毒死蜱安全间隔期:物业公司会计实务(十一)

 物业公司会计实务十一

一、负债的概念 负债是企业承担的，以货币计量的在将来需要以资产或劳务偿还的债务。
二、负债的特点
(1)负债是指已经发生的，并在未来一定时期内必须偿还的经济义务，这种偿付需用资产、劳务、再负债等债权人能接受的形式支付。
(2)负债须以货币计量。负债形成时，即有价值量，也有实物量，但偿还负债时需以货币计量。
(3)负债一般情况下有确切的债权人和到期日。对于可以作出合理估计的，可以做出合理估计；对于某些不能合理估计的，但是有可能在将来发生损失的事项，可以作为或有负在资产负债表中附注中加以说明。
(4)大部分负债是以合法交易形成的，是有法律约束形成的负债，可认定是一种法定债，即必须依法履行义务。
(5)负债只有在偿还，或债权人放弃债权，或情况发生变化以后才能消失。
三、负债的分类
可以分为流动负债和长期负债。
1．流动负债 流动负债是指将在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。
2．长期负债 长期负债是指超过一年或长于一个营业周期的债务。

 

一、流动负债概述

 

  (一)流动负债概念
流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期以内需偿还的债务。包括，短期借款、应付票据、应付帐款，其它应付款、应付工资、应付福利费、应交税金、应付利润、其他应付款、预提费用等。   (二)流动负债的特点
流动负债除具备负债的特点外，还有自身的特点：
  (1)偿还期短。在债权人提出要求时到期偿付，或一年内一个营业周期内必须履行偿债义务。
(2)负债的目的是为了满足经营过程中周转资金的需要。
(3)债务的数额相对较小。
(4)一般以公司的流动资产来清偿。
(三)流动负债的分类
1．按流动负债产生的原因，可以分为以下四类：
(1)经营引起的流动负债。是指企业在正常经营过程中由于购销业务而形成的各种流动负债。如应付帐款，应付票据，其它应付款等。
(2)借贷产生的流动负债。是指企业从银行或其它金融机构借入的短期借款。
(3)结算过程中产生的流动负债。是指企业购销过程中待结算形成的流动负债，如应付帐款，预付帐款等。
(4)分配形成的负债。是指按税后利润一定比例决定向投资者分配的利润和股利。如应付利润、应付股利等。
2．按照流动负债的应付金额是否确定，可以分为以下三类。
(1)应付金额肯定的流动负债。这类流动负债一般在确定一项业务的同时，根据合同、契约或法律规定有确切金额，或有确切债权人和付款者，并且到期一定偿还。如应付票据，应付帐款、预付帐款等。
(2)应付金额取决于经营成果的负债。是指流动负债金额多少取决于某一会计期间的经营成果才能确定的流动负债。在该经营期未结束前，流动负债金额得不到货币计量。如应付利润，应付福利费等。
(3)应付金额需要估计的流动负债。是指在经营过程中确定存在，但偿还金额不能肯定，只能根据经验加以估计入帐。如产品质量估计担保负债等。
  负债应以现值记帐，但由于流动负债期限较短，一般不要求用现值记帐。我国《企业会计准则》明确规定：“各种流动负债应当按实际发生额记帐。”负债已经发生而数额需要预计确定，应当合理预计，待实际数额确定后，进行调整。

二、短期借款的核算

 

(一)短期借款概念及分类
物业管理企业的经营资金，来源于投资者投入的资本金，还有一部分是通过贷款的方式从银行或其它金融机构取得的。如短期借款，是物业管理企业为解决资金周转困难而向银行和其他金融机构借入的期限在一年以内的各种借款。根据物业管理的特点，短期借款的种类有：
(1)经营周转借款。是指物业管理企业向银行或其它金融机构借入用于开展服务性业务的周转借款。例如，用于兼营性服务的小卖部的商品流转业务的借款。
(2)临时借款。是指物业管理企业向银行或其他金融机构借入用于临时性需要的借款。例如，对住宅维修、公共设施修缮时的临时借款。
(二)短期借款的核算
为了反映和监督短期借款的取得和归还情况，物业管理企业应设置“短期借款”帐户，进行总分类核算。该帐户贷方登记企业短期借款的借入数额；借方登记短期借款的偿还数额；贷方余额反映尚未归还的短期借款数额。“短期借款”帐户应按短期借款债权人及借款种类设置明细帐户，进行明细分类核算。短期借款的利息，作为一项财务费用，计入当期损益。短期借款的利息根据借款期限和利息支付数额大小，在会计核算时分别情况处理.

