从容字的图片:老人反向貸款 解晚年房貸之苦

亞洲人平等會最近推介一些關於老人掙脫出財務困境的辦法，希望這些知識對民眾有所幫助。亞洲人平等會社區發展副主任馮郁雯介紹，「美國有一種專門提供給老人的貸款—老人反向貸款。這種貸款以老年人擁有的房屋作為抵押，由銀行貸出款項給老人。根據老人的需求，可以每個月或者一次貸款付給老人屋主」。

馮郁雯還指出，老人反向貸款的特點是只要這個老人仍住在該房屋中，就不需要還款給銀行。當老屋主去世，或出售該房屋，或遷出該房屋，才開始還款給銀行。

申請老人反向貸款需要滿足以下幾個條件：年齡在62歲以上；接受聯邦房屋部或房屋管理機構或服務機構諮詢和批准；該老人擁有自己的房屋，並且本人是以這間屋為主要的住所。

這個特別貸款的一個特點是銀行提供貸款之時，該屋市值已被鎖定，即使將來該房屋貶值，屋價低於貸款額，也不影響貸款額和本息的償還，但老屋主要負責維修該房屋，支付地稅和房屋保險費用。

馮郁雯說，「老人反向貸款可以幫助老人度過財務困境，為老年屋主安度晚年提供一些保障。如果想了解更多詳情，亞洲人平等會有專業的信貸中心房屋顧問可以提供解答」。據了解，推介「老人反向貸款」是亞平會最近推出的一系列服務民眾項目之一。

林先生和陳女士因此到亞洲人平等會尋求幫助，亞平會利用聯邦政府提供給62歲以上耆老的房屋反向抵押貸款（Reverse Mortgage)政策為他們解決了難題。亞平會表示近數個月以來，利用房屋反向抵押貸款的民眾越來越多。

聯邦政府在80年代末就制定了房屋反向抵押貸款政策，專門提供62歲以上、有房產、但缺少現金的耆老申請，所以該政策也被稱作「老人反向貸款」。屋主可以按照房屋鑑定價值(appraised value)、銀行利率(interest)和自己的年齡(age)，把房屋抵押給銀行，銀行向屋主支付抵押貸款，有四種支付方式：全部換成現金拿出(lump sum)、允許分次取錢的信用額度(line of credit)、在固定期限內領取月金(monthly payment)和以上三種方式任意組合。

這樣，屋主不必賣掉房屋或放棄房屋所有權，可以繼續居住在房屋內，而且可以拿到錢，也永遠不用擔心會被趕出去。這些貸款不需要還給銀行，直到最後一位屋主(如果屋主不止一人)永久搬離該住址(比如回大陸養老)或去世。這時屋主繼承者有12個月的時間來決定是否出售房屋或償還貸款拿回房屋。如果到時售屋的收入超過屋主從銀行拿到的貸款額，多出的差額歸屋主或其繼承者所有；如果售屋收入比屋主從銀行拿到的貸款額低，銀行也不得向屋主或其子女追討差額。

老人反向貸款與一般的房屋貸款或重新貸款(refinance)不同，反向貸款是銀行向屋主支付錢款，支付方式多種；而重新貸款是屋主一次性拿到銀行貸款，之後按月還款給銀行。反向貸款與屋主的年齡有關，屋主年齡越高，銀行反向貸款的利息就越低，房屋鑑定價值就越高，屋主能貸到的款額也就越高。

以一位62歲的屋主為例，如果他的房子淨值62萬5000元，他可以貸到約23萬8000元，如果他已經80歲了，同樣的房屋可貸到的房款額會更高。不過，儘管屋主不用擔心自己被銀行趕出住處，屋主仍要自己負責支付地產稅、水電煤氣和正常維修。

房屋反向抵押貸款一直沒有被充分利用，全美只有1%符合條件的耆老申請此項貸款，原因是聯邦制定的房屋價值上限僅為36萬元，在消費水平高的紐約地區，就是一間二臥室公寓也不止36萬元，很少有屋主願意低價抵押自己的房屋。

今年因為聯邦刺激經濟方案的資金注入，歐巴馬政府把這一政策的房產價值上限從36萬元提高到62萬5000元，能貸到的款額也就相應增加，很多需要反向貸款提供現金的耆老正好可以利用這一機會。

林先生就以信用額度(line of credit)方式申請了今年的老人反向貸款，從貸款額中取出一部分償還了自己餐館生意欠的錢，餘下的則放在銀行中。陳女士則使用固定期限內領取月金(monthly payment)的方式，每月從銀行領取一筆錢補貼生活家用和償還房屋貸款。

亞平會服務部門助理主任馮郁雯表示，以前這一政策不被人重視，除了因為房產價值上限低外，也與亞裔文化有關。亞裔老人比較體貼子女，總想把自己的房子將來留給子女，所以寧可變賣財產或是勒緊褲帶，也要保住房子。而現在子女想法越來越開通，希望父母過得好些，不在乎身後有無遺產繼承。不少沒有子女的耆老，也願意通過這種方式讓自己活得更舒適些，對房產以後歸誰並不擔心。

有意申請老人反向貸款的人士可以與亞平會聯繫，地址為曼哈坦華埠地威臣街（DivisionSt.）111號，電話（212）964-6022。