吴世勋女友标准崔智友:淮安市房地产开发项目交付使用管理意见（淮政发［2006]123号　二00六年8月7日）

淮安市人民政府关于加强房地产开发项目综合管理的通知

（淮政发［2006]123号）

各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　为进一步规范全市房地产开发行为，促进房地产市场健康有序发展，现就加强我市房地产开发项目综合管理工作通知如下：

　　一、加强房地产开发项目用地出让管理

　　（一）实行房地产开发项目建设条件意见书制度。全市房地产开发项目用地公开出让前，由国土资源部门牵头，召集规划、建设、房产、物价等相关部门认真做好项目地块的调查研究工作，根据不同地段类别对拟出让的地块提出《房地产开发项目建设条件意见书》，经政府研究批准后，作为土地使用权出让合同的附件，主要内容必须作为土地使用权出让合同的必备条款。《房地产开发项目建设条件意见书》主要内容应当包括以下内容：项目性质、规模和开发期限；规划控制指标及规划设计要求；工程质量标准要求；基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；基础设施和公益设施建成后的产权界定；解困房和拆迁安置房的政府收购数量和收购价格等。

　　（二）严格市场准入。按房地产法和国家宏观调控的有关规定，对土地竞买者的资金实力进行审查，对开发企业从技术实力和管理能力等方面加强综合评价，严格市场准入，确保土地开发企业具有相应的项目运作实力和能力。

　　（三）逐步以楼面地价方式出让土地。在出让国有土地使用权时，应根据项目性质和规划控制指标，逐步推行以楼面地价方式出让土地使用权，保证项目规划控制指标的落实。

　　二、加强房地产开发项目审批管理

　　（一）强化规划方案的审批管理。规划部门对开发企业报批的开发项目规划设计方案初审后，由规划部门牵头，召集建设、国土资源、房产、园林、消防、环保、人防、广电、供电、供热等相关部门和单位对照土地出让合同的内容，对开发项目规划设计方案进行会审，不符合要求的，规划部门应要求开发企业改正，不改正的不予办理规划审批手续。重要项目应按有关规定向规划咨询委员会和规划委员会汇报。规划部门应将批准的规划方案分送参与会审的部门，作为跟踪管理的依据。

　　（二）加强施工图设计文件审查管理。建设部门应严格按照国家有关规定，做好房地产开发项目的房屋建筑、基础设施等工程施工图设计文件的审查管理工作。对项目施工图涉及质量安全和保障、相关配套投入使用的可行性和工程建设强制性标准的内容严格按照有关法律、法规进行分类审查。施工图未经审查合格的，不得使用。

　　（三）加强部门配合，共同做好项目的审批工作。凡未取得房地产开发资质证书的企业，项目的规划方案规划部门不予审查审批，不予办理规划许可证；未取得规划许可证的，建设部门不予办理项目的建筑施工许可证和排水许可证；未取得规划许可证、建筑施工许可证的项目，房产部门不予办理商品房预售许可证。

　　三、加强房地产开发项目建设过程管理

　　（一）加强工程质量管理。政府加强监督，把好各个环节质量关。各相关部门在规划设计、勘察设计、施工许可、招标投标、材料准用、建设监理、市场监管、质量评定、项目验收等各个环节上要层层严把质量关，各司其职，各负其责，违反有关规定的，要追究相关人员的责任。建设部门应突出抓好项目开发建设过程中的工程质量管理，按照国家有关法律法规，加大对工程建设各方违法违规降低工程质量行为的处罚；做好工程现场的建筑材料、构配件和设备监督抽查；抓好建筑节能验收、房屋建筑工程和项目基础设施工程竣工验收备案管理，并应将竣工验收备案情况及时向社会公布；落实建筑工程质量保修制度，做好房屋售后质量保修管理工作；建立和完善工程质量投诉处理制度和工程质量信用档案，将建设过程中违反工程建设强制性标准和使用后投诉处理等情况进行记录，并向社会公布。

　　（二）加强项目全过程管理。规划、建设、国土资源、房产、物价、人防、园林、消防、供电、供热等相关职能部门应依据国家法律法规的规定，按各自的职能在搞好服务的同时，做好项目全过程的跟踪监督管理。应定期对项目进行检查，发现开发企业未按规定要求进行开发建设的，应及时纠正，对重大的违法行为应依法严肃处理。

