青岛限购令明年继续实施 今年二手房或零涨幅

　　已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房……这是今年1月份青岛开始实施的限购令 ，实施快一年，青岛 7区均出现了降价楼盘 ，最大降幅 30% 。 前10个月青岛房价同比仅涨4.4% 。时至年底，苦熬等待的开发商幻想正式破灭。12月18日，青岛市人民政府办公厅下达关于继续执行住房限购政策的通知，青岛限购令明年将继续实施。

　　A 新政实施 部分外地人仍无法购房

　　根据新政策，明年在本市市区(市辖七区，下同)实行住房限购措施。对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 ，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭 、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

　　今年限购期间，外地投资客被挡在了购房行列之外。在开发区，曾有楼盘冒险给外地投资客提供纳税证明、社保证明，企图钻空子，受到了相关部门的查处。前不久，青岛便有一家楼盘由于没有预售证擅自收取买房者的定金遭到了查处。

　　另外，限购政策实施期间，购房人在签订房屋交易合同网上备案时，应如实填报《购房人及家庭成员情况申报表》(以下简称《申报表》)，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》，并分别提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明。《申报表》和房地产交易登记机构关于拥有住房情况的证明作为房屋交易合同的附件。购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。

　　建设、规划、土地、房管等有关部门和各区市政府要继续加强协作，督导已经供地的项目尽快全部落地、建设和上市，尽快形成各类住房的有效供应，稳定市场预期，缓解供需矛盾。按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则，落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房配置比例。

　　对于二手房市场的监管明年也将加强。代理商品住房销售的房地产经纪机构，须持与房地产开发企业签订的销售代理合同，向房地产行政管理部门办理销售代理备案后方可代理销售。发现房地产经纪机构未取得销售代理备案证明即代理销售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为，应责令限期整改。拒不整改的，依法查处并在媒体曝光，同时，房地产行政管理部门要记入房地产经纪信用档案，不予办理销售代理备案，并停止其房屋交易合同网上签约代理资格。

　　加强房屋销售和转让管理。房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，不得以认购、预订、认筹 、排号 、招募会员、发放VIP卡或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预订，变相预售。依法严肃查处未批先售、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，维护房地产市场秩序。

　　B 业内人士 明年贷款政策可能会好点

　　房价下行有多种因素

　　“限购政策实行这一年是有效果的，房价确实出现了下行的趋势，或者可以说是拐点”，业内人士张百忍分析说，出现这个趋势，从实际情况来看，不单单是取决于限购令这一个条件，还有很多因素，“ 比如银行信贷提高首付利率 ，甚至放不下款来；实体经济也出现了一定的问题”，张百忍认为，大家对未来的经济形势并不是信心很足，“ 加上房价确实高到一定程度了，越高越觉得要调整了”，当然，相比之下，限购是一个首当其冲的条件。对于限购政策的执行期限，本市的最新通知中并没有提及 ，张百忍说，这是意料之中的，“地方政府就是观望，决策层没有人敢放松限购政策”。至于楼市未来的走向，张百忍说，短期来看，是看政策，长期来看，还要看宏观经济的走向。

　　张百忍认为，如果房价真正下探的话，开发商会很难受，“他们在高地价与高房价的时候，有腾挪的空间，如果房价下来的话，开发商就没有多少利润了”，因为他们在去年、前年拿地的价格都很贵。说到影响，张百忍说，一旦降价，开发商就在低房价和高地价之间煎熬，“ 从去年开始，青岛的地价大幅度上调，土建成本也上升，因此房价降不动”，张百忍说，大家已经形成了暴利心理，每平方米8000元的成本，怎么可能7000元卖，“能熬到什么程度就熬到什么程度，像春和景明，拿出一部分房子降价卖，剩下的房子就不卖了。开发商们先把过冬的钱收回来，还有些再偷偷摸摸卖点，先把冬天过去了再说。”

