英雄联盟春哥:现在情况下 房价为何还会涨？ 许小年

现在情况下 房价为何还会涨？

(2011-01-06 22:26:41)

房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。

　　影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与gdp同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。

　　决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币m2增加了27.7%，同年名义gdp仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

　　多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

　　货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？

　　再看供给方。

　　对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

　有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。决策层gdp挂帅，迟迟不动。到07-08年之交，眼看cpi通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料08下半年赶上金融危机，于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱，由此可见一斑。因这事并非本文主题，不在这里展开讨论。

　　楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘？道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。

　　决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下，地产商忙着囤地，因为“土地将永远是稀缺资源”，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

　　需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

　　城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

　　当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

　　小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。

　　预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。

　谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

　　土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下，耕地比今天多（因城镇和工业占地少），人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间，那时的耕地更多，人口更少，全国却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

　　改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

　　政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

　　货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

　　78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

　　改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

　　对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和gdp都没好处。投鼠忌器。

　　出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

　　还有什么招儿？

　　结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

　　日本人的地产泡沫吹了四、五年，最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年，最终在2007年破了。

　　《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的宴席”。

近年来的房地产调控政策有三不合理

(2011-03-11 14:57:51)

好久没有更新了，愧对博友，都是围脖惹得祸。

三不合理

 近年来的房地产调控政策有“三不合理”，特别是70/90的规定和“限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。

 市场经济的伦理是尊崇法律框架内的交易自由。交易自由是每一公民的权利，这一权利不仅体现了社会公平与正义，而且保证了市场经济的效率。

 现代社会的公平是权利和机会的平等，其中包括了交易权利和交易机会的平等，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易权利，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易机会。“国家利益”、“经济稳定”、“市场秩序”、“弱势群体”等说法都不能作为政府限制和剥夺公民权利的理由，在这些名义下的行政性垄断、倾向性的优惠政策以及对市场的任意干预却正是对社会公平的破坏。

用行政手段打压房价，购房者或许受益，但对房产所有者是不公平的，房价下跌，他们的资产缩水。住建部的最新数字表明，城市居民的住房拥有率已达89%，以低房价为目标的政策伤害了相当多人的利益。当然，笔者在这里赞同并强调的不是多数对少数的权利优越，更不是少数决定多数人命运的权力，而是对每个人权利的承认与尊重，以及在这个基础上的社会公正。

 交易自由与社会公正的关系易于理解，交易自由产生经济效率的逻辑就不那么直接了。自由意味着交易的自愿性，凡自愿之事，必为互利，一方获利而一方受损就不会有交易。既然是互利的，自愿交易就增加了社会总福利。交易越自由，社会福利越大，市场配置资源的效率就越高。

交易自由因此既是目的又是手段。

 70/90的规定（70%以上的商品房面积必须在90平米以下）既限制了消费者的自由选择权，也限制了开发商的经营自主权，“限购令”则直接剥夺了消费者的自由购买权。这些行政干预措施均不符合市场经济的伦理。

公民权利至上并不排斥对交易自由的限制。为了从交易中获得更大的收益，全体公民同意制定一些规则（立法），委托政府执行这些规则（执法）。规则当然对交易的自由构成限制，但这种限制不是从外部强加的，而是公民为了提升自己的利益，自发提出和自愿接受的，他们同意让渡出部分权利，遵守自己制定的法律，以降低交易成本，提高交易的收益。例如政府可以在战争期间依法对经济实行管制，以限制交易自由为代价，保障国民的安全，因而得到全体公民对这项政策的一致拥护。

 在很多甚至是大部分问题上，公民不可能取得一致意见，特别是当涉及不同利益时。为打破公共决策的僵局，全体公民同意建立决策规则，遵守这个规则，并接受这个规则下的决策结果。权利的公平就此转化为程序的公平。公平体现在程序和规则的全体同意上，尽管结果不一定是全体同意的。台湾的民进党人反对国民党的马英九任“总统”，但他们必须服从选举程序产生的行政权威，因为选举的程序和规则也得到了他们的事先同意。

 由公平性的原则决定，政府对经济和市场的干预必须在法治的轨道上进行。政府有权干预房地产市场吗？《中华人民共和国宪法》第八十九条规定了国务院的十八项职权，第（六）项为“领导和管理经济工作和城乡建设”。如此具体地干预房地产市场是否仍属“领导和管理经济工作”的范畴，留待法律专家论证，笔者质疑的是调控政策出台前有无制定法规，以及法规的制定是否符合程序。

 以“国十条”为例，文件的全名是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“通知”就是法规吗？若是法规则适用于全国，但文件仅提到“部分城市”。若是法规，在起草过程中就应按照我国《立法法》的规定，“广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式”。在起草工作完成后，“起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查”。如果“通知”不是法规，调控政策就缺乏法理依据。

 至于地方政府颁布的“限购令”和开征的“房产税”，在《立法法》中找不到任何根据，《立法法》第六十三条规定，地方性法规的制定者是“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会”，而不是地方政府。

第三，调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

房屋是具有消费和投资双重属性的商品，投资的目的是资产的保值和增值，保值、增值都是未来事件，投资品的价格因此与当期供给和需求的关系不大，而主要取决于预期未来的供给和需求。以此观之，报社记者晚上到小区去数电灯，纯属浪费时间，因为灯泡告诉你的只是当期供需之差，而不是预期的供需失衡。很有可能正好相反，当期空置率越高，表明对未来供应短缺的预期越强烈。

