化物语在线观看风车:第十讲课后作业讲评

第十讲课后作业讲评

第十讲《消费者理论（上）》之后布置了一道作业题，题目如下：分析一下房地产市场上数量管制（限购令）的后果。限购令实施以来，我们观察到的房地产价格的变动如下：先是几乎价格没有任何下跌，甚至一些市中心黄金地段的房价还小幅上升了；然后最近出现大幅下跌。解释这价格变动的现象。

这道题目其实可以分解为三个问题：第一，为什么限价令出台一年来、直到最近为止房价都没有明显下跌。第二，为什么一些市中心黄金地段的房价还上小幅小升了。第三，为什么最近房价出现大幅下跌。

后两个问题其实比较难，但不知道为什么反而是它们率先被答中，第一个问题却一直没有人能答到哪怕是挨上一点边的答案。

那就先说后两个问题的答案。第二个问题最早有人答对，这里只列出最早答得最完整的人的回答，以及有事实例子作支撑的回答，我再略作补充。

miltoncheung92011-12-19 16:32:27

用很通俗的语言讲。买个好房子要用掉那个指标，买个差些的房子也要用掉那个指标，还是买好房子划算些。这与您以前讲过的量刑过度时人的行为类似，无论重罪轻罪，被抓住了横竖都是个死，还是犯重罪值当。

展开解释。那个指标是一项资产，有价值。用购房价格加上这部分价值后的总费用摊分房子的用值，越贵的房子（用值越大），其单位费用带来的用值越高。

新浪网友2011-12-19 21:23:27

黄金地段房价初期小幅上涨的原因前面已有多位网友给出博管认可的答案。我再根据个人经历略微补充一点。限购限制的是购买机会，买什么样的房子都是同样的一次机会，买黄金地段的相对就便宜了。这与北京出台小汽车限号令后，二手车问津者减少，道理一样。普通人的说法是“好不容易摇到号，不买好点的，不就亏了吗？”

很简单的道理，是需求定律的应用：你设身处地的想一下，如果你现在还在不被限购之列，即你还能买一套房，你是会买便宜的房子还是贵的房子？当然是买贵的啦！在有限购的局限条件之下，购房指标是值钱的！这购房指标价格分摊到房屋的价款上，贵房子的每单位价格分摊到的购房指标价格较低，于是对贵房子的需求量上升！如果没有限购，人们的最优选择可能是先买个便宜的差房子，等到以后经济能力更强时再换个更贵的好房子，所以差房子不会相对于好房子就没有竞争力。但有了限购之后，这个本来是最优的选择被限购令废除了，人们的最优选择就变成一步到位消费尽可能贵的房子。

以上的解释其实是推断，因为我早在限购令出台初期，有一位同事向我咨询限购令对房价的影响时就已经是这样说的。后来的发展确实如此，无论是北上广这些大城市，还是其它实施了限购令的二线城市，类似的情况都是这样：市中心黄金地段的房价坚挺、甚至上升。所以评论中有朋友说这样解释已经发生的现象不是“事后诸葛亮”吗？这是又忘记了之前的讲义中说过的解释已发生之事与推断未发生之事是同一回事！你若真能正确地解释限购令实施后房价变动的原因，只要关键的局限不变，以后的房价变动你照样能准确无误地推断。

第三个问题也有人答出来了。

yigangli782011-12-19 22:02:27

说明大批房产商对未来持悲观态度，准备收手不干。但是房地产开发周期很长，我以前有印象从拿地到开盘大约两年时间。所以限购令出台时建了一半的楼盘，差不多一年左右时间陆陆续续都最后完成了。前面说过，由于市场上供求关系其实没有大的变化，所以房产商也犯不着将建一半的工程烂尾（刚开个小头的当然可以停）。但是当一个准备收手不干的人，手里还剩一点点存货时，降价清盘将是他的最优选择，因为慢慢卖的话养一个团队以及利息支出很可能要大于降价少收入的那点钱。当这个决定和行为成为一大批房产商的选择，那么市面上的房价就开始有大幅下降了。但是这也说明这些房产商都已经到了清盘退出的最后阶段了。

最后是未来房价预测。如前所述，需求基本不变，但是当前有大批房产商正在清盘退出，所以未来商品房的供应将锐减，房价将大幅上升。现在还没买房的朋友应该趁这个机会赶紧买。（本人概不负责，说错了反正管理员删帖或扛着，嘿嘿）

里面唯一的变数是国家目前搞得声势浩大的所谓廉租房，经适房。我真的不知道从全国范围来看，这批房子的质量和数量到底如何，会不会对商品房市场带来冲击。但是以我现在从网上看到的反馈，几乎可以不考虑。而且这两类房子属于价格限制措施，根据前面讲义的讨论，难以有好结果，最后跟火车票一样。

这个回答基本上说到点子上了。事实上，我是听到绿城集团的新闻之后想到这个答案的。先是有绿城集团要破产的传闻，然后绿城的人出来辟谣说没破产，但承认要降价。再然后是马云组织员工去九折团购绿城的房子。最后是有消息说绿城把手头上的房子卖完后就会彻底退出房地产市场。这些纷纷扰扰的消息听到最后我突然猛醒：现在房价大跌是房地产商在清仓甩库存！这就跟换季时节的服装店纷纷打出“跳楼价”来甩卖库存是性质一样的现象。也就是说，这不是常态的低价，只有目的是旨在清仓之时才有可能出现。所以政府认为如今房价大跌证明楼市调控政策生效完全是“表错情”！麻烦的是，换季时节的服装店清完库存会把回笼的资金拿去再投入新一季的服装生产、进货的经营周期之中，新货上市时售价特别贵就是考虑到还要弥补后面清库存时的跳楼价是低于成本、会有亏损的，整季的收入拉平了不会有所谓的暴利，也不会有低于行业整体水平的利润（如果低于，从机会成本的角度看已经是亏损），这样才确保了换季时节的清仓跳价能每季一度燕归来。但发展商如今其实是决定离开这个行当，库存出清后，回笼的资金撤出房地产业，不会再有新房建造，也就是如今这样的房价下跌是不可持续的，而且一段时间之后会触底反弹，因为市场上没有房子出售了！即使政府现在就立即撤销限价令等所谓的房价调控措施（但从新闻报道里听起来完全不觉得政府明白现在的房价下跌的本质是什么），从而使发展商恢复信心，留在这个行业之内，或吸引到新的加入者，切实地增加供应，但房地产的生产周期长，至少在两年之内市场上可供出售的房屋将十分稀少（依靠存量的二手房受价格上升、及政府不再打压楼市的政策利好刺激而供应到市场上），价格上升可期。