　　对于什么时间可以买房这个问题，张百忍表示，“还不好说，大家都认为明年是个机会”，但可以明确的是，以后炒房是赚不到钱了，“这个行业以及炒房的人群会慢慢消失。房价降到这个价格，过几年之后可能还是这个价格，这样房地产就回归居住了”。

　　明年贷款政策会区别对待

　　“这个我们早就知道了，只是政府没公布而已”，听说青岛要延续限购政策的消息之后，科威国际不动产青岛总部总经理孙杰告诉记者，他从前两天的高层讲话，中央开的会议中看到，限购的城市中，没有一个城市敢说取消限购的，“现在不能顶风做浪，中央的态度很坚决，坚持调控政策不动摇”。孙杰说，这几天他们也在跟专家交流，“现在的限购是权宜之计，是政策调控，将来会转成制度调控，限购政策才会取消”。将来转成征收房产税，政府不再依靠土地财政来保证收益；或者是利得税，交易房地产得到的利益要征税，“这些制度调控措施中央也在加紧制定”。

　　不过，孙杰认为，相对乐观的是，明年贷款政策可能会稍微好一点，“今年是特殊情况，明年贷款政策会区别对待，对刚性需求，不会像现在这样上浮多少，因为保障跟改善绝对是要分开的”。

　　说起对二手房市场的影响，孙杰坦言，“其实出不出这个政策，对我们来说，已经是死猪不怕开水烫了，市场已经进入冰点了”，买方也认为明年一定会限购，但是有些房东存有侥幸心里，这个通知是压倒房东的最后一根草，“ 他们会稀里哗啦降价，这对二手房有一点利好，但买方可能会选择进一步观望”。

　　那些手里有多套房的人，心里会比较难受，“有多套房的还是出货吧，就像卖股票一样，它已经进入熊市了，早点卖，会损失，晚卖，损失更大”，现在的政策调控是在为制度调控争取时间。“房子多了，会征税的，免税多少，将来多套房的每年都要缴税，会非常麻烦”，孙杰说，政府的意图是让房地产的居住属性体现出来，弱化投资属性。

　　“想买房的可在年后出手”

　　不过从长期来看，孙杰认为，三五年之后房价还是要上涨的，现在房地产的建设水平，还是远远不够。中国随着经济的发展，目的是要改善百姓生活，有专家说，中国房地产至少还有10到15年的黄金发展期，“那时，人们对于住宅的需求就不会像现在这么多，二手房交易，换房子的时代慢慢就会来临了。“政府用政策手段来调控是情非得已，是在为制度调控和保障房的建设争取时间”。

　　对于买房的人，孙杰建议，从现在开始，应该到售楼处、中介去登记，“告诉开发商，我要买房子了，有没有优惠？告诉中介，有便宜房子给我打电话；登记后，留下电话，把真实需求告诉他们，到过完年，遇到合适的房子，该出手时就出手”，孙杰说，房价大跌的可能性没有，你想要抄底，谁知道底在哪？“再等，好的房源就被别的人拿走了。现在开始登记，年后就出手吧。是时候了。”

　　C 记者调查 限购效果明显，李沧11家楼盘降价，市北CBD楼盘降价30%

　　李沧区降价集中

　　青岛版限购令实施近一年来，降价最为集中的区域是李沧区。12月18日，记者调查发现，李沧区芳馨园起价5880元/平方米开盘，中海国际社区均价9200元/平方米开盘，前五百名赠送车位。之前万科生态城起价6885元/平方米开盘，春和景明降价后起价6300元/平方米，海岸华府均价7800元/平方米，目前再优惠9.5折，中南世纪城打折后均价7000元/平方米，青山绿水部分房源9折优惠……

　　去年的时候，春和景明、青山绿水的价格都是8500元/平方米，当时部分房源还成交不错。然而今年限购以后，两家楼盘的遭遇类似，成交量直线下滑。今年下半年终于撑不住了，开始9折降价。降价后成交量有一定的恢复，当然也遭到了老业主的质疑，部分老业主还要求退房。