 不少人把房产投资说成是“投机”，由此找到了打压房价的精神武器，就像京剧中贴上一个白色脸谱，不需要任何理由，五尺汉子就立即变成龌龊小人。尽管贴脸谱的方法不可取，结论倒是正确的，因为无论从金融学、经济学还是法律和常识上，都无法区分投资和投机，投资和投机是一回事儿。但若因此将投资押上道德的审判台，那将是无知和愚蠢的胜利。

 如笔者在另外两篇博客文章（“房价为什么还会涨？”，“房价为什么不会大跌？”）中所述，如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话，对“弹性需求”或者“投资/投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长，购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强，当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄，当期的需求就越旺盛，带动当期房价上升。

 未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和百姓都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降；在这样的预期下，消费者抢购，各地频现“日光盘”，开盘即销售一空。僧多了、粥少了，房价焉有不涨之理？

预期，同志们，预期是关键词。“国十条”、“新八条”、“限购令”仅针对当期供应和当期需求，对预期几乎没有影响。如果说还有一点影响的话，那就是增加了未来的不确定性，令开发商更加谨慎，令购房的心情更加迫切。难怪调了这些年，房价越走越高。

 3600万套保障性住房对未来供给和需求的预期有无影响？当然会有，但哪个方向还很难讲。地从哪来？钱从哪来？地方政府过去靠卖地弥补赤字，今后不仅卖地收入少了，而且还增加了一块保障房的建设开支，这一进一出的亏空谁填上？若无财税改革，又有谁能填上？在房地产市场复杂的利益博弈中，地方财政从来就是举足轻重的力量，3600万套保障性住房没有改变基本的利益格局，地方财政依旧是个有待解决的问题。

改革恐怕是绕不过去了。

 财税改革，平衡地方预算，消除土地财政。土地制度改革，建立真正的土地市场，彻底扭转土地和房产长期稀缺的预期。

 这是一个“完全的”、对民众“没有任何副作用”的方案，就看政府能否笑纳。

许小年：国家打压房价 大多数人的利益都被伤害

(2011-07-17 10:24:50)

　上篇文章讲房地产调控政策，从伦理、法理和经济学原理三个角度分析，反应实在不佳。粗略扫了一眼评论，大多数人显然没看完文章，便青筋暴胀，跳将起来，声讨代替说理，污言秽语横飞。

　　在耐心读到最后一字的诸公中，估计大多数又没有看懂。不怪人家，写文章的目的就是让读者明白，误解因此永远是作者的错儿。

　　再回到这“三理”。伦理是社会成员的善恶观，只有善恶观相同，人才能聚在一起，组成社会。法国大革命的口号是自由、平等、博爱，这几条就是法国人认为的善，与之相对立的专制、特权、仇恨就是恶。中国传统社会的伦理是三纲五常，忠君、孝顺是善，谋反和忤逆即为恶。

　　伦理为社会秩序提供了基本的道德指引，但因没有强制力，不足以维护秩序，人们于是设计了强制性的法律。法律接受伦理的指导，或者说法律要体现社会的善恶观。如果自由是善，法律就要保护人的自由；如果忠君是善，法律就要严惩欺君罔上之徒。

　　这年头儿没人讲伦理了，也许国人从来就没信过这个。不知因国情特殊还是人性乖异，中国的伦理判断以结果为导向。大逆不道的谋反若成功了，即可为至善，例如赵匡胤本后周将军，陈桥兵变夺了周室天下，就变成“神德圣功”的宋太祖。李世民玄武门弑兄胁父，当了皇帝，史家就把他吹到天上去，不忠不孝的罪过也一笔勾销。

　　不管什么原因，眼下伦理已失，仅剩利益，只好讲法理，否则无法无天，社会可就要乱了。法理大致有两种，一是强权暴力支持下的“朕即国家”，或君主立法；二是个人权利至上的自由平等，也就是民主法治。自秦始皇以降，本国属于前者，实行政府立法、执法和司法的三位一体。今年“两会”期间，这一原则再次得到明确表述。

　　无论哪一种法理，法律的效力全在公信，公众信它则有效，不信则形同虚设。公信来自公平，而“三位一体”大大增加了公平的困难。皇上的话就是法律，立法的第一要义当然是维护皇家利益，从法律的根子上便对草民不公。皇上的人负责司法，贪赃枉法就不可避免。皇上虽然也杀贪官，但那是恨铁不成钢，老子恨儿子坏了他的事，而不是因为儿子损害了社会公平。毕竟老子对儿子的依赖远远超过儿子招惹的麻烦。

　　百姓看明白了这个局，不信法律，只认权力，将希望寄托在明君清官身上。

　　然而权力乃双刃剑，既可抑制豪强，亦可鱼肉百姓。你拥护前者，就必须接受后者，因为两者的逻辑完全相同，都是用权力进行财富的重新分配。在这个博弈中，百姓得到的却并不是正负相抵的零和结果，官府的横征暴敛和贪腐永远多于皇上偶尔的劫富济贫。

　　官赢民输，日久必然生变。中国历史上的农民革命此伏彼起，从陈胜吴广到太平天国，规模之宏大、杀戮之惨烈，世界罕见，一次内战消灭全国人口的40%到60%。真所谓“兴，百姓苦；亡，百姓苦”。付出沉重代价换来的，不过是短暂的喘息，新皇一如旧主，百姓仍处于食物链的最低端。两千多年了，历史在毫无新意的王朝更替中不断地重复。