上述是大原因，还有一个小原因。就是限价令让租值最低、位于行业边际上的小发展商首先熬不住而出局。其实这种现象早在绿城集团谣传要破产之前就已经出现了一段时间。只是这类小发展商要“金盆洗手”，通常不会将库存以跳楼价推向市场，而是与同行洽商，由其接盘。因为他们的盘子小，有实力的大发展商可以整个吞下，也不希望他们割肉出货导致市场暴跌影响了他们。绿城这样有一定规模的发展商，盘子太大，同行接不下来，就只能降价清货了。但马云组织员工去九折团购，这算不上是跳楼价的折头，表明同行接不下，还会有同城非同行的好友去帮忙尽力接盘的。不管怎样，反正结果是行业的垄断性上升！垄断之下价格不升就怪了。政府肯定不会承认他们搞限购令是为了帮忙房地产界的大鳄能乘机通吃行内的中鱼小虾，但客观效果就是这样！

最后才来讲第一题的答案。不知道为什么没有人答得出来，期间我给过提示，叫大家站在发展商的角度好好地想一下他们面对的局限条件是什么，但仍是没有人能摸得着边。其实答案很简单：开发商面临的局限就是限价令！也就是说，现在成交量突然大跌，是因为限购令把本来有购买能力的一大批人限制住了，而不是因为房价太高没有人买！如果是因为价格太高而无人问津，开发商一定会降价促销——评论中有说开发商不敢降价的都是对市场竞争之惨酷毫无认识之人！市场竞争轮不到你咬定价格不降，再厉害的阻吓都不如市场竞争来得可怕——；但现在情况并非如此。也就是说，即使开发商降价也没用！降价能改变那些被限购令限制住的人不能买房的局限条件吗？不行嘛！既然降价并不能促销，那还降个啥啊？这样明摆着的局限条件，怎么大家就像瞎了眼似的硬是看不见呢？当然，降价可以让那些没被限购令限制、本来差个一折价钱的收入而买不上房的人前来购买。但是说实在的，如果本来只是差那么一折价钱的收入而买不上这房子的人，早就会买了个比这房子便宜一折的稍差的房子去了，还会等到这限购令出台才来买吗？而且如前面的第二个问题的答案所示，还没给限购令限制住的人，反而都会想尽办法去买那更贵的房子，只是成为促使黄金地段的房子价格上升的力量，而不会成为你这降价房的购买力！

上述也是个大原因，还有个小原因，是房地产市场上的供应主要是两股力量：其一是新建房，其二是作为存量房源的二手房。前者会因为生产周期长的缘故而不可能一下子有所变化，但后者会灵活地根据局限条件的变化而迅速变化。限购令出台对后者的影响，是已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他没法再买进，就会降低了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。再过一段时间，在建新房陆续上市会增加一点供应，但因为不会再有房子新建，供应的总体趋势是越来越少，在这情况下你还指望房价的长期趋势是下降那就是你太天真到愚笨的地步了！之所以说这是小原因，是因为限购令刚一出台时，立即一大批需求被限制住，市场上供应与需求都减少，哪个减少得更多不好判断，也难以验证，所以不能把这作为解释房价没降的可靠原因。

至于保障房。从香港的经验来看，从建造时的偷工减料造成豆腐渣工程（价格要低，怎么不会低出个次品、甚至次次品出来呢？），到建成分配时的营私舞弊、贪污腐败，再到分配完成之后的管理不善、藏污纳垢……问题多多，绝不是加强管理可以解决——因为问题的根本不是管理不够完善，而是它偏离了那所谓的市场均衡，侵犯了私有产权，破坏了价格准则，在自私本性与稀缺局限不变的情况下——这两个约束除非上帝才能改变，人类是无法改变它们的！——加强管理只会造成更大的租值消散，也就是更高的交易费用，使社会变得更穷而已。（详细的理论分析见第九讲，没看过那一讲就来发表愤青言论的一律删无赦！）

保障房会使楼价下降吗？当然不会！它只会造成两极分化！穷人住政府的保障房，环境乱七八糟、污烟瘴气；私人发展商则放弃建造中低价位的房子——因为这个市场已被政府的保障房灭了——，专心为富人建造美仑美奂的高级、也高价的房子。

立此存照！五十年后如果中国还有大规模的保障房，大家记得的话来这里看看这个帖子，是拜半仙还是鞭尸，让时间作证！

评论选登：

西北的星空2011-12-21 00:36:11

关于房价会在限购后大涨的预测，我认为少了一个以后可能出现的局限条件，就是现在经济下行风险很大，如果明年或后年经济增长大幅放缓，居民收入减少，会会导致购买力下降，导致购房能力下降，从而无法支撑房价的上涨！从最大的地产商万科为例，明确提出冬天模式，可见对未来房地产市场不乐观！房价可能没有大涨的需求基础！

博主回复：2011-12-21 09:32:20

这个局限我有考虑过。

事实上，政府要真的能打压楼价，只有两个办法：其一是想办法鼓励发展商增加供应，这是最正的正道；其二是把整体经济打下去，所有东西都要降价，房地产自然也不能幸免，这是典型的削足就履。

但是，经济即使下行，是否真的楼价会降？本来是的，但现在因为发展商在清仓，等他们清完了，市场上根本就没有房子可卖，经济再怎么下行，总还是有人需求房子的，两个局限比较下来（经济下行的局限，与供应极度匮乏的局限），我还是认为促成楼价上升的局限力量较大。

——本博客管理员

whmlhd2011-12-21 10:19:09 [

我在想，当市场上真的没有新房供应时，政府是不是可以推出房产税政策，因而逼迫大量的二手存量房上市呢？

博主回复：2011-12-21 10:42:40

很难说。因为存量房可以放到租赁市场上，通过加租把房产税转稼到租房者的头上，房子的产权人依然不受影响。

存量房产税的直接效果是减少空置率，不能直接增加供应的。

而且只要一直没有新建房子，只是存量房在那里转来转去，需求却一直在增加，始终整个市场就是供不应求，价格上升。只要价格上升幅度大于房产税导致持有房产的成本上升幅度，空置仍然是有利可图之事，因此连空置也不见得能被房产税所解决。

——本博客管理员

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• 张立云2011-12-20 22:56:31 [举报]

  谢谢你让一个没进过大学的高考失败但仍爱学习的我有幸入门经济学！辛苦！谢！希望继续下去！来自：手机新浪网(手机访问sina.cn) 你也想用手机抢沙发？

• 幸福的一家三口猪之家2011-12-20 23:45:50 [举报]

  
  知识就是财富！领教了！向博管致敬！道谢！这将激励我们继续学习！

• 幸福的一家三口猪之家2011-12-20 23:57:30 [举报]

  
  一定记住了！局限条件也就是可验证的条件。

• realme2011-12-21 00:03:50 [举报]

  前天晚上第一时间看到，但对地产市场缺乏认识，对于建房，买房都无深入了解，仅限于道听途说。无认识无解释，没调查没发言权。但为了逼自己多想想，也写了好久回答，都被自己否掉了。现在看到答案，果然自己想象的理由完全不搭边。写写自己想法错误的过程吧，供自己反省（试着自己先去评价其他的回答再对比老师点评，也是很大收获途径呢。）
  
