乔纳斯兄弟tonight:审视限购令合法性问题

审视限购令合法性问题

转载

限购令

国十条

国八条

京十五条

杂谈

新国十条为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号——国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。《通知》要求“坚决抑制不合理住房需求”，允许地方政府限定“购房套数”。“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

新国八条2011年1月26日，国务院公布的“国八条”被称为最严厉的新一轮调控，包括二套房贷首付提至最少六成、要从严制定和执行住房限购措施，开始对某些外地居民“暂停售房”了，要求外地居民买房必须居住上“一定年限”。等。国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。

京十五条，2011年2月北京出台楼市调控15条细则，外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，暂不公布北京调控目标。北京提高外地人购房门槛。《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，京政办发[2011]8号。

对这几个楼市政策，清华大学何海波老师总结了四个字，无法无天。

一、新国十条，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》是否属于行政法规？

1、行政法规，是国务院依法定程序制定的条例、规定、办法；

2、《立法法》第五十六条　国务院根据宪法和法律，制定行政法规。行政法规可以就下列事项作出规定：（一）为执行法律的规定需要制定行政法规的事项；（二）政府是行政事务的管理者，未经法律授权，原则上不能干预民事活动。

3、作为最高国家行政机关的国务院，宪法给予他的职权也是管理行政事务。宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。

4、《立法法》第六十一条　行政法规由总理签署国务院令公布。第六十二条　行政法规签署公布后，及时在国务院公报和在全国范围内发行的报纸上刊登。在国务院公报上刊登的行政法规文本为标准文本。

5、依照《国家行政机关公文处理办法》第9条规定，“通知”适用于批转下级机关的公文，转发上级机关和不相隶属机关的公文，传达要求下级机关办理和需要有关单位周知或者执行的事项，任免人员。

所以，国务院的《通知》是下发给“各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构”的，严格来讲仍是政府内部公文，新国十条不是行政法规。

二、该文件是否能够限制房价，限制居民购房？

《立法法》第8条规定，（七）民事基本制度；（八）基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度；只能制定法律。

《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”

《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”

《合同法》第52条规定有下列情形之一的，合同无效：　　

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 　

（三）以合法形式掩盖非法目的； 　　

（四）损害社会公共利益； 　　

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

合同自由原则是中国法制建设确立的一项基本制度，也是30年改革开放取得的一项重大成果。一方愿买、一方愿卖，没有法律的授权，谁都不能加以限制。依据《合同法》的精神，只有法律和国务院的行政法规才能对合同自由加以政策上的限制。只有违反法律、行政法规的强制性规定的，合同才无效。

因此，既然“国发”通知并不是行政法规，则并没有权力来限制公民的购房自由。该通知违反了契约自由原则，和《合同法》相抵触。从“国发”到“国办发”再到“京政办发”，一个显著的趋势却是层级越低、措施越严。

 三、“京十五条”是限制外地居民购房，是否有户籍歧视的嫌疑？政府限制市场交易自由是否合法？

   看到京十五条的出台，我们不由心生疑问：北京人是特殊人群？“没有五年的纳税证明，就不能买房。
   中国政法大学公共决策研究中心副主任、律师王振宇，向国务院法制办快递审查建议书，他认为，北京新出台的购房购车规定，涉及户籍歧视。关于非京籍人员购车、买房的限制与禁止性的规定，与《中华人民共和国宪法》中关于中华人民共和国公民在法律面前人人平等的规定相违背，也不符合《中华人民共和国立法法》的相关规定。

四、这些文件的出台是否符合法律程序？

一，没有法律授权，政府无权干预市场交易；二，有权对市场交易规定限制措施的，也应当通过立法程序制定规则。国务院《关于加强法治政府建设的意见》之要求，对于重大决策，要经过公众参与、风险评估、集体讨论，合法性审查等程序。限购政策关系千家万户，要举行听证，让各方利益博弈，要符合意见的程序要求。但对房价的限制，我们始终没有见到公众的参与听证的展开等（余凌云观点）。

五、现实生活中，这些文件是否具有真实效力？

理论上这种地方政府的限购令，是更没意义的。除了法律和行政法规，其他法律性的文件都不能限制契约自由。我们暂时不考虑这个做法的合理性与否，最起码在合法性上很有欠缺。但根据实际做法，现在就禁止这种合同成立了。买房的时候，各地先按照自己规定的条件去审查资质，不符合资质的，不卖，所以这侵犯了契约自由，违反了合同法的规定（宋华琳观点）。