 

短期借款

①登记短期借款的偿还数额

②反映尚未归还的短期借款数额

(1)如果短期借款利息数额较大、时间稍长，按会计制度规定应按期支付(我国短期借款利息一般按季度支付)，或者利息是在借款到期时连同本金一起归还。为了正确计算各期盈亏，可以采用预提的办法，按月预提计入费用。预提时，按预计应计入费用的借款利息，借记“财务费用”帐户，贷记“预提费用”帐户；实际支付月份，按照已经预提的利息金额，借记“预提费用”帐户，按实际支付的利息金额与预提数的差额(尚未提取的数额)，借记“财务费用”帐户，按实际支付利息金额，贷记“银行存款”帐户。
(2)如果短期借款利息数额不大，时间较短，可以按月支付。这种情况可以不采用预提的方法，而在实际支付或收到银行的利息通知时，直接计入当期损益，借记“财务费用”帐户，贷记“银行存款”帐户。
当短期借款数额较大，采用预提方式。
例某物业管理企业4月1日向当地工商银行申请临时贷款100 000元，用于购进各种库存商品。借款期限3个月，利息按月息9％计算，款项收存银行，按季付息。
(1)企业于4月1日取得借款时，根据银行收款通知，作会计分录如下：
   借：银行存款 100 000
      贷：短期借款——临时借款 100 000
(2)企业于4月31日预提当月负担的利息时，作会计分录如下：
100 000元×9％o=900元
    借：财务费用 900
       贷：预提费用 900
企业5月末预提利息时应作相同会计分录。
(3)6月31 日，借款期满，物业管理企业以银行存款偿还本息时，作会计分录如下：
     借：短期借款——临时借款 100 000
          财务费用 900
            预提费用 1 800
         贷：银行存款 102 700

 

三、应付帐款的核算

 

(一)应付帐款概念及帐户设置
    应付帐款指因购买材料、商品或接受劳务供应等而发生的债务。这是买卖双方在购销活动中由于取得物资与支付贷款在时间上不一致而产生的流动负债。为了总括反映和监督企业应付帐款的发生和归还情况，企业应设置“应付帐款”帐户，
进行总分类核算，本帐户贷方登记企业发生的应付购货款额；借方登记偿还的应付购货款额；余额一般在贷方表示尚未支付的购货款额。本帐户应按照供应单位分别设置明细帐，进行明细分类核算，以便提供企业应付帐款的详细资料。
(二)应付帐款的核算
例某物业管理企业本月5 13从本市五金经销商店购入阀门30个，每个价值8元，阀门入库，款未付。
    借：原材料——阀门 240
      贷：应付帐款——五金商店 240
10天后，企业以存款支付货款，根据付款凭证及支票存根，作会计分录如下：
   借：应付帐款——五金商店 240
      贷：银行存款 240
实际工作中，如果出现货物先到，劳务已经提供但发票帐单还未收到，企业也应在月末按估计金额入库，待下月初再用红字予以冲回。
   应付帐款作为一种短期负债在实际工作中是以发货票金额入帐，而不是以到期付款金额的现值入帐。如果在购销活动时出现现金折扣，应付帐款记帐金额有两种处理方法，即总价法和净价法。
1．总价法
  在购货发生时按未扣除现金折扣前的发票总额入帐。按发票记载的全部应付金额借记“原材料”、“库存商品”等帐户，贷记“应付帐款”帐户；在实际折扣时，按发票全部金额，借记“应付帐款”；按实际支付金额，贷记“银行存款”帐户；按发票金额与实际支付金额的差额，贷记“财务费用”帐户。
例 某物业管理企业购入陶瓷洁具一批，合计4 000元(付款优惠条件10天内付款3％折扣，20天付款,2％折扣，30日付款，1％折扣)陶瓷洁具入库，根据入库单作会计分录如下：
   借：库存商品 4 000
     贷：银行存款 4 000
如果物业管理企业10天内付款，则会计分录如下：
    借：应付帐款 4 000
      贷：银行存款 - 3 880
          财务费用 120
如果20天内付款则会计分录如下：
   借：应付帐款 4 000
       贷：银行存款 3 920
           财务费用 80
如果30日以后付款，则会计分录如下：
   借：应付帐款 4 000
      贷：银行存款 4 000
2．净价法
  购货发生时，按发票记载的全部应付金额扣除折扣后的净值入帐。在折扣期内支付时，按折扣后的金额，借记“应付帐款”帐户，贷记“银行存款”帐户；超过折扣期后付款，即丧失购货折扣时，按折扣后的金额借记“应付帐款”，按发票全部金额与折扣后金额的差额借记“财务费用”帐户，按全部金额贷记“银行存款”帐户。
例 仍以例上为例，根据入库单，作会计分录如下：
   借：库存商品 3 880
      贷：应付帐款 3 880
如果物业管理企业10天内付款，根据付款凭证，作会计分录如下：
   借：应付帐款 3 880
      贷：银行存款 3 880
如果在20天内付款，根据付款凭证，作会计分录如下：
    借：应付帐款 3 880
       财务费用 40
     贷：银行存款 3 920
如果30天内付款，根据付款凭证，作会计分录如下：
   借：应付帐款 3 880
      财务费用 120
    贷：银行存款 4 000
以上两种现金折扣方法，在我国目前会计实务中采用第一种方法核算，即总价法。