　　相比之下，芳馨园、万科生态城就坚决了很多。由于是新楼盘，不存在老业主不满的情况，两家楼盘的首批房源都是超低价开盘。万科生态城是精装修房源，价格却低于周边毛坯房。而芳馨园最为彻底，起价不足6000元，直接秒杀周边楼盘。

　　重压之下，阳光香蜜湖现推出9.1折特价房，每周3套，均价8500元/平方米。米罗湾项目近期4号楼剩余55套房源推团购优惠：在9折优惠的基础上，总房款再免12万元，相比开盘时均价13000元/㎡的高价确实降价不少。目前，李沧区降价楼盘已经达到了11家。

　　城阳两家楼盘打8折

　　城阳白沙河区域是今年青岛降价最早的区域。“城阳这个地方是每次降价的首选区域。它有这么一个特点，城阳这个区域的分布非常广泛，它的客户群非常分散，如果楼市出现转折、刚性缩水，它受到的打击会比较大一些。白沙湾也是这个特点，白沙湾自身的自住需求比较少一点，它又是这两年全青岛房价上涨最快的地方，因为2008年卓越最艰难的时候，它的高层可能是每平方米卖到三四千块钱，后来直接到了8000多，基本上涨了两倍多，但是李村是2008年从每平方米6000元涨到现在的9000多，也不过涨了0.5倍。”张百忍介绍说，“所以这个泡沫非常大，支撑不住的情况下就出现了相应的调整。”

　　今年下半年，白沙河区域的龙湖率先发难，住宅6000元/平方米，相当于市场价的8折。随后，旁边的青特花溪地也就降价了，但遭到了老业主的退房围攻。“青特现在也缺钱，但是跟进的效果就一般了，青特的户型也是140平方米到180平方米。剩下一个卓越明着硬撑，实际上暗着也坚持不住。卓越在青岛拿了很多地，它需要资金。青特现在有三个项目，三个项目销售压力都很大，卖得都不好的情况下，必须要想办法回款，不回款年关就过不了了。”张百忍说道。

　　市北CBD楼盘降价30%

　　市区方面，降价情况也很明显。四方区中冶英郡楼盘目前释放出了价格，起价7700元/平方米，均价8300元/平方米。四方区在去年的时候，新房价格过了万元大关，高价直逼1.5万/平方米，如今开始恢复了理智。市北区CBD核心位置的新盘燕归堂目前的降价幅度已超过了30%。新房价格10888元/平方米，比周边房价低大约5000元/平方米。市南区方面，表面很平静，没有降价楼盘。实际上位于香港中路附近的一家楼盘已经暗地里进行调整。虽然价格没有变化，但优惠幅度很大。崂山区情况类似，二手房降价最为明显，一周的挂牌价可以跌1000元/平方米。值得注意的是开发区仅有一家楼盘采取了8.5折降价策略，其他楼盘还在苦苦煎熬，等待奇迹发生。

　　在12月10日～11日举行的“三民”活动述职报告会上，市国土资源房管局局长陈培新说，围绕市政府确定的2011年度新建住房价格控制目标，青岛加大了保障型住房供给，采取住房限购等措施，使房价得到了有效控制。1到10月份，国家统计局公布本市新建住宅价格同比涨幅为4.4%，较2010年同期下降了3.5个百分点。“今年调控以来，青岛无论是新房还是二手房成交都很低迷。即使是新房降价后，成交也不好，热销楼盘仍是个别现象。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说。