　　（三）加强对在建项目的管理。由房产部门牵头，召集规划、建设、国土资源等部门组成联合检查组对在建的房地产开发项目进行一次梳理，从规划许可、施工许可、土地使用、资质条件等方面进行检查，凡不具备上述相关条件的，应责令限期整改，在规定时间内没有整改到位的，应按国家法律法规的规定处理。

　　四、建立房地产开发项目交付使用制度

对所有房地产开发项目实施交付使用制度。原则上交付使用应在规划设计项目全部竣工、建筑工程和配套工程均取得相应的验收合格文件的前提下进行。特别是住宅质量，供水、供电、供热、供气、电信、有线电视、排水等配套设施，住宅小区绿化、休闲等环境建设，以及学校、幼儿园、商业服务网点等配套项目都要作为验收的重点。验收时，应吸收业主代表参加。较大规模的开发项目，特别是较大群体住宅区（片）实行分期开发建设的，其一期工程的交付使用必须达到以下基本条件：办理正式供水手续，住宅用水纳入城市自来水管网；办理正式供电手续，住宅用电纳入城市供电网络；取得住宅雨、污水排放手续，实行分流，分别纳入城乡雨、污水排放系统；住宅有线电视配套设施到位，纳入有线电视网；住宅与外界交通干道之间有直达的道路相连；住宅周边场地清洁，道路平整，具备绿化条件，配备环卫设施，并与施工工地有明显的隔离设施；物业管理企业提前介入，可实施必要的物业管理。未进行全面验收并取得交付使用备案证书的开发项目，不得交付使用。验收结束交付使用后出现问题的，对验收部门负责人，实行行政问责制和责任追究制；对开发商予以追究，并对其诚信度在媒体上予以曝光。

　　附：一、淮安市房地产开发项目建设条件意见书（样本）

　　　　二、淮安市房地产开发项目交付使用管理意见

淮安市人民政府

二00六年八月七日

附件一：

淮安市房地产开发项目建设条件意见书

　　为加强房地产开发项目管理，贯彻全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，保证政府产业政策的落实，从源头上调控住房供应结构和住房价格，完善住房保障体系，保障房地产开发项目的整体质量和水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和国家、省、市的有关规定，现对＿＿＿＿＿＿＿＿房地产开发项目提出建设条件。

　　第一条　规划设计要求

　　本项目规划设计要求详见《规划设计条件通知书》，主要条款如下：

　　一、占地面积：

　　二、土地使用性质：

　　三、四至范围：

　　四、建筑退线：

　　五、建筑容积率：

　　六、建筑限高：

　　七、建筑密度：

　　八、日照间距系数：

　　九、绿地率：

　　第二条　开发项目建设期限：

　　第三条　本项目住宅部分的套型面积和比例要求，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006）37号）的有关规定执行。

　　第四条　本项目住宅设计要求

　　一、本项目居住部分应按照建设部《商品住宅性能认定管理办法》的规定进行性能等级认定，住宅设计应按照《国家康居示范工程建设技术要点》要求进行规划、建筑、环境和装修设计，并积极（必须）申报国家康居示范工程。

　　二、本项目居住部分应按照国家、省、市有关住宅产业化技术规定要求，积极推广应用成套技术，依据《国家康居住宅示范工作成套技术量化评价指标》，选择适应本项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住区环境及其保障技术和住宅建造成套技术，并按照国家、省编制的住宅部品与产品选用指南，选定资源节约型的优质材料和部品。

