金基德 莫比乌斯音乐:中国特色的房价泡沫

房价已成为中国最令人纠结的社会问题：年轻人举全家资源为结婚买房，本应成为社会中产阶级的白领阶层沦为房奴。另一方面，地方政府每年获得数万亿的土地出让金，有关系的开发商轻松获得巨额利润，被查处的贪官手握数十套房产亦不足为奇。公众的不满情绪由此而来。

面对房价问题的政治化，中央也不得不多次重申要坚定调控房价。但中央的调控政策难免投鼠忌器：房地产不仅绑架了GDP，更绑架了地方财政收入，进而影响到地方融资平台的还款前景，乃至银行业资产安全。事实上，自2005年以来，中央的房价政策一直在走钢丝。

2011年以来，房价调控政策愈加升级：房产税、限购令先后出台，一些地方还出现了限价令。不过真正产生一定效果的还是银行信贷紧缩。2010年－2011年，央行12次提升准备金率，这一旨在打击通胀的努力却“意外”影响到了房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。

但是这样的调控效果不仅不可持续，而且从长期来看效果适得其反。首先，过度提升准备金导致“硬着陆”风险加大。目前房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险，硬性的信贷紧缩，有可能导致经济硬着陆。其次，房价过高，是因为需求相对于供给而言太高。而眼下的调控正朝着逼死做为房屋“供给方”的开发商的方向演进，这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。一旦信贷政策松动，大量观望需求涌入，而供给方又出现能力萎缩，结果将是房价新一轮的反弹。事实上，2011年12月初35个月来首次降低准备金率，已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。

那么，中国房价究竟有没有解？

要回答这个问题，必须弄清楚中国房价泡沫的本质。

一方面，中国的确存在房价过高问题。目前中国城市房价收入比高达8至10倍，北京和上海等城市甚至接近30倍。相比之下，即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年，全美国房价收入比最高值不过5.1倍，而泡沫最严重的拉斯维加斯也不过为5.6倍。日本20世纪80年代房价泡沫时期的房价收入比也不过15倍左右。因此，相对于普通公众而言，中国房价严重泡沫化了。

另一方面，与美国2007年房价泡沫不同，中国一直对个人房贷有严格限制。美国房价泡沫的起因是银行不断降低个人房贷的门槛，最后干脆取消了首付款要求，甚至连月供都可以推迟交纳，结果滋生了大量“次级贷款”。但是，中国的房价泡沫并非买房者过度运用金融杠杆进行投机的结果。

可以说，中国的高房价既是泡沫又非泡沫。说它泡沫，是因为严重偏离了普通公众的购买能力；说它并非泡沫，是因为全社会做为一个整体有合理的支付能力来承受目前的房价。

出现上述悖论的原因并不复杂：中国房价泡沫，并非典型的金融泡沫，它不过是社会收入分配严重失衡的集中体现而已。

目前，中国的基尼系数已达0.5左右，超过贫富分化最严重时期的美国。更重要的是，中国存在大量的灰色收入，而灰色收入又偏好于投资相对于股市更为省心的房地产。根据王小鲁的研究，中国2008年灰色收入即高达5.4万亿。灰色收入与房地产的关联，从大量落马贪官案件上得到一再证实。

因此，中国房价问题的根源，不在于房子太少，而在于分配严重不公：太少的人手中集中了太多的房产。这集中表现为高空置率。按照国际一般标准，房屋空置率在5%－10%之间为合理区域。虽然中国政府未能公布空置率数据，但谢国忠估计为25%-30%。《第一财经日报》曾报道有四类房产空置率高达40%左右，其中包括郊区的高档住房、投资性住房、商住两用楼盘和无产权房。央视发布的调查显示，中国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这表示全国有高达6540万套空置房。虽然有关部门事后否认这一数据的准确性，但空置率高当是不争的事实。

　　(一)、2001年起房地产市场价格急速上涨，人心惶惶

　　中国大中城市的房地产在1993—2000年期间是处于被调整，下跌过程中的，朱镕基作为常务副总理亲自兼任中国人民银行行长，下大力气打压“股市热”、“开发区热”、“房地产热”。但从2001年起，各地政府开始关注这一影响极大的市场，想尽办法提供各种优惠政策，比如上海市给买房者提供蓝印户口，让“新上海人”的子女凭蓝印户口考大学，录取分数可比外地学子低100分。此外，买上海房的人，还可以个人所得税抵房款(即免交个人所得税)。从2001年起，上海房地产市场开始启动、升温，以致到后面谁也不知道它会涨到多少，它的上升空间有多大，人心惶惶，人心浮动。

　　从2001年起，中国大中城市房地产急速上涨，结果证明2001年的抢房者，特别是通过银行按揭的抢房者所作的都是对的，他们避免了在新一轮贫富分化中落入窘境。

　　(二)、中国大中城市房地产大涨10年，有不可抗拒原因

　　很多人对房地产上涨过快耿耿于怀，其实，它的上涨是多种原因造成的，有很多原因是不可抗拒的，认识到这一点，在当时抢买一套房就是十分必要的。这些不可抗拒的原因是：

　　①、美国9.11事件。恐怖主义袭击，标志着美国必然要发动一场报复战争，必打塔利班，美国一开战，必大量印美元，实行十分宽松货币政策。美元多了，必向中国等新兴国家流动，中国人民币要升值，利率又是美国的10多倍，美元等外汇必大量进入中国，中国的外汇占款必急剧增加，国内不得不多发货币。这样，黄金(1728.50,-30.80,-1.75%)、石油与中国大中城市房地产就会吸引大量货币而急剧上涨。

