mide 381磁力链接:2012该如何购房？房地产大腕给你支招

顾云昌：房地产软着陆 今年上半年是买房好时机

顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长 ）

对普通购房者来说，今年上半年应该是房价的相对低点，是购房的好时机。

2011年，中国楼市的特点是“两上两下”，即保障房大干快上、商业地产一哄而上，而住宅和土地市场的下行趋势明显。说明楼市调控给商品房价“挤泡沫”已取得了一定成效，而今年则要努力实现楼市“软着陆”，这个判断主要基于三点。

首先是从中央经济工作会议所定的基调来看，2012年国民经济要稳中求进，进一步扩大内需、稳定外需，地产是重要的支柱产业。2011年的数据还没有出，不过从2010年来看———全国房屋消费达8万亿元，是汽车消费的4倍，预计2011年不会有太大变化。所以在“房车”时代中，经济要稳中求进，作为第一内需的地产业同样要稳。

不仅是内需投资，地方财政也有要求。中国城市化进程还在加速，地方财政要保证收入，2010年全国土地出让金为2.9亿元，2011年能有2.5亿元就不错了。在土地出让金进一步下滑时，地方政府希望解决财政收入之急，地产仍是保证稳定发展的必然选择。

第二，中央经济工作会议中提及要惠及民生，楼市政策调控的目标是实现老百姓“住有所居”，国家从去年开始加大对保障房的建设，今年预计继续加大。

第三，要促进房价合理回归，和房地产业的健康发展，要在这两者之间取得平衡，价格跌得太少太多都不行，可能分别导致反弹或者悬崖式下跌两种风险，带来经济倒退。2011年实际上是对商品房挤泡沫的过程，虽然全国房价平均还有2%-3%的增长，但考虑到CPI有5%的增长，房价实际上是降了。

商品房挤泡沫和保障房建设这两个体系，共同建立起全方位的房价体系。高收入家庭能够接受高价房；中低收入家庭，可能房价降了还是买不起，需要保障房来解决。挤出泡沫，能够让更多的中高收入阶层买得起房。但对于中低收入阶层，必须通过保障房来保障他们的“住有所居”。

这就是2012年的主要任务，价格跌到合理水平，力争实现楼市稳中求进的“软着陆”。“软着陆”过程中，交易量和房价都会稳中有降，我认为现在已经逐渐进入买方市场。房价不再继续上涨，开发商卖房变得困难，供大于求，购房者选择的范围在扩大。这个市场是我们所追求的市场，有利于购房者。

我认为，今年上半年应该是房价的相对低点，是购房者出手的好时机。因为一方面房价稳中有降，另一方面，下半年时间还比较长远，难以预判。但从长期来看，房价总体还是上升

黄俊灿：住宅竞争将趋专业 购房者要回归居住

黄俊灿（金地集团[简介 最新动态]董事、总裁）

在国家经济高速发展的背景下，房地产行业最大的机遇可能仍旧来自中国的城市化进程。

刚刚过去的2011年，对于整个房地产行业和金地集团，都是极其不平凡的一年。

这一年，房地产行业持续受到调控影响。政府的目的是使其朝着利好方向发展，这并非是对行业的打压，而是为了维护市场的稳定发展。长远来看，在国家经济高速发展的背景下，房地产行业最大的机遇可能仍旧来自中国的城市化进程。并且，同国外的房地产行业相比，我国的市场还处于基础阶段，还有很大的空间可以施展。

从2007年到2009的冰火考验，以及2011年行业调控，中国的房地产企业日臻成熟，开拓了更加多元化的融资渠道，对自身商业模式也进行了更多的创新思考。这批浴火重生的企业，在抵御风险的能力和自身经营管理的能力方面都有了新的提升。行业确实在逐步迈向成熟的蜕变过程中遇到了多次周期性变迁，但正是这样的抑扬交错，整个行业才能寻到发展的根本。

