bangbangbang无伴奏版:老旧小区摸索准物业管理：成本三毛、居民自治

　　在老旧小区的居民还在为小区物业问题争论不休时，老张所在的垡头三区南院小区悄然发生变化。11月19日， 垡头三区成立了小区管委会，居民自己挑选了“管家”，对小区进行“准物业”管理，管理者都是小区居民。

　　老张面临的“房龄老、安全差、环境乱、无物业……”北京其他老旧小区中同样存在。很多居民要么选择高昂的物业费，要么忍受没有物业带来的脏乱差。垡头三区的“准物业”与其他物业有何区别？能否解决老旧小区长期存在的问题？记者为此进行了调查。

　　老旧小区样本

　　定福庄北里

　　一下雨就要垫砖

　　东五环外的定福庄北里小区，由七八栋上世纪80年代的老楼组成。小区的南侧连接着一大片平房区，做麻辣烫生意的小贩坐在十平方米的平房前，从大盆里捞出菜叶穿在竹签上。

　　小区里的花坛中，枯枝上挂着蓝色塑料袋，被北风吹得呼呼作响。几辆汽车停在花坛周围，将本不宽敞的空间再次挤压。72岁的张阿姨住在小区近20年，“小区边上就是一个街边市场，每天人来人往，人也很杂。噪音从早上一直持续到晚上九十点钟，一直都不间断。我们不求绿化和健身器材，能让我们小区很安全就足够了。”

　　四五年前，有邻居找到张阿姨，就小区自己雇保安人员和保洁员征求她的意见，“但这个小区的人基本都是退休的或者是低收入的，额外的费用会给生活带来一定的影响。还有就是一些人把房子租出去了，也很难让他们掏钱。”居民自己请保洁员的想法被迫停止，小区仍旧处在无人管理的状态。

　　“不说也罢，一说就心烦。”一声叹息之后，59岁的吴举说，他们一家四口都住在这里，不管几点回家，他都要把自行车扛到三楼，放在楼梯的过道上，“我们小区丢自行车的人太多了，不往楼上抬的，也得找个有铁架子的地方，把车和铁架子锁在一起。”今年8月份，吴举的自行车连续被盗三次，“每次丢了之后，我就去卖旧车的地方花几十块钱买一辆，我也知道那的车基本上都是偷来的。但车这么容易丢，没办法只能买便宜的。”

　　“最怕的就是遇到雨雪天，小区里没有人清扫，路边的泥就很难排出去，全涌到楼门前了。”只要雪一停，张阿姨就拿着铁锹慢慢地铲出一条小路。“小区楼道里总会有几块砖头，一到下雨天，我们出门的时候就拿几块，从楼门口一直铺到甬道上，要不就得陷进水里。”吴举指了指摞在楼门前的5块砖头。

　　北京市人大代表强磊调查发现，由于受各种条件的限制，老旧小区管理混乱，甚至到了无人问津的地步。这类小区中很多老房子都租给外来人口，安全、管理都出现诸多问题，加之很多设施年久失修，安全隐患不少，又由于资金匮乏，保洁、取暖、停车等都存在问题。

　　自治小区样本

　　垡头三区

　　起步

　　15号楼摸索出了自管经验

　　60岁的杨进宝是垡头三区南院小区的居民，“没成立管委会以前我是15号楼的楼长，管着我自己的那栋楼。”在杨进宝所住的15号楼前，一个治安岗亭里亮着灯，一扇推拉门将15号楼与小区隔开，“一到晚上我们就拉上门，这样这栋楼就相当于封闭起来了，提高了安全性。从我们管起来之后，就没丢过东西，没有车被砸的情况出现。”

　　15号楼前，地面上划着整齐的车位，车位上写着“1门501”、“2门402”……“写上门牌号是怕车出了问题后找不到车主，这样就一目了然，直接上楼就能找到人。”与杨进宝管理的15号楼相比，成立管委会之前，其他5栋楼就显得格外混乱。

　　“没有停车位，闺女和女婿来了之后，绕着小区开了一圈也没找到停车的地方。只好把车停到小区外面，再抱着孩子走进来。”居民陈荷珍说，小区中没有固定的停车位，车都是停得七扭八歪，“每天大清早都有司机出不来，就按着喇叭喊，‘这谁的车啊？出来挪一下。’”

　　在其他居民眼中，杨进宝算是能干的人。2007年的一天，杨进宝和几名居民拎着油漆桶开始在15号楼前划停车位，“2009年的时候又划过一次停车位，还建了值班室，在楼前安了石板桌凳，种了几棵树。”这些花费，是杨进宝一家一家地敲门，挨户集资的方式筹集到的，当时就凑了1500多元钱。“那时候基本上是，自己管自己的楼，之间没有交叉，属于自己的地盘自己做主的情况。”