  
  最先就想到的是人们对市场的预期，大致是“因为不知是否真的调控，于是持平。待到确认的话，开始下降。”但跟了讲义这么久，再愚钝也有点进步了，马上反应过来是套套逻辑。这样的话预期可以解释一切了，人必然是预期涨才买，预期跌才卖呀。这次作业加深理解了为何人总有套套逻辑。因为如果不懂装懂的话，根据结果编解释总能编到自圆其说，骗到自己还自我感觉良好。
  
  
  进而想为什么会有这预期呢？然后就想供求关系，但是对房屋市场无深入了解，所以供求的变化不能明确轻重关键。所谓的思考根本不是找局限条件分析事实，还只能是照结果编可自圆其说的解释。比如为啥涨，就认为黄金地段稀缺更高，升值潜力更大，总体供不应求。为啥持平，因为开发商资金充裕在抵抗政策，而限购后人们还有相应的够买力可保证成交量。为啥大降，因为政策坚持，导致可够买人数已到上限，只能降价回笼资金。
  
  
  但自己都能看出来错的离谱，想想之前讲义里的价格管制并不能达到意图作用，而且政府一切出于善意的干扰市场必然背道而驰，限购只是堵水而不是治水，迟早要崩的。就知道这大降价肯定不是好事，不是政府的好心真的好报了。看到答案后，一来是反省自己对世事了解太少；二来是自己思考能力和联想能力太差，房地产不懂，清仓甩卖我总知道，但力不足不能想到这来。
  
  
  每次做作业如同做数学题般，苦思冥想不得解决的题，看答案却一下明了，但没真正理解的话，下次还是束手无策。没有谁会把世界所有问题一个个告诉我正确答案，逃避思考的负担也就是选择做无知的奴隶，虽然想做个有思想的人很难，而且路漫漫的让人沮丧，但我还是要努力呀。再次谢谢李老师了~

  博主回复：2011-12-21 09:52:29

  没有谁会把世界所有问题一个个告诉我正确答案，逃避思考的负担也就是选择做无知的奴隶，虽然想做个有思想的人很难，而且路漫漫的让人沮丧，但我还是要努力呀。
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  这句话说得很好，让人感动！一个不甘于无知的人，才能有那样不断提升自己思考力的努力！
  ——本博客管理员

• cagitar2011-12-21 00:04:30 [举报]

  "你设身处地的想一下，如果你现在还在不被限购之列，即你还能买一套房，你是会买便宜的房子还是贵的房子？当然是买贵的啦！"
  
  
  
  如果预期房价下跌呢，还是买贵的？
  

  博主回复：2011-12-21 10:28:11

  预期房价下跌你就一律不买，等它跌到谷底才动手嘛！但到你出手的时候，一定仍然是选相对较贵、因此是相对较好的房子来买！
  ——本博客管理员

• 转逐2011-12-21 00:10:28 [举报]

  
  “是因为限购令把本来有购买能力的一大批人限制住了”“即使开发商降价也没用！”
  老师，你说是因为限购令把本来有购买能力的一大批人限制住了，那没被限购令限制住的都是没有能力买的吗？如果不是，他们怎么会不对价格的变动做出反应呢？解释只能是，这些人希望房价进一步下降，迟买比早买好。所以老师对价格那么长时间保持不变的解释难以令人信服。
  另外，倘若房价真的大幅下降了以至于改变了人们的预期，觉得已经触底，那么老师所说的那些有能力的人甚至可以搞离婚来接盘以冲破限购令的。
  所以，还是认为，开发商们起初不降价，是出于如果降价会引发进一步下降的预期，这样子他们的境遇并不见得会好转，直至资金供应已经紧张的时候，不得不如此了。
  其他的大致没有什么异议。
  
  

  博主回复：2011-12-21 09:29:02

  有能力买房的人早在限购令出台之前就买了！即使偶有漏网之鱼，数量极少，根本不足以影响市场！这个解释已经在讲评里说了，还看不见？！
  ——本博客管理员

• realme2011-12-21 00:10:55 [举报]

  嗯，政府的“好心”加引号。难道真的要倒退到计划经济分房么？真心不希望50年后来拜大仙，那是华夏无法承受的悲哀~

• 西北的星空2011-12-21 00:36:11 [举报]

  关于房价会在限购后大涨的预测，我认为少了一个以后可能出现的局限条件，就是现在经济下行风险很大，如果明年或后年经济增长大幅放缓，居民收入减少，会会导致购买力下降，导致购房能力下降，从而无法支撑房价的上涨！从最大的地产商万科为例，明确提出冬天模式，可见对未来房地产市场不乐观！房价可能没有大涨的需求基础！来自：手机新浪网(手机访问sina.cn) 你也想用手机抢沙发？

  博主回复：2011-12-21 09:32:18

  这个局限我有考虑过。
  事实上，政府要真的能打压楼价，只有两个办法：其一是想办法鼓励发展商增加供应，这是最正的正道；其二是把整体经济打下去，所有东西都要降价，房地产自然也不能幸免，这是典型的削足就履。
  但是，经济即使下行，是否真的楼价会降？本来是的，但现在因为发展商在清仓，等他们清完了，市场上根本就没有房子可卖，经济再怎么下行，总还是有人需求房子的，两个局限比较下来（经济下行的局限，与供应极度匮乏的局限），我还是认为促成楼价上升的局限力量较大。
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 00:56:57 [举报]

  
  看完这篇，感觉是，没有什么比真才实学支持下的仗义执言，更给力的了。
  
  博管威武

• yigangli782011-12-21 01:31:35 [举报]

  
  realme 说得很好，蒙中个答案不重要，重要的是结题方法。所以还是要复盘解题过程。这次主要是第一小问。
  
  我考虑第一小问的入手关键是价格究竟是由什么决定的。根据管理员前面的讲义，我的理解是，一个物品的真实成交价格是由这个物品在当下的稀缺程度，即当时那个时间点市场上该物品所有的供应意愿和购买意愿，并考虑到完成这笔交易所需的交易费用之后，所达成的一种均衡。因此每一笔真实的交易都是一个均衡点，不存在不均衡的真实成交价格。
  
  在这个问题当中，限购令会让交易费用略有增加，但本质上也就是多个资格审查，相对于动辄上百万的房产交易来说，几乎可以忽略不计。因此不再考虑，只考虑房产的稀缺程度。
  
  房产交易价格不变，意味着稀缺程度不变，那么只有两种可能，房产供求关系不变，或者同比例变化。但是对于房产市场来说，在限购令出台后的一个短时期内，比如两三个月内，房产供应不可能有什么大变化，但是只要限购令严格执行，没资格的购房者立刻就会被拦下，没有时间迟滞。所以供需同比例变化不可能，因此只剩下一个可能，供需关系跟原来一样，基本没变。
  