商业模式的创新是一个新课题，企业要在不断的创新中寻找适合自身发展的商业模式，这种趋势对于整个行业的发展是一种极大的促进。

2011年，金地集团在“一体两翼”转型战略下，各业务领域齐头并进，迈出了坚定步伐。住宅方面，四大产品系列已初具规模；地产金融方面，房地产投资基金已经成功进行了数轮募集；商业地产方面，岗厦综合体项目已于今年开工。目前，金地[简介 最新动态]手中握有百亿级别的现金，以及并不算高的负债率，为来年的发展打下了基础。

2011年以来，金地进一步加强了产品体系的梳理和提升，应该说，金地已迈出初步成功的步伐，实现了市场需求、企业理念和客户价值的融合，这将继续提升金地的产品品质，并增强金地产品在中长期的竞争优势。

我们也坚定地认为，未来住宅领域的竞争，将更趋专业化、品质化，产品能力有优势的公司，将在未来占据更有利的领跑位置。也正因如此，金地建议广大消费者在未来更多关注产品品质，回归居住本源，营造更人本更舒适的生活体验。

伴随中国经济的高速发展和行业参与者的自我审视与改革，可以预见房地产行业会呈现出长远稳健的发展态势。作为房地产企业，我们也愿意与社会各界一道，共同推动行业发展，创造价值的同时也担负起对股东、对客户、对员工、对社会应尽的责任。

让我们一起期待更美好的2012。

谭华杰：今年炒房不如买地产股

谭华杰　（万科[简介 最新动态]集团董秘）

如果真的特别看好不动产未来的价格走势，明天起床买地产公司股票好了，反正现在投资性购房，基本也没杠杆。

针对2012年的市场，如果让我在放松、收紧、平稳三个方向上做选择，我认为平稳的概率更高一些，毕竟中央经济工作会议已经为今年楼市定调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。

和去年相比，开发商会有怎样的变化？

许多小企业的资金当然紧张，但并未紧张到要“突然死亡”或者“卖身”的程度。这些企业一旦进入“冬眠”状态，能够存活的时间之长，可能超过绝大多数人的预料。今年，一些小企业会选择主动退出市场，但这种退出是暂时性、阶段性的，即暂时停止经营活动。而且，谁退出谁不退出，跟“专业”“业余”的关系不大。

大企业实力相对较强，经营安全不需要担心，可能也不必缩减经营规模。但在缺乏融资渠道支持的背景下，单纯靠销售回款来支持大规模扩张或并购，也接近神话。因此，未来企业之间可能会有一些项目层面的合作，但发生大规模并购的可能性并不大。

对于万科而言，如果说目前全力出货，是为了回笼资金以备后续拿地，不如说“每一天都是万科卖楼的好日子”。在调整期，万科会关注土地市场可能出现的机会，但也会继续坚持谨慎的投资策略。

至于大家最为关注的土地市场，和去年相比，又会出现什么新情况？

从去年四季度来看，主要城市的土地流拍情况明显增加，但土地出让底价的调整却并不明显。2012年的土地市场充满悬念，也是诸多市场因素中最不确定的因素之一，触底反弹是小概率事件。首先，土地市场上的买家将非常稀缺，很多土地将根本找不到买家。即便这样，卖家会怎么做，仍然存在很大悬念。如果选择干脆不卖了，那么土地供应将大幅减少，如果还准备卖地但仍不愿意降低底价，那么普遍性的流拍还将继续出现。

在上述两种僵持的困境之下，地价或会下降。但是，未来影响土地市场的因素非常多，相互之间难以平衡，估计卖家自己，现在也未必知道该如何选择。

对于2012年有计划入市的购房者，会有怎样的建议？

如果是刚性需求的自住群体，最关键是以后要住得开心。因此看房要多看几次，白天看了晚上还要看，晴天看了雨天还要看。上班、买菜、孩子上学，每天都要面对，都是些琐事，但琐事最能折磨人。大公司的房子可能贵一点，但以后遇到问题，他们修理房子会比较认真，你去修理他们也会比较畅快。此外，除非亲戚开装修公司，或者你有装修的爱好，否则还是买装修房算了，不信你去问问那些正在装修的朋友，十有八九会告诉你那是场噩梦。

