赤道面和黄道面:房价下降的秘密（楼市观察）

　　“F户型外立面，开发商违反合同约定，偷工减料了。”

　　“飘窗惊变窗户，如此缩水情理何在。”

　　“近日现场考察了项目正在施工的内部情况，发现户型图上部分承重墙部分是空心砖砌的，很是诧异。”

　　2012年伊始，在房价回落的大背景下，网上不断曝出房屋质量缩水、配套打折的帖子，特别是开发商用竹竿代替钢筋以节约成本的消息曝光后，业主对房子质量的担心情绪开始弥漫：地价那么贵，人工费涨了，材料费涨了，开发商资金链又紧张，真正降价之后的房子会是什么建材制造的？到时候房子的质量能有保证么？该不会房价降，质量降吧？从记者这几天调查的情况来看，这种担心并非杞人忧天。

　　人心惶惶

　　收房怕赶上楼脆脆

　　jon215是某楼盘F户型的业主，日前发帖称，该楼盘在合同中关于外立面的表述是：“外墙高级文化砖，局部高级涂料”，当时售楼处模型也如同合同约定。而实际交房时发现，他家房子的外立面与合同约定相反，变为：“外墙为涂料，局部文化砖了”。jon215特别说明，涂料要比文化砖成本低很多。

　　“西风狂飙”最近也在为房子“缩水”的事闹心。他是某楼盘4期的业主，该项目因涉嫌虚假宣传致业主大规模维权，迄今已逾一月。2012年新年刚过，又再度被卷入“飘窗门”。对于“飘窗门”，“西风狂飙”具体介绍说，小区4期的板楼三居是“AI”户型，样板间三居户型是“A”户型，当初开发商宣传“AI是A的升级版”，AI会比A“更大更舒服”，而后来他们发现4期和样板间的三居户型的客厅飘窗有很大不同：样板间的飘窗约为3.8平方米，但4期板楼的客厅飘窗仅仅变为了1.4平方米左右，使一个原本接近落地的大飘窗变成了一个滑稽的窗户，对客厅的采光和业主的居住舒适度都造成了严重影响。

　　相对来讲，这些“缩水”虽然在感官上、舒适度上对业主有所影响，但还不至于影响使用安全。房山一项目的业主summywang在看了正在施工的15、17号楼的内部情况后，都开始担心房子的使用安全了，因为他发现户型图上部分承重墙部分是空心砖砌的，他觉得这样的结构对于将来在上面做吊柜，挂电视或者是其他电器都会存在安全隐患，或者根本就不可行。

　　在网上，除了质疑房屋质量“缩水”的，还有爆料装修、绿化、停车位“缩水”的，甚至有业主怀疑小区建筑的钢筋“变细”。一时间，人心惶惶。

　　扛不住了

　　开发商太缺钱能省就省

　　记者对十几位房地产业内人士进行采访后发现，半数以上开发商承认，在房价已进入下行通道、市场成交冷淡的行情下，开发商会考虑节约成本，更换一些设计和材料。其中，有开发商明确表示自己的公司就这么做了，只不过做得比较隐蔽，客户并没有发现。

　　一向出手阔绰的开发商，为什么会这么做？“太缺钱了。”“真有点儿撑不住了。”业内人士纷纷这样答复。一位业内人士解释说：“开发商的成本，土地是大头儿，一般能占到一半左右，其次才是融资的财务费用、建安费用、税费及管理费用。如果要节约成本，开发商不会轻易在建安费用上下工夫，一方面，建安成本所占比例不大，另一方面在这上面节省带来的风险与责任也更大。但现在，开发商扛了快一年了，特别是一些当初市场好的时候扩张盲目，今年又反应慢没有及时降价的开发商，本身就缺钱，又没有销售收入，真快扛不过去了，也就顾不了那么多了，能省点儿就省点呗。”

