恒大地产地王御金术 走跨越式发展道路

【《证券市场周刊(微博)》特约作者 景小勇】手握9600.3万平方米土地，恒大地产（3333.HK）成为新时代的地主，其规划建筑面积高达10750.86万平方米，按照每套房子90平方米计算，可建119.454万套住宅。

储地是要有资本的，恒大地产的资本从何而来？利润滚存、股东投入外，上下游通吃以及借款尤其是外资借款是其主要资金渠道。

恒大秘籍

恒大地产的秘籍就是多买多储，甚至借钱储地，以地融钱，走向中小城市，低价拿地，高价售房，走跨越式发展的道路。

2010年，在全国掀起房地产调控的大旗下，恒大地产实现了跨越式的发展。营业收入458亿元，增长700.7%，其中，房地产收入453.4亿元，增长800%；同时，恒大地产全年毛利也达到133.7亿元，股东应占净利润75.9亿元，分别增长585.6%和622.9%，股东权益回报率45.3%。

恒大地产高毛利的背后是低价拿地，高价售房。截至2010年末，恒大地产土地储备达到9600.3万平方米，平均成本只有520元/平方米，而其2010年售出的住宅均价约6394元/平方米。甚至，恒大地产直接卖地也能赚钱。

2011年5月16日，恒大地产发布公告称，将一块位于江苏省启东市寅阳镇地块的49%权益以5亿美元出售给香港物业开发商华人置业集团。公告显示，该地块占地总面积约133.5万平方米，预计用作开发住宅、商业以及相关配套设施。

早在2006年，恒大地产就曾在启东市围海造田8968亩，用以建造“恒大地产金碧天下”项目。据其招股说明书，该地块曾为恒大地产上市助力，当时估值达344亿元。恒大地产于2006年购入前述地块的价格约为每平方米240元，如今以每平方米3250元售出。

资本何来

储地是要有资本的，恒大地产的资本从何而来？

第一条路，靠自己挣。企业要壮大，最主要的还是企业自身的盈利能力。恒大地产成立以来到2010年，留在公司的净利润有117.38亿元（储备和未分配利润），其中75.88亿元是2010年的盈利，显然这些利润不是恒大地产2010年爆发的根本资金保障，相对于公司千亿级别的资产和多年的囤地，这些利润滚存杯水车薪。

第二条路，股东投入。股东投入是公司取得资产的最初方式和保证，特别是资本市场更能够提供大量资金。2008年房地产市场调整时，因上市不利，储地庞大的恒大地产差点因为消化不良而猝死，最终只能接受了外资投行苛刻的贷款条件。2009年恒大地产成功上市后，资金面得到了很大的改善。

当然，不能仅靠恒大地产自己的股东，一些项目还可以引入合作者，恒大地产可以获得一部分资金，甚至兑现一部分利润，这就是少数股东权益。

截至2010年12月31日，恒大地产股东投入资金达到88.97亿元（股本和股份溢价），其中2010年发行股份获得资金27.92亿元；少数股东权益有7.31亿元。2011年5月16日，恒大地产将江苏启东地块49%的权益以5亿美元售出，可谓一举两得——既获得了5亿美元现金，又减少了未来投入项目的资金。

第三条路，上下游通吃。强势企业凭借对产业链的控制力，买货欠钱，卖货却要提前收钱。

吃上游：截至2010年12月31日，恒大地产应付供货商款及其他应付款有217.8亿元，其中应付上游供应商的款项为134.59亿元，比年初增加76.18亿元，而应付土地出让金还有46.91亿元。但是，这还不是全部，恒大地产土地储备总价款565亿元，已经支付372亿元，未付193亿元，2011年计划支付103.4亿元，2012年计划支付52.4亿元，2012年之后计划支付37.2亿元。

吃下游：房地产预售制度给予了房地产公司吃下游的正当合法合理的理由，其实购房人并没有得到实惠，但是开发商却提前获得了售房款，并且可以用这笔资金开发项目，甚至再买地。恒大地产仅2009年预收款项就增加了208亿元，2010年末有240.81亿元，而2010年累计实现合约销售504.2亿元，预售约占47.76%。可以说，没有预售制度，就没有恒大地产的现金流，就没有恒大地产般的成长速度。

第四条路，借钱。股东增资、高额利润、巨额预售款都是在恒大地产快速发展后获得的，而恒大地产最初的大规模拿地时还没有这些资金，而且就是到今天，这些资金也远远不能满足恒大地产的快速扩张，那么恒大地产巨额资金从何而来？

那就是借款，在恒大地产销售尚未爆发的2008年，借款合计104.4亿元，其中短期借款就有62.14亿元，而当时恒大地产能够自由运用的现金不到7.5亿元。所以，在2008年恒大地产第一次上市失败时，恒大地产出现了资金短缺危机，甚至在2009年底，恒大地产的银行存款中仍然有25.18亿元因为贷款而抵押。