偶看新闻熊霸f:房地产所得税风险处置
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/30 02:57:16
房地产所得税风险处置
王骏
13501281057
zikaomingshi@126.com
税险处置两大含义
避免犯法——刑法修正案（七）之逃避缴纳税款罪——王骏倡导“安全纳税”
避免犯傻——不学政策多交税（比如视同销售问题、代收费用问题）——王骏倡导“纳税优化”
国税发【2009】31号
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
一份不得不学习的重量级文件
哪些文件将作废
国税发【2006】31号
国税发【2001】142号
国税发【1999】第242号
国税函【2008】299号（事实上已经被修改，特别是计税利润率恢复为计税毛利率，而且降低）
国税发【2009】31号
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
内外资房地产所得税政策彻底统一
外资房地产学习新31号文更有必要
第二条税险关键点
新31号文删除了旧31号文中关于“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案”的规定，这意味着各地税务机关需要对自行制定发布的房地产开发经营业务所得税文件进行全面清理。
不等于各地不可以出台自己的土政策（北京市昌平区税源高度集中于房地产行业）
国税发【2009】31号
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第三条税险关键点1
问题：土地开发还是没有明确完工条件
关键点：完工条件是纳税的临界点
完工前 按照预计毛利率计税
是实际征收还是预征？
原外税法属于预征税制
完工后 按照收入成本计税
第三条税险关键点2
提问：3个条件都满足了，以谁为准？
孰早原则
问题：如果有一栋楼，其中一座房屋投入使用，整栋楼就算达到完工条件
第三条税险关键点3
开发商的小算盘
计税毛利率＞实际 早完工早转成本
计税毛利率＜实际 迟完工迟转成本
税务稽查的第一关注点就是你是否及时结转计税成本
第三条税险关键点4
外资房地产的一个概念变化
国税发【2001】142号：企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
注意与第三十二条关系
在旧31号文件执行中，存在问题：以竣工证明作为主要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在完工年度未取得发票，无法扣除的问题。新文件32条规定：出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。部分的解决了该问题。
国税发【2009】31号
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
国税发【2009】31号
不得事先核定征收是新旧31号文能否贯彻实施的核心问题
条文落空 制度失灵
国税发[2008]30号文件第三条规定：特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。，房地产业作为一种特殊行业是不适用核定征收的。
国税发【2009】31号
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第五条税险关键点1
很多时候企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，并不能自由选择，取决于公用事业单位开具发票的方式，更取决于当地政府关于代收费用的规定。有地区规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项。
第五条税险关键点2
企业所得税：无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内其实不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。
第五条税险关键点3
营业税。除了维修基金（国税发[2004]69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税。
有线电视费等一定要注意出票单位的安排，避免白交税
第五条税险关键点4
土地增值税：根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。
这里的问题在于如何区分什么是代收费用？根据48号文件这里的代收费用是县级政府要求代收的，如果不是县级政府要求代收，且合同上未注明代收费用的，可以不作为代收费用处理，即：允许加扣20%
一个税务建议
建议：由物业公司代收各种基金、 费用和附加，不涉及营业税和所得税国税发【2009】31号
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
第六条
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第六条
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
第六条
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
第六条
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
第六条
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第六条税险关键点1
一次性全额收款方式，与一般企业收入确认原则一致
国税函【2008】875号
买一赠一怎么处理？
第六条税险关键点2
分期付款 用于商铺和大客户销售
1.提前付款 实际付款日早于合同协议约定日 实际付款日确认收入（一般企业目前有争议）
2.按时付款 实际付款日与约定日一致
3.推迟付款 约定日必须确认收入
国家不替企业承担经营风险
第六条税险关键点3
银行按揭方式
首付 其余按揭
首付款在实际收款日确认
按揭款在银行转账日确认
税务机关很关注开发商是否有隐藏首付款的问题
第六条税险关键点4
银行按揭之假按揭：用员工亲戚朋友个人身份在银行作假按揭预售，其特征往往是贷款利息开发商自己扛
要不要确认收入计税？税务局：你不是已经拿到钱了嘛？吹牛也要上税
利息可否税前扣除？税务局：个人借款利息怎么能在企业列支，不得扣除
稽查局：每笔按揭要和每个合同对照查委托代销的四种方式
支付手续费方式
视同买断方式
超基价分成方式
包销方式
四种方式的共同点都要求在收到代销清单时确认收入
第六条税险关键点5
能不能故意推迟开代销清单避税
一个参照物：新增值税实施细则第38条第（五）项——委托其他纳税人代销货物，为收到代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天
财税【2005】165在新细则前就有规定
第六条税险关键点5
新31号文会不会纵容避税？
一个被删除的规定——国税发【2006】31号：已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
第六条税险关键点5
国税函【2008】875号
实质重于形式
一把反避税的利剑
第六条税险关键点6
手续费方式 确认收入金额
代销方与开发商打架 约定价款1000万
只给开发商800万 必须按1000万确认收入
收不到的200万怎么办？财产损失处理（北京有税务鉴证的要求）
坏账准备准否扣除?
