偶看新闻龙珠直播点歌插件:内地超200座在建摩天楼遇寒冬 地产业百年魔咒待解
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/25 15:28:52
内地超200座在建摩天楼遇寒冬 地产业百年魔咒待解
2011年12月29日 03:44
来源：每日经济新闻 作者：胡廷鸿 杨羚强
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今年6月，摩天城市网曾发布“2011中国摩天城市排行榜”，该榜显示目前中国内地在建的摩天大楼(152米以上)超过200个。《每日经济新闻》记者在北京和广州的调查显示，两地的两个标志性超高层项目——中国尊和钻石大厦目前都没有开工，钻石大厦甚至尚未找到投资方。
根据国家统计局的统计，今年全国房地产开发企业本年资金总来源为6.84万亿元，来自银行开发贷款的资金仅1万亿元出头。在一线城市房屋成交量持续走低，房地产全行业资金收紧的大背景下，中国的摩天大楼又如何 “过冬”呢？
或选择放缓开发节奏
“各种类型开发商的选择不一样，钱少的就选择放慢节奏。”DTZ戴德梁行写字楼部董事沈洁介绍说，摩天大楼的开发周期和招租周期都要比其他的产品类型来得更长。由于可出租面积比较大，开发商需要在写字楼竣工前的两年就开始预租，在竣工后的两年招租，才能把新供应的大量单位出租出去，资金投入的时间也会比其他项目更长。
据了解，目前摩天大楼从拿地到项目建成，平均开发周期为五年以上，其投资规模动辄数十亿或上百亿元，更让一些开发商难以企及。公开资料显示，上海金茂大厦造价高达20000元/平方米左右，更何况后期运营管理成本。
第一太平[7.80 -9.93%]戴维斯华南区董事总经理林木雄指出，目前摩天大楼的开发不是一般民营企业和普通开发商能做的。例如上海环球金融中心的投资商森海外株式会社、广州国际金融中心开发商越秀集团、香港联合广场开发商新鸿基，皆是资金实力雄厚的大财团。以一般的成本核算，一座投资上百亿元的摩天大楼要收回成本，可能需要二三十年。
由于投资量过于巨大，放缓开发也许是目前很多开发商的最好选择。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，尤其是那些拥有多个项目同时开发的房地产企业，选择暂缓摩天大楼建设，转而将手头能快速产生现金流的项目售出，是房企“过冬”的主要办法。
出售概率高于持有
中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国告诉 《每日经济新闻》记者，目前大型房地产开发商的资金状况不容乐观，部分开发商负债率甚至超过了80%，即使纯粹开发商业地产的开发商目前境遇也不佳。摩天大楼的投资回报期偏长，对资金能力要求高，在持续的调控下，开发商的销售或多或少将受到影响，如无法拓展新的融资来源补给资金，一旦资金链断裂，出现部分烂尾楼将无可避免。对于本身定位有缺陷的项目，面临的风险则更大。
目前摩天大楼收回资金的方式主要有两类，一是通过销售回笼资金。如深圳地王大厦的开发，正是采用了这种资本运作方式。另一种则是利用银行贷款，长期持有，通过租金收回部分资金成本，支付贷款成本，但该方式会拉长企业投资回报周期。
林木雄给记者算了一笔账，以一座投资100亿元的摩天大楼为例，如果以持有出租型物业为主，30万平方米的物业面积，按照200元/平方米/月的租金计算，一年的租金收益仅为7.2亿元。这意味着开发商要想收回成本，需要14年左右。
事实上，为兼顾开发其他项目，一般开发商的做法都是减少自持比重，通过快销回笼资金。杜丙国认为，大型的摩天大楼本身也是酒店、住宅、写字楼、商铺等多种业态叠加，对于资金缺乏的开发商来讲，平衡自持与销售比例也很重要。事实上，武汉的第一高楼绿地上海中心以及中天城投[6.18 -1.75% 股吧 研报]在贵阳造的未来方舟等项目，均是通过销售来收回资金。网上房地产也显示，环球金融中心项目仅通过销售回收的资金就超过27亿元。
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