CBD终局难了

2011年3月6日，北京建国门外大街针织路西北侧，几台挖掘机正在施工。 CFP

　　从7月8日北京市国土局公布朝阳区CBD核心区土地招标（下称CBD招标）结果至今，五个多月过去了，CBD招标的大赢家们仍在忙碌于各个变通环节。

　　据财新《新世纪》了解，一些夺标的外资企业，由于外管局审查等原因，至今未能缴纳土地款，而这一期限按标书规定最晚是9月；正如之前业内猜测，一些联合体夺标后内部分歧加剧，“有的企业想退，有的想转股权，很乱。”一位夺标企业负责人向财新《新世纪》记者表示；还有某些实力雄厚、单独夺标的大企业，此时还在想办法修改规划、改高度或改用途，“这是为了更符合企业的经济效益。”上述人士隐晦地说。

　　据财新《新世纪》记者了解，CBD全部成功出让的14块地，目前都没正式开始建设，而且各地块建设周期均将大大超过预期。一位参与CBD方案估价的咨询机构人士向财新《新世纪》记者透露，“大家都在跟政府谈判，所有当时算的建设周期以及投入市场的时间，都要延迟至少20%-30%。比如中信的‘中国尊’说要建五年，但实际上六年能建完、七八年能投入使用就不错了。”

　　CBD招标充分暴露了中国式招标的弊端（参见本刊2011年第20期封面报道“搞定一场招拍挂”）。招标期间，从政府对标底大致范围的“暗示”，对与谁联合的“提示”，一直到结果公布后，对修改方案和规划的决定权控制，政府在其中所扮演的角色，从来不是单纯的“组织者”或“协调者”。

土地款卡壳

　　财新《新世纪》记者获知，很多中标企业目前都卡壳在土地款缴纳环节，主要集中在外汇管制障碍，以及中标企业总部能否践诺搬迁至CBD区内等问题上。

　　从7月份开始，几家外资企业便开始筹资，包括募集房地产基金，专门投入CBD项目。但因外管局管制房地产相关资金结汇，截至目前，部分中标外资企业（包括港资）的资金仍投不进项目公司，无法缴清土地款。

　　一般情况下，外管局对资金规模比较大的交易审批时间约为六个月到九个月。“外管局对外资投资楼市管制原本就很严，加上近来人民币持续升值，管制就更加严格了。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅向财新《新世纪》记者透露，最近外资在中国楼市的交易不活跃，北京市场中有几桩大的整买交易都卡在外管局审批上。

　　按CBD标书有关规定，中标企业最晚在9月就应全部缴清土地款。标书要求：招标单位确定中标人后，在10个工作日内向中标人发出《中标通知书》，中标人应在接到通知书后10个工作日内，到国土局办理《国有建设用地使用权出让合同》。中标人与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》30日内，需一次性付清全部政府土地收益（即土地出让金）。

　　除了外汇管制的原因外，一些联合体中标的企业，还卡在了缴纳土地款的方式上。

　　据一位中标企业高管透露，一些联合竞标的企业，中标后成立了合资的项目公司，他们想以项目公司的名义去缴纳土地款，即把钱“套”到这个项目公司里。“但‘套’不进去，目前北京市国土局还没答应，还在谈。”而资金“套”不进项目公司的具体原因，在于部分项目公司的注册地不在朝阳区CBD。政府担心，部分联合体中标企业，不能按时履行将全部公司总部的工商注册和税务登记，迁入CBD区域的承诺。

　　CBD招标标书显示，中标企业需承诺将拟成立的项目公司注册于朝阳区CBD，同时需要承诺在某年某月某日之前，将全部中标企业总部的工商注册和税务登记正式迁入CBD。政府此举无非是为了增加税源，但这对那些联合竞标企业来说，简直是“不可能完成”的任务。

　　由于财务资信、开发能力和纳税能力在评标体系中占有相当大的分值，为了在异常激烈的竞标中获胜，企业几乎都组成了联合体的形式参与，最终竞得CBD核心区14宗土地的也都是联合体，其中规模最大的联合体有14家企业，其余大部分是三四家企业联合的情况。

