偶看新闻指尖陀螺为什么能转:房屋抵押“以贷购房”是否划算？ 今日早报
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/04 14:23:44
抵押贷款额度悄然发生变化，可有条件实现评估价100%贷款
房屋抵押“以贷购房”是否划算？
□本报记者 蒋敏华
一套评估价值为100万元的房屋，去年只能贷出70万元，如今最高可贷出100万元，此外贷款利率还有一定幅度的回落。记者近日从杭州房产抵押贷款市场了解到，元旦过后抵押贷款额度悄悄发生了变化，由之前房屋评估值的最高70%提高到了100%。
抵押贷款额度提高
办理过房产抵押贷款的人都知道，如果你手头上有一套价值100万元的房屋（银行按揭已还清），将其抵押后最多只能向银行贷出70万元。为什么不能贷出100万元？银行会告诉你这是为了防范风险，你的房子今天值100万元，万一市场不好明天就不值这么多了。
不过今年元旦过后，房产抵押贷款额度悄悄发生了变化。杭州大亨房产是一家从事房产抵押贷款服务的公司，上周该公司工作人员吴先生向记者透露，部分银行的房产抵押贷款额度已经提高。“如果贷款人在浙江省内办有公司，那么房产抵押贷款的额度就可以达到100%。”吴先生说，只要在省内开公司且满1年以上，就可申请全额抵押贷款。由于对公司规模没有要求，因而这一条件并不算苛刻。
对于那些没有开公司的普通市民，最高贷款额度维持不变，仍为房屋评估值的70%。但是去年很多房产抵押贷款最终的放贷额度都只有房屋评估值的60%，如今只要房屋产权清晰且已还清银行按揭，都能按照房屋评估值的70%放贷。
贷款利率出现回落
贷款额度提高的同时，利率也出现了一定程度的回落。记者了解到，如果申请贷款额度为房屋评估值的70%，年利率为7.2%；如果申请的是全额抵押贷款，年利率为8.4%。相比1年期贷款6.56%的基准利率，分别上浮9.8%和28%。
“全额抵押贷款银行承担的风险要更大一些。其中70%贷款额度由房产抵押，其余30%贷款额度则由担保公司担保。正因为如此，全额抵押贷款的利率相对要高一些。”杭州大亨房产公司工作人员吴先生向记者解释说。
不过即便如此，这样的利率相比去年的贷款市场，已经降了不少。据了解，去年下半年，房产抵押贷款利率普遍上浮30-40%，最低也要上浮20%。
以贷购房不划算
房产抵押贷款额度提高而且利率回落，而二套房贷利率居高不下，这让不少人萌生了“以贷购房”的想法，即把第一套房产抵押贷款，用于购买第二套房产。那么这种方法究竟是否划算？
目前二套房贷利率普遍上浮20%，5年期以上基准利率为7.05%，上浮之后执行的实际利率为8.46%，而抵押贷款年利率为7.2%。显然从银行利率上看，抵押贷款要比二套房贷低。当然抵押贷款要产生相关费用（评估、代办服务等），一般为贷款额的3%，这也是一笔不小的数目。但如果拿到这笔贷款之后能够全款付清第二套房产的话，这笔费用差不多能赚回来，因为不少楼盘都是全款付清比按揭付款还能再优惠总房款两三个点。
表面上看，房产抵押贷款似乎比较划算，“以贷购房”可以省下更多利息。但是房产抵押贷款和普通房贷的还款方式并不一样，前者须每月偿还利息，贷款到期后一次性偿还本金；后者每月偿还本息，将本金和利息平摊到每月，按月还款直到贷款结清。以100万元10年期贷款为例，前者的利息总额为72万元，后者利息总额为48.5万元，因此前者利息反而比后者高。
此外房产抵押贷款目前的期限为1-3年，贷款到期后须周转（续贷），可能会产生一部分垫资费，同时受金融政策影响银行是否会批准续贷，这也是贷款人需考虑的风险因素。因此房产抵押贷款只适合短期资金周转，“以贷购房”并不划算。