四、应付票据

 

(一)应付票据概念及分类
   应付票据是由出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。应付票据也是委托付款人允诺在一定时期内支付一定款额的书面证明。在我国应付票据是在采用商业汇票结算方式下发生的。
  商业汇票，是指收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人承兑，并于到期日向收款人或被背书人支付款项的票据。
   商业汇票，按承兑人不同分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。如承兑人是银行的票据，则为银行承兑汇票；如承兑人为购货单位的票据，则为商业承兑汇票。商业汇票按是否带息，分为带息票据和不带息票据。带息票据是指按票据上表明的利率，在票据票面金额上加上利息的票据，所以，到期承兑时，除支付票面金额外，还要支付利息。不带息票据是指票据到期时按面值支付，票据上无利息的规定。目前我国常用的是不带息票据。
物业管理企业开出承兑的应付票据应设置“应付票据”帐户进行核算。开出、承兑时，按票面金额记入贷方，到期承付时，按票面金额记入借方，余额在贷方，表示尚未到期的应付票据数额。应付票据的明细核算按照其收款人的姓名和收款单位设明细，并应设置“应付票据备查簿”，详细登记每一笔应付票据的种类、号数、签发日期、到期日，票面金额、合同交易号、收款人姓名或收款人单位名称，以及付款日期和金额等。到期付款时，应在备查帐簿内逐笔注销。
(二)应付票据的帐务处理
商业汇票经过出票承兑以后，应借记“库存商品”、“应付帐款”等帐户，贷记“应付票据”帐户。
例 某物业管理企业购入防盗门20扇，每扇600元，按合同开出4个月无息商业承兑汇票，支付购货款。另前欠红砖厂应付款4 600元，现以一张为期2个月的无息商业承兑汇票付款。根据开出的商业承兑汇票作会计分录如下：
   借：库存商品——防盗门 12 000
     应付帐款——红砖厂 4 600
    贷：应付票据 16 600
2个月到期归还红砖厂货款，根据付款凭证，作会计分录如下：
  借：应付票据 4 600
     贷：银行存款 4 600
开出并承兑的商业汇票如果不能如期支付的，应在票据到期并未签发新的票据时，将“应付票据”的帐面余额转入“应付帐款”帐户，等下次支付款项时再按不同的付款方式做不同的帐务处理。如以存款支付，则贷记“银行存款”帐户；若重新开出票据时则贷记“应付票据”帐户。银行承兑汇票，如果票据到期，企业无力支付到期票款时，承兑银行凭票向持票人无条件付款时，对出票人尚未支付的票款金额转作逾期贷款处理；并按每天万分之五计取罚息。开出汇票的企业到期无力支付银行承兑汇票，在接到银行转来的“X X号汇票，无款支付转入逾期贷款户”等有关凭证时，应借记“应付票据”，贷记“短期借款”。

五、应付工资核算

 

