专家：七种武器 判断北京楼市是否见底

地产中国网    2012-1-12

★目前的降价潮是否意味着应该出手

★开发商拿地意愿降低是否标志着房价确实要下行

★抢购频发让人左右为难

2012年的到来为楼市的发展开启了新的大幕，而下行的楼市何时能够触底牵动着千千万万人的心。尽管在专业人士的眼中，市场底部往往在经过以后才能发现，并不能被轻易预测，但是总结历史的经验，人们还是可以发现一些底部接近时的“蛛丝马迹”。通过对这些信息的掌握，我们或多或少可以把握到一些市场的走势。

以下选取的几大标志，是我们在广泛采访市场人士以及对历史经验进行梳理之后作出的总结，并希望以此作为观察市场的一个窗口。可以说，这些指标的出现，意味着市场酝酿着变局。文中的“表现指数”是指当前市场符合底部标志的程度，最高为五星，其达到的指数越高，市场发生变局的可能性也就越大。当然，文中的指标并不构成操作建议，我们希望当读者面对这些情况时，能够结合自己的经验得出各自的判断。

底部标志一：

城市中心房价下跌

表现指数：★☆☆☆☆

地段是房地产价值的核心因素之一，在楼市下跌的过程当中，房价的调整也往往呈现出由外到内、由郊区到城市中心的逐步递进式的过程。城市中心区由于土地资源稀缺、供应量不足以及购房人群关注等因素，价格向来坚挺。在楼市调整的轨迹中，市中心区的房价是反应最迟钝的，往往要等到郊区楼价下降了一段时间、下降了一定幅度之后才会有所表现。而当市中心区楼价也开始下跌时，证明楼市已经进入深度下调的阶段。

当前，北京的房价虽然已经开始出现松动，但多表现为郊区楼盘的价格下调，如通州、大兴、房山等区域已初现降价潮。而城市中心如四环以内区域楼价相对还比较坚挺。一方面，开发商认为中心区的供应量始终有限，各盘的定位都比较高端，因此底气较足。另一方面，中心区的项目或具有名校资源、或具有商业成熟优势，这些都是众多郊区盘所无法比拟的，因此目前中心区各楼盘的报价都不低，开发商仍有坚挺的勇气。只有少数尾盘现房项目为了清货让出一定折扣，可选单位很少，因此仅从这一标准还没有表现出底部来临的征兆，仅能给出一星的表现指数。

底部标志二：

大投资客抄底楼市

表现指数：★★☆☆☆

在北京楼市中，具备专业投资眼光与雄厚资金实力的大投资客是绝对不能忽视的一股力量。因为长期浸润在市场一线进行真金白银的操作，他们对政策以及市场的嗅觉远非常人能及，往往能抓住最佳的入场时机抄底。虽然从历史经验来看，大投资客也有抄错底的时候，但是一般而言，如果是大投资客、国际基金或者是具有丰厚抄底经验的企业出现了异动，则是非常值得关注的出现楼市底部的标志之一。

而在目前的楼市，随着整体的价格下调日渐深入，确实有一些国际资金已经开始为抄底楼市做准备。据报道，索罗斯基金管理香港公司准备构建一只房地产投资基金，向中国内地高端楼盘投资，而这一基金可能被中国开发商用作房地产项目融资途径之一。还有报道称，管理着一只规模达948亿美元房地产基金的投资公司BRE Global Investors目前正考虑对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。此外，亦庄等地一些降价幅度较大的楼盘，也相继出现大手笔的抄底买入。从这些情况来看，大机构与大投资客的抄底行为已经开始零星出现，但是在多久的未来能够形成气候尚未可知，因此可以给出两星的表现指数。

底部标志三：

业主降价维权增多

表现指数：★★☆☆☆

许多人对2008年楼市降价时的业主维权记忆犹新。当时由于房价出现下调，许多已购房的业主不甘心尚未到手的房子出现大幅度贬值，纷纷包围售楼处、打出标语要求退房。而在之后不到半年的时间内，房价开始反弹甚至出现快速上涨。由此，有业内人士将“业主降价维权现象”的增多也视为楼市见底的标志之一。

就北京市场来说，从去年上半年开始，随着郊区房价的下调，业主维权的事件就在多个项目发生，京贸国际城、华业东方玫瑰等项目的销售由此也受到不小影响。此后，随着降价潮的蔓延，房山、大兴等地的多个楼盘也相继出现了业主维权。而与此相对，开发商为了解决维权的问题，可谓使出了浑身解数。退房、承诺补差价、换房……种种措施暂时平息了事态，但是随着楼市进入深度调整，后续是否还会上演类似的情况确实存在疑问。

业内人士表示，业主降价维权现象本身是否合理存在争议，但是降价维权的增多，一定程度上反映了业主心理压力的增大以及价格下跌过程中的阻力，这是政府制定政策时会考虑的因素，所以有一定参考价值。

底部标志四：

开发商抄底土地市场

表现指数：★★★☆☆

实力开发商抄底土地市场同时意味着他们对后市的看好，因此这同样可能成为市场底部筑成的标志之一。从全国范围来看，近一年来虽然全国房企纷纷减缓拿地步伐，但随着土地交易的冷淡以及地价的回归，部分大型企业再次迈出了拿地的步伐。