　　②、房地产确是中国经济的支柱产业，直接关联19个产业，间接影响42个产业。一业兴，百业兴。地方政府要发展经济，把GDP搞上去，就一定会呵护、发展房地产，而只有在上涨的势头中，这一行业才可大发展。

　　③、每年中国大学生毕业600多万，全部不肯离开大中城市，等于300万个家庭，需300万套房子。

　　④、每年农民工有300万——500万进城，进来了，就动态地留下来了(有进有出，总体是进多，出少)，要100年才能进完。他们买不起房就租，租就是分期付款地买。这都构成了刚性需求。

　　⑤、地方财政需要卖地才能维持。2010年，北京、上海、天津的卖地收入，占了三地财政收入额60%以上。这就是“土地财政”。土地是地方政府的通灵宝玉、命根子，他们是鼓励房地产涨，而怕跌的，一跌，土地卖不掉了，地方财政就限于破产边缘。

　　⑥、在内外夹击的种种因素下，中国的货币越发越多，有的是主动多发的，有的是无奈多发的。2000年，中国的M2为11.8万亿，它与GDP比例是1.38倍。而2011年，，M2已达80万亿了，它和GDP的比例是1.9倍，而美国这一数据仅0.65倍。

　　当大量资金、货币集中到来时，它并不一定会导致全面通胀，而会集中进入一些地方、产业及产品，而这些地方、产业供不应求，又不可能再生。这就是黄金、石油、古董、古诗画及大中城市的房地产。资金集中涌入，日涨夜大，无法压抑。

　　(三)、目前的房地产调控是极严厉的，非正常市场行为下的现象

　　2011年起，我国大中城市的调控取得了明显效果。2012年春节，首都北京，七天出现了零成交，上海成交量也急剧下降，各地新房价格也有了20%的下跌。但这种下跌、成交量的萎缩是在极严厉的调控下发生的，可以说是古今中外，从未发生过的。由于房地产低迷引起的副作用，对宏观经济之影响还在持续、发生之中。

　　(四)、三、五年前不买房，卖掉房的人，对小孩的伤害是灾难性的

　　中国大中城市房地产的大涨，使中国贫富分化加剧。

　　有一位复旦大学的女生，2001年，爸爸妈妈说，“我们只能给你50万做嫁妆，你自己去运作吧。”这个女生对宏观经济及上海房地产市场作一番调查后，用50万元，在银行按揭一下子买了5套房。我们非常为她担心，万一房价波动，跌下去，她的利息，实价付得出吗？她笑着说：“老师，你们讲了那么多上涨原因，我感到，房价必涨。”10年过去了，她的五套房子都涨到250万——300万了。她在房子涨到60万时，卖掉一套，还清了全部银行贷款，另外4套房子就是白得了。她成了标准的富姐。

　　另一种人，却在不断上涨的房价面前，总是算实价，算总账，不敢买房子。一位作家，从湖北到北京，不断地存款，存到100万时，房价涨到150万了，存到150万时，房价涨到250万了，他写了个文章，哀叹房价之急涨，他怎么拼命写文章也赶不上房价，写文章挣的钱，都淹没在房价上涨之中，白干了很多年。

　　特别令人遗憾与难过的是，有的人是不听劝告，在四年前坚决把房卖掉，现在成了终生的遗憾。

　　一位亲戚，四年前来短信，说杭州市政府给了他们一套动迁房指标，让我去杭州看看，出出主意，我于周末匆匆赶去，一看，非常好。一套90万，一套138万，两套任选一套。我亲自骑车，到美丽的西湖仅10分钟，而西湖，是中国最美的地方啊。我确认这里的房价必然大涨，劝这位亲戚及夫人，坚决买下来。他们只有80万元，我说我们可以凑给你。他“人穷志不穷”，坚决不要，有卖掉之意。我真的怕了，当晚请了杭州一家银行的副行长(我的MBA学生)，他的年轻的妻子是杭州一家著名房地产发展商的售楼小姐，他们做东，请我和亲戚全家吃饭，从晚上6：30到10：30，一直劝他们买房，钱不够，银行可以借。他们点头，又不可置否，犹豫不决。我把他夫人悄悄拉到一边，说：“一定要把这套房子买下来，大小均可，这是你们家最后一块黄金。最后一块金砖啊！它必涨啊！”她吱吱唔唔地犹豫着应承着，但明显地想卖掉。

　　一周以后，亲戚来了个信，他以158万将大房买进后又卖掉了，挣了20万，他说：“我一个月工资仅3000元，要很多年才挣到这20万啊！问你们一借，欠债更多啊！”我气极，让他立即同样买一套回来，几年后必涨，契税等由我出。他干脆关机，不回信了。四年过去了，这套近西湖的房涨了约200万。他们夫妻从此不敢骑车经过此地，说每每经过心里像刀割一样的疼。现在，他们的小孩26岁了，谈恋爱要买房那个了，但100万怎么在大城市买房呢？

　　贫富差别就此大距离拉开了。

　　唉，有的事，是可以预测的。宏观经济是可以预测的，微观经济是不可预测，明明可以预见的，何以不听劝告呢？