北大附中网校倒闭了吗:金融霸权下的房价之痛:中国房市背后的美国黑手

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 04:09:28

金融霸权下的房价之痛:中国房市背后的美国黑手

       华尔街利用人性中固有的贪婪和盲从,独创了信贷消费、提前消费的模式。年景好的时候,银行以降低利息为诱饵,诱使人们贷款购房,享受“美国老太太”式的生活,但这无疑也给购房者埋下一颗定时炸弹。等房地产市场火了,泡沫被吹大,进场的人也越来越多,从而形成债务金字塔,银行此时便立刻调高利率。这时,房屋就是“人质”,银行的5年期、10年期贷款利率一调高,人们便被迫降低生活水准,偿还因为加息而增加的欠款,由此,房地产市场泡沫被刺破。一旦你不幸丢了工作,还不起按揭贷款,银行就可以上门赤裸裸地夺走你的财产,因为错在你,谁叫你欠钱不还?它们的抢夺行为因此显得名正言顺。华尔街模式崇尚的是胜者为王,败者为寇,位于金字塔顶端的总是王,最底层的大众只能沦为被压迫者。

  “金钱没有祖国,金融家不知何为爱国,他们唯一的目的就是获利。”用拿破仑这句名言来形容华尔街人士,是再也贴切不过的了,他们在国内外大小财富通吃,掠夺完美国民众的财富之后,再转而吞噬中国百姓的财富,就像食人鱼,非常残暴。

  在2003年,美国10年期债券的回报低于3.5%,创了历史新低;长期债券的回报也不理想;企业债券和房屋抵押债券虽有较高的回报,但个人并不能轻易地直接拥有这些回报,所以近半数美国人不买任何股票。而房价每年只涨不跌,人们坚信拥有房屋比拥有股票更有利可图。

  在那段疯狂的时期,几乎每个人都能从贷款机构获得房贷,即使借款人的信贷记录略有瑕疵也无碍,因此房市中的投机行为猖獗。比如在美国加利福尼亚州和佛罗里达州,以及东海岸地区和西部的山区,如果你为一套价值20万美元的公寓付的首付款为1万美元或者零,3个月后你以22.5万美元的价格售出,那么在扣除 5000美元的各种费用支出后,你在3个月间转手就获利2万美元。这是什么样的利润?是400%的利润啊!

  马克思说过,当利润达到300%的时候,人们敢于冒获绞刑的风险。逐利是资本的本性,面对高于300%的利润,投机客没有理由不进场。

  各大银行和房贷机构也都争相抢夺这一市场,它们把购房贷款申请人分为两个等级:其一是信用度高、有固定收入的群体,银行对其提供低息贷款,并锁定利率,他们因而享受优级贷款;其二是信用度低、偿还能力差的借款人,也就是穷人,他们此时也能从银行获得贷款,但利率就高出2-3个百分点,并且不能锁定,必须随着市场利率的上扬而上升,属于次级贷款。所以这似乎是两全其美、令各方皆大欢喜的买卖。

  面对超低的利率、一路飙升的房价,并且不需担保、不需首付,不买房子的人绝对是白痴。不但“穷人”买了第一套房,就连有房子住的“富人”也开始在第二套、第三套房子上进行投机。进入房市的人越来越多,财富金字塔的底部规模也越来越大。

  在商品社会里,房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的价值规律。我们应该据此评估一个地区的房价是否合理,是否存在泡沫,从而尽量控制房价,避免由于房价下跌而引发经济衰退。但任何资产――无论是股票还是房子的价值,都是根据众多购买者对未来回报的预测而定的,谁又能说那些购买者的预测是错误的呢?然而,在2005年却有这方面的迹象显现了:巨大的房屋销售量和人们极易通过买卖房屋轻松赚到的钱!

