边谷山佩子九头龙冬彦h:房产暴利，社会和谐之痛

作者：今日世界    文章来源：《今日世界》 2007年第5期    点击数： 126    更新时间：2007-9-5
房产暴利，社会和谐之痛
财政部揭开房产暴利真相
尽管以任志强为代表的中国不少房地产商，一直否认房地产存在暴利情况，但国家财政部的一则公告还是揭开了房产暴利的真相。
据报道，财政部近日发布第十二号会计信息质量检查公告显示，房地产企业会计造假行为严重。2005年，财政部组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为1222％，而实际利润率高达26.79％。通过会计造假，这些房地产企业隐瞒了过半利润。该公告还显示，部分房地产企业存在较为严重的偷税漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。检查还发现，部分会计师事务所特别是中小事务所内部质量控制薄弱，存在审计程序不到位甚至故意出具虚假审计报告的情况。很明显，一些企业故意隐瞒利润。
凑巧的是，财政部检查所得房地产的实际平均利润率26.79％，与此前坊间报道soho中国董事长潘石屹在与网友聊天时透露的房地产的极限净利润率是26.6％相差不大。当然，潘董事长这是否是保守说法无从得知，但其房地产利润率绝不会低于这个数字，更不是国家统计局公布的7.77％。
华远地产董事长任志强此前曾以房地产行业利润率不高来反驳房产暴利，任志强说，“在全国19个行业中，房地产行业排在第7位。前边有6个行业远远高于房地产利润率，而房地产行业利润率水平只在中游，不到10％，这么多年平均大概就在7％至8％。”
事实上，财政部检查的39户房地产开发企业应该在整个房地产行业中有很高的代表性，尽管不少房地产企业的利润率看上去并不是很高，但其结果是否通过企业会计造假而隐瞒巨额利润呢?有专家指出，与大部分行业当前社会平均利润率7％至8％的水平相比，30％以上的利润率就算是暴利了。而财政部所检查39家房地产企业所得的平均利润率26.79％也仅是揭开房地产行业利润的冰山一角而已，谁又能保证大部分房地产企业的利润率不会高于30％这个数字呢?
如此来，依据国家统计局经济普查房地产行业利润率7.77％的数据，一些开发商渲染行业利润低下做出叫屈的姿态，就有点滑稽和可笑。一边是开发商们在挣得盆满钵溢后得了便宜卖乖，一边是广大百姓面对居高不下的房价愁眉苦脸。开发商的反思和政府的监管将继续考验房市的未来走势。
据一家国外权威媒体报道，房地产已成为中国易获超额利润的行业，2006年中国富豪榜中有相当一部分和房地产业有密切关系，近半顶级富豪靠此发家。
在2006年福布斯中国富豪榜上，前50名富豪中有20名跟房地产业有密切关联。他们要么以房地产业为主业，如排名在二、四、六位置上的许荣茂、朱孟依家族、张力，财富尽从地产来要么房地产是其重要财富之源，如排名第一的黄光裕和排名第九的郭广昌。
仔细分析，这20名因房地产业而进入50强的富豪中，有些人的财富在2005年还排不进50强，如2006年福布斯中国富豪榜排名第十四的钟声坚，排名第二十的陈卓林、陆芳夫妇，排名第三十八的王伟贤；有些人的排名则在一年内急剧上升。如许荣茂，由2005年的第九名，一举上升到2006年的第二。
在胡润百富榜上，虽然富豪的名次有所不同，但行业分布和名次变动情况如出一辙。2006年的前500名中国富豪中，前10位富豪中有6位主营房地产，还有2位房地产也是其重要的主业之一。
