类似肉嫁高柳家的里番:[理论研讨]中国楼市泡沫的产生、危害，及前景

中国楼市泡沫的产生、危害，及前景
　　
　　标签： 通货膨胀 土地暴利 权力寻租 贫富分化 保障房
　　
　　当今时代中国楼市泡沫是世界经济的一道奇观，是富者因其而富、贫者因其而贫、决定国人命运的荦大之端。古人云，死生亦大矣。追求财富可以让贪官利令智昏、甘冒杀头风险；经营亏损可以使菜农痛不欲生、自赴黄泉。对国人来说，在多种情况下，财富的得失大过生死，那么房价问题之大也就很自然了。
　　
　　关于高房价产生的根源，从一般的关注者到专家大腕，最具有代表意义的说法是如下两点：
　　　　1.土地垄断造成土地供不应求，推高土地价格，高地价决定高房价，土地垄断不打破房价不可能下降；
　　　　2.货币政策失误造成流动性充裕及通胀压力局面，配合投资渠道缺失等外部经济环境，
　　　　　致使资金无出路只能流向房地产，从而推高房价。
　　
　　在下坚决反对以上观点。
　　
　　正如拙文《中国房地产泡沫的实质和根源》、《探密“刚需”》、《论房地产变相地租的双重罪恶》、以及《从市场机制原理看高房价根源》等所分析指出的，土地垄断仅仅是房价泡沫形成的前提条件而宽松货币是它的现实条件，这些都不是高房价的原因。房地产泡沫的真正原因是政府无节制的土地资本化的政策失误。
　　在下于《中国房地产泡沫的实质和根源》中以对比的方式概述了美国次贷危机中房价泡沫形成和破灭的过程，反衬凸显了中国泡沫的特点。
　　
　　结论是，美国房地产泡沫和中国的根本区别，在于前者动因于房地产经济之外而后者在房地产经济内部。
　　假定每一个房屋的购买交易包括买卖双方组成房地产经济的一个细胞，细胞的非常态兴奋，在美国是起因于过量激素，而在中国是起因于细胞自身。
　　美国房地产自上世纪末始的十年牛市，是金融资本依赖美元的世界货币地位实施扩张掠夺世界的需要、以及国内金融银行系统的暴利贪欲拉动的。次贷经济中房屋的购买者本来就不具有购房的能力，假如没有超低利息率和促销机构的利诱和怂恿，那些人不会自行到市场上去买房子。
　　而中国的（潜在）购买者，在近年来的高房价下虽然大多数人也买不起，但事实上他们竟是迸发了井喷的热情（试图）去买。
　　这是因为在中国与其说大家是买房子，不如说是买赚钱和增殖的机会。一个一般的劳动者穷其一生的积蓄，还赶不上一间房子一阵子的升值。如此不正常的经济状态会逼迫任何人就是拼了命也要买。
　　中国的买房人作为楼市经济的细胞因子天生的就具有必买的欲望和决定性，经济细胞的生命力表现为强烈的牟利（对穷人来说是保命）需求活力。
　　
　　美国才大气粗的人也有的是，如果买卖房子能赚钱，怎么会轮到那些连房租都付不起的人去买？不赚钱是因为除了持有房子要缴房产税以外，房子卖了以后，其净收入还要缴资产升值所得税。在美国这样的土地私有社会，土地的资本化运作是有节制的。
　　反观中国国情，劳动者微薄的工资收入要纳重税，而大把的房产地产投机收入无税可纳。这种无节制的土地资本化使房子的购买需求不再与其价格水平而只和价格动态相关。
　　
　　于是一方面，在土地供给天然有限的条件下，需求扩张本身就是价格的上涨；另一方面，价格的上涨本身就是需求的扩张！
　　这种情况无论在任何房价水平上都如此！那么楼市价格岂能不泡沫化？
　　
　　土地垄断不是楼市泡沫的原因，而只是它的条件，就像药家鑫杀人所用的刀具只是张妙死亡的条件，而不是它的原因。不能说张妙的死亡是因为世界上有刀，尽管从逻辑上说如果没刀她不会死。刀是用来杀猪的，用它来杀人是药家鑫的主观选择。
　　土地由地方政府掌控（由土地的自然性质所决定，打破国家垄断只能导致私人垄断）是为了总体规划合理利用，这是土地作为社会性资源的客观要求，不是为了土地财政搜刮民财。实行土地财政是因为土地被资本化了且不加节制，造就了它得以实行的客观现实性。
　　
　　著名经济学家华生教授最近的文章：《破解中国房地产调控困局》所论日、韩两国在各自城市化过程中解决土地问题的经验，是对在下以上论点的实证支持。
