偶看新闻小时候外国恐怖动画片:从楼市“洗牌”看未来（楼市观察）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/26 05:53:50
金岩石
楼市进入“洗牌”阶段，而人们对于楼市“洗牌”的理解却各不相同，看房价下跌的人谈“拐点”，看行业调整的人谈“淘汰”，看社会公平的人谈“保障”。在我看来，只要城市化的发展趋势不变，货币化的增长模式不变，洗牌后的楼市会使主要中心城市的房价继续上涨，这就要理解楼市“洗牌”的三重含义。 据不完全统计，中国具有房地产开发商资质的公司有三万多家，还不包括直接或间接参与房地产开发的其他企业。从城市房地产企业的经营模式看，一流公司做社区，二流公司做房子，三流公司“炒地皮”。能够对住宅、商业和社区环境进行综合开发的房地产公司不过百余家，能够做精装修房产的不过数千家，而靠各种关系“炒地皮”的公司至少有两三万家。当土地开发的无序和地价飙升的盛宴结束后，房地产业中“炒地皮”的公司势必分期分批退出房地产开发。纵观世界，美国的房地产开发早已进入寡头垄断市场，四家上市公司控制了近80%的市场份额；香港的房地产市场也不例外，十家公司控制90%以上的市场份额，中国的城市化已从“春秋”进入“战国”，此为楼市“洗牌”的第一层含义，预计在中国的城市化基本完成之时（2025-2030年），房地产企业将减少到一千家左右。
本轮楼市调控的政策基调是“保障+限贷”，结果必然是在政策的引导下进入“双轨制”的住宅市场，从而加剧楼市的洗牌。毕竟能够进入保障房市场的企业不是大多数，而土地供给的“双轨制”势必减少普通商品房的供给。银行的政策性“限贷”又抑制了商品房市场的资金供给，一方面，资金供给的总量下降会将一些公司驱逐出房地产开发，另一方面，资金供给突然下降会导致金融业“趁火打劫”，大幅度提高中小开发商的资金成本。由于土地和资金的供给同时下降，商品房的未来供给必然减少，需求却会由于“保障”而增加，结果将如何呢？此为楼市“洗牌”的第二层含义。
2012年，按照原定计划，以武汉为中心的高铁网基本建成，结果必然是加速人口流动。一般认为，高铁网的形成会疏散人口，延缓中心城市人口流入的压力，而事实上，现代交通网是超级都市圈的产物，如果没有汽车化的逆向趋势为补充，高铁网的形成会逐渐与地铁+轻轨无缝对接，从而加速都市圈的扩容，导致中心城市的人口集聚与集中。在城市化的前期阶段（城市化率35%-50%），“小富进城，大富进京”，城市化会在各级城市同步进行，呈相对的均衡发展。而在城市化的中后期（城市化率从50%到65%），人口流动会出现非均衡发展，一些城市将在资源条件和就业机会的约束下进入“去城市化”的阶段，城市化和去城市化的趋势将同时存在，城市化的非均衡发展就会“淘汰”一些城市，分化一些城市，逐渐形成三级城市体系：超级都市圈+区域中心城+特色城市，而特色城市的特色主要是：公司城+大学城+文化旅游名城，此为楼市“洗牌”的第三层含义。
解读楼市“洗牌”的三重含义，我们再回到经济学的基本常识：供求决定价格。开发商数量的减少会强化开发商的定价权，在“洗牌”阶段，中小开发商被淘汰出局而被迫降价，大型开发商伺机低价抢占市场，楼价下降不可避免，这将是一个政策性的机会。“保障+限贷”会抑制未来商品房的有效供给，而保障房必将培育商品房的未来需求，结果则是未来的供求失衡，驱动房价再度上涨。在“洗牌”阶段，城市的洗牌尤为重要，人们习惯以总量分析的方法来计算人均住宅面积的供求，这就像年薪十万和年入三千的平均值一样，无法真实反映非均衡的经济现实。在超级都市圈和区域中心城，人口将加速集聚，而在去城市化的城市，人口会由于水资源的稀缺与就业机会减少而加速外流，结果就是中心城市的房价上涨趋势不变，豪宅市场将领涨抗跌。
城市化将在市场和政策的双重调节下进入非均衡发展的阶段，今天我们能够记住的城市名字，美国不过20个，欧洲不过30左右，未来中国也不例外，城市数量将减少到几十个，房地产开发商将减少到约一千家。在非均衡的城市化阶段，要从三个角度看未来才能解开房价上涨之谜：都市圈、水资源和人口流向。选择之中，一看圈内圈外，二看有水无水，三看流入流出。中国城市化的供求定价机制不仅来自于人口和货币的流动，而且来自于水土资源的稀缺。著名经济学家萨缪尔森在《经济学》一书中说，如果教会一只鹦鹉说“供求”，鹦鹉也可以成为经济学家，这句话引自于一则古老的经济学笑话。今天，我们在楼市“洗牌”的阶段看未来，只需有鹦鹉的智商就能理解洗牌后的楼市，也就能再次抓住当前的政策性机会。
——摘自《证券时报》2012年1月7日