这家媒体分析说，数据面前，谁说房地产业不是暴利行业?无论是房地产业催生了这么多的富豪，还是这么多的富豪热衷于房地产业，都只能说明：在当今中国，房地产业是一个容易获得超额利润的行业。这是当前中国经济运行的微观特点之一，也正是政府宏观调控必须重点着力的原因所在。由于种种原因导致市场失灵，这种超额利润很难向社会平均利润回归。
不久前，广州番禺某房地产集团换帅，新领导班子集体亮相。新任总裁在接受媒体记者采访时坦承：“一个商人做过房地产之后，从事其它行业便觉得没有味道”。不经意间，他说出了所有房地产开发商共同的感受。
作为改革开放后的新兴产业，房地产业有过阳光明媚，也有过暴风骤雨，特别在近十年，广州房地产动辄上千亩连片开发，其跌宕起伏让开发商直呼“过瘾”。
不过，做过房地产之后，开发商不再轻易对其它行业感兴趣，恐怕最重要的原因还是这个行业暴利的存在。北京不到两天便催生一个亿万富翁，广州不到三天便催生一个亿万富翁，靠的都是房地产开发。10年前，广州房地产开发商敢说自己有千万身家的恐怕屈指可数，可如今不少已登上“中国内地百强富豪排行榜”。据不完全统计，最近3年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。可见，利润丰富的房地产业成了中国富豪的聚宝盆。至于这些年来，他们是否进行过土地黑箱操作，是否利用过假按揭大肆从银行圈钱，是否有意偷税漏税，是否也曾私下改过规划等等，也许他们的心里最清楚。
其实，开发商留恋房地产业还有一个很重要的原因，那就是目前该行业甲方乙方的关系事实上颠倒了。一般而言，在经营领域，出钱人是甲方，提供服务的是乙方，乙方应该处于被动地位。在房地产行业，买房的广大消费者是甲方，提供房子的开发商是乙方。按理说，广大消费者应该处于主动地位。可在现实中，开发商却处处主动，是名副其实的“甲方”消费者即便成千上万，由于过于分散，也是弱势的“乙方”。现在开发商“姿态”很高：皇帝女儿不愁嫁，消费者你想买就买，买了不满意也可以退(其实非常难)；若是房价飙升，我不想卖可以囤积起来；至于你们买了住进来了，你就要老实点，交什么费交多少由我说了算……对此，广州某知名地产集团负责人深有感触，曾私下对记者说：“做生意十多年了，我还从来没有见过这么弱势的甲方”。
洛克菲勒是美国第一个亿万富豪。他在《给儿子的18封信》中公开说：“是贪心让我从一个周薪五美元的薄记员成为亿万富豪”。作为商人，房地产开发商不可能不对其他赚钱的行业感兴趣。当房地产开发越来越规范，利润不像从前那么丰厚时，他们必然转向别的行业。所以我们看到，广州房地产商现在纷纷奔向“长袖善舞”的证券市场，也开始尝试向一度被垄断的能源、钢铁等行业进军。
我国房地产业发展对社会的贡献是有目共睹的，越来越多的人住房条件明显改善。但与此同时，房地产业的“暴利”也是明摆着的，业内大腕对其“暴利”的公开辩护本身就是明证，财政部近日公布的公报不过是提供了一个官方依据。在收入分配差距日见拉大的背景下，这必然会对社会和谐造成冲击，导致“端起饭碗叫好，放下筷子骂娘”现象也就不足为奇。
房地产“暴利”对社会的影响，主要还不在于商家获利有多少，而在于这些利润是否取之有道，是否符合公平、公正的市场经济规则。尤其容易激起公愤的是房地产开发中的官场腐败问题。谁都知道，在当今中国搞房地产，一靠拿地块，二靠弄贷款，在这两方面没有相当硬的“关系”，是不敢奢望去做房地产的。“关系”让房地产商们暴富，也让极少数大权在握的贪官肥得流油。从弄到土地、搞到贷款，到顺顺当当把房子卖出去，到底要花多少钱打通关节，迄今没有一个权威数字，但大多数“翻船”的领导干部都与房地产商不清不白，多少让人嗅出了一点腐败的霉味。就说财政部近日公布的“部分房地产企业”偷漏税问题吧，这个已经涉嫌犯罪的问题肯定不只在2005年有，但谁听说哪个房地产企业老板因此进班房了?
