住宅一般知识（三）

    如何识别建筑图中常用的图例和符号？
　　在住宅建筑的平面图、立面图和剖面图中运用了建筑制图的各种统一规定图例和符号，来表示住宅的建筑材料、墙体、门窗、楼梯、设备。为便于广大购房者识别，这里将一些主要图例符号及其名称作一说明。
      住宅建筑平面图中的家具和附属设备用什么图例来表示呢？
　　为了便于大家能够看懂住宅建筑平面图，这里也列出一些主要室内家具和附属设备的图例图形以供参考，识别。
        怎样看住宅建筑的平面图？
　　住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。
　　人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工，但不能前往查看，这时人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。
　　住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。
　　住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如：1:100，1:50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。
        怎样看住宅建筑的立面图？
　　住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，屋顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。
　　在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。
　　怎样看住宅建筑的剖面图？
　　住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。
　　怎样看住宅建筑的透视图和表现图？
　　住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。
　　住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。
　　计算住宅面积有哪些指标？
　　计算住宅面积有一套相互关联的指标，包括建筑面积（建筑展开面积）、居住面积（使用面积）、辅助面积、结构面积、有效面积等。这些指标的计算关系是：建筑面积=有效面积+结构面积。有效面积=居住面积+辅助面积。
　　住宅的建筑面积如何测算？
　　在住宅建筑中，需要计算建筑面积的范围和方法是：
　　①单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。
　　②两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法①计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。
　　③地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。
　　④多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积。高层建筑物内的技术层（供放置管道设备和修理养护）如层高超过2.2米应100%计算建筑面积。
　　⑤突出墙外的门斗，有顶盖和柱子的走廊，檐廊和雨篷，应按柱子的外边线水平面积计算面积。没有柱了、走廊、檐廊、雨蓬，按其投影面积50%计算建筑面积。
　　⑥多层或高层住宅建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
　　⑦封闭式阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。
　　⑧室外楼梯无论是作为主要通道，还是供疏散之用，均应按每层的投影面积计算建筑面积。
　　住宅建筑中不计算建筑面积的范围是：
　　①突出墙面的构件和艺术装饰，如柱子、墙垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
　　②供检验、消防的室外爬梯。
　　③层高低于2.2米的技术层。
　　④独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等建筑物。
　　住宅的使用面积如何测算？
　　住宅套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。
　　利用坡屋顶内空间作房间时，其中的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积，否则不算使用面积。
　　每户阳台（无论凹凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的50%折算计入使用面积。
　　商品房的销售面积如何测算？
　　根据建设部《商品房销售按面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，房屋销售按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算呢？
　　商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
　　套内面积由以下三部分组成：
　　①套（单元）内的使用面积，按〈住宅建筑设计规范〉（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。
　　②套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共同墙和非共同墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共同墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共有墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　③阳台建筑面积，按国家现行〈建筑面积计算规则〉进行计算。
　　④套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
　　单元分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：
　　①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整柜建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面的一增。公用建筑面积计算原则是：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　公用建筑分摊系数计算是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数χ套内建筑面积。

　　什么是商品房？
　　商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。

　　什么是经济适用房？
　　经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
　　经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；
　　适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。
　　经济适用房包括安居房、解困房。

　　什么是微利房？
　　微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。

　　什么是安居房？
　　安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。

　　什么是解困房？
　　解困房，是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。

　　什么是房改房？
　　房改房，是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。