(一)工资总额的组成
工资总额是指各单位在一定时期内直接支付给本单位全体职工的劳动报酬总额。工资总额的计算应以直接支付给职工的全部劳动报酬为依据，工资总额组成的具体内容，按照国家统计局1989年1号令发布的<关于职工工资总额组成的规定)由以下六个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资。
1．计时工资
计时工资是指按计时工资标准(包括地区生活费补贴)和工作时间单位支付给个人的劳动报酬。包括：
(1)对已做工作按计时工资标准支付的工资；
(2)实行结构工资制的单位支付给职工的基础工资和职务(岗位)工资；
(3)新参加工作职工的见习工资(学徒的生活费)。
2．计件工资
计件工资是指对已做工作按计件单价支付的劳动报酬。包括：
(1)实行超额累进计件、直接无限计件、限额计件、超定额计件等工资制，按劳动部门或主管部门批准的定额和计件单价支付给个人的工资；
(2)按工作任务包干方法支付给个人的工资；
(3)按营业额提成或利润提成办法支付给个人的工资。
3．奖金
奖金是指支付给职工的超额劳动报酬和增收节支的劳动报酬。包括：
(1)生产奖；
(2)节约奖；
(3)劳动竞赛奖；
(4)机关、事业单位的奖励工资；
(5)其他奖金。
4．津贴和补贴
是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给职工的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给职工的物价补贴。
(1)津贴，包括补偿职工特殊或额外劳动消耗的津贴、保健性津贴、技术性津贴、劳动性津贴及其他津贴。
(2)物价补贴，包括为保证职工工资水平不受物价上涨或变动影响而支付的各种补贴。
5．加班加点工资
是指按规定支付的加班工资和加点工资。
6．特殊情况下支付的工资
包括：
(1)根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资；
(2)附加工资、保留工资
下列各项不列入工资总额的范围：
(1)根据国务院发布的有关规定颁发的创造发明奖、自然科学奖、科学技术进步奖和支付的合理化建议和技术改进奖以及支付给运动员、教练员的奖金；
(2)有关劳动保险和职工福利方面的各项费用；
(3)有关离休、退休、退职人员待遇的各项支出；
(4)劳动保护的各项支出；
(5)稿费、讲课费及其它专门工作报酬；
(6)出差伙食补助费，误餐补助、调动工作的差旅费和安家费；
(7)对自带工具、牲畜来企业工作职工所支付的工具、牲畜等的补偿费用；
(8)实行租赁经营单位的承租人的风险性补偿收入；
(9)对购买本企业股票和债券的职工所支付的股息(包括股金分红)和利息；
(10)劳动合同制职工解除劳动合同时由企业支付的医疗补助费、生活补助费等；
(11)因录用临时工而在工资以外向提供劳动力单位支付的手续费或管理费；
(12)支付给家庭工人的加工费和按加工订货办法支付给承包单位的发包费用；
(13)支付给参加企业劳动的在校学生的补贴；
(14)计划生育独生子女补贴。
前条所列各项按照国家规定另行统计。
(二)工资结算及帐务处理
1．工资原始记录
进行工资核算，必须依据准确的原始记录来进行。其原始记录主要有：考勤记录、工作任务记录、扣款通知单等。
考勤记录，是反映职工出勤缺勤情况的原始记录，是计算记时工资的依据，一般采用考勤簿和打卡方式。考勤簿一般按部门、工作班组设置，每月一次，月末统计出本部门每个职工的出缺勤情况，经部门领导审核签字后给人事部门进行汇总，据以作为发放工资的原始记录。
工作任务书，是反映每个职工个人或集体在工作时间内完成工作的数量、品种、质量状况的记录。由部门或班组派人员将工作任务书下达下去，职工根据要求完成规定的任务，并由业主或班组领导签字证明工作完成。交到财务部门做为完成工作的原始凭证，是计件工资核算的主要依据，也是考核计件工人劳动效率的依据之一。
扣款通知书，是反映从应付职工工资中代扣或因工作事故等应扣发的款项，主要有代扣水电费、房租、住房公积金、养老保险等代扣票据以及因工作责任事故应扣款项。
2．应付工资的计算
计时工资的计算 计时工资应根据国家规定的工资等级、工资标准及职工实际工作时间分别计算，包括日工资额计算，事假、病假扣款计算、应付工资计算和实发工资计算。具体计算如下：
日工资的计算 通常有两种方法，一种是根据法定出勤天数计算(每月出勤日为2l17天)，另一种是根据平均每月30天计算。计算公式如下
                                               月标准工资
             每月按30天计算：日工资= ———————
                                                          30
                                                 月标准工资
           每天按21.17天计算：日工资=————————
                                                          21.17

 