　　上述中标企业高管向财新《新世纪》记者透露，这些联合体中的一些企业，显然无法在短时间内将公司总部工商注册和税务登记迁至CBD，如三星物产株式会社、亚视、正大集团以及民生银行，民生银行目前总部位于西城区，是否能如约搬到CBD，牵扯的问题不是一家企业能说了算的。

　　为了避免上述承诺沦为一纸空文，国土局要求竞标企业签订履约保函，金额为中标地价款的10%，如果期满未能践诺，则须向国土局赔偿这10%的地价款。按金额计算，违约中标企业的赔偿额可能在1.2亿元至6.3亿元之间。

和政府博弈

　　据财新《新世纪》记者了解，在有的联合体中，股权分割的争议已经日渐激化，有的企业想退出，有的则在股权划分的问题上“打架”。一位中标的金融企业人士向财新《新世纪》记者透露，“正大等14家企业联合体中标的Z14地块是闹得最厉害的。它们自己内部的事情都还没弄清，更别提交土地款了。”不过，这一消息尚未得到正大等14家联合体企业方面的证实。

　　上述人士透露，“有的企业想退出，但是政府这边不答应，可能有的企业当初给了政府一些承诺，现在退出肯定难以兑现承诺。”该人士所指的承诺，不仅包括迁入总部的工商注册和税务登记，也包括方案里提出的要建设各种“基地”“中心”或“交易所”的承诺。

　　这显示出联合竞标的弊端，也暴露了招标文件的漏洞。标书规定，“为保证CBD核心区物业的整体品质，不允许分割出售产权。中标人必须保证对项目持有、经营时间在十年以上，如遇特殊情况，须经商务中心区管委会同意后，方可出售。”

　　但标书并未规定不能出让项目公司股权，这给以财务投资或“中间人”身份捆绑参与投标的企业留了“后门”，导致CBD项目公司股权可随意“倒手”，最后的中标人可能并不是项目的真正使用人。

　　财新《新世纪》记者获知，股权转让只是在极小范围内展开，大多数企业并不想退出，因为毕竟当初拿地非常不容易，而且价格低廉。很多中标企业确实决定自己建，像中信集团、中国人寿以及中金参与夺标的Z15、Z13和Z3等地块，这些企业在土地款和股权上都没有大问题，但它们中的一些企业也在和国土局沟通，希望能够修改规划。

　　上述几家中标企业的一位人士对财新《新世纪》记者证实，“我们确实在和国土局谈，想改容积率和一部分用途。当时竞标方案主要是按照政府意图做的；现在拿到地了，出于成本控制的考虑，企业希望能够按照自身的情况来做。” 这位人士透露，“很多企业都想改，但跟国土局的沟通进展缓慢。”

　　这些坐落于CBD的超高层建筑，今后很可能成为北京的地标建筑，在规划、建设、施工和装修等方面的要求都很高，投资额庞大。以中信集团中标的Z15地块计算，除了63亿元的出让金，五年的建设周期，投资额至少达到100亿元。

　　上述人士认为，政府还有很多该做但是没做的事情，“比如没有统一协调，没有组织大家坐下来开会互相认识一下，统一方案和意见。十多块地同时开工是一个系统工程。现在很多企业都换了新人负责CBD地块，和以前竞标的不是一拨人，我们更不认识了，真不知道以后怎么统一协调开工。”而这些问题不可避免地导致一个结果：建筑周期拖延。

　　2011年9月，北京市CBD商务节期间，中信集团中标的Z15地块——高度500米的“中国尊”举行了奠基仪式。但据财新《新世纪》记者了解，那只是政府出钱在做市政、管道等一些基础工作，中信集团并没有开工建设。

　　另据财新《新世纪》记者了解，CBD全部成功出让的14块地都没正式开始建设。

　　对于土地款是否缴清、何时开工建设的问题，北京市国土局工作人员向财新《新世纪》记者表示，一切都在正常进行中。北京市CBD管委会也拒绝了记者的采访要求，称一切都在进展中，可以关注政府的公告。

　　此外，Z11的命运仍悬而未决。7月8日，北京市国土局宣布，报价与底价完全相同的Z11地块被确定为无效投标，按流标处理，将择机再卖。但截至目前，Z11地块仍未拿出一个令各方满意的处理结果。