偶看新闻摸体育老师裤裆:温州“合作建房模式”将复制进京 欲降六成房价
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/04 18:58:45
“温州模式”复制进京
相中南四、五环两地块
负责人回应诸多质疑
进京合作建房 欲降六成房价
温州“合作建房”项目即将完工，房价合六七千元每平方米，仅是同等路段房价的五分之一。成功运作该项目的赵智强，联手北京律师成立运作团队，准备将“温州模式”复制进京。
他们已在南四环、南五环找到两块意向性地块，经初步预算，合作建房的价格仅为一万多元和六千多元。
今天下午，该团队召开发布会公布此事。
“合作建房”运作团队如何获得公信力？他们是否会从中牟利？购房者是否受“限购令”影响？就“合作建房”存在的种种疑问，记者采访了项目负责人赵智强。
北京·合作建房
意向地块房价仅占区域房价四成
FW：为什么决定来北京搞“合作建房”？
赵智强：现在是开发商的低潮期，他们不像以前那样闭着眼就敢拿地了，于是我就来了。
FW：在北京的运作进展如何？
赵智强：我们已经看准了两块意向性的地块，分别在南四环和南五环，都有几十亩土地。初步预算，南四环合作建房的价格为每平方米一万多元，南五环每平方米六千多元。是同地区价格的四成。
过一段就可以接受出资人报名，人数差不多就按照大家意愿从两块地里选一块买下来，再找银行、开发商合作。
FW：能透露一下两个地块的具体位置吗？
赵智强：暂不对外公开，只有正式加盟的出资人我们才带他去看地，而且事先要签订保密协议。
FW：几十亩土地能盖多少栋楼、多少套房子？
赵智强：现在定不下来，需要规划、建委等部门决定。给没房户建房审核需政府支持
FW：低房价会不会招来“炒房团”？
赵智强：我个人的想法是给没房子的人建房，而不是给已经买了房子再投资房产的人建房。如何审核需要政府部门支持。
FW：但如今的无房户，尤其是非京籍者，很多人受“限购令”限制，这恐怕是与温州不一样的地方。
赵智强：合作建房的运作至少需要几年时间，有的人虽然现在达不到“上社保5年”的标准，但房子建成后可能就达到了。就算是从现在才开始上社保，房子建成后不够年限，也没关系，等几年再领房产证呗。
FW：北京“合作建房”以什么名义运作？
赵智强：我们在上个月成立了一家公司，将来每个出资人都将是股东，以后就以这个公司来运作项目。
FW：北京的合作建房项目团队一共有多少人？
赵智强：十多个人，包括工程师、律师，其中有著名的房产律师、北京仁和律师事务所副主任孟宪生。温州·合作模式
先有“买主”再委托开发商盖房
FW：是什么促使您当年在温州搞合作建房的？
赵智强：2004年，我在温州成立了一个为当地企业服务的协会。当时很多企业老总抱怨，说员工买不起房子，包括很多中高层都没房子，留不住人才。后来我在网上看到有人在搞“合作建房”，受了启发。
FW：温州的“合作建房”，大致分哪些步骤？
赵智强：“合作建房”是指大家一起集资“建房”，并不是真让大家脱掉西装自己去盖房子。多数步骤和开发商品房差不多。最大的差别，开发商是先盖房子再卖，我们是先有了“买主”再委托开发商盖房子。
因为房地产开发需要资质，我们和开发商签一份委托协议，我们只提供土地和资金，跑手续、盖房子都由他们去做。
北京合作建房项目也将按此操作。
搞合作建房获得买主信任最难
FW：是不是说这个公司主要负责集资，那出资人凭什么相信你们呢？
赵智强：“合作建房”的主要困难是如何取得大家信任，所以资金监管最重要。温州建房由银行负责监管，根据协议约定，资金的去向是固定的，比如只能给特定的建筑公司等。
而且当时由全体投资人选出8位代表。要动钱，必须有其中至少5人签字。此次北京合作建房，也会借鉴之前的模式。
FW：据我了解，温州的合作建房一度引来温州警方调查，怀疑你们是在非法集资。
赵智强：警方确实调查过，但后来发现我们不存在问题，就不再管了。也有相关领导打电话让我停下来。我说你下文件我就停，结果也没了下文。
FW：您当时不担心吗，如果真被叫停，集资款已经用了一部分，怎么向投资者交代？