　　日、韩两国在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型，没有留下城市贫民窟后遗症，收入分配相当平等、基尼系数均低于0.3，避免了中等收入陷阱。中、日、韩三国的土地人口关系十分近似，他们的经验对中国具有极大的借鉴意义。
　　
　　没有社会主义人民国家的招牌，也没有执政者人民公仆的崇高意识，甚至没有土地公有制的社会制度，日、韩政府居然自然禀有土地增值收益社会分享的理念，他们实行全面保护普通自住房的调控制度，以非自住房转让最高达75%的高额累进所得税和巨额房产继承税，封杀住宅的投资投机需求，同时建立与个人税后收入挂钩的住房信贷资信审核制度，堵塞二套房贷款的空间，禁止以租养贷，提高非自住房贷款利息以引导商业银行贯彻国家的调控意图。这样通过税收和金融的综合经济杠杆，使住宅及土地资源较为均等地分布于城市全体就业者包括移居者之中。
　　
　　以上分析揭示了，化解中国楼市泡沫的根本途径，应是实施以所得税经济手段为核心的、直接消弭土地资本化操作牟利空间的需求管理调控。
　　而限价、限购等行政手段是方向模糊、避实就虚、扬汤止沸、隔靴搔痒、最多只能缓冲高房价压力于一时的、旨在保留泡沫原生态基础的假调控。
　　这种调控将置中国社会长久于楼市泡沫威胁之下，不能从根本上摆脱其种种困扰。
　　
　　楼市泡沫最显著的恶果是它的社会财富再分配效应，表现为土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺。
　　土地的大幅度升殖给各种形式的土地持有人带来的财富不可能是无中生有，而是来源于非土地持有者的相对贫困化。
　　面对如此的高房价，没房和只有破旧房子的，以及高债务收入比的房奴堕落为赤贫者。他们是当今社会最广泛意义上的弱势群体。
　　这种社会财富再分配效应、事实上比直接以货币计量的收入差距所造成的贫富分化要厉害的多。
　　在贫富分化扩大的问题上，一般的认识仍然是局限于货币有形收入的分配和再分配的作用，看不到高房价这种无形的财富再分配其实是土地泡沫泛滥以来中国社会财富分配加剧失衡的最大因素。而财富两极分化恶化是当今社会安定的最严重威胁。
　　
　　弱势群体的相对贫困化在通货膨胀同时存在的条件下转化为绝对贫困化。
　　这里需要特别强调的是，通货膨胀是楼市泡沫的必然结果。这是因为房价的大幅增长客观上要求货币供给的增长，而基于楼价泡沫的货币增长没有相应的社会产品价值量增长为其基础。
　　流通中货币量的确定必须以社会产品流通价值量为基础，这是货币政策的基本原则。
　　楼市泡沫的孳生和持续迫使货币当局违反这个原则，必然导致通货膨胀。如果按照通货膨胀的本来意义，而不是简单错误的把通涨只理解为CPI的不断上升，应该说，楼市泡沫本身就是通货膨胀。
　　于此请参阅拙文《房地产泡沫即是通货膨胀》。
　　
　　关于货币流动性和楼市泡沫的关系，本文上面说到，一般舆论都认为货币政策失误是泡沫产生的原因。
　　但是，如果房子按其本性来说就是用来提供居住的功能，不存在十数年来的房地产狂热，就不可能吸纳同时期发行的庞大数量的货币。如果当局仍然发了等量的货币，CPI早就窜到天上去了。
　　正是因为楼市经济中存在着巨大的暴利机会，才产生了对货币强烈的诉求。才给政府当局提供了货币滥发的可能性和空间。
　　货币可以买房子，也可以买任何别的东西。
　　在相当长的时期中，为什么在货币超发的情况下别的商品价格没有、而是只有楼价才发生泡沫化？
　　
　　不同的国家在不同的历史时期的通货膨胀具有不同的特点。
　　当前的通涨呈现资产价格和消费品价格轮番提升的螺旋行进方式，和以往通涨的根本区别是楼市泡沫的存在。
　　在通涨的初期阶段，楼市泡沫的存在使得CPI表现平缓。只要CPI涨的慢，社会舆论就很平静，政府就没有压力，无论是通过外汇占款，或者是盲目固定资产投资的天量货币发行就肆无忌惮。
　　但是高房价的经济成本效应必将逐渐扩散、累积、和显现，难道政府就看不到CPI涨起来是早晚的事？
