晨星基金评级:2011年上半年房地产市场形势分析及走势预测

房地产调控政策效果评价
    在系列政策的综合作用下，前5个月房屋销售增速持续下滑，居民预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增多
 
    2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。与以往政策相比，“新国八条”政策采用了更多的行政手段，例如问责地方政府、公布房价控制目标、制定住房限购、推广“限房价竞地价”的供地方式等。行政调控手段虽然广受诟病，但短期对市场的影响效果还是比较明显的。除此之外，对房地产市场产生影响的政策还有适度从紧的货币政策，包括不断下降的M2增速和连续6次提高的存款准备金率。在这些政策的综合作用下，前5个月房屋销售增速持续下滑，居民预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增多。
    第一，各类房屋交易量增幅持续回落至近年较低水平
    2011年上半年，各类房屋交易量增幅持续回落，多数城市二手房交易量同比下降，新上市楼盘普遍实行打折促销活动。1-5月，全国新建商品房屋销售面积3.3亿平方米，同比增加9%，增幅低于去年同期13个百分点。其中，商品住宅2.95亿平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期11个百分点，办公楼、商业用房销售面积增幅均持续回落至近年较低水平（见图1）。1-5月重点城市二手房成交量同比减少，北京、深圳、郑州、广州等城市二手房成交量分别同比下降30%左右。
    分区域看，大中城市商品房屋销售量下降更为明显。前5个月40重点城市中半数以上城市商品住宅销售面积同比负增长；4个一线城市中，除广州外，其余城市商品房销售面积均表现为同比负增长；3大重点区域中，长三角地区商品房销售面积同比负增长。
    第二，房地产开发企业资金压力上升
    今年以来，房地产开发资金来源增幅持续下降，前5个月增幅比去年同期增幅减少38个百分点。房地产开发主要资金来源包括与房屋销售有关的定金与预收款、个人按揭贷款和国内贷款，3项资金在资金来源中的占比达到60%，上半年这3项资金来源增幅均有较大幅度回落，其中定金与预收款增幅低于去年同期38个百分点，个人按揭贷款持续负增长，增幅低于去年同期近100个百分点，国内贷款增幅不到5%，低于去年同期40个百分点。
    信托、债券等融资渠道融资容量有限。据不完全统计，今年前5个月共成立250多款房地产信托产品，规模达到700亿，在本年新增资金来源中占比不到3%。并且，4月以来银监会逐步加强房地产信托产品监测，5月新成立的房地产信托产品已经出现较大幅度回落。
    可见，在销售回落、货币政策适度从紧的政策综合作用下，房地产开发企业的资金压力在逐步上升，前5个月企业应付工程款增幅比去年同期增加了26个百分点。
    第三，70大中城市平均房价涨幅回落，房价下降城市逐步增多
    以70大中城市住房价格指数的中位数来反映总体房价走势。上半年70大中城市平均房价涨幅逐月回落，1-5月各月新建住房价格平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%，二手住房价格平均涨幅分别为0.4%、0.2%、0.1%、0.1%、0.1%。
    房价下降城市数量逐步增多。5月70大中城市二手住宅价格下降的城市有23个，价格持平的城市有11个，合计共有34个城市二手住房价格稳中有降，占比接近50%；新建住宅价格下降的城市有9个、价格持平的城市有11个，合计共有20个城市新建住宅价格稳中有降。从区域分布上看，一二线城市房价回落的城市数量略多于三四线城市。
    由于新建住宅可以采取打折变相降价等方式促销，二手房的价格变化更能反映市场状况。前5个月，70大中城市中二手住房价格下降城市数量逐月增多至30%（见图2），各区域核心城市二手房价格普遍下降，反映了市场景气逐步回落。
    从地价变化来看，1季度居住用地价格涨幅出现较大幅度回落，涨幅分别低于上季度1.5个百分点、低于去年同期涨幅3个百分点。前5个月，房地产企业购置土地费增幅低于购置土地面积增幅。
    第四，居民对房价上涨的预期持续下降
    根据央行城镇储户调查问卷的分析，3月下旬30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点，6月下旬25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低，认为“保持稳定”和“无法判断”的居民占比超过50%，房价上涨预期持续下降。在此预期下，城镇居民观望情绪上升购房意愿持续下降，未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%进一步降至6月下旬的14.6%，处于2009年调查以来的低位。
 
