人民日报回应房价崩盘：有条件避免楼市硬着陆

2012年01月05日 08:23
来源：东方早报

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“2012年2—4月份将是信托产品集中到期的时点，届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力，也需要加快销售回笼资金。应利用清理、规范民间借贷市场的时机，推动房地产市场必要调整，促使房价的合理回归。”

早报讯 “坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。”

1月4日，《人民日报》在8版要闻版头条位置刊发长达4000余字的文章，提出上述观点。

这一题为《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的文章开宗明义，道出撰写此文的背景：“由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。”

《中国有条件避免房地产市场硬着陆》一文作者为张承惠、陈道富，二人皆供职于国务院发展研究中心金融研究所，张承惠系该所副所长。

“中国楼市尚处发展早期”

“从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右。而在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。”

对于2012年中国楼市走向，悲观的分析确实不在少数。最新的判断来自汇丰。汇丰环球研究昨日发布的报告称，虽然中国的货币政策有松动的迹象，但针对行业的措施将继续压抑需求，2012年房地产市场的经营环境仍然充满挑战，预计今年内地一线城市的楼价将下跌20%。

“分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。”《中国有条件避免房地产市场硬着陆》一文说。

张承惠、陈道富梳理了1890—2007年美国房市的两次崩盘，以及日本二战后经历的三次较大的房地产市场调整：同样是调整，有些是硬着陆，有些不是。张、陈二人归纳，带来重大冲击的房地产市场调整，有三个特点：一是，其往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期；二是，房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣，一旦房地产市场开始调整，止赎房便成为恶性循环的引爆剂；三是，引入了过高的杠杆率。

张、陈二人认为，不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势，中国房地产市场存在以下四个方面的差异：

一是，从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段，存在刚性需求。从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右。而在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。

“目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，是实现以价换量的基本条件。只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。”文章说。

二是，中国的住房供应仍存在较大结构性缺陷，保障房覆盖率不超过10%。

三是，中国房地产杠杆率低，风险主要通过产业链传导，而非金融系统。“2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在此轮危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款(土地贷款、开发贷款和购房贷款)占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。”文章如是形容低杠杆率。

四是，房价回落是政府主动调控所致，而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。

“适度调整调控方式”

“择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。”

《中国有条件避免房地产市场硬着陆》一文提出，中国具备避免房地产硬着陆的宏观有利条件。这些“宏观有利条件”包括：经济具有保持较高速度增长的潜力；金融体系抗风险能力提升；政府拥有充足的提供最终流动性的能力；具有较充实的财政基础。

除了宏观有利条件，张、陈二人还提到了政策空间：“针对今后我国房地产市场的走势，政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。”

张承惠、陈道富警告，“市场具有自己的运行逻辑，政策应对不当又容易造成硬着陆。对此应保持充分的警惕，做好充足的政策准备。”

《中国有条件避免房地产市场硬着陆》一文给出了三点“政策思考”：

一是，受多种因素影响，目前市场在一定程度上仍处于囚徒困境之中，需要一个外部力量来打破僵局。近期民间借贷市场的调整提供了一个契机：一是以房地产资产作抵押的民间借贷者为获得流动性不得不抛售房地产，从而给房地产市场一个外部向下压力。二是2012年2—4月份将是信托产品集中到期的时点，届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力，也需要加快销售回笼资金。因此，应利用清理、规范民间借贷市场的时机，推动房地产市场必要调整，促使房价的合理回归。

二是，以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式。如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。

“通过政策调整，给市场发出明确的‘鼓励居住、限制投资’的政策信号。”文章说。

三是创新保障房建设机制，减少房地产市场调整可能产生的震荡。当购买成本显著低于政府直接建设保障房时，可由政府收购部分烂尾楼和过度降价的商品房作为保障房使用。2008年金融危机期间，韩国就曾使用这个工具。为此，可适当降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。

房产税扩围悬疑

有观点提出，中国房价问题的根源，不在于房子太少，而在于分配不公。中国房价泡沫并非典型的金融泡沫，解决中国高房价问题，必须从调节收入分配结构入手。打击腐败、开征遗产税，应是题中应有之义。

冀望房产税扩围打击投机的，并非只有张承惠、陈道富。

此前的2011年12月13日，新华社援引国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣的观点称，必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系，“调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策，加大房产持有成本，扩大房产税试点范围，加快房产税实施方案的研究进度”。

同一天，《人民日报》在头版头条刊发题为《如何看待房价走势》的述评文章，为楼市下一步政策走向“定调”。这一全文约3000余字的长文在结尾处引述住房和城乡建设部有关负责人的表态称，“房产税改革、土地招拍挂制度改革、治理和规范房地产市场秩序、建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规等，将是下一阶段调控的重点，也是今后深化住房制度改革的重要内容。”

不过，房产税扩围的障碍也不少，除了目前全国房产数据没有联网等客观因素，地方政府的动力也需要考量。

2011年12月17日，北京市住房和城乡建设委员会委员王荣武在当天举行的2011城乡住房建设情况新闻发布会上透露，房产税是国家税务总局牵头，北京市地方税务局来研究，“从目前我们掌握的情况，北京市还没有开展试点的想法。”但如果中央有需要有安排，北京市也将开展试点行动。

针对高房价，也有另类药方。有观点提出，中国房价问题的根源，不在于房子太少，而在于分配不公。中国房价泡沫并非典型的金融泡沫，解决中国高房价问题，必须从调节收入分配结构入手。打击腐败、开征遗产税，应是题中应有之义。