第六条税险关键点7
视同买断 买断的是价格而不是产权
开发商（企业）可以不参与销售合同
合同当事人：受托方（代销）+购买方（业主）第六条税险关键点7
开发商（企业）参与销售合同
1、合同当事人：开发商（企业）+受托方（代销）+购买方（业主） 3方协议
2、合同当事人：开发商（企业）+购买方（业主） 2方协议
受托方（代销）做居间人第六条税险关键点7
收入确认矩阵
开发商 合同价？买断价 收入额
1 参与 大于 合同价
2 参与 小于 买断价
3 不参与 大于 买断价
4 不参与 小于 买断价第六条税险关键点7
矩阵中只有第一种情况，即：开发商参与合同签订，合同价大于买断价，才按照合同价确认收入，其余都是按照买断价确认收入
绝不是按照合同价和买断价孰高计税，如第3种情况
第六条税险关键点8
对第一种情况的运用风险
开发商参加签订3方合同，购买方（业主） 打款给开发商，如果合同价120万大于买断价100万，开发商必须将超过部分支付给受托方。开发商确认120万的收入，20万作为销售费用（收到发票）。没有发票无法列支费用（无论是否有发票营业税都不能差额纳税）
第六条税险关键点9
还是对第一种情况的运用风险
开发商参加签订3方合同，购买方（业主） 打款给开发商，如果合同价100万小于买断价120万，受托方将来必须补齐差价(一般按整个楼盘统一计算）给开发商。开发商确认120万的收入，万一20万收不回来又有坏账问题。
第六条税险关键点10
超基价分成 矩阵
开发商 合同价？基价 收入额
参与 超 合同价
参与 不超 基价
不参与 超 基价+分成
不参与 不超 基价
第六条税险关键点10
税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）
第六条税险关键点11
包销方式
包销期内：比照以上3原则
包销期外：按照包销合同约定执行 等于开发商将房子卖给受托方，受托方将来再卖给业主
第六条税险关键点11
国税函【1996】684：在合同期内开发企业将房产交给包销商承销，包销商是代理开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是开发企业将房屋销售给包销商，对房产企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
国税发【2009】31号
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第七条税险关键点1
内部处置资产（如开发产品转为固定资产、出租资产）不再需要视同销售
第七条税险关键点2
视同销售的收入确定，税务机关几乎都喜欢第三种
国税发【2009】31号
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第八条税险关键点1
计税毛利率是项目所在地的计税毛利率，而不是开发商机构所在地的计税毛利率
第八条税险关键点2
经济适用房需要报送有关部门的批准文件
第八条税险关键点3
08年分季度（分月）按照较高计税毛利率预缴的企业所得税争取在汇算清缴时统一汇算掉——实际征收
国税发【2009】31号
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第九条税险关键点1
准确把握未完工开发产品取得的收入（旧31号文直接叫“预售收入”）
定金、订金、保证金、诚意金、会员费都是该类收入
实际征收
第九条税险关键点2
没有取得预售许可证，偷着卖或者有炒家抢着买，算不算“预售收入”？
实质重于形式，当然算。
税务机关：实质重于形式 是否违法不归我管 有收入我就征税 （类似于对三陪小姐和学校乱收费征税的矛盾）
第九条税险关键点3
毛利差异调整报告还需要税务机关鉴定吗？
总局态度暧昧 只字不提 给地方留出立法空间 （暗藏你们自己看着办的意思，社会压力不大就任你行，压力大我就发文急刹车）
一定要注意各地关于税务鉴定的要求
第九条税险关键点4
如何结转毛利差额？
国税发【2009】31号
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
国税发【2009】31号
比旧31号文少了一句话：承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
这句话删除后，承租方支付的预租费用依然可以同时按租金支出进行税前扣除。（注意新税法租金扣除是按照直线法分摊全部租金，约定租金尽量常规化，不要少要免租期、阶梯式等概念，很有可能一方会吃亏）
国税发【2009】31号
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十一条税险关键点
所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。
国税发【2009】31号
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十二条税险关键点1
还是没有明确预售收入缴纳的营业税金及附加是否允许在缴纳当年扣除。
如果当年预售收入已经结转了销售收入，则税金及附加已经计入会计利润，进行了扣除。如果当年存在预售收入，而新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表5的第20行。实际上无论用词如何变化，预售收入可以扣减期间费用以及税金及附加这一点是确定无疑的。只是在填制报表的技巧略有差异而已。
第十二条税险关键点2
一个历史遗留问题——业务招待费
第十二条税险关键点2
财政部1999《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》第13条：企业在当年无营业收入或取得少量营业收入，但发生业务招待费的，经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量的60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计收入1500万元以下的，0.5%；1500万元到5000万元的，0.3%；5000万元到1亿元的，0.2%；超过1亿元的，0.1%。自出售开发产品实现收入的年度开始，将待摊的业务招待费在3-5年内分期摊入管理费用。
第十二条税险关键点2
国税发〔2006〕31号（08前内资）
1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
第十二条税险关键点2
08前外资所得税法没有明确的规定，应视同为参照财务会计制度执行，即先记入到待摊费用，待实现销售收入后再转入到管理费用，时间要求比照3年执行。（如果08年以前的外资将其理解为没有收入不得扣除就吃大亏了）
国税发【2009】31号
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十四条税险关键点
《建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知》 1995年9月8日 建房(1995)第517号 文件规定了商品房销售面积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。
计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。
国税发【2009】31号