王锋　（深圳市房地产研究中心主任）

深圳房地产市场已从初步调整走向深度调整，成交陷历史低谷，房价开始明显下滑。

要对新一年进行预测，先要弄清楚当前的市场状况，先看一组数据：从2011年前11个月已经发布的数据来看，房地产投资稳步增长，同比增长43.25%。同时，房地产新开工面积、竣工面积都出现比较大幅度的增长，新开工指标对未来预期指向比较好，2012年的商品房供应量将有所增加。而根据我们的最新统计结果，2011年全年，深圳市全市商品房的销售面积是298 .44万平方米，同比减少18.82%，其中新建商品住房的销售面积只有265 .39万平方米，同比减少13.48%；去年全年，全市新建商品住房的加权平均价为19469元/平方米，同比下降2.97%。可以下结论的是：经过一系列的调控措施，深圳房地产市场已从初步调整走向了深度调整，成交陷入历史低谷，房价开始出现明显下滑的迹象。

接下来的2012年，房地产市场面临的环境复杂，政策环境不会有大变化———2012年的货币政策将在2011年稳健的基础上更加积极一些，但房地产调控还会继续严格，深圳一直实施的限购、限价等在2012年还会继续实行。很多发展商还感觉2012年就跟今天的天气一样，说不定这种寒冷会持续到年底。我提醒大家一定要认识到问题的严重性，政策环境不会有大的变化。

那么，在预期供应量加大和现行调控政策不会有多大变化的双重条件下，房价继续回落将是主旋律。但幅度多大、何时结束，这谁都说不准。但在这个过程中，一定会有很多低于前期售价甚至当前市场价的房子出来，对于刚需型置业者而言，是甚好的机会。一味地等待，想着“抄底”，往往会一不小心错过购买时机。对于自住型买家，2012年形势的最大好处就在于：你可以在一个较长时间的下行市场中精挑细选，遇到符合自己购买需求和喜好的就不妨出手。同时，已有迹象表明，货币政策将稍微有所放松，就首次和改善型置业者的贷款额度可能增大，利率也正在回调。那么自住型买家的购房门槛也将随之降低，这点往往比直接的房价下降更有利。

今年会比去年好　要投资回避别墅与写字楼

洪怀懋（深圳市美瑞商贸发展有限公司总经理，资深投资客）

2012年，我会将资产配置略作调整，加重股票的比例，把它从之前的20%，提升到50%左右，和房产几乎相当。

2012年的楼市，我认为会比2011年有所好转。因为现在感觉已经基本到了最低点，特别是深圳。近期，我周边也出现了一些新变化，比如我自己的两套房子，最近来谈价的人多了。

从更大范围来看，我觉得信贷政策或明或暗的松绑，无论是对于房地产还是其他一些行业，都是好消息。其实从存款准备金率下调开始，我们应该已经可以感受到银行在放水了，也许这个水是“定向”的，但可以肯定地说，一定有相当部分会流入楼市。而且，这种放水会持续。

这种放水对股市是更大的利好，2012年，我会将资产配置略作调整，将股票比例从之前的20%，提升到50%左右，和房产几乎相当。所以，今年我很可能会在市场复苏的过程中，卖掉一些物业。但是，如果在我熟悉的罗湖，出现一些有投资价值的房产，我也不排除还会继续买入，因为对整个罗湖未来的想象，我个人非常看好。

对2012年的投资，我的第一个想法是，可能因为我曾经在写字楼上焦虑过，我会回避它。并且，我认为，一方面，当前市场写字楼供应量已经够大，除了发售的，那些进入出租市场的也该计算在内；另一方面，我们看到有很多工业厂房也正在涌入写字楼市场，后者的数量甚至无法有准确测算。

第二个想法是，我可能也会回避总价动辄数千万元的物业。因为现在投资者比较谨慎，不会再像以前那样疯狂，在后续推动力有限的情况下，总价太高，相对应的财务风险也较大，这是我尽量避免的。对于有人提倡去国外投资，我的建议是中国的机会比美国或许要多，而且国外的税收和国内完全不同，包括空置房都会收税，说不定还没有赚到钱，已经投入了不少。