  供需关系基本没变也有两种可能，一个是限购令根本没拦下几个人，市场上主要的购买者其实并不在限购令的影响范围内，这是我后来选择的答案。另一个可能是应该被限制住的购买者实际上大部分都避开了限购令，思考之后我认为不太像。因为如果要规避法律来完成这笔交易，那么增加的交易费用就不再是简单的一个资格审查了，会比较大，必然影响达成价格的那个均衡点，根据供需定律，我认为会造成房价小降。而且退一步说，就算增加的交易费用仍然可以忽略，但是如果整个房屋交易市场上的主力大部分都是在违法交易，那么这件事情就变成公开的秘密了，就像春节火车站黄牛手里有票是人人都知道的事情，现在好像还没到这个情况。
  
  综上所述，我做出了原先的回答，即市场购买主体不在限购令限制范围内。自己感觉上整个推理链条还是挺严密的，那么问题出在哪里呢?如果要出问题多半就是决定价格因素的大前提不对。

• yigangli782011-12-21 01:46:48 [举报]

  另外看管理员的答案，大意是市场上确实是有一部分购买者被拦下来了，但是房产商就算降价，这些人也回不来，所以降也没用。但是这种情况是可以套用均衡价格那一章的讲义的。房屋供应不变，购买者减少，那么房屋的稀缺程度变低，原来的房屋价格就相当于是一个不再均衡的价格。购买者在这个不均衡的价格点上可以购买这套房子，也可以购买那套房子，导致房产商之间互相竞争，最终一定有房产商降价，使真实成交价格回到新的较低的均衡点上。那么为什么说房产商降价没用呢?除非这个房地产市场是高度垄断的。

  博主回复：2011-12-21 09:58:20

  你要注意限购令对地产商局限条件的改变。没有限购令时，地产商降价是一个选择，但有了限购令，如这作业讲评里的分析，降价其实不是一个选择（因为反正不会改变少人问津的结果），是否继续留在这个市场里才是选择！
  这个市场还能做下去吗？结果取决于政府这打压楼市的决心有多大。所以地产商开始时在观望政府的做法，暂时不卖房了。都不卖房了，何来供应呢？何来供过于求呢？何来稀缺程度变低呢？
  ——本博客管理员

• yigangli782011-12-21 02:10:53 [举报]

  最后还想请教管理员一个问题，我怎么判断在做这类题目时，我找到的局限是对的？判断一个局限是错的相对容易，主要是逻辑上找矛盾或者生活中找反例。但是找不到错误并不能就确认这个局限是对的。推而广之，在生活中运用经济学原理，我怎么知道我关键局限找对了，难不成还真的等五十年让时间作证？

  博主回复：2011-12-21 10:00:13

  要知道是不是对，就是要想尽办法去证明它错啊，找可以推翻它的反例啊。
  当然，如果你对世事了解甚少，于是想象不出它可能错的反例，那是经验不足。所以张五常教授才说“经济学是老人的学问”嘛！
  ——本博客管理员

• realme2011-12-21 02:15:14 [举报]

  试回答“cagitar”：只能买一套的话，预期跌更该买贵的呀，黄金地段价值摆在那。问题只在什么时候买吧？是继续观望还是出手。
  
  
  刚又看了“转逐”的问题（真沮丧，为啥自己又只是接受答案没有思考出问题所在），启发了些想法，请教李老师：
  
  
  1.如果降价并不促销，那清仓是清给谁的呢？
  其实降价还是在促销，只不过范围限制在争夺满足限购条件的人。满足条件的人事实上被政府人为制造成市场上的“特权阶级”，在政府人为压制成“供大于求”下抢劫房产商，只不过只给一次抢劫机会。
  
  
  2.那满足限购条件的人为啥不到认为触底的时候才出手，而要抢购黄金地段即使导致房价升呢？
  我想是因为黄金地段极度稀缺不可替代，虽然价格上升，但还是被低估了，所以最好的一定会被先拿掉，而后是次好的，以此类推，虽然预期会降，但不抢就轮不到自己拿了。所以，对单个购买者，并不是要到整个市场触底才够买，而是认为某套房触到自己底了才够买。
  
  
  3.购买者出手的时间问题
  虽然房产商在抢夺这些“特权阶级”血拼力图减少损失，但满足限购条件者也在互相竞争。由于只能购买一套，而且所有房子都被低估，事实上是只给一次抢劫机会。所以购买者必须买到所能承受最大价格下最有价值的房子（而非性价比最高的，比如小点的以后换），即使还有预期降价空间，但为防制其他购买者捷足先得，也必须立即出手。
  
  
  
  3.那为何能保持一年稳定呢？
  我想这一年，是满足限购者在比较和依次购买“次黄金地段”。因为这些地段在这稳定的价格上也有更高的竞争力，足以被抢购，从而托住了这一年房价。
  
  
  4。房产商如何降价？
  即使是预备清仓，也不能一下崩盘。房产商应该是先尽可能缓慢降价（但由于相互竞争，导致降的越来越快），以使房子在上述竞争导致的、依次向下购买的情况下，以尽可能高的价钱卖出。直到成交量近乎为零的时候，此时如果还有购买者，说明市场上最后剩下的都是同质的、可替代性强的房子，剩余购买者都在观望是否触底。此时就是房产商大崩盘的时候。
  
  
  
  
  
  

  博主回复：2011-12-21 10:05:39

  清仓那个降价幅度可是远远大于促销的降价幅度。你要不是决心金盆洗手，只是为了促销一下，不可能降那么大的价的。之前地产商还没决心要清货离场，就算降价也只能降一点点，能被这降一点点价刺激到的基本上是已经被限购令挡在门外的人，所以降也没用。现在降那么大就有点用了，能降进去本来完全无力购房的那群人的购买能力范围之内（于是这群人之中没有被限购令挡住的人数会多得多）。
  其它问题都是个信息费用的问题，这个跟股市上的价格变动有类似之处，不容易知道哪个局限条件在哪个时候发生了变化，影响了预期的形成。经济学理论可以推断股价变动的大趋势，但不可能准确预测具体的每一次变化发生在什么时候、变化多少。
  ——本博客管理员

• realme2011-12-21 02:15:50 [举报]

  接上：
  
  
  
  5.受害人和受益人
  如果有人被害，我们首先想到的是找谁会受益，对谁最有利谁就最大可能是嫌疑人，那么限购下是谁得利呢。
  首先不是传说中黑心的房产商，他们是养肥了被杀的猪，不保障私有可以，但使用转让收益权全都不保障，谁会为国家这看的见的手一指就卖命呢？；其次不是所谓能“安居”的老百姓，限购下最终只能等廉租房或保障房，最终回到计划分配，去排队拉关系走后面，再无去市场选择的权力；也不是国家，管制无所谓部分管制，要管就是全部管制，从而活力顿失，辛辛苦苦三十年，一夜回到“开放”前，1984就在前方，老大哥万岁。
  受益的有：富人，如老师分析的，房产商倾向去造最好的房子放弃中下层；政府相关人员，正如之前所有例子下，所有管制下他们都是最大受益者，无论是负责管制，还是保障房的建设，都是肥缺呀，不愁不能权力寻租。
  
  
  