  那时的人,要么顾着眼皮子底下的利润,要么拼了命去追赶购房的快车,绝对不想被车上的人挤在门外。那些传统的预测泡沫的理论,早就被抛到了九霄云外。

  的确,在房市景气的年月,我们听说了无数个房价翻番的幸运者的故事。但是房价不会永远上涨,单从理财的角度看,很多时候买房并不比租房划算。拥有房产的成本,与出售房子的价格紧密相关。如果在很长的时间内,房价上涨的速度超过租金的增速,那么租房对许多人来说就是成本更低的选择,这样一对比,房价显然就被高估了。而租金是真正能够体现供求关系的。为什么这样说?

  因为在当今的信贷消费模式下,无论是作为中介的房屋管理公司,还是自己打理房屋出租事务的房东,都不会允许房客以信贷方式来支付房租。假如房租过高,房客在衡量自身的经济状况后,就不可能向房东租赁房子(房东也会调查潜在租客的经济背景)。所以,计算房价与租金之比是古老的测试房价中是否存在泡沫的方法,一般情况下,10-15的比值范围是合理的。另一种方法是计算房价和收入之比,也就是某地的平均房价和当地居民的平均年收入之比,一般情况下,3-5的比值范围是合理的,比值超过6就很离谱了。写到这儿,我们来看看中国的房地产市场是否有泡沫。

  1997年,我第一次回国探亲,感受到国内最大的变化就是商品房多起来了,老百姓可以拥有自己的住房了。那时上海有几栋香港开发商建造的高层公寓,每套售价大约为100万元,而每年的租金在10万元左右,10年的租金便足够买一套公寓了。而无论是这样的售价还是租金,对于当时国内的普通百姓来说,都是“天文数字”。

  我没想到的是,这些年来国内的房价像火箭般蹿升,在当年上海的豪华公寓所处的地段,2008年的房价涨到 500万元,甚至上千万元。而一套价格上千万元的豪宅的格局为三房两厅两卫,并且家具电器齐全,考虑到10年前的行情,其租金也该同步增长,达到每年 100万元也是合理的。令我吃惊的是其月租金居然只有7500元,长期租住的租户还可以享受打折!至于房市是否有泡沫,即使我不说,你们也该算出来了。想想看,价格上千万元的豪宅如果用来出租,那么一年的租金还不到9万元,即使你把用来买房的钱存进银行吃利息,每年至少也有20万元利息,足够支付租金了。

      大家心里都明白,房市泡沫吹得越大,在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。可谁能抄到底,谁能保证在价格最高点抛售呢?请放心,低买高卖的,绝不可能是广大盲从的普通百姓。普通百姓往往是看着人家捞到钱,然而等自己一脚踏进去,不摔个体无完肤都算是轻的。

  2009年11月23日,美国发布了一组震撼人心的数据,大约有1/4的美国房主欠银行的房贷比他们的房屋净值要高,也就是说,房产掉价了,而他们即使卖掉房产,所赚的钱也不够还银行的房贷。美国抵押贷款银行家协会透露,这样的家庭到2010年年底将达到2100万户,只要有1/5的家庭放弃供款,银行及投资者的损失就会超过4000亿美元。在2009年第四季度,已有480万户家庭没有缴纳按揭月供,这部分金额每月总计50亿美元。从技术上来说,这些房产已被列入取消抵押品赎回权的范围,这就意味着银行可以随时上门,没收那些业主的房产。

  读到这些数据后,千万别以为美国离我们很遥远,因为华尔街大型投资银行、金融大鳄和国际炒家像当初吹大南美洲、日本和美国房市泡沫那样,正利用资产泡沫这一暗器兴风作浪,吹大中国的房地产泡沫。因此,美国百姓的今天,很可能就是中国百姓的明天。这里有事实依据。

  由于中国经济繁荣昌盛,因而在外界看来,这头“肥羊”太诱人了。华尔街的金融危机“幸存者”摩根士丹利在美国本土损失惨重,其2009年的财务报告继续呈现亏损,可是其在中国的业务却硕果累累。其实早在20世纪90年代初期,摩根士丹利就针对亚洲市场建立了两只房地产投资信托基金——摩根士丹利3号全球房地产基金(MSREFIIIInternational)和摩根士丹利4号全球房地产基金(MSREFIVInternational),其中50%的资金全都投放到中国,特别上海和广东那样的大都市。它们让海外的“中国买办”充当铺路石,在GDP增长被当成政绩的主要考核标准的状况下,很轻易地获得了地方官员的支持,并依靠当地的房地产公司作为平台,取得联合开发项目的权利,随后再将中方公司的股权买过来,在控股之后操纵房地产的定价和运作。摩根士丹利在中国已经成为“融资-开发-招商-运营”这一产业链的龙头角色。