　　“一些开发商现在是真的很缺钱。”有开发商补充说。据这名开发商介绍，目前有两类开发商最缺钱，一类是摊子铺的比较大的上市公司，当初没想到这种市场情况，定的销售额、利润较高，现在要给股东兑现报业绩了，拿不出来了，不要说业绩拿不出来，保命都够呛。比较典型的就是绿城，现在频频出让项目，如果钱没紧到一定程度，不会把外滩那么好的地段出手的。还有一些上市公司爱面子，资金紧张没这么公开，但私下里紧锣密鼓地开源节流，在销售上，对一些特定客户折扣能打到6折。还有一类是资金本来就不太雄厚的中小公司，融资渠道少，销售又不好，真正是“熬日子”。据他所知，京城一个开发商因为年底银行、施工单位等各方债主都找上门来，而他们2011年下半年只卖了十几套房，资金缺口一个多亿，正和他人谈收购呢。另外，这家开发商全线下调产品配置，希望能把这个“冬天”挺过去。

　　不是秘密

　　偷工减料的常用手段

　　据业内人士介绍，即使开发商降成本，也不是随意降，以至于伤害到工程的结构质量，因为毕竟有政府验收呢，另外，如果让业主知道了，也不会轻易收房，是给自己找麻烦。那么，开发商容易在哪些方面“缩水”呢，一位业内人士向记者道出了其中的秘密。

　　首先是室外公共部位，包括一些社区配套、园林、市政设施等。其中最好运作的是园林，尤其是高档项目的园林，成本从2000万元降到1000万元很容易，比如把一些原定的树龄较长、树冠较大的植被换成树龄较短、树冠较小的；把一些名贵的水杉、法桐等树种换成国槐；把立体的坡式绿化变成平面的，另外再减少一些雕塑、小品等……虽然改变了园林景观的设计，但不影响大局。据记者了解，有某开发商2011年在小区绿化中，仅换掉了10棵大树，就节省了150万元。

　　其次是弱电系统，弱电系统对于一个小区来说是附加值比较高的部分，好的一套设备几百万，差的一套几十万元也能用。有弱电工程师向记者介绍说，2011年，不少小区纷纷在这一项上做减法，比如把一套自动感应的汽车出让横杆换成人工的；把360度监控的云台换成普通射枪式监控头；把索尼的中控系统换成国产的……

　　最后是楼体公共部位，包括楼体的屋顶、外墙、大堂装修、门窗、电梯等，比如本来是LOW-E中空玻璃，换成普通平玻；本来是高速电梯，变为低速电梯；本来是用大理石铺公共空间，改成瓷砖了……这些都和安全无关，也不在国家监管的范围内，短期内差别不大，但是最终消费者还是会受到影响。

　　业内人士纷纷特别强调，这些做法虽然对于住宅的品质会下降，但在建筑质量上还是会保证60分的底线，因此购房人很多时候也不容易发现。

　　这些做法，是针对已开卖的项目或楼座，因为更改余地比较小。对于还没开卖的新项目和楼座，开发商可能会降低整体的定位，如精装标准、外墙、户型面积等，以迎合市场对低总价产品的需要。对于这样的项目，购房人需要特别注意的是项目的公摊面积，有些项目看似单价不高，建筑面积不小，但套内面积可能并不大，比如有的项目建筑面积93平方米，但套内面积可能比其他项目90平方米的户型还小。

　　由来已久

　　今年问题更加凸显

　　对于开发商的这些“偷工减料”的猫腻，北京市京华律师事务所的李洪云律师说，这种现象以前也出现过，但因为近期房价降低，开发商资金紧张，问题更普遍了，相关的咨询和案例明显增多，随着今年一些项目的入住，问题更会凸显出来。

　　李洪云认为，以购房人的专业知识水平，对开发商的施工质量是很难进行有效监督的。工程质量是一个持续的过程，消费者只能看到表面的东西，对于设计、施工方面的技术和标准等方面，必须由专业的监理机构来监督和验收，政府的相关部门应加大监管力度，以免目前市场中有一些不良开发商，片面追逐超额利润，当他们下调房价后，偷工减料、以次充好，从而保证自己的利益不受损失。卖完楼走人，将小区配套设施不完善等烂摊子丢给社会，或重新注册马甲另起炉灶继续开发。她认为，政府有关部门应加强住房验收的力度，并切实监管开发商，有力地遏制其“违法冲动”，房地产市场才有可能臻于完善。