爱太痛mp3百度云:美国人为什么不炒房

除了纽约，美国各大城市人口都不多，一般只有几十万人。除了商用楼，美国的居民楼一般都不高，人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是，美国的“绝对房价”（每套别墅）与“相对房价”（房价收入比）并不高。事实上，美国人并不“炒房”，原因何在？有一些中国学者片面理解，他们错误地认为：因为美国开征房产税，所以美国人不炒房。这一解释显然是肤浅的，甚至是误导与误解，应正本清源。

原因之一：美国地广人稀，房地产供给相对充分。

美国国土面积与中国大体相当，但美国人口不足中国的1/4，而且中国国土的相当大部分地处大西北，要么是高寒地带，要么是严重干旱缺水地区，不适合居住。相反，美国北邻人口稀少的自由移民国——加拿大，西临太平洋，东濒大西洋，绝大部分国土面积适合定居。总体而言，美国地广人稀，房地产供给相对充分。因此，土地的稀缺性以及房产的供求关系，直接决定了地价与房价水平的高低。

原因之二：后工业化时代，美国城市化进程已结束。

就目前中国而言，我们正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。

早在20世纪70年代初，以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代。随着工业化进程结束，人口城市化进程同步完成。自此，来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失，地价与房价进入相对平稳、均衡新时代。

原因之三：美国投资渠道多样化，分散投资与理性投资更时尚。

在中国，不仅投资渠道单一，而且投资市场狭小，投资者别无选择，除了炒股，就是炒房。当然，投机客还可以炒药、炒茶、炒菜、炒矿。总之，若投资不足，则必然投机有余；一旦“炒无可炒”，就会变成“无所不炒”。

与此相反，美国的投资市场不仅规模庞大，而且运作规范成熟。它不仅拥有世界最大的现货市场（股票、债券和基金），而且拥有世界最大的衍生市场（期货、期权和远期）。无论是从投资渠道来看，抑或是从市场容量来看，它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。

以股票市场为例，截至2010年7月底，美国主板（NYSE）国内股票总市值高达11.67万亿美元，是上证所的近5倍。与此同时，美国NASDAQ国内股票总市值高达3.29万亿美元，是深交所的3.46倍。美国主板与创业板挂牌的上市公司共有5133家，而沪深A、B股上市公司总计2000家左右。此外，美国还有庞大的场外市场（OTC），截至2010年9月3日，OTCBB挂牌股票3025只，OTC粉单市场挂牌股票共计9655只。

也就是说，美国三大股市（主板、创业板、OTC）共有近18000只股票挂牌交易，它是中国两大股市上市公司数量总和（2000只）的9倍。美国公司债券市场与基金市场同样是世界最大的投资市场。2009年底，中国证券投资基金资产净值仅为0.39万亿美元，而美国共同基金资产净值高达10万亿美元，它是中国基金规模的25倍。

原因之四：美国社会保障制度完善，为养老而投资更从容。

在某种意义上讲，中国人均GDP尚不足美国的1/7，我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高。于是，中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”。当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利。

但是，在美国，不仅社会保障福利高，而且城乡完全一体化，人均GDP是中国的7倍多，这让美国人养老无忧，也使得美国人的投资行为更加长远而理性。

原因之五：美国开征房产类资本所得税，炒房所得大部分缴税。

在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。

中国炒房热潮难退 在美国难见炒房客

目前，“去美国炒房”已经成为大中城市里的一个热门话题。美国房地产市场在经历了2008年金融危机后，至今还没有恢复到危机前的水平。许多房产投资者认为目前正是进入正处于低迷的美国房产市场的良机。但美国房地产市场真的像想象中的那么美好吗？在美国康州哈特福特居住了11年之久的彭天认为，在美国买房置业可是有许多“门道”的。

■讲述人：彭天

■国籍：中国

■中国居住城市：石家庄

■现居：美国康州Hartford(哈特福特)

■职业：IT项目经理

■联排别墅的停车位产权属于购房者，而且不需要额外付费

居住印象

市区内商品房很少

彭天所在的美国康州哈特福特本身是个不大的城市，但人们通常所说的哈特福特的概念是“The Greater Hartford”(即“大哈特福特”)。

据介绍，哈特福特大约有120万的人口，很大一部分人在市内上班，但是居住在城市周边的小城镇里面，所以每到周末时，整个哈特福特市几乎成了空城。在哈特福特市内的建筑，80%以上是政府和各个公司，20%左右是公寓楼，而且基本上都是出租的。

彭天说：“人们居住的城市周边的小城镇与市中心截然不同。这里没有楼房，只有一个个的小区，或独自的别墅，错落于绿色的海洋中，自然环境优越。”这种居住概念大概和美国是车轮上的国家密不可分，这里的人们都不喜欢整日呆在所谓的水泥丛林中，每到周末都会驾车去大自然玩。当然，汽车的普及也给人们提供了这样的条件。