　　做了这些铺垫之后，我们再来看当前的房地产市场。这不是一个简单的政策问题，而是相当复杂的利益博弈。参与博弈的有中央政府、地方政府、开发商、银行、有房居民、无房居民和农民。各方中最强势的当然是中央和地方政府，最弱的、几乎完全被忽略的是农民。

　　虽然同为政府，中央和地方却是不同的利益主体，有着不同的利益诉求。中央的目标是小康社会，居者有其所和粮食安全；地方追求的是卖地收入、以GDP为中心的政绩，以及官员的寻租机会。国有银行的目标半为商业，半为半政治，其余各方寻求的都是经济利益。

　　中央政府打压房价，除城镇无房居民外，所有人的利益都被伤害。这就提出了一个严肃的法律问题：政府有权以提升一部分人的利益为名，损害另一些人的利益吗？如果回答是肯定的，我们又回到权力分配利益的传统社会。正如历史所证明的，这个博弈的赢家不会是农民、居民或开发商，而是权力的拥有者。然而同样如历史所证明的，权力未必能给它的拥有者带来长久的利益，因为失败的各方会尽一切所能特别是暴力革命，惩罚这场不公平博弈的赢家。

　　唯一可持续的是双赢或多赢的博弈，多赢博弈的规则必然是所有参与者共同制定的，否则就不能保证所有参与者的利益。所有参与者共同制定的规则就是法律，而不是政府单方面推出的政策。

　　这并不是说政府不能制定政策，而是说政策的制定必须符合法律程序。遵循法律程序的意义不仅在于社会公平，法律保证了利益相关各方同等的发言权和决策权，政策制定的过程因此就是各方讨价还价的过程，受益者补偿受损者，折中妥协，如此形成的政策很可能是多赢的。多赢的政策才能得到贯彻执行，才能解决问题。

　　当前房地产调控政策伤害了多方利益，经济学上叫做激励不兼容，出现僵局也就不足为怪了。这似乎是一场多输的博弈，到目前为止，尚未看到赢家。政府威信受损，市场上量缩价不跌，开发商的房子卖不动了，想买的还是买不起，关于强拆、强迁的报道依然不绝于耳。

　　博弈的最终结局难以预料，政府现在将赌注押在3600万套保障房上，这是一招胜算不大的险棋。首先是钱从哪来？有学者估计仅建设资金就需要5万亿，道路、小区、学校、医疗、商业还需大量的配套资金。地方政府如果有钱的话，就不会搞土地财政了，如今不仅不能像过去那样卖地，还要拿出钱来建保障房，到哪里去筹集资金呢？地方政府可能拍卖较好的地段，以缓和资金的压力，而在偏远、生活不便的地段上建保障房，但这样一来，民众是否愿意去住？在愿意去住的人群中又如何进行分配？

　　即使一切如政府所愿，保障房顺利建成，“大庇天下寒士尽欢颜”，这博弈仍然是所有人的失败。依靠行政权力调节利益，我们在法治的道路上后退了一步，退向前人屡试不灵清官明君模式，接下去再退，就是剥夺和剥夺剥夺者的历史循环。

　　权力之剑一旦挥舞起来，双刃效应就不可避免，近期的控制通胀政策再次证明了这一点。行政权力可以为你冻结方便面的价格，也可以迫使你在加油站支付更多的现金。毕竟油公司是它的嫡亲长子，而方便面厂家则出自寒门。

　　高居不下的房价只是表象，多元利益能否摆脱对权力的依赖，在平等和尊重每个人权利的前提下，借助法律解决彼此之间的利益冲突，这才是我们面临的真正挑战。

房地产市场如何突破困局

(2011-09-27 19:35:37)

　许小年：给我的题目是房地产市场如何突破困局，我觉得这个困局是无法突破的。自从政府决定调控房地产市场以来，用一句话来形容，就是无作非为，国家的法律也不管了，政策也不管了，市场规则也不管了，就是一门心思把房价打下去。我很不理解，政府采取一系列的措施，限价、限购等等这些。我在会议上和我自己的文章中多次提出，限价、限购违反市场经济最基本的原则。一方面侵犯企业的经营自主权，另一方面侵犯消费者的自由选择权，这和市场经济的精神完全背道而驰的。

　　企业生产什么产品？在市场上这个产品如何去定价，完全企业有经营自主权。我们改革开放初期的时候就讨论如何落实企业经营自主权，那时候计划经济对企业的限制太多了，没想到我们今天没有落实，反而处处开倒车，市场经济的精神是消费者在市场上有自由选择权，我们限制消费者的自由选择权。现在政府的这些政策已经是完全不讲理的政策。市场经济的道理他不讲，我们国家有的法律他也不遵守。

　　你收税要增加新的税种需要各级人大讨论来做决定，地方政府没有权利决定新的税种，但是我们在重庆和上海两个地方就收了房产税，我本人不反对房产税，我反对的是房产税的决策制定程序，完全是程序错误，违反我们国家自己的法律。我们查一下税收方面的法律，没有一条是地方政府可以自己决定的，全国性的税种在全国人大，地方性的税种在地方人大。现在有人把80年代法规拿出来作为房产税的法律依据，时间这么长了，甚至有人把50年代的法规翻出来作为今天的支持，这在法律程序上起码来说是值得怀疑的。所有的这些违规，违法的行为，他的目标只有一个，要把房价砸下去。