  还有可推敲的地方（比如房产商如何竞争，限购令如何执行如何躲避，限购造就的“特权阶级”是哪些人，土地市场影响和对卖地为主的地方政府的影响），但先写到这吧，写了二个多小时了，该睡觉了，明天还得背继续政治背英语作文。最近跟着这系列，导致我研都不想考了，应试教育够了，脑子基本没转过，里面一堆死东西，现在转起来，虽然笨拙但却如此有趣。要今年没戏的话，我明年如果能有糊口之余，一定好好去北京周边的学校，认真学学经济学和其他感兴趣的诸子百家，不再为五斗米考研。正如谁说过的，“我学经济学是为了不被骗”，被骗被卖还给人数钱，这事不能再干了，没文化太可怕。
  
  
  再次感谢老师，可惜您不在北京，我去不了佛山。想想也是机缘巧合，我在图书馆正好看到本“吾意独怜才”，进而对张五常好奇，于是查其博客，于是正好跟上第一讲——教科书的不可信——到现在，从最开始的无脑评论屡屡被删（比如觉得民主有利于缓冲，低效也有价值）到现在虽然还是错但已经错的稍微靠点谱。脑子在思考，世界在扩大，认识在清晰，这感觉真好。可惜来的太晚了，早几年不至于蹉跎掉整个大学以至现在一无是处一事无成全线崩溃。

  博主回复：2011-12-21 10:07:35

  朝闻道，夕死可也。永远没有太晚这回事！
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 02:37:15 [举报]

  
  请教一个教学问题.本人是一个工作20年的人,本无学历看懂这么深的学问.只是张老的有时有小事来说明大理.与我在社会体会到的好似,深有同感。现想老师用经济学解说一下小学问题。本人现有一小孩三年级。学习上不去。但已厌学，我觉得和火车票一样。校长好心办坏事。我开始以为老师不着紧。但我观察，发觉不是这样，而是太着紧了。考试班有进步，请学生吃糖。个别学生有进步，请学生吃汉堡包。对我们家长经常说要督促学生。搞得我天天做老师。天天惶恐不安。后来我发现他们同级有些班外面挂锦旗，我个人想，一定那个校长要这样做，令到老师不停的竞争排名。结果学生成了工具。成了分数奴隶。我们家长也不知不觉卷进他们的竞争中，好累。最惨小孩，好象我小孩，我个人认为成绩上不去没关系，只要去学，能保持学习的兴趣这个是最关键的。毕竟学习之路好长，现在学不好，不等于以后学不好。但小孩在班中成绩上不去，没成就感。开始厌学。拒学，不做作业。这才最惨啊。就好象搞限价表面上是为市民好。实际是为了个人工作成绩。你认为这说法对吗，

  博主回复：2011-12-21 10:08:09

  是啊，应试教育害死孩子。——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 02:40:39 [举报]

  只是张老有时用小事解释说明大道理。（打错字）

• 新浪网友2011-12-21 02:50:27 [举报]

  
  表面上学生成绩不公布,不排名,但实际老师的排名就是学生的排名.

• realme2011-12-21 03:13:12 [举报]

  算了，磨蹭了下还是不想睡，刷新下发现写的两小时中yigangli78又有很启发的复盘，试答下吧。
  @yigangli78“供需关系基本没变也有两种可能，一个是限购令根本没拦下几个人，市场上主要的购买者其实并不在限购令的影响范围内，供需关系基本没变也有两种可能，一个是限购令根本没拦下几个人，市场上主要的购买者其实并不在限购令的影响范围内”
  
  
  我认为肯定是刷下了很多人，包括很多投资的有钱人。但他们退出市场后，在满足限购条件的人的互相竞争，还能够满足稳定的价格。我之前的回复，不知有没有一点可取之处，能对您有所启发。
  
  
  从您回答可以看出你对这方面了解比较深入，所以我这些空想的错误，见笑见谅了，只是抛砖引玉供参考

• 非党人士2011-12-21 06:17:07 [举报]

  
  我非常欣赏，更是赞同楼主这样把经济学进行普及的做法，经济学其实就是研究人们在经济活动中的心理活动，以及由此引起的经济变化的规律（不一定准确），它从来不是任何政治、道德、政府、政党等等所能决定的，也不是阴谋论、幕后黑手等等充斥其间的黑社会，他就是各方利益博弈的场所，更是资源合理分配的一个经济机制，中国市场经济实践的短暂，导致经济知识的普遍缺乏和谬误，才会出现种种偏离甚至背道而驰于经济学理论的荒谬的看法！我也为此呼吁很多，也看过本博得很多文章，多一些知识的普及，就会少一些愚昧的流行！
  但我对本博提一点建议：我不太主张一个经济现象，只有一个标准答案的说法，当然应该有一个主要适用的理论能够解释某一种经济现象，但经济也是一个复杂的体系，各种因素交织，多种角度都可以解读一个经济现象，所以应该鼓励大家开阔思路，只要有利于解释经济现象的思路，都要鼓励和帮助完善，或指出其错误环节，毕竟这个世界上，还没有一个经济学家可以号称是世界唯一正确的，是唯一能解决所有经济问题的，
  比如，限购后房价没降的原因，也可以用价格黏性论可以解释一部分，也可以用房价泡沫并不大，成本约束，没有想象中投机者那么多，从而出现抛货降价的浪潮，以及老百姓对调控早就有经验，有预期，从而也在调整自己的应对方式，不一定非要抄底，这些虽然不是主要原因，但也是其中的影响因素，也许随着情况变化，他们也会成为主要因素。
  最后，我要在此祝福博客管理员，愿真知代替愚昧吧！

  博主回复：2011-12-21 10:09:57

  没有标准答案，但有相对来说较好的答案。
  例如你后面提的那些答案，相对于我的答案，或者无法验证，或者已被事实所推翻，所以你错，我（暂时）对！
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 08:40:07 [举报]

  开发商面临的局限就是限价令！也就是说，现在成交量突然大跌，是因为限购令把本来有购买能力的一大批人限制住了，而不是因为房价太高没有人买！
  =================
  有能力买房的被限制,但市场还是有的,为什么开发商不对缩小的市场立刻进行竞争?是否其含义是中国居民收入出现了断层,证据何在?
  