但是对于有刚性需求的自住购房者，我倒真的觉得2012是非常好的时机，无论是豪宅或是普通住宅，都将是很不错的选择，可以睁大眼睛，等待房子达到自己的心理价位。

一些人的失败是另一些人的机会，2012年，机会依然属于那些坚定看好中国，并为此勇敢下注的人。

深圳人置业莞惠　先看厦深铁路的“脸色”

李丁（光耀集团副总裁、珠三角区域总裁）

正是因为2011年开始的调控，包括后续大的经济环境的变化，都令今年会出现很多不确定因素，而这些都将催生出购房机遇。

正是因为2011年开始的调控，包括后续大的经济环境的变化，都令今年会出现很多不确定因素，而这些都将催生出购房机遇。

2012年如果只看政府调控，那么大家可能更看好下半年的机会，如果将这些外围的因素考虑在内，上半年也是有希望的。对于自住购房者来说，有钱买市区，没钱买外围是自然规律。对于能否在惠州置业，我个人觉得可以关注两个因素。第一是要看厦深铁路的进度，因为这一个环节将拉动生活旅游的配套，对于将来的投资、旅游消费都将有巨大的影响。

置业莞惠，第二个就是要看深圳未来的城市发展，这一个环节，目前我认为不用有太多担忧。当深圳经济继续快速发展，城市的造富能力能够持续，才会产生后续的城市外溢，辐射到周边区域。对于惠州而言，倒是有两方面的机会，一方面依靠深圳，另一方面靠自身的城市发展，包括承接深圳过来的产业转移，以及城市内部的消费能力。

目前深圳人置业莞惠比较担心两个问题，一个是大亚湾的核辐射问题，根据中国更早前建设的一些核电站情况来看，是安全的。另一个是深圳人置业莞惠，会担心后续的出手难，也担心现在入住率会否太低。我觉得，首先一个中心城市发展之后，部分人口去卫星城市居住，是全世界的发展规律。我当年在广州的时候，也曾经因为觉得深圳二手房换手率不高而错过，包括现在看伦敦城外依然被称作睡城，但是现在看来，经过时间对业主的不断置换，这些问题都会解决，一个城市市场的成熟也是需要时间的沉淀。

交易安全第一　尽量购买现房准现房

蔡耀忠（北京市万商天勤律师事务所合伙人、北京市律协物权法委员会前主任）

对于2012年的置业者，建议多考虑购买现房或准现房，防止烂尾楼的出现。

2011年是中国大陆房地产业很特别的一年。在这一年中，中央对北京、上海、深圳等一线城市甚至部分二线城市发出了“限购令”，强力控制房地产市场交易价格。多重政策着力于减少交易量，投资、投机和部分改善需要已经被大大压抑，其他需求也被阻滞或推迟，形成了观望清淡的市场局面。开发贷款的控制和信托等融资方式的限制，导致房地产开发建设的资金严重不足。

如此局面，将给开发商带来如下问题：1.资金来源严重短缺，正在建设施工的工程将会延缓，项目的后续工程和配套等延缓，甚或工程局部停工；2 .开发企业可能现金流中断，企业停业甚至破产。开发商将成为一个入不敷出、病痛百出的人。

对于置业者，其交易目的的实现依赖于其交易对象的健康，其认购的物业是否按期竣工交付，其主体结构和装修的质量是否合格，其配套是否按期完善，其社区的配套服务能否持续维持等等，都需要开发商自身健康如常。否则，这一切都将没有保障。

因此，对于2012年的置业者，我们建议：1.多考虑购买现房或准现房，防止烂尾楼的出现。2 .多考虑购买有实力的开发商的物业，少考虑那些完全不知名的、没有什么开发业绩的开发商的产品。3 .多考虑购买社区比较完善的项目物业，少考虑那些后续工程较多、配套还没有的社区，特别是缺乏市政条件的不成熟的郊区项目。4 .另外，请注意：在签署买卖合同时，尽量约定如果按揭贷款不能及时办理，置业者没有责任，因为银行及公积金中心的资金头寸都紧缺。对于那些价格保证的诱惑，不要成为购买的重要因素，因为价格保证的前提是开发商能够健康存活，这些保证要么无用，要么是不能兑现。

总而言之，在极端市场情形下，交易要以安全为第一原则，未来不够可靠，还是眼见为实。