　　调控到现在似乎看到了一些效果，有一些地方房价开始回落，但是我不知道房价回落是市场上真的回落还是地方政府急于向中央证明调控政策取得了效果，你们赶紧停手吧，我不知道。因为我到了一些城市，他们报道房价回落了，我跑到那里问问当地的开发商和购房者，他们说房价没跌，我也不知道真实的情况到底是怎么样的。房价确实太高，但是这不是我们降房价的办法，政府出台的一系列行政性的手段，不能解决中国房地产市场根本性问题，他没有办法解决掉。我们的高房价已经使得中国经济增长造成很大的障碍，一个非常明显的障碍就是他阻碍了城镇化进一步的开展，我们官方数字城镇化是46%，这是按照城镇人口除以总人口计算出来的。实际上我们的城镇化不到46%，在城镇人口统计中凡是居住6个月以上都是城市人口，其实我们知道居住6个月以上包括大量农民工，农民工虽然住在城里，但是他的消费行为根本不是城镇的，他的消费行为还是农村的，生活方式还是介于农村和城市之间，基本上是农村的。如果把这部分人口剔除掉，我们城市化水平只有35%。

　　讲城市化是什么意思呢？在国际外部需求逐渐减弱的情况下，美欧经济今后三五年内不可能复苏，复苏的原因是去杠杆化的过程不是一蹴而就的，金融危机的引起也是过度借债，你现在要走出危机，欧美经济必须要去杠杆化，去杠杆化没有完成之前所有的反弹都是暂时的，去杠杆化不那么容易，现在最困难的一步就是政府去杠杆化，因为在危机期间他把一个国家的负债从家庭转向银行，现在又从银行转向政府，整个经济和国家，你看他的资产负债表负债水平没有降低，只不过转来转去，现在没有地方转了转到政府身上。所以现在就要英雄救美，还要英雄救欧，哪救得过来，我们有多少钱呀，我们救得过来吗。现在转不出去了，所以你自己就得还，没有别的办法。因此三五年内欧美经济没有什么太大的希望。中央银行联合干预市场，有什么用，根本没有什么用，越干预越是推迟复苏的到来，推迟去杠杆化的进行。现在有远见的政治领导人，作为一个对社会负责的学者，应该告诉欧美老百姓我们今天的繁荣和未来的繁荣都被透支掉了，现在是还钱的时候，没有别的办法，只有勒紧裤腰带去换债。

　　在这样的情况下，长期以来作为中国的经济推动的火车头，外部需求在今后三五年中没有希望，那我们国家经济怎么办，我们国家经济内部市场非常庞大，我们增长的潜力并没有被穷尽，我们和80年代日本不一样，最大不一样是80年代末的日本各个市场都饱和了，我们现在有很多市场需求没有得到满足，在城镇化方面，我们的空间多大，如果是35%城镇化率，你和日本和韩国的80%的城镇化率怎么比。所以我们国家经济增长的潜力还在那，市场还在那，但是我们僵化的体制束缚了。城镇化提高5个百分点要建多少房子，建多少医院，建多少学校。城镇化产生集群的经济效应，城镇化由于人口的集中，社会分工进一步细化，他能够产生出多少投资机会，他能够创造多少社会需求。所以我们的增长潜力还是有的，城镇化就是一方面。但是现在城镇化往前推进，碰到阻力，阻力是什么？首先就是房价太高。农民工进城买什么房子，城里人都买不起，但是这些人到城里解决不了居住问题，他的消费是永远不会像城里人一样，他总是游离在城市和农民之间的一群人，不是真正的城市化。要想通过国内的市场继续驱动中国经济的增长，要思考城镇化。我曾经做过一个简单的回归分析，把全国30多个省市自治区的经济增长率和城镇化做了一个回归，发现相似率非常高，城镇化明显推动各地发展，但是为了使城镇化水平进一步提高一定要解决房价问题。在中国这样一个大国房价这么高肯定是不对的，房价长期居高不下只有受到地理位置的限制，地理条件限制才有可能。比如说香港中环，他就是一岛，土地供应没有了，就这么多，所以它的房价很高。曼哈顿半岛，在其他地方有着这么纵深的腹地，像上海和北京都可以向外扩张，房价这么高没有道理，一定是体制性限制的供应，使得房价高举部下。房地产市场限制供给，使得推高的价格，最重要的就是土地供应。

　　如果房地产市场要突破困局，必须要思考几十年没有变的土地制度。这个土地制度已经不适应我们国家经济发展的需要，已经完全不适应了。突出的问题就是土地供应和地方财政紧密的连接在一起，中央十八般武器，打压房价打到今天打不下去，大家都说开发商在那死抗，开发商哪有那么大的能量，真正在那抗的是地方政府，因为房价，土地价格和地方政府的财政是连在一起。因此，你要解决土地的供应，土地供应的增加，房屋的增加都需要把土地供应，一级市场的垄断打破。我们现在是供应短缺，需求和供应之间明显存在着差，但是市场机制不能发挥作用，不能够因为价格逐渐的高涨，有新的土地进入到市场中，真正的土地，一级市场的建立，这里从根本上解决房价问题极为重要的措施。再往下推一步，土地的私有化要讨论，要提上议事日程，土地私有化不仅仅是建立土地一级市场的必要条件，而且土地的私有化是保护农民权利，保护农民利益，减少在土地征用过程中社会冲突的根本性措施。所以它从效率的角度，从社会公平的角度我觉得我们都应该认真讨论土地私有化的问题。能够在房价高涨的时候，土地价格高涨的时候有新的土地进入到市场，而不是政府垄断，所谓集体所有制下实际上是政府所有制。征地时的价格农民能说了算吗，集体所有制实际上是基层政府所有制。