　　二手房仅成交7000套

　　今年年初青岛执行限购，对于全市二手房市场影响很大。据青岛链家市场研究部统计，11月全市二手房成交1153套，较去年同期没执行限购前下降55.6%。同时，去年没执行限购前，青岛全市外地人购房占比约为32%。而今年外地人购房占比仅占到17%，下降了15%。中介结构青岛链家总经理于艳认为，限购政策极大限度地限制了岛城房地产市场的成交量，岛城二手房成交今年持续处于低位，预计2011年全年岛城受到限购政策影响的二手房成交大约有7000套左右。

　　根据国家统计局70个大中城市数据分析，11月青岛二手房价格环比指数为99.3，环比下降0.7%，这也是自9月份以来岛城二手房价格连续三个月出现回落的。于艳认为，从目前青岛二手房价格指数看，截止到11月，青岛全市二手房价全年仅上涨0.4%，而随着12月份低迷的延续，2011年岛城二手房价或出现零涨幅。

　　对于明年岛城房地产市场变化，于艳介绍说，明年岛城房地产市场会有小幅波动，价格或呈现稳中有降。一方面，明年国家的信贷政策将有可能出现松动，存款准备金及银行利率都存在下调的可能。消费者贷款购房压力也会较今年有所缓解。刚性需求购房者会有所上升.另一方面，岛城限购令明年将继续延续，大量需求仍然会被抑制，预计上半年，房价仍存在5%～10%的下降空间，下半年或趋于平稳。

　　购房者

　　攒够了首付，明年再买房

　　原本想在婚礼之前将买房事宜搞定的小伙刘亮听说限购令将持续，立马决定暂缓买房计划 ，年后再说，“本来首付都凑齐了，现在买看来还不是时候”。刘亮告诉记者，他和女友连续两三个月来一直在看房子，“降价幅度较大的房子都离单位太远，来回跑不方便，要是李沧、城阳、崂山那边的房子，就必须得买车，又是一笔钱”，于是，俩人就琢磨着在市南区买一套离单位稍近些的二手房，“看好了一套80平方米的，在天山小区附近，总房款不到100万元”，在女友的催促下，他计划近期就出手，“这样限购令要延续，我就更不用着急了，房价肯定还会降，回去做做工作，明年再买房子，说不定可以买个更大的呢”。

　　而在去年年初已经在四方区购房的市民于先生却有些稍稍担心，“我买房子以后才几个月，每平米房价就涨了两千多，当时还庆幸幸亏自己出手快，可是持续了一年限购令，现在周边已经有房子开始降价了，限购令持续的话，房价降到我买房时的水平，或者比我买的时候还低，真是有点不太舒服”。于先生说，关键问题是，自己家里还有一套房子，就是因为大脑中一直存在的买房升值保值思想引导着他 ，才毅然决定贷款买二套房。

　　记者手记

　　开发商最后的稻草落水

　　青岛楼市到了转折点。知名地产评论员李一戈认为，自2000年以来的地产黄金时代已经在2011年1月结束了。青岛也一样，2001年7月申奥成功之后开始的提价时代，在十年之后或者已经到了一个转折点。正如张百忍在博客里介绍的，地产企业也一样，黄金时代能赚钱不是最重要的，因为谁都能做到。最重要的是你进入白银、青铜时代还能活下去，甚至活得不错。而这最大的难点是人的观念转变。地产十年暴利期让太多的参与者忘乎所以，看不清风险，看不到长远，这是最危险的。

　　2011年，限购令的出台成为分水岭。有实力的开发商，去年积累了部分资金，成功地熬过了今年的限购。当他们开始憧憬明年楼市复苏的时候，限购延续的消息无疑给了开发商当头一棒。可以说限购令取消是开发商最后的救命稻草。即使是不得不降价的楼盘，也是仅拿出部分房源，以换取“过年费”，明年继续熬。取消限购，这是所有开发商的梦想。

　　但现实不是梦境 ，如今限购延续已成事实。明智的开发商应该调整应对策略，降价不丢人，总比煎熬过后再破产要好。一味死撑下去，倒下一批开发商或成为明年的主旋律。