华为荣耀畅玩5十:前期管理应注意的几个阶段

发布: 2008-6-12 11:36 | 作者: 　 | 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 1073次
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前期管理应注意的几个阶段
一个物业项目管理水平的优与劣，与其硬件设施的先天条件的好与差有着重要的关系，如果一个物业设计得不合理或有许多先天缺陷，物业公司花再多人力、物力，提供再好的服务也难以得到业主的满意，因此，物业管理企业在项目规划设计、施工、接管、验收等阶段积极介入，做好扎实的前期工作，对日后减少管理遗留问题，提高服务水平，有着非常重要的意义。
一、规划设计阶段
在规划设计时，物业的硬件一般就定位了，特别是机电设备、房屋结构、烟道走向、排污管径规格等设施一旦安装成型后，是很难改变的。因此，一些问题如果能在设计阶段提出，哪怕在图纸会审时提出来改进，日后物业管理就将省事，省钱、省力得多。
二、施工期介入阶段
房屋施工阶段参与开发商与各施工单位的工程例会，这样可了解房屋的施工进度和施工质量，可根据施工的进度提前提出合理的建议，可以根据我们平时管理时经常出现的像外墙，天面，窗筐边渗漏水问题在施工阶段可监督和提出。比如缔梦园三期在主体建设不到一半时，我们建议将原设计的变频供水改为水塔供水，这样既减少管理成本，开发商又省了设备钱。同样缔梦园三期楼道灯原设计是夜间长明节能灯，后经管理处与开发商协调在费用调入基本不变的情况下，改为人体红外线感应的灯，如果是双方都有益的事，开发商基本都会答应，但这些建议一定要把握好时机。在施工阶段介入，还能发现开发商对图纸，尤其是在房屋已经预售得差不多时，为了省钱会改变和删减一些装饰或配套。在施工期介入我们发现问题可在工程例会上提出，如较重要的，可以函的方式告知开发商给予重识。
三、接管验收阶段
房屋的接管验收分业和公共两个部分。业主部分验收时，应细致一些，把存在的问题尽可能在业主入伙验房前处理完，这样在住户入伙验房时就会少很多问题；公共部分和配套部分是重点：竣工资料、房屋的本体部分、给水系统、排水设施及管网、高低压供配电系统、消防系统、电梯、安防对讲系统、车场系统及车库设施、照明系统、环境绿化、配套产品设施及设备等以上12个项目应仔细检查并试验试用，发现问题及时督促其整改后再验收，上述项目的各技术资料一定要收齐并存好档。
四、入伙阶段
入伙是物业公司第一次与业主面对面的服务，所以在入伙前我们一定要准备充分，要假设多个问题，多个对策，所收取的每一分钱都要找到法律依据，一般在入伙时会有两个问题较集中，一是收费问题，在收费上首先我们应合法收费，第二在收费方式上可灵活一些，这样就不会有矛盾发生，第三要有专人做解释沟通工作，如解释沟通得不好那么业主第一天与物业公司见面就闹的不愉快，等以后要得到业主的理解和支持那将成倍地付出还未性能得到业主的认同。二是业主验房时提出的问题或拒绝收房。对业主在验房时提出的问题一定要重视并派专人负责协调监督开发商解决，这是体现物业公司服务的重点，如是设计上的问题或业主提些合理的要求，我们应做好解释工作，既要帮开发商解释又要帮业主解决问题，不要一味地往开发商身上推，这样开发商和业主对物业公司都会有不好的印象。三是在入伙时，要收齐业主该提供的资料，如有未音乐课的应做好记录由专人负责催收。在我们刚刚入伙的缔梦园三期，入伙期间的工作一直是这样紧张有序，有条不紊的展开，因为有了充分的准备，所以入伙期间的工作得到了业主，发展商的一致好评。
五、装修审批管理阶段