　　三、本项目居住部分重点开发和推广下列新材料、新技术，其它项目在此基础上应推广应用国家推荐的“节能、节水、节材、节地”等“四节”技术：

　　1 、墙夹芯保温隔热技术；

　　2 、防水层下设保温隔热技术；

　　3 、塑钢门窗、彩板钢门窗、保温镀膜玻璃或双层玻璃；

　　4 、保温、隔音、防盗用户门；

　　5 、双管接户水平管系统；

　　6 、分散式采暖空调节能技术；

　　7 、利用太阳能节能技术；

　　8 、节能灯和电子延时、声控开关应用技术；

　　9 、节水型卫生洁具应用技术；

　　10 、节水龙头应用技术；

　　11 、厨房整体标准化技术；

　　12 、卫生间整体标准化技术；

　　13 、厨房烟气集中竖向排放系统；

　　14 、电器多回路配线技术、配网自动化技术和配电设备节能环保技术；

　　15、管道集中暗设系统技术（其中强弱电要分设）；

　　16 、新型管材；

　　17 、优化型中高层住宅电梯成套技术；

　　18 、智能化计量收费（水、电、气等）技术；

　　19 、安全防范系统技术；

　　20 、设备集中监控与管理技术；

　　21 、地下车库现代管理成套技术；

　　22 、家庭现代通讯技术；

　　23 、居住区水压水质保障技术；

　　24 、居住区生活污水处理技术和回用技术；

　　25 、居住区生活垃圾收运和处理技术；

　　26 、防水技术；

　　27 、外墙涂料成套技术；

　　28 、外墙面砖防污染、防脱落技术；

　　29 、其它技术。

　　第五条　本项目工程建设质量应达到市优质工程质量标准以上并取得交付使用备案证书后方可交付使用。工程建设质量以国家或行业的质量检验评定规范和标准为依据。

　　第六条　基础设施配套

　　一、本项目规划红线内的道路、绿化、路灯、环卫、地上停车场、信报箱由开发单位负责。

　　二、本项目规划红线内的各项供水、供气配套设施由开发单位负责，同时应实行分户计量系统，分户表安装在用户门外。

　　三、本项目规划红线内的各项排水配套设施由开发单位负责。

　　四、本项目规划红线内的各项供热配套设施由开发单位负责，同时应实行供热分户计量系统，分户表安装在用户门外，并安装温控装置。

　　供热系统投运后，供热站房等资产无偿移交供热企业，由供热企业负责运行、维护及检修管理。

　　五、供电工程。高压送电线路及其配电设施由开发单位负责投资建设，采用单电源（双电源／环网）方式供电；配电室（开闭所）均应安装配网自动化装置；居住小区内中、低压线路全部采用电缆；其他均应严格执行江苏省建设厅和江苏省经济贸易委员会联合发布的《居住区供配电设施建设标准》（DGJ32/J 11-2005）。

　　配电室（开闭所）等配套设施，在规划阶段要预留足够位置，并由受让方投资建设。

　　配电室（开闭所）投运后，资产无偿移交供电企业，由供电企业负责运行、维护及检修管理。

　　六、本项目规划红线内的各项有线电视配套设施由开发单位负责投资建设，投运后，有线电视机房、管道等资产无偿移交淮安广播电视部门，由淮安广播电视部门负责运行、维护及检修管理。

　　第七条　物业管理用房

　　一、物业管理用房由开发单位按项目总建筑面积3‰-4‰。的比例无偿提供。

　　二、开发单位按规定提供的物业管理用房，产权归开发区域内的全体业主共同所有，由业主委员会负责代管，并登记造册。若开发单位未按约定提供物业管理用房时，房产管理部门有权从所建房屋中扣留或者征用相应面积的住宅作为物业管理用房。

　　三、物业管理用房的具体面积和位置在项目总体规划方案审批时，应予以明确。

　　第八条　公用设施配套

　　一、社区办公用房和活动用房：开发单位应按规划部门批准方案，负责建设并无偿提供社区办公用房和活动用房，项目总建筑面积低于10万m2（含）的，社区办公用房不低于80 m2，社区活动用房不低于120 m2；项目总建筑面积大于10万m2的，社区办公用房和活动用房按总建筑面积的2‰提供；社区办公用房和活动用房产权属政府。

　　若开发单位未按约定提供社区服务用房，房产管理部门有权从所建房屋中扣留或者征用相应面积的住宅作为社区服务用房。

　　二、项目区域内配套建设的义务教育学校：由开发单位负责按规定进行建设，产权属政府。

　　三、项目区域内配套建设的幼儿园、菜场和会所，由开发单位负责建设，费用不得摊入其他房屋售价，产权属开发单位，可由开发单位经营，也可转让他人。

　　集中使用的车库（含机动车和非机动车）属项目范围内停车位最低控制指标以内的，开发建设费用可摊入其他房屋售价中，为业主共用停车位；超出最低控制指标并得到规划部门批准建设的车库，开发建设费用不得摊入其他房屋售价中，产权属开发单位，可由开发单位经营，也可转让给本项目区域内的业主。

　　上述设施不论由谁经营，都不得改变性质和用途。

　　四、其它应配套的公共建筑应按规划要求建设。

　　第九条　本项目应按国家有关规定满足人防设计要求。

　　第十条　本项目中政府收购的解困房和拆迁安置房建设要求

　　一、本项目应提供＿＿套＿＿m2解困房、＿＿套＿＿m2拆迁安置房，由政府收购，具体套型面积分别为＿＿m2＿＿室＿＿厅＿＿套；＿＿m2＿＿室＿＿厅＿＿套；＿＿m2＿＿室＿＿厅＿＿套；。