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
国税发【2009】31号
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十六条税险关键点
代收代缴的维修基金和预提的维修基金是否可以税前扣除了？（老31号文明确规定不可以扣除，现在删除了改规定）
实事求是的进行分析
国税发【2009】31号
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十七条税险关键点
问：开发企业无偿划拨给物业公司的物业用房是否缴纳企业所得税？
根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，或无偿赠与全体业主的，就可以作为公共配套设施处理，全额在税前扣除成本。并且按照规定在企业所得税前分配扣除。第十七条税险关键点
大体上分为3种情况：
作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。
作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。
自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。
需要注意的是产权未定的配套，一律不能在所得税前扣除成本。产权属于全体业主或者赠送给国家的人防设施做成的车库，虽然属于营利性的，仍然作为公共配套设施进行处理。
国税发【2009】31号
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十八条税险关键点
一般来说即使国家给与经济补偿，也不会超过建造成本，例如：某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。
国税发【2009】31号
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第十九条税险关键点
业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。
企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在实际损失时税前扣除。
国税发【2009】31号
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十条税险关键点1
延续了原来外资企业国税发【2001】242号文件，对于开发企业向境外支付的销售佣金不得超过10%的比例限制。
第二十条税险关键点2
扣缴营业税问题
扣缴预提所得税问题
扣缴预提所得税基数中可不可以扣除营业税的问题
国税发【2009】31号
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十一条税险关键点1
借款费用扣除的三大风险：1、利率水平限制风险；2、债资比例限定风险；3、发票凭证风险。
第二十一条税险关键点1
企业集团贷款统借统还不属于资本弱化
国税发【2009】31号
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
国税发【2009】31号
第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十三条税险关键点1
可能涉及报批、鉴证
国税发【2009】31号
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第二十四条税险关键点1
取消自产自用的规定后，开发企业可能会以房屋以自用为名对存量房计提折旧，以减少税收负担。针对这种情况，文件24条规定，只有自用12个月以上以后才可以对自用的开发产品计提折旧。即，如果报建就是自建固定自产，可以直接计提折旧，如果报建是开发产品，则只有自用12个月以上才可以计提折旧。这是实质重于形式原则的体现。
第二十四条税险关键点2
对于企业是个两难的选择，根据国税发【2003】89号文件，如果企业自用的话要开始缴纳房产税，只有缴纳房产税1年以后才能在企业所得税前扣除折旧。本条的含义是限制开发企业人为的限制固定资产和开发产品的界限，将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的目的。
国税发【2009】31号
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
国税发【2009】31号
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
国税发【2009】31号
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十六条税险关键点
本条要求企业在开工之前合理确定成本对象，并报税务机关备案。也就是说在开工之前就要确定成本对象，以防止企业任意组合成本对象。
与财务会计的协调
根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。
与财务会计的协调
（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。
2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。
与财务会计的协调
（二）房屋开发成本。
指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。为出租经营而开发的房屋，其完工后不需要视同销售的，按固定资产（会计上的投资性房地产、开发产品）进行税务处理。
与财务会计的协调
（二）房屋开发成本
3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，建议其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品成本)。
与财务会计的协调
（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。
1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。
2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。
与财务会计的协调
（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。
上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。国税发【2009】31号
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
第二十七条税险关键点1
城镇土地使用税属于管理费用，不属于开发成本，但是土地使用费属于开发成本
第二十七条税险关键点2
土地闲置费扣除方法改变，旧31号文要求计入成本对象的施工成本（按字面理解为建安费用），新31号文要求走土拆费更合理。
国税发【2009】31号
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
第二十七条税险关键点3
