鄂尔多斯楼市75亿曲线救急

　　宋馥李

　　宋馥李

　　时间很紧迫，距离2012年已经没几天了。

　　陷入资金焦渴的鄂尔多斯(11.84,0.47,4.13%)房地产界，忽然流传出一个好消息：年底前，鄂尔多斯市政府将挑选出一些房地产企业，并通过当地商业银行给予它们贷款。这个隐秘而曲折的救市计划，涉及资金大约75亿元。

　　并非全部开发商都能进入这份救助名单。因此，房地产企业老板们都争相打听着，如何才能进入政府的救市名单，以度过这个寒冷的冬季。

　　临近年关，在一些典当行里，房地产老板的豪车抵押逐渐多了起来。鄂尔多斯市的两级法院，也接到了越来越多关于借贷民事纠纷的案子。

　　随着楼市危机向纵深发展，民间借贷所累积的风险，正在社会各个层面潜滋暗长。从今年下半年开始，鄂尔多斯市政府便面临着这样两难的困境。救市，意味着与国家的宏观调控政策相左；不救，楼市背后的民间借贷，又将如多米诺骨牌，引发一环套一环的社会矛盾。

　　多米诺骨牌将倾

　　一纸诉状，耿梅终于将她的表哥起诉到了鄂尔多斯市东胜区法院。从2008年开始，耿梅就开始给表哥放款，这样的融资关系，已经稳定维持了数年，直到楼市危机爆发。

　　2011年以来，鄂尔多斯的楼市进入观望期，东胜区的楼市均价，普遍下降了20%到30%。“起诉表哥，是为了给我的放款人一个交代。”耿梅说。

　　临近年底，鄂尔多斯的两级法院接到了越来越多关于借贷民事纠纷的案子，面临着越来越大的审理压力。

　　实际上，针对这类案件，审理很简单，判决结果当然是欠债还钱，怎么执行才是难点。法院大部分采取的是调解，即协调上层的房地产开发商尽量想办法偿还本金，利息当然已经无法兑现。一笔借贷资金，将之前已经按月偿还的“利息”计入本金，借贷人只要将剩下的本金偿还。实际上，很多开发商连这个钱也拿不出，只能用房子作为赔偿手段。

　　判决也罢，调解也罢，放款之初的高额利息，铁定无法兑现。不过，此时的耿梅，以及大多数放款人，早已不敢奢求利息了，只求尽快拿回本金。来自表哥方面的消息称，他们的钱，早已变成了钢筋水泥，能要回来的，只有房子。

　　这是个亏本的买卖，耿梅一口回绝了，如今，房子难以变现，放在手里，只有贬值。其实，这还算是好的，毕竟房子已经基本竣工。还有一些开发商，楼只盖了一半儿，最终“烂尾”在那里。

　　这是鄂尔多斯楼市的特殊之处。每一个房地产开发公司，就是一个融资平台。很多公司实质上就是一个项目公司，手里的资金，尚不够偿付土地出让金，后期的开发资金，几乎全部来自民间贷款。通过利息的利益纽带，庞大的房地产开发资金背后，是成百上千个放贷者。

　　而这些民间资金，相当大的来源，则是东胜区或康巴什新区近年来因征地拆迁而暴富起来的农民。耿梅的老家，就是近郊的一个村庄，她的融资渠道，也来自于这里。她的估计是，村里90%的人家，都参与放贷。

　　根据高和投资联合住房和城乡建设部政策研究中心发布的《中国民间资本投资调研报告——鄂尔多斯篇》的预估，民间资本占房地产比例可能达到30%~40%，占煤矿行业的比例则高达60%~70%。如果房地产市场崩盘，将带来相当规模的民间借贷难以追回。

　　而实际上，当地一位房地产业界人士说，投向房地产的民间借贷资金，要远远高于这个比例，可能达60%以上。

　　相比煤炭产业链，鄂尔多斯的房地产业并不占据支柱地位，却是近年来重要的财政收入来源。去年一年，鄂尔多斯的房地产开工面积是1009.4万平方米，而同期北京市是1639.5万平方米，开工面积已经接近北京市的2/3。去年一年，鄂尔多斯人均的购房面积，是15平方米，而北京的数据，则是0.78平方米。