  博主回复：2011-12-21 10:12:11

  缩小的那个市场要用不同质量（实际上是质量较低，对应价格较低，因为这个市场的消费者的收入较低）的房子来竞争，这种房子没那么快能立即建出来。房地产调控政策出来之后，不就有一批地产商“转战”保障房市场了吗？
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 08:54:35 [举报]

  看到博管的分析，颇受启发。过于愚钝，仍然有疑惑未解之处。
  限购令出台后，直到最近房价一直未降，根据我的理解，博管认为其原因主要是，限购令使得需求曲线几乎成了垂直直线，所以无论价位变与不变，销售量都不会有大的变动，供给者看到了这一点所以没有降价促销。即使有资金紧张者，“租值最低、位于行业边际上的小发展商，也不会采取降价促销，而是会整盘转出，接盘者为了避免整个市价下跌和有望成为”垄断者“的机会，会乐意接手。这里有事实支持吗？无论私下协商出让还是公开转让，都会有人披露吧？也就是说，这种事媒体会很关心吧？

  博主回复：2011-12-21 09:36:44

  汗，这事就是我从新闻里听回来的啊，不是我用被子蒙着头想象出来的好不好？多点听新闻！听事实的报道，不要管里面的评论！
  ——本博客管理员

• 飞天游勇2011-12-21 08:55:33 [举报]

  张教授所言极是。保障房的今生后世看看中小城市周边的农民拆迁安置房小区即可知道（北京、上海因有政府补贴物管得以维持，小区还算过得去）。至于房价的远期走势业内早已有结论。房市的垄断在三五年后就会出现，而那时保障房将更会成为政府的不堪之负。中产者买不起房的后果将比现在更严重，也许会有第二次房改也未可知也。教授从经济学角度的诠释还是使我茅塞顿开。

  博主回复：2011-12-21 10:13:21

  这文是我写的，不是张五常教授写的！开头第一句“按：本文的作者是本博客管理员（不是张五常教授）！”你都不看！
  ——本博客管理员

• ALAN2011-12-21 09:14:22 [举报]

  博管好像没有注意出台房产持有税、一人拥有多套住房局限的变化，这不重要吗？

  博主回复：2011-12-21 10:14:33

  这局限就跟经济下行的局限一样，是会有利于房价下降，但我认为抵销不了大量地产商清仓离场导致的供应极度匮乏的局限有利于房价上升的力量。
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 09:22:00 [举报]

  续上，有人接手转让楼盘对维持房价不变，我认为是也是关键的，甚至是最关键的，这也是直到最近楼房才下跌的前提。
  为了更明确说明这一点，作为对照，我们可以考察在限号令下的北京小汽车市场。如果限购令使得房产市场的需求曲线几乎成为直线，那么限号令更使得北京小汽车市场的需求曲线几乎成为直线。但是，北京小汽车市场的价格不是最近才下降，几乎在限号令发布同时，中低端车车价就略微下跌了。(一直关注中低端车，不知道高端车情况)。

  博主回复：2011-12-21 10:15:38

  这是因为高端产品的价格上升了，所以中低端会下跌（因为本来对中低端的需求转到高端那边去了），保持整体水平不变。——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 09:51:14 [举报]

  博主对第一个问题的解释我不太明白:如果按照您的解释:有购买力的人被限制住了,所以开发商即使降了也没人买,所以干脆不降,那么结果是有价无市啊,难道我们解释的不是成交价而是开发商的标价?请解释一下,谢谢

  博主回复：2011-12-21 10:16:48

  是有价无市啊，你不见限购令出台后成交量大幅萎缩？不但是限购令使一部人买不了房，也使地产商不肯卖房。
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 09:59:03 [举报]

  您认为二手房持有人会考虑卖出后无法买进,因此退出供应转为出租,那么为什么这些人不是考虑:限购了,买主就少了,价格有可能下跌,赶紧出手,从而增加供给量?

  博主回复：2011-12-21 10:18:09

  因为有租赁市场这另外的选择嘛！
  话说，限购令出台后，房租是上升了，这也是一个值得解释的现象。
  ——本博客管理员

• Hiker2011-12-21 10:04:35 [举报]

  房产，不得不说价格构成：一。地价（包括灰色成本--拿地时的土地标价之外的付出），二。建造成本，三。利润和营运开支（包括贷款利息）。
  其中地价，被认为是最大的成本。这就是解释了惠州、深圳的同等级房子，价格可以相差3倍，位置局限决定地价。同样，香港比深圳差的房子，价格更贵，行政区的位置决定。
  同样一个位置，房子价格也会相差4～5倍，如深圳的原居民村屋（用村集体土地兴建的村民自用楼房，建造与商品房同样，大楼盘，社区设施齐全，但不可在市场交易；不是指城中村那种老式的“农民房”），仅仅是无需额外负担土地成本。这里土地价格人为二元化，即收为地方政府的土地价格按照市场运行，在村民、村集体手里的土地价格按照行政价格运行（价格干预）。政府决定大到片区规划、小到楼房可以盖多高（市容率），间接决定了发展商收地、盖楼，是否有利可图、有多大利可图。不知地方政府的行为算不算一种局限。前面有人提到，各方利益的博弈，政府与发展商、银行、土地暂居方（村民）、买房者（含投资、炒楼）。

• 新浪网友2011-12-21 10:06:12 [举报]

  如果香港保障房的结果很糟糕，这是公开的信息啊，我们的决策层也知道，为什么不接受前车之鉴？又是利益推动？

  博主回复：2011-12-21 10:20:24

  某人需要表面看起来楼价下降的政绩（至于我下台后，哪管洪水滔天！更不要说之后房价反弹，反而能在表面上证明我在位时很有能力压住房价，换了别人上去就很无能！）
  还有类似香港的房屋署那样的政府机构需要增加权力！
  ——本博客管理员

• whmlhd2011-12-21 10:19:09 [举报]

  
  我在想，当市场上真的没有新房供应时，政府是不是可以推出房产税政策，因而逼迫大量的二手存量房上市呢？

  博主回复：2011-12-21 10:42:39

  很难说。因为存量房可以放到租赁市场上，通过加租把房产税转稼到租房者的头上，房子的产权人依然不受影响。
  存量房产税的直接效果是减少空置率，不能直接增加供应的。
  而且只要一直没有新建房子，只是存量房在那里转来转去，需求却一直在增加，始终整个市场就是供不应求，价格上升。只要价格上升幅度大于房产税导致持有房产的成本上升幅度，空置仍然是有利可图之事，因此连空置也不见得能被房产税所解决。
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 10:29:24 [举报]

  
  ”多听新闻！听事实的报道“，博管教训的是。没有对真实世界的细心的观察，确实无从解释经济现象。闭门造车，用上再多的数学，也不可能砌出有水平的假说。

• Hiker2011-12-21 10:54:54 [举报]

  不认为香港的保障房很糟糕。香港的保障房是廉租房，俗称公屋，30、20年楼龄还在翻新、使用。结实，不会发生楼脆脆；按照收入、家庭成员人数排队申请（并非人人有份），堵绝了高收入者、公务员利用职权侵占现象；面积偏小，只能给需要者提供较低保障。这较大程度保障了社会的安定。电视上天天可以看到香港有人游行，实际社会问题没有内地严重。
  香港的保障房，也是在市民、地产商、政府、银行之间博弈。新的保障房的推出，可能影响楼市。政府低税收，但高地价（有人称“地税”、“楼税”，政府卖地收钱）。房地产也是经济命脉之一。香港由于可使用土地非常有限，高地价有一定合理性。内地各地学香港，则不可取。
  
  香港保障房，还包括居屋，比公屋条件要好，比市面商品房价格低，合资格者可以申请购买，如果将来出售，需要补缴政府土地价格。近年通胀压力苦不堪言，香港保障房有扩大覆盖范围的趋势。
  
