李明俊

没有任何争议的事实是，近两年来房地产税务稽查的力度明显加强，特别是土地增值税清算的工作在全国范围内正在如火如荼地开展。而另外一个毫无争议的事实是，大部分房地产公司都经不起税务稽查，或多或少地存在偷税问题。

而在房地产企业成本构成中，税收成本和地价、建安成本，已排在开发商成本的前三位了。如将税收成本与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8-12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。

由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，同时产生税收筹划的空间。因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，进行系统的规划。由于房地产行业税负绝对额大，所以，经过筹划省下来的房地产税负的绝对金额也很大，而且省下来的通常都是“真金白银”，是“纯利润”。

整体系统的房地产税务规划，必须从战略、经营以及理财三个层面去考虑，综合立体地进行思维，通过精心安排和统筹来获取“节税”收益。税务无处不在，税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营和理财三个层面上立体系统地进行思考和规划，而绝不能仅狭义地在财务部门分管的“一亩三分地”上开展。

1. 战略管理层面的筹划

从战略的高度规划，税务筹划通常应考虑以下问题：

1)       股权架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响？

2)       成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东？关联的考量？注册地点安排在哪里更合适？                                    

3)       注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响？                                                

4)       土地方与资金方如何合作？不同形式拿地税负比较，怎样最低？

5)       如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本？

6)       与政府如何合作与谈判？代建市政项目款项如何收回？

7)       一级与二级如何联动以增加土地成本？   

2. 经营管理层面的筹划

从经营的角度规划，则会涉及到房地产公司日常运营的方方面面，税务筹划通常应考虑以下问题：

1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库？

2）商业和住宅比例？普通住宅与非普通住宅比例？

3）对外合同条款如何从财税角度修改最合理？

4）报建形式、开发分期对税收的影响？

5）如何增加工程成本？

6）销售价格的制定与财税测算                          

7）促销方案选择对财税的影响                              

8）毛坯还是精装修？装修方案的税收测评                       

9）销售折扣管理与内控制度的落实

10） 自己销售还是请专业公司销售，付费方式不同对税负的影响？

3. 理财层面的筹划

从理财角度规划，往往是财务部人员在考虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。

如能事前从以上三个角度综合去进行企业税务统筹划与规划，则不仅可大大降低企业税负，同时也让公司的发展走在一条康庄大道上。

而在具体的税务筹划实践中，我们还特别建议房地产老板应高度重视，亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来，而不能纯粹交由财务负责人去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等等方面，财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的份量越来越大，税务筹划必须从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。一般而言，老板应考虑以下问题：

1.房地产企业老板要重新审视公司财税管理，高度重视起来，从自身开始，该补课的补课；

2.提升财务人员的地位，该内部控掘培养的内部培养，该外部高薪聘请的外部聘请。投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上；

3.由于税负在成本控制中已占有很重要的地位，房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位；而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理。

4.更多地借用外部税务咨询师的“脑袋”。 税务筹划重要性无可置疑，很多房地产企业管理层都明白这一点，并将税务筹划提到议事日程中来，问题是税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程，倾尽公司内部资源也不一定能筹划出一个成功方案。复杂、繁琐的财税问题会影响企业抽出更多的时间来关注有关战略发展和竞争优势的搭建等更重要的问题。善于借用外脑，利用一个经验丰富的专业机构提供财税筹划，将是一个对事业发展很有价值的选择。这是一个专业分工的年代，越是大公司，越是事前规划好的公司，越会选择专业的税务顾问机构为其进行税务筹划。

5.要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚；

6.在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划；

7.注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”，注意防范税务风险，不要掉入“[url=http://www.cntaotax.com]偷税漏税[/url]的泥潭”。