按30天计算日工资，表明节假日照发工资，节假日的缺勤应扣工资，按21．17天计算日工资，表明节假日不付工资，节假日缺勤也不扣工资。
应付工资：月标准工资+应付工资总额的津贴、补贴+奖金—事病假应扣工资
实发工资：应付工资十代发各种款项—代扣各种款项
按国家劳动保险条件规定，职工因病或非因公负伤，假期在6个月以内的病、伤假工资
按工龄长短计算扣款，事假缺勤工资全扣。
例 某物业管理企业职工王某，月标准工资510元，各种物价补贴102元，本月事假、病假各一天(病假扣款比例10％)。另有交通补贴20元，代扣储蓄30元，具体计算如下：
                                        510                    
                      日工资=——————=17元/天
                                         30
         事假、病假应扣工资：1×17元+17元×1×10％二18．7元
         应付工资：510元+102元—18．7元=593．3元
          实发工资：593．3元+20元—30元=583．3元
企业应付工资和实发工资的计算，往往按月分部门编制“工资结算单”，最后由财务部门编制“工资结算汇总表”作为原始凭证，并进行相应帐务处理。为了核算企业应付给职工的工资，应设置“应付工资”帐户。该帐户贷方登记本月工资分配额，借方登记本月工资的实际支付的工资和各种代扣款项；期末余额在贷方表示应付未付工资额。若为借方余额，表示超支的工资额。如果企业当月工资当月结算，发放工资帐户没有余款。凡是包括在工资总额范围内各项工资，均应通过本帐户核算。本帐户应设置“应付工资明细帐”，根据企业具体情况，按职工类别、工资总额组成内容等进行明细核算。
  为了总括的反映企业对职工工资的结算情况，企业根据“工资结算汇总表”编制提取现金，发放工资、代扣款项和工资费用的帐务处理。
例 某物业管理企业编制1月份“工资结算汇总表”如表所示。财会部根据该表，进行帐务处理。
(1)12月10日，签发现金支票一张，到银行提现金30 623元备发工资。根据现金支票存根。作会计分录如下：
   借：现金 30 623
     贷：银行存款 30 623
(2)以现金发放1月份工资，作会计分录如下(随同工资一起发放的职工交通补贴应由管理费用负担，独生子女补贴由应付福利费开支)。
   借：应付工资 29 928
      管理费用 580
      应付福利费 115
   贷：现金 30 623
(3)从职工应付工资中代扣住房公积金，养老保险金(住房公积金按工资总额6％扣，养老保险金按工资总额4％扣取)，作会计分录如下：
   借：应付工资 3 322
        贷：其他应付款——代扣住房公积金 1 993
                     ——代扣养老保险金 1 329
(4)用银行存款支付代扣的住房公积金和养老保险金，作会计分录如下：
  借：其他应付款——代扣住房公积金 1 993
               ——代扣养老保险金 1 329
      贷：银行存款 3 322
(5)职工李明因应付工资未领，财务科代保管，作会计分录如下：
     借：现金 716
        贷：其他应付款——职工代领工资(李明) 716
(6)职工李明出差归来，企业发放工资，作会计分录如下：
    借：其他应付款——职工代领工资(李明) 716
       贷：现金 716
(7)月末，根据“工资汇总表”，管理人员工资计入“管理费用”。服务人员工资计入“营业成本”。兼营服务人员工资计入“其他业务支出”。医务福利人员工资计入“应付福利费”帐户，根据“工资汇总表”作会计分录如下：
     借：主营业务成本 15 115
        管理费用 6 755
        应付福利费 1 370
        其它业务支出 10 010
     贷：应付工资 33 250

六、应付福利费

 

   应付福利费是指企业准备用于职工个人消费发生在福利方面的款项。职工福利费是企业根据国家规定，按照企业职32212资总额的14％的比例提取的。企业提取的职工福利费主要用于职工的医药费(包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费)、医护人员的工资、医疗经费、职工因负伤赴外地就医路费、职工生活困难补助、职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按照国家规定开支的其它职工福利支
出。
   应付福利费的核算包括职工福利费的提取和职工福利费的使用两个方面。为了正确核算企业应付福利费的提取和使用情况，应设置“应付福利费”帐户，该帐户的贷方登记企业提取的福利费，借方登记职工福利费的使用与支付数。余额在贷方，表示已提取而尚未使用的职工福利费的结余数；期末余额在借方，表示实际支付数大于计提数。如果存在借方余额应在年终向有关管理部门申请，将其借方余额转入“管理费用”等帐户，将“应付福利费”帐户期末结平，同时应将增加的费用部分，按规定增加所得税的交纳。
例 用现金支付职工困难补助费1 600元。编制会计分录如下：
   借：应付福利费 1 600
       贷：现金 1 600

 

七、预收帐款

 

(一)预收帐款的概念
  预收帐款是根据企业合同规定向购货单位预收的货款，物业管理企业的预收帐款包括向业户所收取的公共性服务费(按规定6个月预收一次)、长期特约服务收取的服务费等。
(二)预收帐款的核算
  为了核算和监督企业预收帐款的增减支出情况，在预收帐款较多的企业，应设置“预收帐款”帐户，其帐户贷方登记预收帐款的款项以及补付的款额；借方登记提供的服务金额以及退回多收的余额；期末余额在贷方表示尚未提供的劳务的预收款项，该帐户应按提供服务对象设置明细帐。
例 物业管理企业预收1997年1-6月公共服务费8 760元，收现金，编制收款凭证，作会计分录如下：
   借：现金 8 760
      贷：预收帐款 8 760
每月未结转当期营业收入——公共服务费1 445元。
   借：预收帐款——公共性服务费 1 445
      贷：主营业务收入 1 445
这笔会计分录，企业共需做6个月。
若企业预收帐款业务不多，也可以不设“预收帐款”帐户，而预收的款项直接记入“应收帐款“帐户。

八、应交税金

 

