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来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/01 09:58:10
土地增值税法规汇编（参考）
(2009-12-22 22:23:44)
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分类： 房地产企业纳税评析《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）
一、
（条例）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
（细则）第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
配套文件一：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
四?关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况:
(一)房产所有人?土地使用权所有人将房屋产权?土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的?
(二)房产所有人?土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体?国家机关将房屋产权?土地使用权赠与教育?民政和其他社会福利?公益事业的?
上述社会团体是指中国青少年发展基金会?希望工程基金会?宋庆龄基金会?减灾委员会?中国红十字会?中国残疾人联合会?全国老年基金会?老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织?
配套文件二：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号） 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税 。
（细则）第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
（细则）第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（细则）第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（细则）第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人,包括个体经营者。
二、征税对象
（一）、增值额
（条例）第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
（二）、核算对象
（细则）第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
（细则）第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下: 根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
配套文件二：《关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》（国税函[2003]922号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，对武汉宝安房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。
配套文件三：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
配套文件四：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
解读：明确了项目清算单位，以审批、备案的项目为单位进行清算；以分期项目为单位清算；对不同类型房地产须分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。纳税人不能自行选择项目单位来避税。
三、应纳税所得额
（一）、总述
（条例）第四条
（二）
（条例）第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括
1、货币收入、
2、实物收入
3、其他收入。
（1）、视同销售收入
配套文件一：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）三、非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
配套文件二：《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号） 第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知》（川地税发[2009]60号） 四、对房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，主管地税机关对其计税价格按下列方法和顺序确定： （一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 （二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。 （三）由主管地税机关按当地政府部门公布的近期房地产转让市场指导价格确定。
（2）代收收入
《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号） 第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 (二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
4、评估收入
（条例）第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:
（细则）第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（细则）第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
(2)提供扣除项目金额不实的；
条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
（三）、扣除项目
1、扣除原则
(1)凭证合法原则
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）
第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：(一)扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
A 建安发票开具地原则
配套文件一：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（3）预提费用不得扣除原则
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
《四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知》（川地税发[2007]21号）三、房地产开发企业办理土地增值税清算提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由县以上(含县级)地税机关按照当地建设工程造价管理部门公布的建安工程造价定额，结合房地产项目的结构、用途、区位等，核定其开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。
《成都市地方税务局转发关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（成地税函[2007]30号） 一、房地产开发企业办理土地增值税清算提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由各区（市）县地方税务局按当地建设工程造价管理部门公布的建安工程造价定额，结合房地产项目的结构、用途、区位等，核定其开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 四、土地增值税的扣除项目属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
解读：土地增值税共同费用分摊标准单一，明显区别于企业所得税。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条
（6）正确区分开发成本和开发费用原则
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）
第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
2、开发项目的成本
（细则）第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
配套文件一：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注： (一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 (三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
配套文件一：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
配套文件一：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：
(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
⑷、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。
⑸、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
配套文件一：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
3、三费
开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
⑴、财务费用中的利息支出，
①、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
②、其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
配套文件一：《川财税政（1995）42号》规定：关于房地产开发费用的具体扣除比例：凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按（一）、（二）之和的10%计算扣除；财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（一）、（二）之和的4%计算扣除。
普通标准住宅：套房建筑面积90平方米以下，层高3米以下，没有安装空调设备、吊顶、墙裙，没有铺大理石、花岗石地面。（此项只适用于计征土地增值税，不适用于契税政策，契税只区分“普通商品房”与“高档住宅”）。
配套文件二：《川地税函（2000）348号》规定：为了支持住房制度改革，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和省委办公厅川委办（1996）58号文件有关规定，我省居民拥有的普通标准住宅在其转让时，暂免征收土地增值税。普通住宅标准，暂按套房住宅面积不超过125平方米执行。
配套文件二：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
八?关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 (一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除? (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除?
配套文件三：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十七条审核利息支出时应当重点关注：
(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
区别于会计核算：《〈企业会计准则第17号———借款费用〉应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用。
区别于企业所得税：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
4、旧房及建筑物的扣除项目
（1）评估价格
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
配套文件一：《川财税（1995）18号》规定：旧房指新房建成后使用时间超过一年。
配套文件二：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
七?关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产?凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房?使用时间和磨损程度标准可由各省自定。
配套文件三：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
十?关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格?取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税?对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额?
十一?关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除?
（3）评估费用
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）十二?关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除,对条例第九条规定的纳税人隐瞒?虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除?
（4）购置发票
配套文件五：《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）
配套文件《四川省地方税务局四川省财政厅转发《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知》（川地税发[2006]67号）一、对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定实行核定征收，按照旧房交易额和核定征收率征收土地增值税。计算公式为：应纳税额＝旧房交易额＊核定征收率。核定征收率按照当地确定的土地增值税预征率执行，实行核定征收后不再进行税款清算，如旧房交易额存在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定情形之一的，其计税交易价格按国家有关规定执行。
5、与转让房地产有关的税金；
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的
⑴、营业税、
⑵、城市维护建设税
⑶、印花税。
配套文件一：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
九?关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税?房地产开发企业按照《施工?房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除?其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税?
⑷、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
6、财政部规定的其他扣除项目。
（1）加计扣除
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
配套文件一：《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）
第三十五条开发间接费用的审核，应当包括下列内容：(八)在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）
第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
(二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如"三通一平''''等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
(三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
解读：只要是开发房地产的纳税人，就可以享受加计20%扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条就增值税扣除项目规定，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。根据条例第六条（五）项规定是指“财政部规定的其他扣除项目”，而（一）、（二）项则是指“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”。
对于这条规定，有的人认为只有具备房地产开发资质的企业开发的房地产项目，才可以享受加计20%扣除，而其他企业开发房地产项目的，由于不具备开发资质，所以不能享受。其实，上述税法规定中并未强调“资质”条件，也就是说，无论是否具有房地产开发资质，只要是开发了房地产项目的企业，均可以实行扣除项目加计扣除。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
六?关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入?对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用?
配套文件一：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（条例）第七条土地增值税实行四级超额累进税率；增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
（细则）第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额＝增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额＝增值税×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
配套文件一：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积