赵智强：这个不怕。因为当时已经拿了地。土地是会增值的，它就是钱。
FW：在温州合作建房期间，有6位投资者和发起方产生纠纷去法院起诉，是怎么回事？
赵智强：这些人最初要的是90平方米的房子，但最后分到的是60平方米的，就起诉了。
按照分房程序，房款分批交。交钱之后，大家分到的只是房子的分配权。这些人交了前期房款，后期的钱没交，分配顺序被后延，最后只剩下60平方米的房子。
FW：温州的合作建房项目，进展到什么程度了？
赵智强：主体已经完工了，正在进行内部装修。竣工验收之后就可以发房产证了。小区一共7栋楼，256套房子。
3%房款作为团队管理费
FW：团队工资都是从大家交来的房款里出吗？
赵智强：是。我们按3%的比例收管理费，除了支付我们的工资，还包含差旅费、办公费等等所有费用。
合作建房的钱会分批收，几年下来能有几百万吧。
FW：您现在的年薪是多少？
赵智强：应该说我的年薪并不算高，曾经有武汉的房地产公司开出百万年薪请我，肯定比这个挣钱。
其实我也有其他生意，不光靠这个。温州合作建房成功后，很多人说没有普及的可能。我不信。如果能普及，意义不是能用钱衡量的。低价·成本探因
“合作建房”项目是商品房性质
FW：温州“合作建房”的房子，算什么性质？
赵智强：算商品房。我们也是“招拍挂”买来的土地。经济适用房等保障房是划拨土地，性质不一样。北京项目也一样。
FW：温州是如何核算房价的？
赵智强：温州的项目，出资者的协议上只写“成本价”，按照开发过程中每个步骤的成本核算应交份额。比如拿地费用是一个亿，我们就分三批，让大家分摊。盖房时需要交什么钱，再根据预算分摊。现在温州的房款都交完了，才合六七千元每平方米。而同等路段的房价已经3万多每平方米了。
房价低在融资等支出全免
FW：房价低在哪些环节？
赵智强：首先我们没有融资成本。开发商的融资成本很高，拿地、建设到销售需要三到五年，如果大部分是银行贷款，利息很高。这部分成本通常占到20%，但对我们来说是零。
其次是销售成本，广告宣传、策划推广，给售楼人员的提成，这部分成本一般占到15%，对我们来说也几乎为零。再有就是方方面面的灰色支出，我们的钱是大家的，由全体出资人支配，使用透明，谁敢收我们的黑钱呀。收了就等于几百个出资人全知道了，相当于广而告之了。
另外，我们不追求利润。如果房产项目没有20%的利润，开发商是不会运作的。我们只有3%的管理费，房价只跟着成本走。●部门说法
记者就合作建房一事咨询了相关部门。
国土局工作人员表示，住房建设用地只能由具有开发资质的公司通过竞拍获得土地的建设使用权。而具有土地开发资质的公司，只要手续齐全，就可以参加土地竞拍。
北京市住建委的工作人员表示，该委对合作建房目前没有明确规定。但按照现有法规，只要委托的开发商有正规的手续，应该就可以。
●上午追访
北京工商大学经济学院教授、房地产专家郭馨梅表示，个人合作建房搞起来很困难。首先是通过“招拍挂”获取土地需要大量资金，个人资金能否凑足是个问题。此外，拿地后如何设计、施工众口难调。
著名房地产评论人易宪容也表示，合作建房不易实现。很多人可能会因房价低涌入，把它当成新的投资机会。如果合作建房朝这个方向走，最后可能成为另一种房地产开发模式。
承办民事审判案件已有20多年的大兴法院黄村法庭庭长田桂清表示，在政策不明朗的情况下，在北京合作建房存在一定的风险。“由于缺乏明确的法律依据，一旦出现政府叫停或不予颁发房产证等情况，容易产生纠纷。”他建议，参与者应该在建房协议中做出谨慎约定。如出资人在何种情况下能退还奖金，以及因限购令无法获得房产证时如何处理等。“大家出资前，先看看发起方到底有没有获得规划部门、建设部门等政府部门的许可。”他说。
文/记者付中闫新红
实习生王晓飞
●新闻背景
国内首个提出合作建房概念的是北京人于凌罡。2003年年底，于凌罡的这一构想引来社会和媒体广泛关注，但北京的合作建房最终不了了之。
受于凌罡启发，温州的赵智强于2006年带领团队委托开发商成功拿地30亩，为“合作建房联盟”的260名成员建设住房。