  税收是取得财政收入的基本形式，我国的税收收入占财政收入的比例，从1984年至今一直在90％以上，可见税收能够稳定财政收入，促进国民经济持续、快速、健康的发展。
1．营业税
  营业税是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业收入额征收的一种税。
  物业管理公司向业主提供的有偿服务，所收取的各种管理费、服务费(包括公共性、代办性、特约性服务费等)，以及兼营其他属于营业税征收范围业务的营业收入，都应作为营业税的计税依据，依法缴纳营业税。物业管理公司只要取得营业收入，就应按规定交纳营业税，而与该公司的盈亏无关。其计算公式为：
     应纳营业税=营业额×适用税率
营业税的税目、税率按行业设置，税率为3％、5%-20％的幅度比例税率。物业公司的营业收入，属于税目中的服务业，相应税率一般为5％。
值得注意的是，当物业公司兼有不同税目应税行为时，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算的，从高适用税率。
2．城市维护建设税
城市维护建设税以纳税人实际交纳的营业税、增值税、消费税三税为计税依据，分别与上述三税同时缴纳。其计算公式如下：
   应纳税额=(营业税、增值税、消费税税额)×适用税率
城市维护建设税按纳税人所在市区、县城其他地区分别实行7％、5％和1％的差别税率。物业公司在哪个环节缴纳“三税”，就在哪个环节缴纳城建税。
3．教育费附加
  教育费附加以各单位实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，并分别与“三税”同时缴纳，征收率为“三税”税额的3％。其计算公式为：
   应纳教育费附加=(三税税额)×征收率3％
  教育费附加是为扩大地方基础教育经费的资金来源，而征收的一种带有规费性质的专项资金。它不是一种税，而是专项用于发展地方教育事业的经费。
例 某物业管理企业本月收取的各种服务费等营业收入额为50 000元，适用税率5％，试计算应交营业税。
根据规定的税率，提取营业税时分录如下：
    借：主营业务税金及附加 2 500
     贷：应交税金——应交营业税 2 500
上缴税金时，根据付款收据会计分录如下：
    借：应交税金——应交营业税 2 500
      贷：银行存款 2 500
  例 该物业管理企业应交营业税2 500元，计算应交城市维护建设税，税率7％。根据规定的税率，提取城市维护建设税时分录如下：
    借：主营业务税金及附加 175
      贷：应交税金——应交城市维护建设税 175
上缴税金时，根据付款收据作会计分录如下：
    借：应交税金——应交城市维护建设税 175
      贷：银行存款， 175
例 该物业管理企业应交营业税2 500元，计算教育费附加(按3％提取)。根据规定的征收率，提取教育费附加时分录如下：
    借：主营业务税金及附加11 75
      贷：其他应交款——教育费附加 75
上缴教育费附加时，根据付款收据作分录如下：
    借：其他应交款——教育费附加 75
      贷：银行存款 75
(二)应由管理费用负担的税金
1．房产税
   房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或出租房产的租金收入向产权所有人征收的一种财产税。房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。房产税的税率有两种，从价计征的年税率为1．2％，从租计征的年税率为12％。其计算公式如下：依房产原值征税的计算公式
     年应纳房产税税额=房产原值(1-30％)×1．2％
依房产租金收入征税的计算公式
    年应纳房产税税额=房产租金收入×12％
房产税按年计算征收，每半年缴纳一次。
例 某物业公司出租写字楼一幢，年租金收入260万元，计算其应纳房产税。按规定的税率，提取房产税时分录如下：
     借：管理费用 312 000
        贷：应交税金——应交房产税 312 000
上缴税金时，根据付款收据分录如下：
     借：应交税金——应交房产税 312 000
       贷：银行存款 312 000
2．城镇土地使用税
  城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按规定的税率计算征收的一种税。其税率按城市的大小，分为4个档次，以每平方米定额税率按年征收。其计算公式如下：
     年应纳税额=年计税的土地面积×适用税额
例 座落在某市二类区的物业公司占地面积12 000m2，(单位税额3元／m2)，计算该公司每年应纳土地使用税。根据规定的税率，提取土地使用税时分录如下：
    借：管理费用 36 000
      贷：应交税金一城镇土地使用税 36 000
上缴税金时，根据付款收据分录如下：
   借：应交税金——城镇土地使用税 36 000
     贷：银行存款 36 000
3．车船使用税
  车船使用税是对在我国境内拥有并使用车船的单位和个人，按照车船的种类、吨位和规定的税额计算征收的一种行为税。计提时，借记管理费用，贷记应交税金；上缴税金时，借记应交税金，贷记银行存款。
4．印花税
  印花税是对经济活动和经济交往中书据，领受的凭证征收的一种税。对载有金额的应税凭证，如各类合同，采用比例税率，由金额的0．03％o--3％o不等。对各种产权转移书据、权利许可证照、营业帐簿(除资金帐簿)均实行定额税率，每件贴花5元。其计算公式如下：
按金额比例贴花时计算公式
       应纳税额=计税金额X适用税率
按件定额贴花时计算公式：
       应纳税额=计税数量X定额税率
由于印花税不需预缴，所以不必通过“应交税金”帐户核算。购买印花税票时，如果金额不大，则借记“管理费用”帐户，贷记“银行存款”或“现金”帐户；如果金额较大，则借记“待摊费用”帐户，贷记“银行存款”帐户，印花税摊销时，借记“管理费用”帐户，贷记“待摊费用”帐户。
(三)应由消费者和投资者负担的税金
1．增值税
增值税是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位或个人，就其销售额或进口额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。物业管理公司管理性的收费，应按时交纳营业税。如果物业公司兼营商店向业主销售货物，就应交纳增值税。增值税的计算公式