　　除了把土地真正做成市场化以外还有一个必须要解决的问题就是切断地方政府和土地市场的联系，那你要考虑财税体制的改革，增加透明度，增加民众的监督，我觉得都是渐进式的改革一步步的推进很好的主张。现在一说财税改革，我们都讲分税制，1994年分税制把地方政府搞的很苦没有钱了不得不依靠政府，这句话镕基特别不爱听，他说我们不是没有钱，有的是钱，关键用在什么地方。如果你把转移支付考虑在内，地方政府支配的财力并没有明显的下降，但是分布上发生变化，经过中央转移支付以后有些地方可支配的财政资源是减少，总体来说没有明显下降。地方政府的问题不是说分税制之后收入不够，而是这几年开支膨胀的太厉害，因此财税改革，讨论重点不是中央和地方怎么分钱，讨论的重点是如何监督各级政府，包括中央政府，能够让它别乱花钱，这是关键。在开源节流中，我认为节流重要于开源。地方政府的开支两大头，第一大投是投资，第二大头是养人，这两大头在过去几年膨胀成什么样子啊，地方政府都是振振有辞，你让我拉动内需我就搞地铁，我就搞高速公路，我就搞机场，我拉动内需，这是你中央号召的，中央也说不出话来，拉动内需我就要弄钱，没钱怎么办，没钱卖矿场，投资开支那是无节制的膨胀。一弄几十亿，一弄上百亿，这样投资的增加哪里的收入能够满足它。

　　再一个是养人，公务员和官员的数量膨胀了多少，我到一个贫困县，他们让我去讲讲经济，我去了之后在县城里面，最雄伟的建筑，不用问，一定是县政府，一个贫困县的县政府20多层大楼，我特地数了一下，20多层的大楼，在县城里面是最明显的位置，最好的位置上，里面装的满满当当全是人，我在大楼里溜达一圈，发现他们在电脑上打扑克，我们网站管理的比较严格，如果管理不严格贫困县肯定有各种各样的照片出现。大家都没事干，坐在那玩游戏，一个贫困县养这么多人，我说你们财政支出发工资够吗，不够，财政收入连发工资都不够，加上中央转移支付呢？加上也不够。养这么多人干什么？我搞不清楚。一路上一条走廊走过去，办公室门前调了一些小牌子，很多牌子我都没听过。养了这么多人，我们的财政怎么撑的住，所以房地产的问题你再往下走，你再深入下去，连着我们的财政问题，土地制度问题，这些问题不解决，房地产市场怎么办，土地价格下不来，地方政府对于房地产的依赖下不来，这个价格怎么下来呢？土地的供应问题不解决，如何靠市场去调节供给和需求，市场机制就没有办法发挥作用。

　　我的预测始终是，如果我们不对进改革，房价也许会下来10%几，大概不超过30%，然后是报复性反弹，历史已经多次证明，要想避免这种暂时的打压下去，随后是报复性反弹，一定要进行制度上的改革。分税制1994年到现在10几年，土地制度到现在几十年了，早就不适应新的经济形势和情况你还不改，你再不改矛盾不断地挤压。但是，改的前景怎么样，改的前景非常渺茫，这都是涉及到利益的问题，要改起来哪那么容易，在财政领域有多少利益，在土地市场上有多少利益，改起来非常困难。所以我说，房地产市场如何突破困局，结论基本上就是没法突破困局。谢谢大家！

许小年：让老百姓在银行里存钱而不是赔钱

(2010-11-19 10:55:45)

对未来经济的预期我既不乐观也不悲观。

    我认为政府对经济的干预，要符合两条原则：第一条原则就是在经济学上要站得住脚，政府对经济的干预有助于提高市场配置资源的效率，这是第一原则；第二，在这个原则建立起来以后，必须要符合法律程序。而利益的重新分配不能是政府说了算，必须由全体公民根据事先决定好的程序来向前推进。所以这两个原则在政府干预经济的时候必须要坚持。

    我认为ＣＰＩ和ＧＤＰ都需要挤水分。

    弗里德曼说“通货膨胀归根结底是个货币现象”，我找出狭义货币Ｍ１逐月变化的数据，和当月ＣＰＩ做对比。Ｍ１的变动很好地解释了ＣＰＩ上涨，尽管影响不是当期的，而是滞后６个月。换句话讲，这个月的ＣＰＩ在相当大的程度上取决于６个月前的Ｍ１。两者的变化趋势吻合。但到了去年年底，Ｍ１的增长接近４０％，而今年６月份的ＣＰＩ只增加了２．９％。这只有两种可能：通胀不再与货币相关，或者ＣＰＩ被低估了。