前期工程费一般发生在取得土地开发权之后
国税发【2009】31号
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
第二十七条税险关键点4
建筑安装工程费包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。
国税发【2009】31号
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
第二十七条税险关键点5
需要注意的是园林绿化等园林环境工程费不属于公共配套设施，而属于基础设施，因此税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。
国税发【2009】31号
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
国税发【2009】31号
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十七条税险关键点6
营销设施的建造费要计入开发间接费用。
单独设立的售楼部，通常会计处理。借：固定资产 贷：银行存款 计提折旧时，借：销售费用 贷：累计折旧 拆除时，借：营业外支出 贷：固定资产清理.如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成，借：开发成本—开发间接费用—营销设施建造费 贷：银行存款，既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设施时，若有拆除收入，借：原材料 贷：营业外收入。也就是不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。
国税发【2009】31号
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
国税发【2009】31号
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
国税发【2009】31号
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
国税发【2009】31号
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
国税发【2009】31号
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
国税发【2009】31号
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
国税发【2009】31号
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
国税发【2009】31号
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
国税发【2009】31号
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
国税发【2009】31号
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
国税发【2009】31号
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
国税发【2009】31号
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
国税发【2009】31号
(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
国税发【2009】31号
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
国税发【2009】31号
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
国税发【2009】31号
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
国税发【2009】31号
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
国税发【2009】31号
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
国税发【2009】31号
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
国税发【2009】31号
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
国税发【2009】31号
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
国税发【2009】31号
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
国税发【2009】31号
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
国税发【2009】31号
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
国税发【2009】31号
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
国税发【2009】31号
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
分配开发产品的税务处理
○收入确认的时点：首次分配开发产品时
○收入确认的范围：应分开发产品
○两种处理方法
已结算计税成本：计税成本与投资额的差额
计入应纳税所得额
未结算计税成本：投资额视同销售收入收入
国税发【2009】31号
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
国税发【2009】31号
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十八条税险关键点
即：2007年以前取得的预售收入，在2008年以后完工的，要将以前取得的预收收入换算为毛利，根据文件第6条的规定来处理。
例如：某企业在省会城市，2007年取得了预售收入3000万元，预计利润率为10%，则企业按照33%的税率，缴纳了99万元税款。2008年开发产品完工，则纳税申报表附表3第50行应当填列300万元。这里的差异就在于去年的期间费用未在税前扣除，如果项目还没有到5年，可以在今年的亏损中扣除即可。
国税发【2009】31号
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。
08年以前的经济业务适用原文件，不能追溯调整，尤其是对外资
第三十九条税险关键点1
关注文件执行开始日，搭上汇算清缴的末班车
为什么3月15日以前进行房地产汇算清缴的企业那么少
第三十九条税险关键点2
房地产开发经营企业是否可以销售新企业所得税法下的税收优惠政策？
王骏
13501281057
