房价必下跌 崩盘可能性小

2012年将会是国内国际经济形势都比较复杂的一年。就近期而言，中国经济面临的主要风险有两个：首先，欧债危机迟迟未能解决所造成的金融市场的动荡和实体经济的衰退对出口行业带来负面的冲击；其次，在国内由于房地产市场调控可能会造成投资和内需增速的大幅减缓，从而增加经济的下行风险。

欧债危机是2012年全球经济面临的最大的不确定性。12月9日欧盟峰会宣布的一系列措施，包括对银行体系的流动性支持、对政府债务的支持和进行财政整顿的决心，向最终解决欧债危机迈出了重要的一步。但是市场的担忧仍持续发酵。一方面，欧元区内部各方对于解决政府债务危机的意见并不一致，其内部各方博弈的结果造成其在处理欧债危机上“走一步看一步”，导致金融市场陷入过度的动荡。

从某种意义上说，欧债问题迟迟未能彻底解决是欧元区内部以德国为首的部分国家试图通过“有序的市场混乱”而迫使危机国家同意执行更严格的财政纪律的一种策略。但是这一策略的副作用也很明显，造成了市场动荡的持续和危机的进一步加深。

但是，即使欧债危机最终以建立新财政秩序的方式解决，它对于实体经济仍会有深远的负面影响。在未来三五年甚至更长的时间内，发达国家（包括欧洲各国、美国和日本）将普遍面临减赤的重任。这意味着大规模的财政紧缩，从而使经济增长放缓。而经济增长的放缓会对减赤造成更大的压力。

另外，欧债危机就其表象而言是欧元区的主权债务危机以及由其引发的银行业的危机。但究其深层原因，它源于欧元区内部经济结构的不平衡，具体表现为德国和部分北欧国家对南欧国家（如欧猪五国）的巨额的贸易顺差。由于货币的统一，贸易赤字国家无法通过汇率的贬值解决这一问题，而只能通过更痛苦的劳动力市场改革和其他结构性改革（如削减政府部门支出，降低养老金和社会福利）进行调整。从这个意义上讲，财政纪律的加强本身不足以从根本上解决欧元区这一结构性问题，而结构性调整对经济的影响可能会远超预期。

就国内的因素而言，房地产市场调整而引发的投资和内需的下滑是中国经济在2012年面临的最大的下行风险。经过近两年的持之不懈的调控，商品房市场终于在近期出现了明显的拐点。据国家统计局的数据，11月房价环比下跌的城市数量首次过半，且下调幅度也在增加。但与此同时，房地产市场交易量的萎缩和投资的减速在近期有明显的加速迹象，这导致了市场对于房地产市场可能崩盘的担忧日益加深。

2012年房价下跌势在必行，但崩盘的可能性相对很小。总体而言，我们预期2012年房地产价格下跌的幅度在全国平均为5%~10%，在一线城市可能达到15%~20%。一方面，房价下跌已不仅仅是房地产市场调控的目标，而且成为维护政治和社会稳定的一项重要任务。另一方面，应该看到这轮房价下跌是政府连续两年调控的结果，而并非市场本身供需关系发生逆转的结果。政府主导的限购、限贷等各项措施直接导致了需求的低迷和交易量的萎缩。但是，持续的城市化进程、收入的上升和高储蓄率意味着对住房的居住需求和投资需求仍会在一段时间内维持相对旺盛的水平。一旦政府放松对需求的限制政策，住房市场的供需平衡将得以恢复。

对房地产政策的适时适度调整会是2012年政策的一大看点。政府面临最大的难题是，一旦放松或取消房地产紧缩政策，市场会不会出现如2009年的报复性反弹。笔者认为这一可能性相对不大。

目前房地产市场在建面积达到47亿平方米，远远超出2008年底27亿平方米的水平。如果以过去12个月的住房销售的速度，所有在建房地产项目需要3.7年的时间才能被全部消化。而如果以每平方米均价5000元计算的话，这些在建项目意味着23.5万亿元的销售额。目前的信贷市场条件无力再支持房价的大幅反弹。相反，鉴于最近房地产市场下调的速度快于预期，政策过调的可能性在未来两三个季度内会显著上升。

因此，建议政府可在近期对房地产政策进行微调，如放宽对首套房的房贷政策。另外，在2012年应适时取消限购令。就时机而言，由于中国住房市场在地区之间存在很大的差异，一线城市调整的速度和幅度要领先于二三线城市，这意味着很可能会有一个恰当的时间窗口供政府适时调整房地产政策。当然，如何选择限购令的替代性措施会是一个难题。从抑制投机性需求的角度出发，笔者认为交易环节的税收政策（比如资本利得税）会比房产税有着更积极的作用。

以上两大风险意味着调结构对于维护中国经济的稳定增长有着至关重要的作用。欧债问题的持续以及发达国家的财政紧缩意味着全球的需求在未来一段时间内会持续低迷，因此对出口会带来冲击。国内房地产行业的调整意味着其作为支柱产业的投资驱动模式已经走到了尽头。因此，对于经济结构的调整，尤其是促使经济增长模式由出口和投资驱动为主转向消费主导型经济发展模式，是关系到中国经济中长期增长的最主要因素。这一目标在“十二五”规划已被明确列出，但是在2012年内外环境都存在较大不确定性的情况下，中国政府坚持推行这一转变的决心和意志将会受到严峻的考验。

（作者系摩根大通首席中国经济学家，记者丁晓琴采访整理）