    有人说造成房价暴涨的原因之一是土地财政，而根子就是因为当年的分税制，我不这么认为。财政问题你要看入，要看出。财政分税制做的时候是可以的，但是后来因为地方政府的开支迅速膨胀，财政这点钱就不够用了，膨胀在什么地方？第一交政绩工程，第二冗员。增加了多少人哪，吃饭要吃多少？

    我赞成人民币升值，同时提高利率。老百姓是非常理性的，你不能够把老百姓理性的保值活动都说成是投机。他一看钱放在银行天天有损失，就把钱拿出来买房子、买黄金，资金在市场上，炒大蒜、炒绿豆、炒生姜，这都是负利率的体现。

    解决这个问题，就要紧缩银根，把利率要加上去。我们已经注意到从年初开始，货币供应的增长率在逐渐下降，但这还不够，还需要把利率提上去，让老百姓在银行里存钱不是赔钱，多多少少能赚一点。

许小年：这还是宏观调控吗

(2010-11-29 15:04:57)

领导，您知道吗，通货膨胀归根结底是个货币现象，经济理论和世界各国的经济实践已证明了这一点。要想治理通胀，必须果断而坚决地紧缩银根。

 我国中央银行虽然多次提高存款准备金率，并且加息一次，但这远远不够。

 尽管准备金率的提高冻结了银行的可贷资金，有助于控制银行贷款，实际上，此举纯属多余。这两年实行的贷款额度制已卡死了放贷规模，银行可贷资金的多少不再是制约因素。这就如同计划体制下用粮票限制购买，粮店储备了多少馒头无关痛痒，社会粮食消费量由粮票决定。已经有粮票（贷款额度）了，干吗还总是在粮店的库存（银行准备金）上做文章呢？

 说起粮票，领导，您知道吗，改革开放没几年，我们就解决了计划体制下无法解决的粮食供应问题，把粮票送进了历史博物馆。现在票证好像又回来了，贷款额度相当于给银行发“信贷票”，房屋限购令相当于给居民发“房票”。过两天猪肉、大米的价格若涨起来，是不是又要发肉票和粮票了？干脆把发改委改回国家计委吧？反正现在两者也差不多了。

 笔者一如既往地反对各种各样的数量控制，包括美联储的“数量松宽”、我国的信贷额度和准备金率的无节制上调。设想准备金率调到50%，银行还怎么经营？一半的储蓄资金不能用，但利息一个子儿都不能欠。准备金率若调到100%，银行就只好歇业了，或者改为基金、彩票销售点，赚些钱发工资，付利息。

 领导，您知道吗，仅仅管住银行信贷治不了通胀，例如蔬菜价格就和贷款没啥关系，谁见过老百姓拿银行贷款买萝卜的？深圳居民到香港扫货，手里拎的也都是成捆的现金。储蓄资金大搬家，从银行涌向市场，物价焉有不涨之理？这中间的道理不难理解，即使按照官方的CPI数字计算，存款的真实利率眼下仍是负的，2.5% - 4.4% = - 1.9%。看着放在银行的储蓄一天天贬值，人人心急如焚，不把钱换成实物，晚上睡觉都不踏实。

 赶快加息呀！起码也要让存款利率高于通胀率吧？

 加息怎么就这么难呢？现成的货币政策工具，为什么不用呢？

本来央行就应该灵活调整利率和汇率，以实现稳定经济的目标。这两年政府却更重视利率和汇率的稳定，而听任经济和价格水平上下波动，把手段和目标整个给搞反了。

 加息当然有副作用，比如吸引热钱流入。但领导您知道吗，宏观政策从来就是两难选择，不光今天如此。印钞票创造不了财富，只能制造通货膨胀，而通胀将导致民怨和社会的不安定。掂量一下热钱的压力和通胀的压力，应否加息是不言而喻的。

 冻结利率和雪藏汇率等于捆住自己的双腿，怎么走路呢？绝招是借助双拐，左手挥动发改委，右手撑着工信部，胳膊代替大腿，踉踉跄跄，拖着木桩般的下肢，艰难前行。这两个部位还真不辱使命，今天清查绿豆、大蒜涨价，明天打击“囤积居奇”，后天狠抓“投机炒作”，忙个不亦乐乎。

领导，您知道吗，这些举措早就不是宏观调控了。宏观调控有着严格的定义，指的是政府通过对总量的控制，注意，是总量，来调节经济的运行。“宏观”的含义就是“总量”、“全局”，而不是“单个”、“具体”。总量只有两个：货币总量和财政收入/支出总量。宏观政策因此也只有两个：货币政策和财政政策。绿豆、土豆不是宏观，打压房价、菜价也不是宏观调控。将“政府调控”等同于“宏观调控”，再以宏观调控的名义，滥用行政权力干预市场，这是对宏观经济学的亵渎。如此篡改和阉割“宏观”，令讲授此课的教师感到很没面子，如果不是迫于生活压力，真不想再干下去了。

 领导，您知道吗，行政干预市场越多，对经济和社会的伤害越大，因为所有的行政干预都会降低而不是提高市场的效率，而且绝大多数的行政手段都与法律不符。

 在市场经济中，价格是重要的信息源，发挥着配置资源的关键作用。凡价格上涨，必然是供不应求，看到价格上涨的企业，察觉到有利可图，在价格的指导下增加供应。这样做的结果是缓解短缺，自动实现供给和需求的平衡。如果政府管制，价格不能反映社会供给和需求的关系，企业不知道应该生产什么，生产多少，就会造成资源的错配。