面对房地产市场房价飞涨的态势，政府出台的一系列紧锣密鼓的宏观调控政策措施，确实也收到初步成效。然而一再公布的涨幅减缓数据与老百姓的切身感受相去甚远，越来越多的城市居民不是沦为住房“负翁”，就是望房兴叹。与房地产“暴利”本身相比，行政乏力是对社会和谐更大的伤害。
房地产“暴利”问题已经不容有关各方再以任何理由来回避。人们希望房地产业发展，但不要这种以牺牲社会和谐为代价的发展。人们期待有关部门认真总结以往宏观调控的经验教训，真正拿出能牵住房地产市场牛鼻子的办法来，让宏观调控调出效果、调出政府的威信、调出社会的和谐发展。
将刘志华、刘晓光和刘军三个名字并列起来，你想到了什么?这个问题肯定能难倒央视开心词典或幸运52的选手们，但这又不是个开心的话题，也不是什么幸运的故事。
在过去的一个多月里，上述3位在北京地产举足轻重的刘姓人物先后落入法网，正等待着最后的裁决。刘志华是北京原副市长，主管城建与规划，负责国土资源管理等工作；曾任北京市计委副主任的刘晓光是典型的官商，他领导的首创集团主要从事房地产开发和公共工程建设等，是北京许多重大地产项目的开发商；刘军是北京泰跃集团的实际控制人，该公司从开发一处烂尾楼起家，后因成功地开发了北京太月园等多个房产项目，在北京地产声名鹊起。
很明显，“三刘”形成一个食物链，被中纪委指称生活腐化的刘志华处在这个链条的顶端，掌管着北京国有土地使用的审批大权；刘晓光则处在批发商和大客户这一中间环节；刘军则是从刘晓光那分得一杯羹。
在内地证券市场上，刘晓光的首创系和刘军的泰跃系更是呼风唤雨。首创系除了拥有首创股份这个嫡系上市公司外，更买壳广西虎威、宁波中百和前锋股份等上市公司。并且，4家上市公司个个牛气冲天，其重组法宝大都是向上市公司注入房地产项目，包装业绩，玩比例送股游戏，以拉抬股价。而泰跃系则控股G金环、茂化实华和景谷林业等公司，打着向上市公司注入优质房地产资产的名义，通过大量关联交易，赤裸裸地占用上市公司大量现金。其行为令广大中小投资者怨声载道，亦受到监管部门的高度重视。毫无疑问，这两位资本大鳄均是内地证券市场的涉嫌违规者。
刘军更为引人关注，还因为他已连续2年进入胡润中国内地百富榜，更在2005年进入人气榜的第8名。笔者认为，比关注财富本身更重要的，是弄清财富来源的合法性。刘军的暴富主要来自房地产开发。房地产不同于高科技行业，是典型的资本密集型的传统产业；从国际视野看，房地产开发在短期内获取暴利是难以想象的。以当初刘军的资本实力，其进入资本密集的房地产业更是不可能。
但是，我们从胡润中国内地百富榜上惊讶地发现，很大一部分人都和刘军有着相似的经历：通过开发房产，他们都在短时间迅速跃入富豪行列。为什么我们的房地产市场是个例外?难道在中国，房地产是高科技而不是资本密集型行业?我国房地产何以能产生暴利呢?对这一系列问题的回答，恐怕正是目前对房地产加强规范的主要原因。
毫无疑问，在我国，房地产开发同样也要投入密集的资本，所不同的是，这些资本大都不需要开发商投入。换言之，开发商不但不冒或者少冒投资风险，而且可以坐享暴利。长期以来，我国一直实行土地国有制，土地使用权实行审批制度。开发商一旦获得土地使用权批文(有些开发商甚至拖欠国土管理部门的国有土地使用权费)就可以向相关银行申请贷款，并开始施工。然后就可以开盘，向业主售楼花(即期房)，开发商就可以拿业主的预付款继续盖楼。下一步开始制造热销假相和营造暴利游戏。最普遍的做法是指着楼盘销售图告诉你已经售出7 0％以上，所剩不多，让你快作决定；或者告诉你，你选中的户型已售完，并暗示你加点钱请示售楼经理想想办法。有的楼盘告诉你现在的开盘价有效期只到月底，下个月每平米涨500元；你不相信，还真涨；而且再过3个月，又涨了。通过不停的涨价这一招，大大刺激了购房者的购买欲，涨出来的价格(未售出的房子)自然构成了开发商的额外利润。还有的开发商雇托排队购房，这招虽然拙劣，但据说还特管用。
如果上面的招都用了，房子真的卖不出去怎么办?绝对不降价。反而要再提高价格，找来亲戚朋友或者是专门的公司，把下岗工人包装成财务总监等高收入者，制造虚假按揭向银行贷款。这样，开发商实现了暴利，把全部的经营风险转嫁给了银行。近期北京二中院正在审理的北京豪森公寓虚假按揭案，其开发商就是这么干的。中行北京市分行因此直接损失本金超过6亿元。据笔者调查，类似北京豪森公寓这样的操作手法，在整个地产界并不少见，很多民营地产商都有类似的操作。在建行和中行上市前夕，两家银行曾一次性将2700多亿不良资产剥离给中国信达资产管理公司，相关人士透露，其中很大一部分是房地产不良贷款，其预期回收率不会超过10％。国有银行的资金究竟有多少如此“洗”进了房地产富豪们的腰包，恐怕无需劳驾精算师了吧。
