是图的，有时，他们为了做成这单生意往往会向你担保或者提供短期小额的融资帮助，而这些借款其实就是民间融资的高利贷。

多知道一些二手房交易中容易隐藏的猫腻，多知道一些防止被中介公司忽悠欺骗的陷阱和招数，对于保护自身的合法权益绝对管用，更可以帮助自己身边的亲戚朋友免遭掉落陷阱的痛苦。

买二手房十大注意事项

2010-06-14 12:08:46

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一位从事房产中介6年，接触到各种各样的购房者和二手房，向购房者讲授购买二手房需要注意的十个方面，可以帮助购房者避免考虑不周，吃后悔药。

1、选择美誉度高的中介

购房是件很繁琐的事，需要不少专业知识，一般来说，大多数人一生只购一次房，临到购房时才想钻研房产，以期成为行家，这是不大现实的，现在不少人都倾向于请专业房产中介替自己打理购房事宜。

房产交易动辄数十万，涉及的环节和相关政策很多，稍有不慎，就会留下后患，因此不要怕烦，不明白的时候不要吝啬自己的语言，不懂装懂。最好去咨询一些正规的房地产中介公司和房地产管理部门，及时了解手续、费用上的最新信息。其实正规的房地产中介不是看其规模有多大，而是要留心它的市场口碑；最起码要先看其是否具有“三证”，即营业执照（工商部门核发）、执业资质证书（房产管理部门核发）、收费资质证书（物价部门核发）。

规模大并非代表正规。有些中介尽管规模非常大，也很知名，但投诉率却居高不下，对这样的中介不可不防。好的中介不但服务态度好，而且专业水准高，合同规范，不拖欠房款，不多收佣金。找到一个好的中介往往省很多心，而遇到黑中介的话麻烦事情就一大堆。切记一定要向中介索要淘房卡，因为有了淘房卡就可以在淘房网上对中介的服务进行评价，中介也怕客户给他差评，那些敢给你淘房卡的中介往往服务有保证。

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2、有多少钱买多大房

买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄，还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款。有多少钱办多少事，知道了自己的资金实力，就可以知道自己可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱，买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子，面积要大一些，难以两全。

还贷期间所有应支付的贷款本息可以按照这个公式计算：自己（家庭）月收入的一半×12个月×期望贷款年限。

实际可承受的贷款额度可以按照这个公式计算：还贷期间所有应支付的贷款本息÷（1＋当期利率）。

你所能承受的房屋总价为：实际可承受的贷款额度／银行房贷比例（目前一般为60％）

以上是最保守的也是最稳健的算法，其中还不包含相关税费。

这里需要提醒购房者的是，税收等费用一定要问清楚，否则超出了预算，只有指望临时筹资、东拼西凑了，会使自己十分被动。

3、考虑交通是否便利

在买房时，交通是非常有必要考虑的，交通方便能够给工作和生活带来方便，而这一点往往为购房者所忽视。

4、评估房价是否合理

最好能够自己采集一下周边已成交房屋的价格，通过反复比较，判断所要购买的房屋价格是否合理，不能过分依赖某家中介公司。有的中介公司想控制房源信息或者想多收中介费而把价格估得很高，如果对目标房屋的价格没有底，吃进就吃亏了。可以在网上多看看，多找几家看看。

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5、产权关系弄明白

注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人，否则过户时会发生困难，注意产权证的各项明细，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。如果产权证上的产权人与卖房人不是同一人，就需要对方出示具有法律效力的委托书（委托公证书或由律师签字鉴证的委托书）。

6、弄清二手房的历史

要问清楚房子是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业费以及水、电、煤气费用。房屋内是否有一些忌讳的事情发生，比如凶杀、自杀等等。有些房子的开价大大低于市场平均水平，买房者就要注意房屋内是否发生了忌讳之事。

7、确认房屋面积

房屋面积包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积，但可能存在很大的误差。最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，然后除以得房率，就可以获得比较真实的房屋面积了。部分房改房因为种种历史原因，造成它的产权登记面积和实际面积有很大的出入，建议买房改房的时候要问清楚，还要考虑是自住还是投资。如果作为投资就要考虑是否有必要请房产管理部门重新测量房屋面积。

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8、观察房屋内部结构

房型是否中意可以影响入住后的生活质量。如一些房子有多个房间但通风不足；电器线路是否太多或者走线是否合理，攸关居住安全；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。苏州有一些墙板房是上世纪80年代建造的，这种房屋顶楼容易漏水，隔热也比较差，由于苏州夕照时间比较长，靠西面的墙板房比较热。

9、装修情况看仔细

装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分，以后一旦发生问题，维修成了大问题。还有一些房子看看装修不错，房间经改动后也合理，但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患。对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料，是否会对健康产生危害。

10、物业管理问清楚