 正是由于政府的长期管制，人为压低能源和资源价格，鼓励了高耗能项目的上马，致使我国经济“褪绿染黑”，重工业占工业总产值的比重从2003年的62%上升到2009年的72%，单位GDP的能耗在世界上名列前茅。最近政府在一些地方提高了水价、电价，这无疑是正确的方向，下一步应放松和解除管制，让市场发挥更大的定价功能。政府同时应向低收入家庭提供直接的财政补助，抵消生活费用的增加。

行政干预价格不仅没有道理，而且不合法理。《中华人民共和国价格法》规定，政府指导价和政府定价只适用于“极少数商品和服务”（第3条），必须以定价目录为依据（第19条），并“开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见”（第22条）。“政府指导价、政府定价制定后，由制定价格的部门向消费者、经营者公布”（第24条）。仅“当市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态时”，政府可以采取紧急措施，干预价格（第31条）。

逐条对照法律，不难发现，近期政府的干预有明显的违法嫌疑。干预早已不限于“极少数商品”；干预全凭官员的意愿，从未制定过定价目录；既不进行价格、成本调查，也不听取消费者和经营者的意见；政府自己的“心理价位”秘而不宣，从未按法律的规定向消费者、经营者公布。法律仅赋予政府行政干预“市场价格总水平”的权力，注意是“价格总水平”，而不是单项商品的价格，而政府已动用行政手段打压大蒜、绿豆、蔬菜、粮食、房地产等具体商品的价格。

领导，您知道吗，《价格法》仅宣布“捏造、散布涨价信息，哄抬价格”为非法，根据“法律未禁止就可以做”的原则，“投机炒作”和“囤积居奇”便无可指责。股市上多少人天天都在投机炒作，拿到潜力股，谁不囤个好价再卖呀？真要禁投机和囤积的话，就先关股市吧。以后官方文件别再拿这些词儿说事儿了，免得人家说咱不懂法律。再有，谁违法、谁合法，法院说了算，行政部门不能私自给厂家、商贩、农民等经营者定罪，更不能私自惩罚他们。

 依法干预价格的重要性还在于维护社会公平。价格这东西不同于GDP，它涉及相互冲突的利益。打压菜价，城镇居民高兴，但农民不高兴。打压房价，没房的高兴，有房的却不高兴。农民和有房者肯定会问，我招谁惹谁了，凭啥让我的收入和资产缩水？如果政府依法行政，农民和有房者就不能抱怨了，因为法律是包括他们在内的全体公民（或公民代表）同意的。

搞市场经济三十多年了，怎么政府现在成了主导力量？什么时候企业和民众才能回到舞台的中心？什么时候市场才能真正发挥配置资源的基础性作用？笔者不知道。

 领导，您知道吗？

许小年：改革难在触动政府利益

(2010-04-15 22:35:20)

 (中欧商学院教授，此文根据他在“联办恳谈会”发言整理) 　

　　中国发展模式确实到了迫切需要变革的地步。

　　但在实践中，往往需要遭遇较大危机，才是终止传统发展模式的时机。否则，我们还会依照原有惯性继续走下去。中国强势政府的发展模式搞增长可以，搞创的新不灵。中国经济在现有模式下的增长潜力还能有多少？还能走多长时间？说不清楚。但是，我们知道现有的体制搞创新不行。而创新是所有亚洲发展模式碰到的最大问题，日本经济缺乏创新能力，韩国经济缺乏创新能力，最后都是以危机的形式爆发出来。

　　难在转变政府利益格局

　　创新不行，经济增长乏力就靠印钞票。最典型的就是日本人。拼命印钞票制造资产泡沫来维持经济增长，但到上世纪的1989年，泡沫破灭。中国不一定即刻发生像日本1989年泡沫大破灭的事情。但是中国产生小泡沫、中泡沫这是有可能的。所以，在中国，转变经济发展模式从官方到学界已有共识。问题是怎么转化？这个题目我们谈了几十年，原因就在于我们现有体制成为阻力和障碍，如果不做改变，博客：发展模式转换不了的。

　　中国经济体制的特点是什么呢？第一，政府在资源配置方面有着非常大的影响力。第二，政府对整个经济全方位管制，而且管制有越来越严的趋势。第三，迄今还没有一个比较健康的要素市场，由于各种各样的管制，再加上政府对资源配置非常强的影响力，我们的要素市场极度扭曲，价值和信号也是扭曲的。第四，民营企业发展受到了强大的国有经济的阻碍。

　　那么，改变体制的难度在哪里？难在利益格局。在这些体制下形成了众多的利益集团，30年的改革开放，各种各样的利益集团都已形成，从公民社会发展看是一个健康正常的现象，因为公民社会的发展就是要有多元化的利益集团，而不能是过去的铁板一块，全国一盘棋。但是，不健康的是什么呢？两个方面：第一，现在的制度框架不能提供一个各利益集团公平博弈的平台。这是需要研究的问题。过去都是全国一盘棋，对中央保持一致，但现在由于利益不同，再保持一致不可能了。由于利益集团的形成，众多的利益集团之间进行利益博弈，而社会又没有一个公平的博弈平台，这是不正常的。所以，博弈的结果往往由政府来裁决，而不是按照所有利益集团所同意的事先确定的规则来裁决博弈结果，这是不健康的。第二，在形成众多的利益集团中，政府成为最大的利益集团，这是非常不健康的。谁都可以组成自己的利益集团，唯独政府不可以组成自己的利益集团，因为政府是游戏规则的司法者，他是裁判员，是吹哨的，他现在下场自己去踢球，很不正常。