zikaomingshi@126.com
税险处置两大含义
避免犯法——刑法修正案（七）之逃避缴纳税款罪——王骏倡导“安全纳税”
避免犯傻——不学政策多交税（比如视同销售问题、代收费用问题）——王骏倡导“纳税优化”
国税发【2009】31号
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
一份不得不学习的重量级文件
哪些文件将作废
国税发【2006】31号
国税发【2001】142号
国税发【1999】第242号
国税函【2008】299号（事实上已经被修改，特别是计税利润率恢复为计税毛利率，而且降低）
国税发【2009】31号
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
内外资房地产所得税政策彻底统一
外资房地产学习新31号文更有必要
第二条税险关键点
新31号文删除了旧31号文中关于“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案”的规定，这意味着各地税务机关需要对自行制定发布的房地产开发经营业务所得税文件进行全面清理。
不等于各地不可以出台自己的土政策（北京市昌平区税源高度集中于房地产行业）
国税发【2009】31号
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第三条税险关键点1
问题：土地开发还是没有明确完工条件
关键点：完工条件是纳税的临界点
完工前 按照预计毛利率计税
是实际征收还是预征？
原外税法属于预征税制
完工后 按照收入成本计税
第三条税险关键点2
提问：3个条件都满足了，以谁为准？
孰早原则
问题：如果有一栋楼，其中一座房屋投入使用，整栋楼就算达到完工条件
第三条税险关键点3
开发商的小算盘
计税毛利率＞实际 早完工早转成本
计税毛利率＜实际 迟完工迟转成本
税务稽查的第一关注点就是你是否及时结转计税成本
第三条税险关键点4
外资房地产的一个概念变化
国税发【2001】142号：企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
注意与第三十二条关系
在旧31号文件执行中，存在问题：以竣工证明作为主要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在完工年度未取得发票，无法扣除的问题。新文件32条规定：出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。部分的解决了该问题。
国税发【2009】31号
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
国税发【2009】31号
不得事先核定征收是新旧31号文能否贯彻实施的核心问题
条文落空 制度失灵
国税发[2008]30号文件第三条规定：特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。，房地产业作为一种特殊行业是不适用核定征收的。
国税发【2009】31号
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第五条税险关键点1
很多时候企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，并不能自由选择，取决于公用事业单位开具发票的方式，更取决于当地政府关于代收费用的规定。有地区规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项。
第五条税险关键点2
企业所得税：无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内其实不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。
第五条税险关键点3
营业税。除了维修基金（国税发[2004]69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税。
有线电视费等一定要注意出票单位的安排，避免白交税
第五条税险关键点4
土地增值税：根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。
这里的问题在于如何区分什么是代收费用？根据48号文件这里的代收费用是县级政府要求代收的，如果不是县级政府要求代收，且合同上未注明代收费用的，可以不作为代收费用处理，即：允许加扣20%
一个税务建议
建议：由物业公司代收各种基金、 费用和附加，不涉及营业税和所得税国税发【2009】31号
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
第六条
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第六条
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
第六条
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
第六条
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
第六条
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第六条税险关键点1
一次性全额收款方式，与一般企业收入确认原则一致
国税函【2008】875号
买一赠一怎么处理？
第六条税险关键点2
分期付款 用于商铺和大客户销售
1.提前付款 实际付款日早于合同协议约定日 实际付款日确认收入（一般企业目前有争议）
2.按时付款 实际付款日与约定日一致
3.推迟付款 约定日必须确认收入
国家不替企业承担经营风险
第六条税险关键点3
银行按揭方式
首付 其余按揭
首付款在实际收款日确认
按揭款在银行转账日确认
税务机关很关注开发商是否有隐藏首付款的问题
第六条税险关键点4
银行按揭之假按揭：用员工亲戚朋友个人身份在银行作假按揭预售，其特征往往是贷款利息开发商自己扛
要不要确认收入计税？税务局：你不是已经拿到钱了嘛？吹牛也要上税
利息可否税前扣除？税务局：个人借款利息怎么能在企业列支，不得扣除
稽查局：每笔按揭要和每个合同对照查委托代销的四种方式
支付手续费方式
视同买断方式
超基价分成方式
包销方式
四种方式的共同点都要求在收到代销清单时确认收入
第六条税险关键点5
能不能故意推迟开代销清单避税
一个参照物：新增值税实施细则第38条第（五）项——委托其他纳税人代销货物，为收到代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天
财税【2005】165在新细则前就有规定
第六条税险关键点5
新31号文会不会纵容避税？
一个被删除的规定——国税发【2006】31号：已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
第六条税险关键点5
国税函【2008】875号
实质重于形式
一把反避税的利剑
第六条税险关键点6
手续费方式 确认收入金额
代销方与开发商打架 约定价款1000万
只给开发商800万 必须按1000万确认收入
收不到的200万怎么办？财产损失处理（北京有税务鉴证的要求）
坏账准备准否扣除?