 

一般纳税人应缴税额=当期销项税额-当期进项税额
小规模纳税人应缴纳税额=销售额*征收率

 

  当购进销售所需货物时，借记“库存商品”、“应交税金——应交增值税”，贷记“银行存款”或“应付帐款”；销售应税货物时，借记“银行存款”或“应收帐款”，贷记“其他业务收入”、“应交税金——应交增值税”。
2．固定资产投产方向调节税
  固定资产投资方向调节税是对一切建设单位和个人用各种资金安排的固定资产投资征收的一种特别目的税。固定资产投资，是指基本建设投资、更新改造投资，商品房投资和其他固定资产投资。该税按两大系列设置税率，基本建设系列共分0％、5％、15％、30％四档差别税率，更新改造系列分0％、10％两档税率。当物业公司发生了基本建设投资、更新改造投资时，就应按规定交纳固定资产投资方向调节税。其计算公式如下：
    应纳税额=固定资产实际投资额×适用税率
计算出应交的投资税额，借记“在建工程”，贷记“应交税金——应交投资税”。上交税金时，借记“应交税金——应交投资税”，贷记“银行存款”。
(四)应由公司利润支付的税金
  企业所得税是对在中国境内企业(外商投资企业除外)来源于中国境内外的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。凡是在流转环节依法缴纳增值税、营业税、消费税的企业，经成本利润核算后，都应按其应纳税所得额依法交纳企业所得税。物业管理公司是从事劳务服务的服务行业，对其劳务服务所得和其他经营所得均要交纳企业所得税。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即应纳税所得额；收入总额—准予扣除的项目金额。企业所得税公式如下：
     应纳所得税=应纳税所得额×税率
企业所得税的基本税率为33％。另外有两档照顾性税率，即18％和27％。
例某物业管理企业本年度1—11月份累计应纳税所得额为360 000元，累计已纳所得税118 800元。本期(12月份)实现的应纳税所得额为40 000元，按33％税率计算企业所得税。
本月累计应纳所得税额：(360 000+40 000)元×33％=132 000元
  本月应纳所得税额=132 000元-118 800元=13 200元
按规定税率计算所得税时，作分录如下：
     借：所得税 13 200
        贷：应交税金——应交所得税 13 200
上交税金时，根据付款收据，作分录如下：
    借：应交税金——应交所得税 13 200
         贷：银行存款 13 200

九、应付利润

 

  应付利润是指企业按照出资比例或合同规定比例计算应分得其他投资者的利润。为了核算和反映企业应付给投资者的利润，企业应设置“应付利润”帐户，该帐户属于负债类帐户。贷方登记应付给投资者及其他单位和个人的利润，借方登记支付的利润；期末余额在贷方，反映企业应付的利润；借方余额反映企业支付的利润，用来核算企业应付给投资者的利润，包括应付给国家，其它单位以及个人的投资利润。月份或年度终了，企业计算出应付给投资者及其他单位或个人的利润时，应借记“利润分配”帐户，贷记“应付利润”帐户；企业按规定支付利润，借记“应付利润”，贷记“银行存款”帐户。
例某物业管理企业1997年年末，按分配程序交足所得税，企业提取了盈余公积剩余净利润，企业决定用50 000元，向投资者分配。根据计算结果，作会计分录如下：
   借：利润分配——应付利润 50 000
      贷：应付利润 50 000
例 企业以银行存款支付利润，根据付款凭证，作会计分录如下：
    借：应付利润 50 000
        贷：银行存款 50 000

 

十、其他应付款

 