  中国百姓对房子情有独钟,无房的家庭想买房,似乎不拥有一套房子就无法在社会上立足,而已经拥有房子的家庭还想拥有更多,他们希望可以从中获利。由此可见,中国房地产市场的炒作空间极大,房价上涨几乎势不可当。面对如此疯狂的房地产市场,两年前,摩根士丹利又在全球募集了42亿美元建立摩根士丹利5号全球房地产基金(MSREFVInternational)。(请记住,它是在募集,而不是用自己口袋里的钱在投机,赚了是它的,亏了呢,反正是别人口袋里的钱,它照样获利,因为它给员工发放的“奖金”早已作为公司营运成本被扣留下来。这才叫玩得转,已经是赌徒的最高境界,可以稳赚不赔。)这次,该基金又将多达50%的资金投入中国房地产市场。在该基金的哄抬下,大量的资金所有者,包括中央企业也争先恐后地涌入房地产市场,造成各地“地王”频现。

  而摩根士丹利在中国的各个市场上的业务越做规模越大,目前在中国已经拥有一家投资银行、一家国内银行、两家基金公司以及6个房地产投资信托基金,以及数量不明的个人理财基金和私募基金。这样的庞然大物活跃在中国经济领域并兴风作浪,那么中国哪个监管部门在监控它?

  摩根士丹利的前中国房地产投资机构董事总经理加思·彼得森因涉嫌向中国官员行贿,违反美国的《反海外腐败法》,而被美国证券交易委员会调查,被迫离开公司。彼得森能讲一口流利的中文,他在中国房地产业可谓春风得意,特别是曾在上海参与好几宗大项目的运作,使他成为华尔街一颗冉冉升起的新星。彼得森一案只是中国房地产市场丑闻的冰山一角,在中国又何止一个彼得森?中国的房地产泡沫就是被华尔街人士炒作出来的,他们利用一切可以利用的工具,忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场,其目的只有一个,就是获利。唱衰就是“进”的信号,捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备“撤”了。泡沫越大,他们搜刮到的资产就越丰厚。

  目前,我们用各种得到普遍公认的测试房地产市场泡沫的方法,如计算房价与租金之比,或者计算房价与收入之比,所得到的结果都明明白白地显示中国房地产市场有泡沫,而且其规模巨大。我们就用房价和收入之比来剖析。2007年的中国城镇居民人均可支配收入为13786元,到2008年增加到15781元。该数据是温家宝总理于2009年3月5日在人民大会堂作政府工作报告时公布的。也就是说,如果我们根据夫妇两人的收入来计算,那么家庭平均可支配收入是31562元,而中国目前的房价在一两百万元的情况相当普遍。如果一套房子价值100万元(考虑到二、三线城市的房价),那么房价与收入之比为31.27(1000000元除以31562元),已超过合理比值6的5倍了!

  大家可以看见,房地产市场被炒得越热,回报越高。2005年高盛进行的投机使它获得接近40%的回报,但到了两年后的2007年,房地产市场的回报竟被炒到了100%。最近摩根大通、花旗、麦格理和凯雷等公司,已经相继将中国的住宅及写字楼物业抛售,它们集体出逃,账面利润至少为100%,甚至更多,接盘的又几乎全是中资企业。这些华尔街“食人鱼”处于财富金字塔的顶端,劫掠过后立刻撤走,就等着泡沫被刺破。冤的是接盘的中资企业,以及最后接棒的“傻瓜”——中国普通百姓。而避免被盘剥的唯一方法,就是远离华尔街机构,不听它们的忽悠!