为平凡人喝彩论文:中国房地产市场发展趋势：昨天、今天和明天(论文）

自2003年开始，我国房价开始快速上涨，2007年房价飙升速是惊人，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区，严重脱离了社会普通百姓的承受能力，对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，从而受到社会的普遍关注。现在北京召开的“两会”约有一半的提案就与房子有关，故而有人戏称本次两会为“房子两会”。

所谓房地产，是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业则是从行业分类角度来说的，具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动4个部分。房地产业产业链条长，涉及建筑、建材、冶金、金融等众多行业几千个品种的产品，被房地产业带动的直接相关或间接相关的产业达60多个，也正因为此，1996年，建设部正式提出把住宅建设培育成为国民经济新的增长点，2003年8月31日，国务院正式下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中明确指出，房地产业已成为国民经济的支柱产业，这是国务院首次在文件中明确肯定了房地产业的支柱产业地位。

由于房地产成为普通居民消费和投资的最重要组成部分，并且房地产业在经济总量提升中发挥重要作用，各级政府大力促进房地产业发展。随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，政府出台了多项支持房地产业发展的产业政策和信贷政策。房地产业在政府的政策扶持和各方市场力量的推动下飞速增长，在推动国民经济增长、扩大内需、拉动相关产业、扩大就业等方面发挥了积极的作用，而且建筑和房地产业增加值占据GDP的比例接近10%。

温家宝总理在《２０１０年政府工作报告》中指出2010年的八项重点工作之一就是“加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展”。中央之所以要调控，是因为房价问题已引发社会强烈非议，关系到稳定问题；之所以要促进经济平稳较快发展，因为发展经济是中国政府的主要任务，我国的货币政策目标也是“保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长”。币值稳定是前提，经济增长是目的。所以，2010年的重点工作之一就是：在加强和改善宏观调控的同时，还要促进经济平稳较快发展。

任期有限的地方政府往往选择发展资本和劳动力密集的行业以推动经济增长，而房地产业恰恰是一个在短期之内迅速提升GDP总量的行业。在房地产市场上，我国政府扮演着双重角色：一方面，以经济发展为中心决定了我国政府希望推动房地产业发展，有动机直接介入房地产市场微观运行。房地产业发展所需的关键资源——土地也为政府所掌握，为这政府推动房地产业发展提供了得天独厚的条件。与此同时，房地产业是资金密集型行业，由于资金需求量非常庞大，房地产业的发展严重依赖于金融市场。无论是最初的开发建设还是最终消费需求，都离不开金融，这种情况在我国房地产业更为严重。购买土地、原材料的资金以及施工建筑的费用绝大部分均来自银行贷款，而对房地产的最终需求也要依靠银行提供的住房低押贷款。据保守的估计，房地产开发资金中约有60%来自银行，而整个房地产交易资金中最多有70%-80%的部分需要金融市场（主要是商业银行）来提供。我国商业银行基本都是国有银行，与政府存在千丝万缕的联系，地方政府为了发展地方经济或明或暗地施加各种影响，让商业银行贷款给房地产开发商。处于体制中的银行经营管理层自然地会遵照政府的意愿行事，而且这样的行为也与其盈利性目标并行不悖；另一方面，政府也是房地产市场的管理者。除了宏观产业政策外，政府还对土地交易到最终房地产市场交易的整个过程中各个环节都有相应的管理干预。

温家宝总理在《２０１０年政府工作报告》中指出进一步指出“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性”。房地产业是一个资本高度密集的行业，并且其建设周期相对较长，因此可获得资金的多少及难易程度直接影响着房地产价格的波动。现阶段我国房地产市场的融资方式比较单一，对银行信贷的依赖十分严重。如果没有金融的强力支持，势必导致地产价格的急剧波动，而全球多次经济与金融危机的爆发与房地产价格急剧波动有关，如果再加上1997年东南亚国家的金融危机和2007年美国爆发的次贷危机，与房地产有关的经济危机还要更多。

总之，展望2011年中国房地产市场，房价将进一步上涨，理由如下：

    一、“土地财政”及地方政府追求政绩的需要。1994年分税制改革以来，财权向中央政府集中，而更多的支出责任下放给地方政府。根据相关研究，我国财政支出大约65%集中在省级下以政府。地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少，这意味着地方必须以较少的经费办理更多的事务。加上不尽科学的政绩考核机制，地方政府的官员要想升迁，必需自己想办法筹措经费，想法将GDP搞上去。地方政府如何筹措经费？对于地方而言，可以想出的最好的办法就是“土地财政”。因为，1994年分税制体制明确土地出让金归地方政府。通过征地，地方政府以几万元每亩的低价，将土地从原使用者手中拿走，转手通过拍卖等方式出让，地价上升几十、几百倍以上。所以，在很多地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上，有的地方财政成为事实上的“土地财政”。土地转让收益是无风险收益，直接落入地方财政。而房价上升主要是地价上升拉动的。

 二、房地产具有类似于金融产品的保值增值特性。商品房除了满足人们的基本使用需求外，还具有投资特性：一是商品房可以为投资者带来稳定的收益，表现为房屋租金收入；二是由于土地的稀缺性和我国庞大的住房需求，房地产有着很大的升值空间，买卖差价形成另一个利润来源；三是由于其兼具实业产品的特性，房地产投资风险要比金融产品更小；四是在开放经济体系中，汇率得益也是一个重要的组成部分；五是收益率高于一般投资品，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；六是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然，政府推动5年内对房屋交易全额征收营业税，开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台；因此，房地产为普遍居民提供了一种新的资产选择，拓宽了居民的投资渠道，满足居民投资的多样化需求。面对一降再降的银行存款利率和一跌再跌的股票市场，大多数居民也找不到其它安全、有效的替代产品，在这样的背景下，住房作为兼具消费和投资价值的一种特殊商品越来越受到人们关注。目前，房地产已经成为我国居民持有的最重要资产。

三、金融当局为第二套房子提供按揭，这是故意在助长房地产价格的上涨。

四、政府当局不会容忍房地产价格下降，否则将导致银行坏账，而银行坏账将引发金融危机。

五、一部分买房子的人是不计成本的，因为这些钱来路不明。

六、开发商圈地炒地、囤积居奇、捂房惜售。

七、各项税金和相关费用有增无减。

八、供给不足或供给结构性短缺也会导致价格上涨。

引发高房价的其他因素还有：1.居民改善住房条件的需求日益增加，2.城建拆迁造成大量被动需求，3.城市化进程加快，4.买涨不买跌的购房者心理，5.国内外投资和投机需求增加，等等。

值得一提的是，房地产价格本身并没有纳入物价指数之内，房地产价格对通货膨胀具有显著的影响。