  个人认为从经济学的角度分析保障房，李老师是让大家明白经济学真谛，以及利弊，并非完全否定保障房。

  博主回复：2011-12-21 11:40:38

  先生，你不知道“短桩事件”吧？打下去的桩都短了，比楼脆脆更可怕！
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 11:50:40 [举报]

  对持有的房产征税本质是政府违约，目前仅有部分地区的长官积极推进，拿这个当业绩争取进步。

• 挽风吹歌2011-12-21 12:14:22 [举报]

  
  看了这几讲的作业，总的一个感觉是好像我光有理论还是解释了世事，感觉需求定理（或者说局限下取利）在没有找准局限前来解释世事跟套套逻辑差不多，这样说来经济解释靠的是智商（这里的智商按张老的观点来讲是想象力+逻辑思维能力），而没有什么固定的方法。如果想象力不行，就得靠大量的观察来弥补，进而用逻辑来推理论证，如果想象力厉害的话，就事半功倍了。

  博主回复：2011-12-21 17:50:48

  不，最重要的还是对世事的了解，经验丰富的人自然一看就想到关键的局限是什么。想象力有帮助，但绝不是根本！
  ——本博客管理员

• lately_chou2011-12-21 12:27:51 [举报]

  这样的经济学才是最具魅力的！让我看到现今那些人的推断预测是胡说是套套逻辑！之前看科学说需求总觉得看不懂，如今有李老师的讲义回头再看觉得大有收获！
  不仅是经济学的魅力，也是知识的魅力，很快乐！
  对老师的辛劳感激不尽！来自：手机新浪网(手机访问sina.cn) 你也想用手机抢沙发？

• 转逐2011-12-21 12:42:19 [举报]

  
  有能力买房的早在限购令出台之前就购买了，所以当时降价也没用。这种情况怎样验证？
  老师的思路经历了一个这样的历程：起初不降价，是因为有能力买房的早在限购令出台之前就购买了，所以降也没用；但现在为什么降了呢，是因为开发商要清仓抛售，洗手不干；那接着的问题就是，万科这些没打算洗手不干的为什么也要降价呢？
  当然，这可以进一步解释，但这样子一直下去，就又补窟窿之嫌了。

  博主回复：2011-12-21 18:00:05

  万科有继续盖房子吗？如果没有，只怕也是打算走人呢。先去调查一下现实吧！别在这里乱猜了！
  就算万科还是房地产公司，它也可以转战不受限购令影响的商业地产的。如果是这样，就已经是退出住宅市场了！
  ——本博客管理员

• 幸福的一家三口猪之家2011-12-21 12:46:09 [举报]

  
  通过近一个月的学习（博管讲义），增长了许多知识。但毕竟时间短，基础差。未来学习之路漫长。
  博管所说：因保障房加限购令的政策如果持续下去，未来会因政府的“好心办成了坏事”。
  但前提是现在可验证的条件。当然，条件变了行为变了，因为不存在，所以，不做无谓的判断。
  博管是这样的逻辑吧？
  －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
  有一事请教：
  城市在扩张，旧城在改造。房开商只要能拿到合适的地，还会不会修普遍商品房（一般收入家庭购买的）？我是这样考虑的：房屋购买者，尤其是对房屋有需要的符合条件的购房人，会对保障房（比如说经适房）和普通商品房的品质不同有所了解，知道虽是同类房但品质有差异。这样，愿意出相对高的价格购买，那需求还在。
  还有，基于地方政府的实力有限，和房开商会继续合作？那中等价位的普遍商品房和保障房都会同时存在。那房开商会有自己的份额。
  所以，中等价位的普遍商品房应不会断档。
  能力有限！敬请指正。

  博主回复：2011-12-21 17:55:01

  品质有差异价格还怎么会一样？质量一样的肯定是保障房比普通房便宜，就把普通房的淘汰出去了。你说价格一样的其实质量不同，那就是普通房质量较差，那就有与它同质量的、但较便宜的保障房把它淘汰掉啦！
  
  ——本博客管理员

• 简一开卷2011-12-21 14:34:33 [举报]

  关于未来房价上涨的判断，除了考虑供应下降VS经济下滑造成的需求下降，人口结构变化是否也是一个影响需求的局限条件？统计显示90年出生人口开始大幅下滑，对应明年是大学毕业高峰期，之后年轻人逐年快速下降，直到2000年出生率才又开始回升。当然，也可能限购令实施导致未来的供应下降会超过人口变化及经济下滑造成的需求下降，从而继续推动房价上涨。

  博主回复：2011-12-21 17:57:18

  人口变化还不如收入变化的影响来得厉害！你以为年轻人才需要买房啊？中年人收入高了不想再买个更好的改善居住条件？
  中国的房地产价格上升其实是由这个收入上升的局限所决定的，所以政府才会费了那么大劲地打也打不下去。张五常教授故有“房地产市场的泡沫是钢造”的调侃。而且真打死了，只会损害人们的收入！
  ——本博客管理员

• murongxiangshuai2011-12-21 16:06:01 [举报]

  来这里学习的朋友，你已经赚了，大家要感谢张老的无私与博主的辛勤管理！

• 惠空2011-12-21 16:29:23 [举报]

  
  三个问题的解答每个都很精彩。
  
  虽然仍有很多困惑，我们不可能在这里找到房价的所有答案，能学会一点思考，已经很宝贵了。

• 新浪网友2011-12-21 17:31:54 [举报]

  
  这里还有个小原因：由于限购，使得改善型购房者，在买较好的房子前，不得不先卖掉原来较差的。这也是造成好地段好房子坚挺，差的地段下跌的原因吧。
  问题来了--这样的话，是不是说，由于限购，造成差地段的房价偏低。从而投资这类房子更划算呢？

  博主回复：2011-12-21 17:59:07

  汗，哪里会有偏低的？你又受那个胡说八道的均衡概念的错误影响了。就是差地段的房子在限购令之下其实是变贵了大家才不去需求它的好不好？你对第二个问题还是完全没有理解！
  ——本博客管理员

• zhangke082011-12-21 18:07:06 [举报]