  1．其他应付款帐户
   其他应付款是指企业除应付票据、应付帐款、应付工资、应付利润等以外的应付、暂收其他单位或个人的款项。如物业管理企业应付租入固定资产和包装物的租金、管辖区内业主和物业管户装修存入保证金；应付职工统筹退休金，职工未按期领取的工资以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。企业应设置“其他应付款”帐户、用来核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，该帐户属于负债类帐户。贷方反映企业发生的应付、暂收款项，借方反映企业支付应付及暂收款项。月末，余额为贷方反映企业应付、暂收的结存金额。本帐户按应付和暂收等款项的类别和单位或个人设置明细帐。
2．其他应付款的核算
  物业管理企业发生的应付暂收款项，借记“银行存款”、“管理费用”、“营业外支出”等帐户，贷记“其他应付款”帐户。支付时，借记“其他应付款”帐户，贷记“银行存款”帐户。
例 某物业管理公司规定，凡小区内业主人住后要进行装修，需支付2 400元的装修保证金，业主装修完毕，经验收，如没有违反规定，装修保证金如数退还，如果发现破坏主体结构，则要扣除部分金。1997年8月收取8号楼5户业主装修保证金12 500元,1月以后，5户业主均装修完毕，发现3户业户没有违反规定，其他2户则有破坏主体结构的行为，需扣除保证金每人800元，根据扣款通知单，作会计分录：
(1)收取装修保证金时，根据收款凭证，作会计分录如下：
    借：现金 12 500
       贷：其他应付款——装修保证金 12 500
(2)退还及没收保证金，根据付款凭证，作会计分录如下：
   借：其他应付款 12 500
      贷：现金 10 700
         营业外收入 1 800
例 某物业管理企业9月份，根据应付工资数，提取代扣退休保险金30 000元，医疗保险12 000元，储蓄30 000元，根据工资结算汇总表，计算结果作会计分录如下：
   借：应付工资 72 000
    贷：其他应付款——保险公司 42 000
                   ——储蓄所 30 000
以存款上交退休保险筹金，医疗保险，会计分录如下：
    借：其他应付款——保险公司 42 000
                  ——储蓄所 30 000
      贷：银行存款 72 000
  通过其他应付款帐户，支付给其他单位的各种费用，包括职工的养老保险，住房公积金、医疗保险金。其来源,一是从职工工资中扣除由职工个人承担的部分、二是企业为职工交纳的计入企业当期损益帐户。以大连市为例，主要包括下列几项：
(1)养老保险费。物业管理企业每月按职工缴费工资总额23％计提职工养老保险费(其中企业为职工缴纳19％，职工个人交纳4％)。
(2)住院医疗费保险。物业管理企业每月职工医疗缴费工资总额11．5％比例缴纳职工住院医疗保险费(其中单位应缴纳医疗保险基金比例为10．5％，职工个人应缴纳医疗保险基金比例1．5％)。
(3)失业保险费。为保证失业人员在失业期间的生活保障，促进失业人员再就业，失业 保险金是按缴费工资总额10％比例交纳。
(4)住房公积金.
(5)工会经费。物业管理企业每月按工资总额2％提取工会经费，计入当期损益。
(6)职工教育经费。物业管理企业每月按工资总额1．5％，计提职工教育经费。
另外，企业应该提取工伤保险费、生育保险费等，均通过其他应付款核算。

十一、其他应交款的核算

 

  其他应交款是指物业管理企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，包括教育费附加、物种基金等。企业应设置“其他应交款”帐户进行核算。该帐户贷方登记应上交的各种款项，借方登
记实际交纳的或上交的款项，余额在贷方表示企业应交未交的款项。当企业计算教育费附加时，借记“营业税金及附加”帐户、贷记“其他应交款”帐户；实际交纳时，借记“其他应交款”帐户，贷记“银行存款”帐户。

 

长期借款的核算

 

 

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  长期借款是指企业从金融机构或者其他单位借入的，偿还期在一年或者超过一年的一个营业周期以上的债务。 设置"长期借款"帐户。该帐户贷方登记已借入的长期借款额；借方登记已偿还的长期借款额；余额在贷方，为企业尚未偿还的长期借款。 长期借款已偿还的借款数借入的借款数尚未偿还的借款数
1某物业管理企业2000年1月1日向银行借入资金5000000元、借款利率8％，借款期限三年，每年年底归还借款利息，三年期满后一次还清本息，该企业用此款购建住宅楼。2000年底共发生料工费4000000元。2001年发生料、工、费500000元。2001年9月已完工交付使用，并办理了竣工手续。
根据上述资料.
(1) 收到借款时:
    借：银行存款 5000000
       贷：长期借款 5000000
(2)2000年，根据各种料、工、费业务，
     借：在建工程 4000000
        贷：银行存款 4000000
(3)计提2000年利息：根据计算结果， 5000000元×8％＝400000元
     借：在建工程 400000
        贷：长期借款 400000
(4)归还2000年借款利息，
     借：长期借款 400000
        贷：银行存款 400000
(5)2001年发生各种料、工、费，根据付款凭证及有关凭证，
     借：在建工程 500000
         贷：银行存款 500 000
(6)住宅楼完工交付使用，根据计算计提利息， 5000000元×8％十4＝100 000元 100000元×3＝300 000元
     借：在建工程 300000
         贷：长期借款 300000
(7)根据办理完的峻工手续，编制转帐凭证，
     借：固定资产 5200000
         贷：在建工程 5200000
(8)2001年10月以后每月预提借款利息： 5000000元×8％十12＝33333．33元
     借：财务费用 33333．33
        贷：长期借款 33333．33
(9)2001年末2002年末归还借款利息会计分录如(4)。
  (10)到期归还本金时，根据付款凭证:
      借：短期借款 5000000
         贷：银行存款 5000000