　　二、解困房和拆迁安置房的政府收购价为分别为＿＿元／m2、＿＿元／m2。

　　三、解困房和拆迁安置房的建筑质量和配套水平应与本项目中的其它住房相同，如发现降低质量和配套水平的，拆迁行政主管部门可在其它住房中选择相近套型面积的住房作为政府收购的拆迁安置房。

　　第十一条　其它建设条件。

附件二

淮安市房地产开发项目交付使用管理意见

（淮政发［2006]123号　二00六年8月7日）

　　第一条　为加强城市房地产开发项目交付使用管理，保证商品房使用功能和整体质量，维护购房者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本意见。

　　第二条　房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上开发建设的房屋、基础设施的交付使用管理，适用本意见。

　　第三条　建设、规划、房产、国土、园林、消防、人防、环保、技术监督、广电、供热等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的管理工作。

　　第四条　兴建房地产开发项目，应当遵守土地出让合同的约定，按照相关行政管理部门批准的条件设计和实施；按照规划设计等有关规范要求，配套建设物业管理服务、文化体育活动、社区服务、市政公用等基础设施及人防工程，保证工程质量，满足入住使用条件。

　　第五条　各相关行政管理部门在办理房地产开发项目各项审批手续和施工图审查时，不得超越规定指标和条件办理批准手续。

　　第六条　对房地产开发项目负有监管职责的有关行政管理部门，应当依法履行监管责任，按照谁主管、谁审批、谁负责的原则，对建设项目进行全程监管和动态管理，及时制止和纠正违反规划和建设要求的行为。工程竣工后，有关行政管理部门应当按照有关规定进行竣工验收或者备案。

　　第七条　供电、供水、排水、供热、供燃气、电信、有线电视等单位，应当指导、配合房地产开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设。工程竣工后，根据建设单位申请及时进行交付使用验收，保证入住居民正常生活需要。

　　第八条　房地产开发项目交付使用应达到下列条件：

　　（一）主体工程和配套设施建设符合规划要求，并经验收合格；

　　（二）工程的勘察、设计、施工和监理，符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，并经建设行政主管部门备案；

　　开发企业已要求施工企业按规定交纳农民工资保障金；

　　开发企业已按建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）的有关规定交纳建设工程质量保证金，用于保修期内的工程维修（建设工程质量保证金的具体管理办法由建设局另行制定）；

　　（三）人防工程的勘察、设计、施工和监理，符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，并经人防行政主管部门备案。

　　（四）环境保护设施已经建成并经环境保护部门验收合格；

　　（五）生活用水设施和水质符合卫生、节水相关标准，有完整的竣工资料，经验收合格纳入城市公共供水管网，并正式供水；

　　（六）雨、污水排放必须实行分流，分别纳入城市雨、污水排放系统，并符合相关标准；

　　（七）用电纳入城市供电网络，供配电设施符合《居住区供配电设施建设标准》（DGJ32 /J11-2005 ），经验收合格，并正式供电；

　　（八）供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；

　　（九）完成室内燃气管道的敷设和室外燃气管道的衔接，保证燃气供应；

　　（十）电话、宽带等通信配套设施符合专业设计要求，线路敷设到户，完成项目内的管线与主干网的连接；

　　（十一）有线电视配套设施符合专业设计要求，有线电视线数设到户，完成项目内的管线与有线电视主干网的连接；

　　（十二）绿化、道路等配套设施建设符合设计要求，并经验收合格；

　　（十三）交付使用部分做到清洁、平整，分期交付使用的，应当采取有效措施与施工工地隔离；

　　（十四）已选聘前期物业管理企业，并办理物业承接验收手续；

　　（十五）相关公共服务用房及配套设施应当符合设计要求，并办理承接验收手续；

　　（十六）拆迁安置已经落实；

　　（十七）法律、法规、规章规定的其他条件。

　　第九条　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当书面申请各相关行政管理部门组织专项验收或者备案。各相关行政管理部门应在法律法规规定的时间内（无具体规定的，应在7个工作日内）完成验收或者备案工作。验收合格的或者未发现开发建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关管理规定行为的，发给验收合格证明或者备案证明；验收不合格的或者发现开发建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关管理规定行为的，应当书面告知其理由，并限期整改，达到要求后重新组织竣工验收。