第六条税险关键点7
视同买断 买断的是价格而不是产权
开发商（企业）可以不参与销售合同
合同当事人：受托方（代销）+购买方（业主）第六条税险关键点7
开发商（企业）参与销售合同
1、合同当事人：开发商（企业）+受托方（代销）+购买方（业主） 3方协议
2、合同当事人：开发商（企业）+购买方（业主） 2方协议
受托方（代销）做居间人第六条税险关键点7
收入确认矩阵
开发商 合同价？买断价 收入额
1 参与 大于 合同价
2 参与 小于 买断价
3 不参与 大于 买断价
4 不参与 小于 买断价第六条税险关键点7
矩阵中只有第一种情况，即：开发商参与合同签订，合同价大于买断价，才按照合同价确认收入，其余都是按照买断价确认收入
绝不是按照合同价和买断价孰高计税，如第3种情况
第六条税险关键点8
对第一种情况的运用风险
开发商参加签订3方合同，购买方（业主） 打款给开发商，如果合同价120万大于买断价100万，开发商必须将超过部分支付给受托方。开发商确认120万的收入，20万作为销售费用（收到发票）。没有发票无法列支费用（无论是否有发票营业税都不能差额纳税）
第六条税险关键点9
还是对第一种情况的运用风险
开发商参加签订3方合同，购买方（业主） 打款给开发商，如果合同价100万小于买断价120万，受托方将来必须补齐差价(一般按整个楼盘统一计算）给开发商。开发商确认120万的收入，万一20万收不回来又有坏账问题。
第六条税险关键点10
超基价分成 矩阵
开发商 合同价？基价 收入额
参与 超 合同价
参与 不超 基价
不参与 超 基价+分成
不参与 不超 基价
第六条税险关键点10
税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）
第六条税险关键点11
包销方式
包销期内：比照以上3原则
包销期外：按照包销合同约定执行 等于开发商将房子卖给受托方，受托方将来再卖给业主
第六条税险关键点11
国税函【1996】684：在合同期内开发企业将房产交给包销商承销，包销商是代理开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是开发企业将房屋销售给包销商，对房产企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
国税发【2009】31号
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第七条税险关键点1
内部处置资产（如开发产品转为固定资产、出租资产）不再需要视同销售
第七条税险关键点2
视同销售的收入确定，税务机关几乎都喜欢第三种
国税发【2009】31号
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第八条税险关键点1
计税毛利率是项目所在地的计税毛利率，而不是开发商机构所在地的计税毛利率
第八条税险关键点2
经济适用房需要报送有关部门的批准文件
第八条税险关键点3
08年分季度（分月）按照较高计税毛利率预缴的企业所得税争取在汇算清缴时统一汇算掉——实际征收
国税发【2009】31号
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第九条税险关键点1
准确把握未完工开发产品取得的收入（旧31号文直接叫“预售收入”）
定金、订金、保证金、诚意金、会员费都是该类收入
实际征收
第九条税险关键点2
没有取得预售许可证，偷着卖或者有炒家抢着买，算不算“预售收入”？
实质重于形式，当然算。
税务机关：实质重于形式 是否违法不归我管 有收入我就征税 （类似于对三陪小姐和学校乱收费征税的矛盾）
第九条税险关键点3
毛利差异调整报告还需要税务机关鉴定吗？
总局态度暧昧 只字不提 给地方留出立法空间 （暗藏你们自己看着办的意思，社会压力不大就任你行，压力大我就发文急刹车）
一定要注意各地关于税务鉴定的要求
第九条税险关键点4
如何结转毛利差额？
国税发【2009】31号
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
国税发【2009】31号
比旧31号文少了一句话：承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
这句话删除后，承租方支付的预租费用依然可以同时按租金支出进行税前扣除。（注意新税法租金扣除是按照直线法分摊全部租金，约定租金尽量常规化，不要少要免租期、阶梯式等概念，很有可能一方会吃亏）
国税发【2009】31号
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十一条税险关键点
所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。
国税发【2009】31号
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十二条税险关键点1
还是没有明确预售收入缴纳的营业税金及附加是否允许在缴纳当年扣除。
如果当年预售收入已经结转了销售收入，则税金及附加已经计入会计利润，进行了扣除。如果当年存在预售收入，而新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表5的第20行。实际上无论用词如何变化，预售收入可以扣减期间费用以及税金及附加这一点是确定无疑的。只是在填制报表的技巧略有差异而已。
第十二条税险关键点2
一个历史遗留问题——业务招待费
第十二条税险关键点2
财政部1999《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》第13条：企业在当年无营业收入或取得少量营业收入，但发生业务招待费的，经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量的60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用：预计收入1500万元以下的，0.5%；1500万元到5000万元的，0.3%；5000万元到1亿元的，0.2%；超过1亿元的，0.1%。自出售开发产品实现收入的年度开始，将待摊的业务招待费在3-5年内分期摊入管理费用。
第十二条税险关键点2
国税发〔2006〕31号（08前内资）
1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
第十二条税险关键点2
08前外资所得税法没有明确的规定，应视同为参照财务会计制度执行，即先记入到待摊费用，待实现销售收入后再转入到管理费用，时间要求比照3年执行。（如果08年以前的外资将其理解为没有收入不得扣除就吃大亏了）
国税发【2009】31号
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十四条税险关键点
《建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知》 1995年9月8日 建房(1995)第517号 文件规定了商品房销售面积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。
计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。
国税发【2009】31号
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
国税发【2009】31号
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十六条税险关键点
代收代缴的维修基金和预提的维修基金是否可以税前扣除了？（老31号文明确规定不可以扣除，现在删除了改规定）