　　现在消费品价格终于起来了。消费品涨价反过来又促涨房价，因此是螺旋式行进。
　　
　　认识当前通货膨胀的这种和楼市泡沫密切相关的新形式对治理通涨和楼市调控具有非常重要的意义。
　　眼下充斥于理论界的掩盖和辩护的谬论时时可见，其基本方法都是混淆通涨和CPI这两个不同的概念，认为通胀的根本原理改变了，通涨和流动性过量之间的关联性减弱了。
　　而事实是，通涨的原理没有变，改变的只是它的形式。通涨的新形式使它的显现具有强烈的隐蔽性和显著的滞后性。
　　
　　有人说通货膨胀不可怕，“不过区区的5%，90年代前期通货膨胀达到两位数，连感觉都没有”。
　　但是，中国的CPI是一个脱离通货膨胀概念太远的统计数字。现在的CPI只有5%，可实际通胀也许已经是20%了！
　　当弱势群体已经将收入最大限度的投入高房价的支付中去的时候，对他们来说，5%的CPI的威胁远远大过90年代前期两位数的CPI！
　　认为通涨并不存在不单是无知而更是无耻。楼市泡沫不化解，通涨威胁就不会根本消除。
　　
　　保障房不是应对楼市泡沫的根本方法和出路，大搞保障房的架势是华而不实的作秀，借以拖延实施旨在化解泡沫的实质意义调控。
　　
　　首先，对一个社会来说，需要救助的群体只能是少数人，太多的人依赖保障房是一个逻辑上的矛盾。
　　保障房价和其相应市场价格之差的资金不可能从天上掉下来，说到底是来之于民用之于民。那么有什么理由民众必须以高房价的方式将资金交给政府，然后再由政府建保障房来救助？
　　所谓“市场归市场，保障归保障”的说法从客观效果检验必将是一场骗局。
　　房价越高，距离多数民众的购买力越远，需要救助的人就越多；于是就需要进一步提高市场价格来谋求更多的土地财政收入作为保障房资金来源；可是房价提升的本身又扩大价格差距，增大救助需求。
　　羊毛终归要来自羊体，结果必然是保障房价跟着提高，最终使保障房本身成为虚设。
　　
　　再者更要看到的是，中国楼市泡沫经济发展到今天，房子的问题已经不再是一个单纯的居住问题了。
　　上面说到，高房价的社会财富再分配效应使贫富分化的矛盾尖锐化。在这种形势之下穷人为求自保的唯一方法就是占有房子。穷人也得买房子，这是他优化自我生存条件的必然追求。
　　“市场归市场，保障归保障”的虚伪就在于无视下层民众的这一合理需要。
　　如果楼市泡沫不能化解，必然是太多人的愿望不能满足，成为贫富分化社会潮流的弃儿。
　　这将是一个潜在的与社会安定相冲突的重大因素。
　　
　　政府通过高房价敛财，再以这种收入实施保障房社会救助的方案颇受官方青睐的原因之一，在于这种方式将不可避免的扩大经济领域中的权利基础，为官僚机构的经济职能提供更多客观要求，为权利本身提供更加广阔的寻租空间。
　　事实上，中国房地产的迷局的最集中表现就是在于高房价土地暴利在房地产领域中占据了主导地位，从而迫使社会各成员不得不以各种形式参与这个巨大利益争夺。由这种利益强烈的落后性所决定，争夺的矛盾具有不可调和的性质。
　　举个例子说，一伙强盗打劫而来的赃物如何分配？赃物是被劫者的损失，某个成员应该分得多少就赃物本身看不到数量上的依据。那么分配的方式只能是按照各自的在集团中的地位和权力。
　　土地暴利就是一种赃物，分配份额的多寡依据权力大小，这就是为什么当权者制造它、喜爱它的缘故。
　　
　　土地暴利赃物分配中矛盾的不可调和性、反映到房地产调控方案和各方所持的态度，就是政策的朝三暮四、参与者激烈的争吵、各种观点间极端的对立、千奇百怪的说辞、以及失意者歇斯底里的叫骂。
　　在民主机制缺失条件下，私利必然成为权利追逐的猎物，赃物越大越多，争夺越激烈。
　　因此土地暴利的解决之道不是分配方案的调和，而是消弭赃物本身，也就是必须以实施限制土地资本化的真调控来化解楼市泡沫。
　　
　　
　　本文作者：添雅果可
　　发表时间：2011-05-16 07:08:44
　　个人博客：http://blog.sina.com.cn/u/1778791411