房地房地产开发企业要缴纳的税种税率及应计入的会计科目

　　房地产开发企业应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税、契税、固定资产投资方向调节税等。1、固定资产投资方向调节税是对我国境内的单位和个人(不包括涉外企业)进行固定资产投资的行为征收的一种税。调节税税目税率表规定，适用于一般民用住宅(包括商品房住宅)的税率为5%。按国税发[1994]216号文的规定：房地产开发公司经营出售的商品房，可由购房单位按适用税率直接向税务机关缴纳；税务机关也可委托开发公司代扣代缴。计算公式为：应税投资完成额×适用税率2、营业税：房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。3、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。4、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。5、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。6、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额应按33%(含地方所得税)的税率缴纳企业所得税。7、契税：目前我国契税的征收范围是因买卖、典当、赠与及交换而发生产权转移的房屋。其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。契税(对房屋买卖而言)按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税，具体由各省、市、区决定。

　　回答人的补充2009-06-1709:20企业所得税应为25%。

　　回答人的补充2009-06-1709:36会计科目名称一、资产类1001库存现金1002银行存款1003存放中央银行款项1011存放同业1012其他货币资金1021结算备付金1031存出保证金1101交易性金融资产1111买入返售金融资产1121应收票据1122应收账款1123预付账款1131应收股利1132应收利息1201应收代位追偿款1211应收分保账款1212应收分保合同准备金1221其他应收款1231坏账准备1301贴现资产1302拆出资金1303贷款1304贷款损失准备1311代理兑付证券1321代理业务资产1401材料采购1402在途物资1403原材料1404材料成本差异1405库存商品1406发出商品1407商品进销差价1408委托加工物资1411周转材料1421消耗性生物资产1431贵金属1441抵债资产1451损余物资1461融资租赁资产1471存货跌价准备1501持有至到期投资1502持有至到期投资减值准备1503可供出售金融资产1511长期股权投资1512长期股权投资减值准备1521投资性房地产1531长期应收款1532未实现融资收益1541存出资本保证金1601固定资产1602累计折旧1603固定资产减值准备1604在建工程1605工程物资1606固定资产清理1611未担保余值1621生产性生物资产1622生产性生物资产累计折旧1623公益性生物资产1631油气资产1632累计折耗1701无形资产1702累计摊销1703无形资产减值准备1711商誉1801长期待摊费用1811递延所得税资产1821独立账户资产1901待处理财产损溢。

　　回答人的补充2009-06-1709:38二、负债类2001短期借款2002存入保证金2003拆入资金732004向中央银行借款742011吸收存款752012同业存放762021贴现负债772101交易性金融负债782111卖出回购金融资产款792201应付票据802202应付账款812203预收账款822211应付职工薪酬832221应交税费842231应付利息852232应付股利862241其他应付款872251应付保单红利882261应付分保账款892311代理买卖证券款902312代理承销证券款912313代理兑付证券款922314代理业务负债932401递延收益942501长期借款952502应付债券962601未到期责任准备金972602保险责任准备金982611保户储金992621独立账户负债1002701长期应付款1012702未确认融资费用1022711专项应付款1032801预计负债1042901递延所得税负债。

　　房地房地产开发企业要缴纳的税种税率及应计入的会计科目。

　　回答人的补充2009-06-1709:41三、共同类3001清算资金往来3002货币兑换3101衍生工具3201套期工具3202被套期项目四、所有者权益类4001实收资本4002资本公积4101盈余公积4102一般风险准备4103本年利润4104利润分配4201库存股五、成本类5001生产成本5102制造费用5201劳务成本5301研发支出5401工程施工5402工程结算5403机械作业。

　　回答人的补充2009-06-1709:42六、损益类1246001主营业务收入1256011利息收入1266021手续费及佣金收入1276031保费收入1286041租赁收入1296051其他业务收入1306061汇兑损益1316101公允价值变动损益1326111投资收益1336201摊回保险责任准备金1346202摊回赔付支出1356203摊回分保费用1366301营业外收入1376401主营业务成本1386402其他业务成本1396403营业税金及附加1406411利息支出1416421手续费及佣金支出1426501提取未到期责任准备金1436502提取保险责任准备金1446511赔付支出1456521保单红利支出1466531退保金1476541分出保费1486542分保费用1496601销售费用1506602管理费用1516603财务费用1526604勘探费用1536701资产减值损失1546711营业外支出1556801所得税费用1566901以前年度损益调整房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；2、销售不动产，税率为5%；3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率（二）城市维护建设税和教育费附加：以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。（七）契税：契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。应纳税额=计税依据×税率（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。（九）个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。三、房地产企业会计核算（一）房地产企业会计科目一、资产类现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款坏账准备预付账款其他应收款物资采购采购保管费库存设备低值易耗品材料成本差异委托加工材料开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房待摊费用长期投资固定资产固定资产清理固定资产购建支出无形资产递延资产待处理财产损溢二、负债类短期借款应付票据应付账款预收账款其他应付款应付工资应付福利费应交税金应付利润其他应交款预提费用长期借款应付债券长期应付款三、所有者权益类实收资本资本公积盈余公积本年利润利润分配四、成本类开发成本开发间接费用五、损益类经营收入经营成本销售费用经营税金及附加其他业务收入其他业务支出管理费用财务费用投资收益营业外收入营业外支出。