实事求是的进行分析
国税发【2009】31号
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十七条税险关键点
问：开发企业无偿划拨给物业公司的物业用房是否缴纳企业所得税？
根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，或无偿赠与全体业主的，就可以作为公共配套设施处理，全额在税前扣除成本。并且按照规定在企业所得税前分配扣除。第十七条税险关键点
大体上分为3种情况：
作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。
作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。
自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。
需要注意的是产权未定的配套，一律不能在所得税前扣除成本。产权属于全体业主或者赠送给国家的人防设施做成的车库，虽然属于营利性的，仍然作为公共配套设施进行处理。
国税发【2009】31号
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十八条税险关键点
一般来说即使国家给与经济补偿，也不会超过建造成本，例如：某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。
国税发【2009】31号
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第十九条税险关键点
业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。
企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在实际损失时税前扣除。
国税发【2009】31号
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十条税险关键点1
延续了原来外资企业国税发【2001】242号文件，对于开发企业向境外支付的销售佣金不得超过10%的比例限制。
第二十条税险关键点2
扣缴营业税问题
扣缴预提所得税问题
扣缴预提所得税基数中可不可以扣除营业税的问题
国税发【2009】31号
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十一条税险关键点1
借款费用扣除的三大风险：1、利率水平限制风险；2、债资比例限定风险；3、发票凭证风险。
第二十一条税险关键点1
企业集团贷款统借统还不属于资本弱化
国税发【2009】31号
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
国税发【2009】31号
第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十三条税险关键点1
可能涉及报批、鉴证
国税发【2009】31号
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第二十四条税险关键点1
取消自产自用的规定后，开发企业可能会以房屋以自用为名对存量房计提折旧，以减少税收负担。针对这种情况，文件24条规定，只有自用12个月以上以后才可以对自用的开发产品计提折旧。即，如果报建就是自建固定自产，可以直接计提折旧，如果报建是开发产品，则只有自用12个月以上才可以计提折旧。这是实质重于形式原则的体现。
第二十四条税险关键点2
对于企业是个两难的选择，根据国税发【2003】89号文件，如果企业自用的话要开始缴纳房产税，只有缴纳房产税1年以后才能在企业所得税前扣除折旧。本条的含义是限制开发企业人为的限制固定资产和开发产品的界限，将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的目的。
国税发【2009】31号
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
国税发【2009】31号
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
国税发【2009】31号
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
国税发【2009】31号
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十六条税险关键点
本条要求企业在开工之前合理确定成本对象，并报税务机关备案。也就是说在开工之前就要确定成本对象，以防止企业任意组合成本对象。
与财务会计的协调
根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。
与财务会计的协调
（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。
2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。
与财务会计的协调
（二）房屋开发成本。
指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。为出租经营而开发的房屋，其完工后不需要视同销售的，按固定资产（会计上的投资性房地产、开发产品）进行税务处理。
与财务会计的协调
（二）房屋开发成本
3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，建议其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品成本)。
与财务会计的协调
（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。
1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。
2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。
与财务会计的协调
（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。
上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。国税发【2009】31号
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
第二十七条税险关键点1
城镇土地使用税属于管理费用，不属于开发成本，但是土地使用费属于开发成本
第二十七条税险关键点2
土地闲置费扣除方法改变，旧31号文要求计入成本对象的施工成本（按字面理解为建安费用），新31号文要求走土拆费更合理。
国税发【2009】31号
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
第二十七条税险关键点3
前期工程费一般发生在取得土地开发权之后
国税发【2009】31号
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
第二十七条税险关键点4
建筑安装工程费包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。
国税发【2009】31号
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
第二十七条税险关键点5