以北京为例，2011年12月12日-18日短短一周时间内，就有4宗经营性用地落槌成交，成交土地面积共计61.48万平方米，总成交金额达53.39亿元。而2011年11-12月，北京土地市场共成交29宗地块，较9-10月的17宗成交地块增长了七成。其中，不乏富力、融创等大房企的身影。专业人士分析表示，地价大幅度下调，无疑是地产大佬们出手的首要因素。中国指数研究院近期发布的报告显示，2011年1-11月，全国住宅用地量、价水平持续低于上年。其中，成交面积、楼面价分别下降了11.0%和9.9%。而北京等十大城市，上述两数据则分别下降了23.5%和14.1%。

而充足的资金，则是房企果断拿地的后盾和保证。融创中国北京公司总经理荆宏表示，2012年楼市形势虽尚未明朗，但相信真正以刚需、品质、高附加值为核心的产品和企业，不会停止对土地市场的关注。“就时间节点来看，在保障房用地得到充分保障的前提下，四季度政府推出了多块优质商品房用地，这也是各大房企纷纷出手的原因之一。而在地价回归的情况下，大型房企将更加积极地参与对优质地块的争夺。”

底部标志五：

企业并购加剧

表现指数：★★★☆☆

市场调整的加剧还会表现在企业的洗牌与整合上。“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”之后，剩下的是能经历风雨的有实力的企业，而在这个节点中，甚至会出现大巨头轰然倒下的惊悚消息，让市场心有戚戚。由此，企业并购潮的到来也被视为是市场即将见底的符号。

近日，SOHO中国与上海证大房地产有限公司下属子公司以及合作公司签订协议,以40亿元间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权,进而收购上海外滩地王50%权益，并由此引发了与复星集团之间关于并购的口水战；再往前，绿城的破产传闻成为地产业内的热门话题，绿城董事长宋卫平亲自撰写“千字文”，试图平息传言，随之，绿城出售旗下多个项目、与中投的牵手合作等等，也成为其断臂求生的注脚……

据清科研究中心上月发布的报告显示，2011年前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元，并购案多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。再回想2008年市场低谷之时，包括万科、保利在内的龙头大企业纷纷兼并一些企业或者纳入项目，这一年也被称为“中小型房企兼并年”。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受媒体采访时表示，今年出现如此多的并购很正常，这种情况在历次重要调控的关键阶段都会发生。2004年“8·31”新政以后发生的并购、2007年“9·27”房贷政策引发的市场萧条导致2008年并购潮加剧，今年的并购与那两年相比不算是最多的。也有业内人士认为，2012年随着市场进一步调整，企业兼并潮或许将真正到来。到那时也将是市场底部的真正到来。

底部标志六：

调控政策放松

表现指数：★★☆☆☆

中国楼市向来是政策市，当前的情况尤其如此。目前宏观调控之手仍是大棒高举，但是包括政府高层也表示，限购令等行政干预措施并非长久之计，出台替代措施势在必行。

根据以往的经验来看，政策的松动甚至刺激政策的推出往往是楼市见底的可靠标志。2008年的房地产市场调控末期，由10月份开始，中央政府接二连三地推出了一系列重大政策利好来“鼓励和支持住房消费”。无论是下调住房交易税费等中央打出的“组合拳”，还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市举措，可以看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”已然松动。随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代，市场风向明显扭转。

不过当前的经济形势与2008年截然不同，政府高层对政策的表态也丝毫没有松动的意思。业内人士表示，在上一轮调控中，中央政府过早地放松政策，使紧缩政策无法对市场产生持续长久的作用。与上一轮调控相比，此次紧缩政策的放松将更慢更为复杂，单纯一刀切的紧缩政策将由更为灵活的政策所替代，例如房产税或将代替限购，与其禁止投资多套住宅，不如通过提高持有成本降低回报率的方法减弱房产投资的吸引力。房产税已经在上海和重庆实施近12个月，目前为止成效积极。政府官员表明在接下来的三年里物业税将逐步在全国范围内推广。从这一情况来看，楼市政策的彻底松动尚需时日。

底部标志七：

房贷利率下调

表现指数：★☆☆☆☆

银根的松紧，直接导致了房地产景气指数的高低。因此专家认为，从贷款政策上看，如果出现住房贷款鼓励性消费的倾向，则是较明显的市场转向的标志。

2011年末，央行三年来首次下调存款准备金率，市场迎来近4000亿元的资金释放。由此业内人士也分析认为国内将逐步实施有限宽松的货币政策。有分析预计，银行在房地产开发与个人按揭贷款整体信贷规模微调需等2012年第一季度以后。

对比2008年的调控，2008年9月份以后，国民经济增长开始放缓，全球遭遇金融危机威胁，为启动内需，第四季度，国内货币政策转为宽松，降息幅度之大创11年之最，调整后的贷款利率也达到了近15年来的新低，同时，在按揭贷款最低七折的新优惠政策之下，房贷成本大为降低。由此促进的房地产消费带来了对市场底部的突破。

而在当前，专业机构预计，住宅市场的投资和投机行为导致房价快速上涨，大众住房支付能力不断下降，对楼市泡沫的担忧层出不穷。政府出台的紧缩政策包括限购政策均旨在遏制住宅市场的投资投机行为。而对个体房贷者来说，假如房贷政策出现宽松迹象，尤其是出现鼓励性房贷政策的时候，则表示市场底部可能马上就要过去。今年的房贷政策是否会宽松，尚待观察。本版文/卫东