　　正是因为中国经过了30年的改革开放，政府已经成为市场经济中最大的利益集团，所以转变经济增长模式以及转变体制的四个特点都碰到了障碍和阻力，因为转变体制就是要触动政府自己的利益。涉及到政府利益，单靠经济体制改革根本没有用处，只能推进政治体制改革。在历届党的代表大会都提，包括十七大的报告，总书记总提到要推进政治体制改革，而且讲的很具体：政企分开、政资分开、政市分开等，但目前的趋势非但没有分开，而是结合的越来越紧密，政企结合越来越紧密，政资结合的越来越紧密，政府和市场结合的越来越紧密，统统都是一个利益主体。

　　目前这种半市场、半政府管制、半干预的模式对政府的利益集团来说是自由格局。通过对经济的管制可以造出很多“租”来：他先把“租”造出来，然后去进行买卖，又再去寻租，用各种名目管制有序竞争，维护市场秩序甚至标准化等等都作为进行管制的理由。其实，管制说白了就是先造租，造完了以后再来寻，这是一个很现实的问题。

　　关键是如果面对政府“寻租”

　　我认为，政府的经济利益没有必要去回避，它是很现实的存在。不能采取鸵鸟政策，假装没看见，还假设政府就应该全心全意为人民服务。其实，我们应该实事求是，面对现实，应该假设政府就是要在市场经济中寻找自己的公权力。然后，我们再谈如何找到解决的办法。

　　十七大的报告中所提到的政治体制改革、政企分开，但并没有提修改宪法的问题。在现有法律框架下，我认为还是有改革空间的，比如说放松和解除政府对要素市场的管制，过去我们也做过，如放松市场管制，取消各种各样的审批制度等，只有取消不必要的审批制度，解除政府的各种要素市场管制，市场才能正常发展，而要素市场其中很重要的就是土地市场。另外，在现有法律框架下可以缩小国有经济的规模，这都可以做，我们曾经做过“抓大放小”，但现在的难度是既得利益集团和个人不愿意放。

　　等待危机倒逼政府进行改革，这种思路不太对；但是，假设政府应该退出经济，不应该在市场中谋利益，应该严守职责的假设也没有任何现实意义。我们现在就应该假设政府确实在经济当中有利益，并将此摆到桌面上来谈怎样解决这个问题。

　　我坚信，如果我们能够对传统增长模式进行调整，中国经济就不会像日本经济上陷入衰退。我们的发展潜力尚在。但问题是半政府、半市场的结构已经阻碍了经济的进一步发展。这种阻碍也许不会出现全面的大危机，但小危机不断会不断出现。比如，房价问题，中国已经绕不过去。近期，中国不会出现像日本那样泡沫破灭后的整个国家经济20年的箫条，但一些中小危机还是会给我们局部的改革形成压力和面临困境。　　学术界要完成三大任务

　　在这样的情况下，学术界有三个任务需要完成。

　　第一，要研究政府与市场的边界到底划在什么地方？现在很多似是而非的说法都经不起推敲，很多政府不应该做的事，打着各种各样的名目都在干。比如，学术界自己造出一个公益性概念，而政府机构也都打着公益性名号来办。但实际上，公益性在经济学中根本没有定义，翻遍全世界教科书也找不出公益性的定义是什么。再从定义出发来论证，凡是带有公益性的事就让政府来干，那吃饭是最大的公益性，为什么政府不干。博客：学术界很糟糕，非但没有研究市场与政府边界到底划在什么地方，反而把边界搞得愈加的混乱不堪。

　　第二，要批判凯恩斯主义。凯恩斯主义对中国极其有害，不仅在宏观经济条件上非常有害，而且对中国经济的转型也是非常大的障碍。

　　第三，重塑社会价值。现在，中国人的社会观念非常混乱，市场价值的重塑也需要学术界来完成。将来我们社会核心价值观到底是什么？传统那一套已经不行了，我们上小学时所接受的教育，今天已经不信，怎么办？信谁？信儒学？似乎中国目前只有民族主义和民粹主义，的博客：世界上没有一个民族能够靠这两条作为民族支撑的。
 

许小年：猜猜谁手中房产多 就知为何物业税出不来了

(2010-04-16 10:55:50)

昨天的“叩问中国楼市”系列文章里，我们谈到，超发货币造成楼市需求大涨；宏调紧缩又造成供给减少，通胀预期则同时加剧了这两种现状。今天我们继续说一说，为什么在当前的环境下，无法对症下药、减缓房价暴涨的趋势。

平抑房价的办法，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是超发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现状却是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。

但问题是，谁愿意在这会儿收紧银根呢？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

土地供应更是万万不能放，据说农地若少于“红线”，就无法保障中国的粮食安全。但在30多年前的计划体制下，耕地比今天多(因城镇和工业占地少)，人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级地方政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

有人建议改革土地招拍挂制度。但是土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

还有人建议对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

还有什么招儿？

结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的筵席”。

 存款准备金率

　存款准备金，也称为法定存款准备金或存储准备金（Deposit reserve），是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率。可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。RDR，即RMB Deposit-reserve Ratio ，全称为人民币存款准备金率。

存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。