以上或许只是问题重重的中国房地产业的部分真相。但更值得我们思考的是，它给整个经济体系的健康运行带来的危害日益显露出来。或许有人会对中国房地产市场出现的诸多问题辩解为中国特色，但是在中国入世已近5年的今天，这样的“中国特色”可以休矣。
向来以语出惊人闻名的中国房地产界理论家任志强先生，对于房地产暴利说法颇不以为然，任志强先生指出，2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7％，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7％以下，在全国普查的1 6个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游的水平。开发企业受法律的保护，没有必要、也不应公布自己的成本。
到2004年的时候，房价就已经上涨了许多，有些地方的房价甚至已经翻番。在这种情况下，房地产行业的利润率也才不到10％，如果这种说法成立，就意味着，在房价还没有快速上涨以前，房地产界绝大部分企业都是赔钱的，且赔得血本无归、衣不蔽体。如此说来，人们应该对处于水深火热中的房地产开发商们抱以深切的同情和感激，因为他们默默无闻地为人民的住房事业做出了巨大奉献。
同时，开发商还做出了巨大牺牲。从2002年至今，房地产业连续入选“中国10大暴利行业”排行榜，对于房地产这样一个利润回报率不足1 0％的行业，这种排名该是多大的一个黑锅啊!然而，开发商们一声不响地忍了，背着暴利的黑锅继续从事房地产开发。直到今天，任志强先生才突然拿出2 0 0 4年的数据对大家说：你看看，我们的利润率仅为6.7％。
然而，有 点公众却弄不懂了，正是在这个利润率非常低的时期，房地产界的富翁们却雨后春笋般地一个接一个粉墨登场。在2004年中国大陆百富榜中，房地产老板占据了百富榜的45％；在2005年度胡润系列富豪榜中，排名前50的富豪中有2 4位涉足房地产领域；在2006年胡润百富榜中，房地产仍以25.5％的比例排在首位。房地产业成为造就富豪最多的行业，50位房地产富豪的总财富达到2010亿元，平均财富40.2亿元，而上榜门槛高达15亿元，是所有行业榜单里最高的。
这些富翁是从天上掉下来的吗?显然不是，而是靠暴利催生出来的。这本身就让任志强的观点失去了事实基础。据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算：2004年，北京全市房地产一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生出一个亿万富翁。
既然事实与任志强先生的理论存在巨大差异，那么，得出真相的惟一办法就是核定成本，让成本给出正确答案。但这恰恰是任志强先生最反对的。任志强先生在罗列了一大堆法律条文的时候，遗忘了重要的一条，于1994年1月1日起实施的《消费者权益保护法》规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”消费者有理由知道房价的大致成本。既然任志强先生坚持房地产界的利润率低得可怜，为何不用成本核定来证明本行业的“清白”?
任志强先生反对公开成本的另一个理由是，决定市场价格的是市场供求关系，不应该人为干涉，然而，在目前的房地产市场，在这个催生富翁的暖房里，有多少非市场因素在影响乃至左右着这个市场7任志强先生的正名，恰恰暴露出房价的成本黑洞，暴利正是在这个黑洞中得以完成。面对一个个粉墨登场的富豪开发商，公众难道没有理由知道黑洞里面到底装着什么吗?
高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，近年来成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。
按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，“巨额利润”是造就高房价的决定因素。
“不给任何解释，都是一口价，北京三环以内动辄每平米上万元。”在中国社科院工作的龚先生本周跑了不少楼盘，他打算买 所100平米左右的房子。目前，在房地产交易中，开发商掌握着交易活动的主动权，购房者对房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少?售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你!”有着博士学位的龚先生，试图多了解些买房知识，结果撞了 鼻子灰。
其实，几乎所有房地产商都不会主动向购房者公布房价成本，否则，便泄露了其背后隐藏的巨额利润。用任志强先生的俏皮话讲：你能要求人家公开老婆胸的大小吗!