    2011年全年房地产市场走势预测
    预计下半年房地产市场进入销售状况的供应量充足，但房地产市场需求增长将继续受到抑制
 
    1.房地产市场供给预测
    我们预计，下半年房地产市场进入销售状况的供应量充足，而新开工建设增幅将逐步下降。
    第一，受去年商品房屋新开工面积大幅度增加的后续影响，3季度开始，多数城市开始面临商品住房供应充足的局面，例如，重庆、沈阳、上海、长沙、北京、苏州、成都、武汉2011年房地产市场的潜在供应量均超过2000万平方米，多数超过2010年全年的总销售量。
    第二，下半年商品房屋新开工面积增幅将进一步回落。上半年，房地产开发投资、商品房施工面积等指标增幅均保持高位。其中，1-5月房地产开发投资1.9万亿元，同比增长34.6%，增幅处于历史高位；商品房施工面积37.8亿平方米，同比增长32.4%，增幅保持历史较高水平。上半年房地产开发投资、商品房在施面积增幅保持高位，与去年商品房新开工面积大幅增加、工程结转至今年有直接关系，但商品房新开工面积、土地购置面积增幅自年初以来持续回落并低于去年同期水平，其中商品房新开工面积增幅低于去年同期近50个百分点。前5个月40重点城市土地购置面积增幅比1季度减少38.8个百分点，其中有18个城市土地购置面积同比负增长。
    2010年以来快速增长的保障性住房建设将对近期房地产开发投资尤其是住宅开发投资的增长做出较大贡献。因此，我们从保障性住房投资与商品住宅投资两个方面构建模型，对2011年的住宅投资及房地产开发投资增速进行预测。根据预测模型估计，2011年房地产开发住宅投资增速约为30%，房地产开发投资增速约为26%。
    2.房地产市场需求预测
    我们预计，下半年房地产市场需求增长将继续受到抑制。
    第一，在通胀持续发展的背景下，下半年房地产市场发展的政策环境仍不会放松。目前抑制住房需求的政策主要包括：限购政策、二套房以上首付比例和贷款利率的提高、营业税征收等，这些控制住房需求的政策不仅坚决打击了投机投资的住房需求，对改善性住房需求也有一定抑制作用。并且，银监会允许“银行可自主提高首套房首付比例”，随着房价下降预期的扩大、存款准备金率的不断上调，部分银行有可能会上调首套房的首付比例，将对购置首套房的刚性住房需求产生一定影响。
    第二，从紧的政策环境继续抑制住房需求的增长。货币政策环境持续从紧，M2增速已降至历史较低水平，年底至今已经加息3次，并且市场再次加息传闻颇多。利率的上升将直接增加居民购房的贷款负担，流动性收紧对居民购房贷款产生影响，居民购房意愿逐步降低。
    3.房价走势预测
    从人口结构和城镇化进程角度看，我国现阶段住房需求并存养老性需求、改善性需求和刚性需求，住房需求总体旺盛具有客观性。同时，通胀加剧会促使社会资金更倾向于通过房市来避险。因此，住房需求增加有一定的压力。但下半年仍会保持严厉的房地产调控政策和适度从紧的货币政策，均会抑制住房需求的增长。而且，下半年房地产市场供给将会有较大程度的增多，在融资困难、不断收紧的政策环境下，房企资金压力仍会继续增加。根据我们的房地产市场运行景气分析模型，利率、M2增速、房屋交易量等先行指标均促使景气下降，预计3季度房价保持稳中有降的可能性较大，选择促销或降价销售快速回笼资金的企业数量将会逐步增多，全年房价保持基本平稳的可能性较大。（国家发改委投资研究所  刘琳 任荣荣）
 ****** 信息来源：《中国投资》 2011-07