　　第十条　房地产开发企业应持下列相关文件，向房产行政主管部门提出房地产开发项目交付使用申请：

　　（一）经规划局批准的项目规划图和出具的规划验收合格证明文件；

　　（二）国土资源局出具的土地出让条件验收合格的证明文件；

　　（三）建设局出具的房屋建筑工程竣工验收备案证明，供水、排水、道路、燃气准予交付使用证明，未拖欠工程款及农民工工资证明，已落实建设工程质量保证金管理制度证明，以及拆迁安置落实的证明文件；

　　（四）经贸委出具的供暖、供热水设施的验收合格文件；

　　（五）供电公司、通信运营商、广电网络传输中心出具的供电、电话、宽带、有线电视等工程设施达到交付使用条件的证明文件；

　　（六）消防部门出具的符合消防技术标准的证明文件；

　　（七）园林局出具的符合绿化标准的证明文件；

　　（八）人防办出具的人防工程竣工验收备案证明；

　　（九）环保局出具的环境保护设施的验收文件；

　　（十）质监局出具的电（扶）梯验收报告和特种设备登记证；

　　（十一）前期物业管理服务合同备案证明文件和相关公共服务用房及配套设施承接验收手续；

　　（十二）竣工房屋测绘成果报告；

　　（十三）法律、法规、规章规定的其他文件。

　　房地产开发项目的绿化等配套设施，因季节原因不能与新建房屋同时交付使用的，还应当提供《新建房地产开发项目配套设施交付使用保证书》。保证书应当包含配套设施交付使用的时间、交付使用时应达到的标准等内容，并经相关行政管理部门签署意见。

　　第十一条　房产行政主管部门接到开发建设单位提交的房地产开发项目交付使用申请时，应当当场对提供的材料进行审核。证明材料齐全的，应当当场发给受理凭证；不齐全的，应当当场一次性告知需要补充的证明材料。

　　房产行政主管部门应当在受理之日起3个工作日内将项目具备交付条件的情况在项目所在地公示7日。有关单位及业主对交付有异议的，可以向房产行政主管部门提出。异议理由成立的，由房产行政主管部门责成房地产开发企业进行整改，如涉及相关行政管理部门已验收或者备案的事项，应重新取得验收或者备案的证明。重新验收或备案的结论为终局结论。

　　第十二条　房产行政主管部门对公示期满且没有异议或者异议理由不成立的申请交付的房地产开发项目，应在3个工作日内开具《淮安市房地产开发项目交付使用备案证书》。

　　第十三条　房地产开发项目取得交付使用备案证书后，方可交付使用。

　　国土资源和房产行政管理部门应当凭房地产开发企业提交的交付使用备案证书，依法办理土地和房产初始登记的相关手续。

　　第十四条　因季节原因不能与新建房屋同时交付使用的绿化等配套设施，房地产开发企业应当在验收合格后7日内将验收报告报房产行政主管部门备案。

　　第十五条　房地产开发项目实行分期开发的，可以依照本办法分期办理验收手续。

　　第十六条　房地产开发企业违反本办法规定，将未取得交付使用备案证书的房屋交付使用的，房产行政主管部门书面通知相关行政管理部门对房地产开发企业不予办理新建项目的相关审批手续；并依照《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）和其他法律法规的规定进行处理。

　　房地产开发企业违反本办法规定，未按照《新建房地产开发项目配套设施交付使用保证书》的承诺建设配套设施的，由在保证书上签署意见的相关行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，有关行政管理部门对房地产开发企业不予办理新建项目审批手续。

　　房地产开发企业有违反本办法规定的行为，应当记入企业诚信档案。

　　第十七条　房地产开发项目未取得交付使用备案证书的，国土资源和房产管理部门不得办理土地和房产初始登记的相关手续。

　　第十八条　房地产开发企业违反规划、建设等有关法律、法规和规章规定的，由有关行政管理部门依法予以处罚。

　　第十九条　有关行政管理部门及其工作人员未按照法定职责，对房地产开发项目进行监管或者监管不到位造成后果的，对主管领导按行政问责制的有关规定予以问责。对直接责任人员，由所在单位或者监察部门按照有关规定予以处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十条　有关行政管理部门或者单位出具虚假材料的、以及对符合验收标准的房地产开发项目不出具或者拖延出具验收或者备案的相关证明材料的，应当由监督机关予以处理。造成损失的，依法追究相关行政管理部门或者单位负责人和工作人员的法律责任，并依法承担赔偿责任。

　　第二十一条　有关行政管理部门或者单位进行验收时，不得将与其验收项目之外的事项作为验收条件；除法律法规规定外，不得收取任何费用。

　　第二十二条　本意见自下发之日起施行。

实施日期：2006年08月07日　(地方法规)