堕落电影剧情:如何搞好房地产开发的投资控制和管理（转载)

二、决策阶段的投资控制

　　决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几，但其中工作性质优劣对项目投资总额影响程度则高达６０％以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本问题。如果这步工作出现失误，投资建成的项目不合使用的需要将是最大投资浪费。

这一方面要深入分析使用者或购房者的自身情况，确定其优势、劣势、潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发展趋势。最后，根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者的优势和利用环境、形势的机遇。

所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告，决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等，据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算，对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。

三、规划设计阶段的投资控制

　　设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是项目建成交付使用后产生经济效益的多少。虽然设计费用占总投资的比例有限，但是对工程造价影响程度却很大。一般，工程设计占项目投资的３０％～４０％。

    因此设计质量要抓的就是优化设计方案问题。通常项目投资，一般过程是规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计，在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对投资限额的控制和管理，从而使设计与经济相接，做到对工程项目的限额设计。目前，我国设计部门普遍存在重技术、轻经济的倾向，工程经济人员和设计人员工作不能紧密结合，缺乏相互协调，有关人员责、权、利不明确，酿成设计阶段造价管理的积极性不高。达不到设计规范、设计标准、工程数量与概算指标等各方面的控制要求，给项目投资埋下隐患。
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    因此投资开发商本身要具备一定专业知识，同时和设计人员密切联系，对结构形式、建筑装饰、材料设备都应慎重考虑，把设计做细、做深，真正做到优化设计。另外，也不可忽视设计费用控制。根据笔者多年实践经验，设计费用低并不意味看项目投资额小，所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。设计费用要把设计质量、项目控制综合考虑，在设计阶段采用招标形式选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法，把设计费用的控制和质量结合起来，设计最优方案。

四、施工阶段的投资控制

　　工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。这一阶段的投资控制主要需要解决以下几个方面问题：

一是选择什么样的施工单位承担施工任务；
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二是采用什么招标方式选择施工单位；
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三是投资者与施工单位签订什么类型的承包合同；四是在具体的施工过程中如何进行有效造价控制。
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一个好的施工单位，必然具备良好自身素质。在施工过程中，可以保质量、保工期、保安全、履行合同应有的责任和义务；在工程实施阶段还要严格执行工程招标，保障建设资金的节约和合理有效使用，合同订立要规范、严密，职责、义务要分清，对影响造价、延误工期等因素要约定好，并以法定形式确定下来，保障双方合法权益。虽然在项目施工过程中，节约投资的可能性已不大，但浪费投资可能性却不小，因而仍然要对投资控制给予足够的重视，特别强化执行和检查两个职能。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集各种工程造价动态变化资料，而不仅仅是要检查施工单位是否在规定的时间内完成了规定的工作。转自项目管理者联盟

当工程发生索赔时，投资控制人员要仔细的审核施工单位提出的索赔文件；并依据原有的合同文件、技术资料等，剔除其中不合理的索赔要求，另外建设单位要加强现场施工管理，严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，无特殊情况坚决不做设计变更。如确有必要，要先做预算，后花钱，对必要的工程变更，由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握工程造价的增加额度。避免积压成堆，心中无数。相关人员要督促施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录及签证工作，减少结算时的扯皮现象。

另外在工程中，材料和设备费约占工程费６５％以上，一些主要设备如电梯、中央空调等都是开发商提供的，因此材料和设备是工程造价控制的重点。投资开发企业一定要有严格的制度。有关人员一定要密切注意市场行情，掌握材料与设备信息价格及“物美价廉”渠道，确保所定材料、设备质量优良、价格合理：同时还要加强工程进度款的支付控制与管理。

工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件，按照施工实际完成工程量进行，做到拨款有度，心中有数；并随时检查进度款运用情况，保证施工过程如期按约正常进行。同时，建设单位一定要按相关程序办事，尊重科学，克服盲目指挥造成的浪费，特别是不能搞连带建设，随意增加设计内容，以免带来工程造价的上涨，将工程预算控制在设计概算以内，要避免投资的“三超”现象。

五、项目终结阶段的投资控制

　　工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但复杂繁琐，相对来讲要求相关审核人员具备深厚的专业基础和良好的职业道德。要确定终结阶段的工作责任，使终结阶段的工作切实有人负责。
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加强结算管理，严把审核关，严格审查工程量，根据施工合同要求，对工程量清单招标工程的结算，投标人的综合单价一次包死不作调整，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证以及设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定；工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。在工程结算中一定要实行复核和会签制度，监理工程师初审，企业预算部门复审，企业内部会审。另外要清楚地认识投资项目结算，不仅仅只是建设项目投入的土建和安装费，还包括土地出让金、设计勘察费、设备购置和从这个建设项目中开支的全部费用。

除此之外，为了进一步做好项目投资造价管理，保证结算价合理、准确，建设单位在做好监理审核、自身复核的基础上还应选择资质、社会信誉高的工程造价咨询机构对决算予以审核，发挥主要职能的专业单位特长，进一步把好造价关，降低投资成本。其次，终结阶段的费用控制也需注意，不可忽视建立费用限额与奖励结合制度，将其工作质量和工作费用有机结合起来进行控制。最后要切实做好投资者、建设单位、施工企业、使用部门相互交接制度，确保工程的使用价值完整，并能及时得到实现。

　　投资项目竣工后，要建立项目后评估制度，对投资决策、项目建成后的社会效益和经济收益进行评价，总结项目建设的成功经验和项目建设中存在的问题，为今后的项目决策和投资提供依据。