各地房价控涨达标已无悬念 达标效果“存水分”

2011年12月17日 08:51
来源：中国经营报 作者：李乐

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时至年底，2011年年初各地公布的“房价控涨目标”已经达标在望。加上此前，央行时隔3年首次下调存款准备金率，综合信息令包括地方政府在内的房地产利益相关各方，均看到了调控放松的信号。

但在刚刚结束的中央经济工作会议上，中央给出的2012年楼市政策口径，仍是“坚持调控，不能放松”。

据《中国经营报》记者了解，在中央经济工作会议上，住建部向中央汇报了包括“保障性安居工程建设”、“房地产限购政策”、“房地产市场运行情况”在内的全年房地产市场调控的情况。

在中国经济的最高决策层看来，“房价控涨目标”只是房地产调控的一部分，“房价控涨目标”的达标，并不意味着限购令能松绑。

控涨达标“无悬念”

主要一线城市的房价都已经转头下行，二三线城市的房价虽然还在上涨，但是涨幅已经连续环比收窄。

尽管距离2011年全年结束还有1个月的时间，但是，全国各主要城市达到房价控涨的目标，已经没有什么悬念。12月13日，住房和城乡建设部(下称住建部)一位内部人士告诉记者，目前住建部已经着手通过“国家统计局70大中城市房地产运行状况指标”和“全国房地产市场运行状况信息直报系统”，对已出台房价控制目标的城市的达标情况进行核对。

2011年1月27日，国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“新国八条”)。“新国八条”明确要求地方政府依据地方经济增长目标、人均收入增长目标和当地居民购房支付能力，制定包括价格目标在内当年度的房地产调控目标，并向社会公布。

按照这一要求，至2011年6月前，全国除拉萨以外的主要直辖市、省会、计划单列市和副省级城市，均制定并公布各自的房地产市场调控目标。除北京明确提出“稳中有降”外，其余城市均出台了10%以内的涨幅控制目标。

“现在只是截至11月的数据，但从趋势上看，两个系统的数据都显示，主要一线城市的房价都已经转头下行，二三线城市的房价虽然还在上涨，但是涨幅已经连续环比收窄，按照这样的趋势到年底，绝大多数城市达到自己控制的目标没有太大的问题。”前述住建部内部人士向记者表示。

达标效果“存水分”

目前显现出的控涨目标的“达标”，反映的并不是完全真实的市场情况。

“还有一个月的时间，我不相信会有地方政府不能完成自己公布的房价控涨指标。”12月14日上午，接近住建部的一位权威人士对记者表示，由于2011年的房地产调控已经成为一项“政治任务”，地方政府在限购政策之外，使用了大量的行政手段，控制房价数据。

记者从北京市房地产协会获得的11月全月北京房地产市场运行情况数据显示，11月全月，北京新建商品住房成交均价每平方米21004元，同比下降5%，为7个月以来首次实现同比下降。上海、广州、深圳等一线城市的房价走势亦为接近。

然而，这一数据却是在除限购以外的其他行政控制手段之下达到的。包括万科[简介 最新动态]、首创置业[简介 最新动态][1.62 -6.36%]等房地产开发企业在内的销售负责人均向记者证实，在申请楼盘预售许可时，负责审批的北京市住房和城乡建设委员会对楼盘的定价进行干预，一般情况下，新开楼盘高于区域在售项目均价10%的不予预售，同时还要求项目后期预售的价格一般不得超过前期预售价格，以达到对房价涨幅进行控制的目的。

据了解，上海、广州、重庆、深圳等城市也采取了类似的办法，广东中山、河北廊坊等地则采用直接限价的方式，要求高过限价的房地产项目暂停销售。

“我们在地方调研的过程中，也发现了这种情况，所以，客观而言，我认为，目前显现出的这种控涨目标的‘达标’，反映的并不是完全真实的市场情况，地方政府的行政手段，很大程度上扰乱了正常市场信息的传达。”前述接近住建部的权威人士称。

他同时向记者强调，房价控制涨幅的目标的“达到”，并不能证明地方政府“完成”了调控的任务，房价控制目标的实现，只是一个综合考核体系中的一个指标，还要结合保障性住房的建设与分配，以及其他制度性建设的质量进行综合评价。

“限购”“达标”无关联

文件里没有表达过，在什么样的情况下，限购可以退出，中央目前给出的基本口径还是坚持房地产调控不动摇，促进房价的合理回归。

北京中原地产的统计监测表明，在全国已出台限购政策的48个城市中，通知原文中有截止时间的城市为：福州、海口、苏州、厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥，其中除南宁截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为12月31日。目前，48个城市中除北京、广州、海口、深圳、厦门等少数几个城市表示将延续限购外，大多数城市都尚未明确表态。

“很多地方政府是将房地产价格控制目标与限购的松紧联系在一起的。”中国房地产学会会长陈国强对记者表示，“地方政府认为，房价控涨达标是限购松绑的前提，如果不能达标，松绑限购也就不可能。”

然而，这恐怕是地方政府一厢情愿的期望与设想。对此，前述住建部内部人士向记者解释，国务院2010年、2011年出台的两份文件中，提出了限购政策与公布房地产调控目标的要求，但并没有建立这两者之间的联系。

“文件里从来没有表达过，控制目标达标限购松绑就具备条件的意思，文件里也没有表达过，在什么样的情况下，限购可以退出，中央目前给出的基本口径还是坚持房地产调控不动摇，促进房价的合理回归。”前述住建部内部人士表示。

陈国强则向记者表示，他认为限购这一核心的楼市控制性政策，在未来相当长的一段时间内，还会保持着相当的力度，不会退出，但是也不会再次扩容。“现在看，全国除拉萨以外的直辖市、省会、副省级城市以及经济热点区域，都执行了限购政策，而从现在市场成交的冷清来看，已经不再需要扩大限购的阵容。11月，只是房价回调的开始。”陈国强说。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则告诉记者，在有明确的替代性政策制定之前，从中央政府的层面，不会赋予现有的限购政策以“松绑”的空间。