需要注意的是园林绿化等园林环境工程费不属于公共配套设施，而属于基础设施，因此税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。
国税发【2009】31号
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
国税发【2009】31号
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十七条税险关键点6
营销设施的建造费要计入开发间接费用。
单独设立的售楼部，通常会计处理。借：固定资产 贷：银行存款 计提折旧时，借：销售费用 贷：累计折旧 拆除时，借：营业外支出 贷：固定资产清理.如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成，借：开发成本—开发间接费用—营销设施建造费 贷：银行存款，既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设施时，若有拆除收入，借：原材料 贷：营业外收入。也就是不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。
国税发【2009】31号
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
国税发【2009】31号
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
国税发【2009】31号
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
国税发【2009】31号
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
国税发【2009】31号
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
国税发【2009】31号
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
国税发【2009】31号
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
国税发【2009】31号
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
国税发【2009】31号
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
国税发【2009】31号
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
国税发【2009】31号
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
国税发【2009】31号
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
国税发【2009】31号
(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
国税发【2009】31号
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
国税发【2009】31号
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
国税发【2009】31号
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
国税发【2009】31号
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
国税发【2009】31号
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
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（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
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（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
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（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
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第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
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第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
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第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
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第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
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（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
分配开发产品的税务处理
○收入确认的时点：首次分配开发产品时
○收入确认的范围：应分开发产品
○两种处理方法
已结算计税成本：计税成本与投资额的差额
计入应纳税所得额
未结算计税成本：投资额视同销售收入收入
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第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
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第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十八条税险关键点
即：2007年以前取得的预售收入，在2008年以后完工的，要将以前取得的预收收入换算为毛利，根据文件第6条的规定来处理。
例如：某企业在省会城市，2007年取得了预售收入3000万元，预计利润率为10%，则企业按照33%的税率，缴纳了99万元税款。2008年开发产品完工，则纳税申报表附表3第50行应当填列300万元。这里的差异就在于去年的期间费用未在税前扣除，如果项目还没有到5年，可以在今年的亏损中扣除即可。
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第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。
08年以前的经济业务适用原文件，不能追溯调整，尤其是对外资
第三十九条税险关键点1
关注文件执行开始日，搭上汇算清缴的末班车
为什么3月15日以前进行房地产汇算清缴的企业那么少
第三十九条税险关键点2
房地产开发经营企业是否可以销售新企业所得税法下的税收优惠政策？