  
  前面需求定律说了，需求量是个抽象的概念。楼市限购令出台，但并没有真正改变需求量。出于种种原因对楼房的真实需求量还在，但是由于政策的限制，这些需求处于隐形状态。一旦政策松动，这些需求会被反映在成交量上。开发商应该明白这点。
  并且，李老师也说了，降价没有用。的确如此，能买得起房的人被限制住了，就算降价，买不起的还是买不起。而且一旦降价，不但不会增加成交量，反而可能会引发降价预期而导致成交量更低。由于政策限制是以人的意志为转移的，所以发开商采取观望，希望政策能有所变化。并在观望的过程中完成兼并活动。而且限购令出台，会导致房屋持有者的库存下降而减少卖房的行为，导致二手房的供应减少。
  关于黄金地段的楼房在限购令下不跌反涨这个道理，就如同教授讲过香港成衣制造由于出口指标限制反而质量与价格上升一个逻辑。由于指标有租值，而这租值的最大化就在可能的情况下购买质量最好最贵的房屋。所以限购令的出台后，一些黄金地段以及一些质量好的和大户型房价不跌反升。
  关于最近房价大幅下降的原因是李老师所说的清仓。但是原因我不同意李老师所说。如果下一步楼市会大涨，他们为什么要清仓呢？清仓的原因：一.极度看淡楼市后市，清货出逃；二.有更好的投资渠道，把资金抽出来，进行其他投资。三.对经济后市预期差，现金为王。第二种原因的可能性小。基于这几点原因，我不认为后市房价会涨。由于管制，租值已经消散了，经济掉头下行才是他们仓皇出逃的原因。
  至于保障房，我不认为地方领导会那样蠢，明知不可为而为之。他们一定会阻止这租值的消散。从新闻最中看到，很多地方的保障房质量不比商品房差。我认为地方政府在存粮过冬，等春天来了，这些资产可以救命。换届马上就要开始了，虽然是否为春天的到来还是疑问，但至少有个盼头。

  博主回复：2011-12-22 09:17:51

  从新闻最中看到，很多地方的保障房质量不比商品房差。
  -----------
  你还真相信这种宣传性的报导？笑翻我了～～
  ——本博客管理员

• 幸福的一家三口猪之家2011-12-21 18:07:21 [举报]

  
  murongxiangshuai2011-12-21 16:06:01 [举报] 来这里学习的朋友，你已经赚了，大家要感谢张老的无私与博主的辛勤管理！
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  严重同意！！
  当然，博管老师有非货币性收入嘛！（老师的话）这个趋势发展下去。博管老师最终也会在货币收入上体现！嘿嘿！！

• 挽风吹歌2011-12-21 18:37:41 [举报]

  
  还有一个感觉是，自私的理念很有帮助，在这个理念指导下，通过对关键局限的考查，往往能导出一些比较客观的结论来，这些客观的结论有时甚至是有点匪夷所思，但对分辨网络上那些鱼目混杂的所谓“专家言论”确实大有帮助，于是乎对博管的那句座右铭多了一份认同感。

• 新浪网友2011-12-21 19:07:20 [举报]

  这里还有个小原因：由于限购，使得改善型购房者，在买较好的房子前，不得不先卖掉原来较差的。这也是造成好地段好房子坚挺，差的地段下跌的原因吧。
  问题来了--这样的话，是不是说，由于限购，造成差地段的房价偏低。从而投资这类房子更划算呢？
  
  博主回复：2011-12-21 17:59:07
  汗，哪里会有偏低的？你又受那个胡说八道的均衡概念的错误影响了。就是差地段的房子在限购令之下其实是变贵了大家才不去需求它的好不好？你对第二个问题还是完全没有理解！
  ——本博客管理员
  高！您实在是高！我刚才的确是不自觉地有了均衡的思维。但是我明白考虑到所有局限任何时候都是均衡的思想。如果单看现在，按需求定律，当然是限购使差房子变贵了大家才不去需求它的好不好。问题是这里的分析不是每个人都能想得到，知识是局限，不然现在限购房价不但不应下跌，还应上涨才对。限购了，差房变贵了，但是外环都在打狠折，使需求又有些上升。我们（至少我）当然是认为限购不能长久，现在趁打折买外环打折的房子。等限购令一取消，不是会反弹得更厉害点吗？相反，那些因为限购令而高的房子，取消后会涨得少点。不知道这样理解对不对。

  博主回复：2011-12-22 09:22:29

  告诉你一个投资秘诀吧：凡是好房子（质量好、地段好），涨价时都涨得多，跌价时都跌得少！反过来，差房子则涨价时都涨得少，跌价时都跌得多！所以如果你不是为了自住而是为了投资，一定要尽可能地买好的房子。
  理由其实还是第二个问题的那个答案。用常识也可以想明白：你会投资于一个穷乡僻壤中的一个小草房吗？（那小草房可能只花上几百块就能买下来，你买大城市黄金地段中上千万的一座房子可以花那种小草房几万间！但你会买那上千万的房作为投资，还是买几万间小草房？）
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 19:13:29 [举报]

  博主很可能一不小心在这论坛上带出很多经济学专家出来，这不是说大话，如果目前国内的那些专家称也为经济学家的话。好像这么说还是有点贬低博主和这里某些聪明的人了。

  博主回复：2011-12-22 09:23:32

  没贬低。我一向不承认自己是经济学家，只承认自己是经济学老师。
  ——本博客管理员

• 新浪网友2011-12-21 19:14:21 [举报]

  博主预期房价会上涨是考虑将来一段时间仅有存量,没有增量,这只是考虑了供给,而没有考虑需求的变化.目前城市里有多少无房户呢?房子不是易耗品,要反复购买.

  博主回复：2011-12-22 09:24:33

  天真的傻瓜，房子不是易耗品，但随着收入增加人们会想再买更多、更好的！
  ——本博客管理员

• 云飞扬2011-12-21 20:01:07 [举报]

  
  博主预期房价会上涨是考虑将来一段时间仅有存量,没有增量,这只是考虑了供给,而没有考虑需求的变化.目前城市里有多少无房户呢?房子不是易耗品,要反复购买.=================================================经济条件差时买个小房子或位置差一点的房子；几年后或若干年后经济条件好了就想买好一点、大一点的房子。

• 我夢碎所以我夢醒2011-12-21 22:56:51 [举报]

  博主：
  
  
  我是香港城市大學經濟系二年級生， 來自馬來西亞。
  
  
  兩年前因緣巧合， 開始接觸張五常。 跟著， 著迷於經濟。 再跟著， 進了大學， 念的是經濟。
  
  
  但很快地， 我發現我讀不下去了。 喜歡的經濟學， 學校裡沒有教。 經濟學不可或缺的概念， 教授們或蜻蜓點水或隻字不提； 著重的， 都是些和經濟沾不上邊的曲線和方程式。
  
  
  我求學， 只因學問有趣。 但上了大學才發現， 我是天真得可愛。
  
  
  我讀不下去了。
  
  
  不知國內有哪些大學教授張老喜愛的經濟學。 也不知博主任教的大學肯不肯收容。 我不在乎重零開始重頭學起， 但求學到的， 是真材實料。 真材實料的， 就算一點， 也已足夠。
  
  
  望博主撥冗指教。 先謝過了。

  博主回复：2011-12-22 09:25:11

  你在这博客里已经可以学到啦。——本博客管理员

• lately_chou2011-12-21 23:36:09 [举报]

  楼上的顶你一下来自：手机新浪网(手机访问sina.cn) 你也想用手机抢沙发？

• zxren2011-12-21 23:48:57 [举报]

  与第三个问题相关，说未来房子会因供应不足而大涨。不知是否应该讲存量供给考虑进来？存量应该不只是表现在租赁。记得老师在讲供需转换时举了一个银价的例子，跟这个类似么？

  博主回复：2011-12-22 09:25:48

  这个问题不是已经在后面的“评论选登”里解释了吗？——本博客管理员