通常来讲，“土地价…建造成本”(含建筑安装成本、配套建设成本、运营成本、税金等开发间接费)和“开发利润”是房价的三个主要构成部分。
现在土地施行“招、拍、挂”市场机制之后，抛去背后的灰色交易地带，地价随市确定。不过，房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。
对建造成本，据2005年某部委对一家房产企业开发项目的调查，相关浮动价格从高计算，一般6层砖混楼房每平米约1930元；高层楼房每平米约2400元。
“土地价”和“建造成本”可归纳为建房实物成本，按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分“开发利润”，才是高房价的真正源头。
以2005年深圳市不同地区的10个楼盘为例，根据权威部门提供的调查报告，其开发利润占到房价的1533％至62.23％，远远高出一般企业利润。分析表明，房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高，也不是通过压缩建造成本而取得，而是与房价之间联系紧密。
“开发利润和房价之间存在互相影响与决定的关系，在其他因素不变的情况下，房价越高开发商利润越大。”这份报告一针见血地指出，“房地产开发商追求超额利润的主要做法，就是维持高房价。”
“房地产存在暴利，这是一个不争的事实。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，“目前房地产市场的利益机制不平衡，造成财富在短期内向开发商聚集，是导致该行业暴利的根源。”
不透明的建房成本，决定了不透明的高房价。即使是同一个楼盘，价格也总是没有理由的随时上调。以北京市玉泉路附近的“远洋山水”楼盘为例，200 6年3月份均价还是5 900元/平米，到了6月份均价便上升至7 2 00元/平米。“仅3个月，每平米便上涨了1300元，有什么理由让我信服?”楼盘附近的居民王涌说。
不过，对北京房价近年来的持续高涨，一些房地产开发商倒是亮出了“房价上涨是硬道理”的言论。经济学家王小广对此类观点予以坚决驳斥。他提示风险并举例称，在北京西三环北端的紫金庄园和万寿路边的恩济花园，1998年时单价超过了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。王小广认为，近年来房价暴涨及房地产暴利的直接原因，是过度的投机炒作。
房价形成机制扣除成本因素外，还有土地资源与商品房供求关系、企业品牌、市场竞争策略、消费者心态等多种因素发挥作用。不过，这中间许多因素很容易被开发商利用，进行投机概念炒作，营造高房价。业内人士分析，土地实施招标拍卖以后，呈现价格变化较大的特点。因此，土地价格的波动，很容易成为房地产企业制造高房价的重要理由。
货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，喷发出巨大的购买能力，市场上也明显出现了透支及奢侈消费，从而引发了投机需求。由此，购房者心态也常被巧妙利用，房地产企业运用“捂盘”“销售情况不公布”等手段，借机抬高房价，造成虚假销售繁荣。此外，绿化率、水岸房等策略，更是屡屡被开发商拿来提高房价。
“由于不透明，任何东西都可被当作提高房价的砝码。”易宪容说，以市场化的名义，房地产企业不仅可以垄断性定价，而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担，获取巨额收益。
为遏制房价过快增长，国家近几年出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全，然而政策效果却不尽如人意。最新统计表明，全国房价仍“逆势走强”，2006年10月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7％的涨幅名列首位。有关专家指出，调控成效不理想的关键，并非调控政策的滞后性，而是房价过快增长带来的调控政策执行不力。
2006年以来，宏观调控中不断收缩的银行信贷，并没有对房地产投资增长产生多大影响，相反国内银行信贷却表现为迅速扩张趋势。同时，房地产业融资渠道也正通过引入外资来打破国内信贷的收缩限制。一些房地产企业针对国家的宏观调控措施和监督措施，采取相应的逆向对策，在一定程度上弱化了宏观调控和政府的监管作用。经济适用房政策在执行中“走样”、大中型高端商品房频频抬高价码等已是见怪不怪。
泡沫型增长的高房价，是阻碍中国经济航船前行的危险暗礁。经济学家指出，高房价不仅隐藏着巨大的金融风险，而且会严重阻碍国家竞争力的提高。专家们强调，建设、国土、财政、金融和税务等相关部门，必须在房地产开发、销售等环节形成监管合力，加大对地方和企业执行调控措施的监管力度，促使房产利润趋向合理。因为，只有在一个健全的市场里，利润才能通过资源的流动而实现平均化，杜绝暴利的产生。