　　鄂尔多斯当地一家大型房地产开发企业负责人告诉记者，房地产市场带来的震荡，将不可避免，一些房地产开发企业出现资金链断裂，将会波及相当一部分民间借贷资金难以追回。依靠稳定而丰厚的煤炭收入，房地产对整体经济不构成冲击，而对背后庞大的民间借贷群体，却带来巨大的不稳定因素。

　　对于耿梅身后的众多融资人来说，一旦资金追不回来，意味着深重的灾难。已经交出土地，变身为市民的他们，土地补偿款少则两三百万，多则上千万。

　　救市明与暗

　　救？还是不救？从今年下半年开始，鄂尔多斯市政府便面临着这样两难的困境。

　　房地产调控是全国的形势，“鄂尔多斯市政府当然不会违背国家的政策去救市。”鄂尔多斯市市委宣传部的一位官员强调说。

　　不过，从9月份开始，鄂尔多斯市政府就曾召集包括国有四大银行在内的鄂尔多斯市的金融机构，动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度。

　　对具有一定实力、有土地等资产、暂时出现资金周转困难的企业，积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助企业渡过难关。

　　倡导归倡导，以国有四大银行，似乎并不买鄂尔多斯市政府的账，在这样的形势下，谁也不愿意给房地产企业授信。

　　与此同时，鄂尔多斯市政府正在准备设立产业发展扶持基金。鄂尔多斯市本级财政首期出资1亿元，吸纳社会资本和部分产业资金，设立鄂尔多斯市城市建设发展基金，推动房地产企业进行兼并重组。另外，收购滞销的商品房作为保障房，也在启动之中，“政府收购计划”，以缓解目前东胜区房地产市场的僵局。

　　同时，鄂尔多斯市金融办，也在对小额贷款公司，村镇银行、私募基金等，加快了审批速度，力图使各种类型的金融机构扩容，增加货币供应的渠道。

　　不过，这对于数量庞大的空置楼房和在建项目来说，仍然是杯水车薪。鄂尔多斯民间资本服务中心的一位负责人分析，即使这些机构愿意贷款给房地产企业，处于下行空间的房地产公司，恐怕也难以承受这些机构的利率了。“依靠高利贷资金繁荣起来的楼市，一旦遇到调控，就不堪一击。”上述房地产业界人士说。

　　在“楼市危机”日益深化的背景下，鄂尔多斯市政府已经谋划了其他救市之举。知情人士透露，半年来，鄂尔多斯市政府一直试图和内蒙古以及国家有关部门沟通，陈述鄂尔多斯楼市的特殊之处，以期得到理解，给予特殊的政策。

　　鄂尔多斯市政府的救市措施资金规模为75亿元，不过，手段隐秘而曲折。75亿元的财政资金，通过注入当地的商业银行，来向房地产企业贷款，而哪些房地产企业能获得贷款，则需要政府审批。这仅是第一期救助资金，随着房地产形势的发展，可能还会有新的资金投入。而救市的指向，便是众多房地产公司背后，脆弱而敏感的高利贷链条。

　　首选的贷款平台，是鄂尔多斯本地的两家商业银行——鄂尔多斯商业银行和鄂尔多斯农村商业银行，此外还有中信银行(4.01,0.07,1.78%)、华夏银行(11.26,0.52,4.84%)、包商银行等一批股份制商业银行。

　　年底之前，通过这些银行的平台，一批已经竣工或基本竣工的项目，将优先获得贷款，度过危机。当然，救助的对象，是那些没有煤炭等行业支撑的单一房地产企业，对于当地具有煤炭为主的企业，如伊泰、汇能等，尽管房子滞销，依靠煤炭销售而来的充裕的现金流，仍保持着坚挺的房价。

　　这批房地产企业中，以2009年后成立的企业为主。而此次救助的，也必须是项目已经竣工或接近竣工的开发商，在获得贷款后，这些企业可以暂时渡过难关，不至于引发大规模诉讼潮。而对于那些项目还在建设中，还需要继续投入大笔资金来完成后续建设的项目，则不予救助。

　　这些项目，或许出路只有一条，等待其他企业的兼并收购。