房子在工厂里制造

一般来说，美国的房产类型可以分为Apartment(公寓，大多用于出租)、Condo(类似于国内的单元房，可租可买)、townhouse(类似于国内的联排别墅)、Single family house(独栋别墅，美国最主要的住房类型)、Ranch(别墅外加周围很大一块地)、Mansion(豪宅，一般都有两位数的卧室和卫生间)。

在美国人们居住的房屋主要以Condo和别墅为主，而且房屋的材料也以木材为主。彭天说，使用木材很大的一个原因是便于运输，“说起来很夸张，不是运输木材，而是运输房子。这里买房子(一般单独别墅)，可以自己选地址，选户型，甚至可以自己画图纸由开发商给你做。房子是在开发商的工厂制造的，做好了就给你运过来，固定在地基上面。”

美国的法律对私有财产的保护是极为完善的，当业主买下一栋别墅后，这栋别墅就会永久属于业主，甚至包括这栋别墅所在的土地，以及土地下面的矿产等。而且，任何人在不经过业主同意的情况下进入别墅范围内都是非法的。

学区房升值比较快

影响美国房价的因素有很多，如当地的治安情况、居住环境、房子建造年份、社区内人员职业成分等。但在每个地区，房价的主要决定因素是房屋所在区域的学校质量。

彭天说，美国的中小学生必须在所住区域的学校学习读书，如果想要跨区上学，除非是上私立学校，但私立学校的学费要比公立的贵很多。“好学区的房子比较保值、升值也比较快，因为有小孩的家庭会为了让孩子上好学校而不惜多花钱来这里买房子。”

另外，美国人购买房产不仅是为居住，也是对生活方式的选择，如果想过安逸的田园式生活，他们会选择有前后花园的独立住房，这样可以养花养草等；如果为了上班方便，那他们就会选择市内或近郊的公寓。

置业成本

搬家费用极其高昂

美国人的房产观念与中国人有很大的区别。一般的美国年轻人在大学毕业找到工作后就不会再和他们的父母住在一起了。

在开始工作的几年中，他们一般会在所在公司附近租房居住，而房租一般不超过总收入的30%。只有当工作稳定、成家立业后，才会考虑买房子。

彭天介绍，租房最大的好处是灵活，在换工作的时候可以省去很多麻烦。但是，在美国搬家的费用可是极其高昂的。据悉，请搬家工一般是每小时80美元(约合540元人民币)，雇3个人干8小时就近2000美元了(约合人民币13000多元)。所以有不少人在搬家时会将一些家具、电器都扔了，以节省搬家费用。

也有很多人把搬不了的东西贴在网上，有需要的人就会自己想办法弄走。彭天说，他就曾帮朋友去搬过一个免费的钢琴。

买房时会量力而行

彭天以他身边几个美国朋友的购房经历为例，“他们买房会在家庭收入可承受的范围内选择，一般是税前家庭收入的4至6倍。”

即如果一个家庭一年挣10万美元(约合人民币68万元)，那么40至60万美元(约合人民币272万至408万元)的房子是比较合适的选择。

如果要向银行贷款的话，银行会根据购房人的信用历史来决定是否可以贷款以及贷款的利率，最常见的贷款额是房价的80%。贷款的年限一般是15年，利率约为5.35%；或30年，利率约为5.05%。

彭天还特别提到，当买房者付了首付，和银行谈好了借贷条件，签了买卖合同后，这个房子就“形式上”归买房者所有了。“在付完银行贷款之前，房契是在银行手中的，一旦购房者不能按时按月偿还，银行就有权没收住房来还贷。”彭天说。

买房后变成“房奴”

美国房产市场上没有“毛坯房”的说法，在市场上买卖的房产都是装修好的，甚至包括冰箱、热水器等家用电器，即在买房后都是可以“拎包入住”的。而一般再装修的目的是出于增值的考虑，为了卖出时可以谈个好价钱。

不过，在美国可没有像国内这么多的“炒房客”，因为在美国拥有一处房产，持有成本很高。彭天介绍在美国买房容易，但买了房就会成为“房奴”，因为拥有这套房子以后产生的其他费用是“深不见底”的。

据彭天介绍，房屋的任何维护、维修费用都由房产所有人承担，所以多数人会选择用保险来缓解这些意外支出。常见的保险项目有火灾、水灾及其他自然因素造成的损失，保险年费用约为3000至5000美元(约合人民币2万至3万多元)。

除了这些自然因素造成的损失，其他的维修如水管破裂、下水道堵塞、屋顶漏水等都需要自己全额支出，这些维修的费用都较贵，一般每小时要100至200美元(约合人民币680~1360元)。

另外一项很大的支出是每年3%左右的房产税，如在哈特福特地区，一套30万美元(约合人民币204万元)的别墅每年需要支付9000美元左右(约合人民币6万多)的房产税。

所以，如果一个美国炒房客手里捂着几套房子，别说是还月供，就是每年累积的3%的房产税都是一笔巨款。所以大多数美国人的房子都用来自住，拥有两套房子的美国人不多见。（来源：河北青年报）