　　杨进宝的管理方式得到了认可，社区和街道找到他，希望将他的做法推广到整个小区，成立一个“准物业”为小区居民服务。垡头街道办事处主任高智勇介绍，南院小区改造中，垡头街道投入环境改造、硬件改造的费用已接近50万。“准物业”管理是非赢利性的自治管理模式，最终目的是满足居民的需求。

　　北京市人大代表李宗范曾建议明确老旧小区改造主体，应由政府牵头负责推进，对老旧住宅小区的设备设施改造，扩大改造资金筹措渠道，加大公共财政投入。老旧住宅小区改造的资金应以政府为主、居民为辅共同筹资解决。

　　摸索

　　六个“管家”合成一家

　　杨进宝的角色是今年9月发生变化的，当初的“楼长”、“老杨”，如今改叫“杨主任”。

　　9月，杨进宝在居民代表大会中全票当选小区管委会主任。与杨进宝一同被选进管委会的还有6人，其中5人均是各楼楼长，另外1人是小区聘请的社会服务公司负责人。“相当于各自为政的六个‘管家’被集中在一起管理整个小区。”

　　垡头三区南院小区管理委员会的办公室设在一栋居民楼的一层，刚刚装修过的房间弥漫着一股油漆的味道。11月19日，小区管委会成立后，杨进宝不停地接听居民打来的电话，“主要是反映暖气不热的，或者家里水电有问题的，我们马上就转给供热和管理水电的维修部门。以前，居民出现这种问题，根本不知道该找谁。”成立十天之后，杨进宝已经进入了角色。“这里一直没有物业管理，现在管委会其实就是一个‘准物业’。”

　　垡头三区南院小区共有6栋楼，504户住户，共1500多人，“有拆迁的、焦化厂的、铁合金厂的、生化学院的，六栋楼里一共有五家产权单位。能让大家都认同管委会，是很困难的。”

　　垡头街道曾发出450份入户问卷有效回收率为86%。其中，同意成立小区管委会的占74%；同意AA制收费的占54%。

　　李宗范曾做过一个调查，据初步统计，北京市现有老旧住宅小区1200多个，大部分建成于上世纪90年代前。老旧小区以前大多隶属国有企业，由企业负责维护管理。但现在很多企业已不存在，小区慢慢跟企业脱离关系，形成单独的个体。

　　焦点

　　这三毛钱能否收上来？

　　管委会成立刚10天，62岁的赵洪玉就感受到了小区中的变化。小区门前架起了栏杆，两名保安在值班室里盯着摄像探头拍摄的画面。如果有可疑的人，他们总会上去问几句。她经常在遛弯后在楼前新添置的休闲桌椅前看看邻居们打牌，拉拉家常再回家。“以前楼道里有废纸，好几天以后一看，还在那躺着呢，现在都是一天一扫了，干净多了。”老赵除了每月要交6元钱的卫生费，再没有其他费用。

　　“要收物业费啊？那不能太多了，一个月一共十块多钱还能接受，多了就困难了。”赵洪玉搓了搓手，“二十来年没交过物业费了，冷不丁让交还有点不好接受。”住在15号楼的王伟有着同样的顾虑，“以前归楼长管的时候停车不要钱，现在如果收费高了，确实心理上不好承受。一辆车每月收个三五十块的还行。”

　　“小区划出停车位前，很多车都乱停，只能停70多辆车。现在一共有将近140个停车位。”据杨进宝介绍，南院小区的资金来源为公共空间的车位费租金、旧有的按户收取的卫生费、政府的前期支持。然而，由于缺少经常性的维修养护，老旧小区环境问题慢慢出现反弹。事实证明，需要公众广泛参与的小区管理，仅有政府投入是不够的。

　　“小区中一共有维修保洁、保安共12名左右。管委会的工作人员都是志愿者，不拿工资。”杨进宝介绍，通过前期测算，小区每月管理费用约2万元，按小区建筑面积33000平方米算，每平方米费用不足0.3元。

　　“这相当于先尝后买。在居民AA制之前，先让居民认可这钱该花、花得值。”杨进宝心中盘算，“收了多少钱，花了多少钱，这钱花得值不值，这些都要给居民明确交代。”只要把钱花在了公共利益上，自治就能享受商品房小区同等服务。

　　谁来为“准物业”管理买单？垡头街道办事处主任高智勇介绍，“准物业管理”试行阶段的费用，主要来源于通过政府的前期支持、公共空间车位租金、旧有按户收取的卫生费和政府补助。不足的部分，等到居民认可相关资费后，通过居民自治的方式，最终实现物业费用居民AA制。(记者 赵喜斌)