装修审批管理是物业管理甚而和开始，以后物业管的好与坏，就要看装修审批和管理这个重要环节了，尤其是商铺管理，此环节就像我们建楼房的基础环节一样，把基础打好了，以后的管理工作也就轻松顺利的多了。要想做好这一环节首先必须统一定位、统一目标、统一思想，在此之前作为装修审批管理人员应充分熟悉整栋房屋结构，熟悉每个户型的特点和缺点，特殊楼层，特殊房型重点研究特殊的对策，所定的装修要求和标准，不但装修审批管理人知道，整个管理处上上下下的人都应培训，知道装修的要求和标准，管理处的人都持原则，坚持一个标准，不能一个人一个样或一天一个样，如遇到难点疑点的复杂问题大家就一起讨论研究，确定一个方案，否则这栋楼将会装修得五花八门。装修审批和管理的难点和重点在阳台的封闭和遮阳棚的搭建，这涉及到房屋的外观和房屋的整体形象，同时也反映了一个物业公司的管理水平，对于阳台和遮阳棚要有足够的预防措施，和违章的处理措施。第二重点是防水和给排水的适宜于，从多年物业生字经验来看，在我们的日常事务管理中，有很大一部分是在处理房屋漏水，而且漏水问题要耗上很久才能解决，所以在装修单位开工前，应先让装修单位做给水管的打压试验包括热水管，再做洗手间、厨房、阳台闭水试验，然后所有的排污管做试验。做守试验后有问题找开发商，无问题业主和装修单位签一份确认书。这样以后有问题将由业主和装修单位负责。在装修审批管理时应把防水作为一个重点来管，装修期间要把改了排水管和给水管的住房，作并监督其做好防水在装修完验收时，作为档案存放在业主资料袋。第三点现场秩序适宜于，一般新的楼盘，入伙后都会集中装修这样人员的就会较多。如果管理人员不在，现场将会一片混乱，这一时期保安就尤为重要了，在此时保安起着很重要的作用，不论是大学的还是巡逻保安或是地库保安，只要有一个地方不得力，那管理将失探所以装修期保安的作用睇重要。现在缔梦园就面临相当复杂的状况，既有开发商正在施工的许多未完工程，又有500多户住房同时装修，仅仅是人员出入材料进出就是个大难题，电梯支票料和装修垃圾就得，有的业主排了一上午材料还没有运上去，氏对此情况，我们在货梯里安排了一个保安负责开梯，将货梯的外呼取消，地库和楼层保安负责安排运材料和运垃圾的秩序这样矛盾才得以解决。如果管香不好就会发生争吵或打架，保安还要查证验证和控制违章的装修材料，尤其违章材料控制好了违章装修就减少了，所以在装修期需多投州些保安力量，且这些保安都必须经过培训再上岗。第四商铺的装修管理，商铺的管理重点在于消防系统，装修前必须要求提交消防报件材料及环保批文，在装修期间应派懂消防的志人每天监督管理，在供电时应签好用电协议，尤其是餐饮商铺，要考虑油烟的处理和排污管的排污能力及对环境的污染情况，最好是不要有餐饮商铺，以便后期管理。
以上几个物业前期阶段，如果我们管理好了，那将为以后的物业管理打下了一个坚实的基础。
文章来源：《莲花物业》
发布: 2008-6-12 11:36 | 作者: 　 | 文章来源: 中国物业管理协会 | 查看: 1073次
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前期管理应注意的几个阶段
一个物业项目管理水平的优与劣，与其硬件设施的先天条件的好与差有着重要的关系，如果一个物业设计得不合理或有许多先天缺陷，物业公司花再多人力、物力，提供再好的服务也难以得到业主的满意，因此，物业管理企业在项目规划设计、施工、接管、验收等阶段积极介入，做好扎实的前期工作，对日后减少管理遗留问题，提高服务水平，有着非常重要的意义。
一、规划设计阶段
在规划设计时，物业的硬件一般就定位了，特别是机电设备、房屋结构、烟道走向、排污管径规格等设施一旦安装成型后，是很难改变的。因此，一些问题如果能在设计阶段提出，哪怕在图纸会审时提出来改进，日后物业管理就将省事，省钱、省力得多。
二、施工期介入阶段
房屋施工阶段参与开发商与各施工单位的工程例会，这样可了解房屋的施工进度和施工质量，可根据施工的进度提前提出合理的建议，可以根据我们平时管理时经常出现的像外墙，天面，窗筐边渗漏水问题在施工阶段可监督和提出。比如缔梦园三期在主体建设不到一半时，我们建议将原设计的变频供水改为水塔供水，这样既减少管理成本，开发商又省了设备钱。同样缔梦园三期楼道灯原设计是夜间长明节能灯，后经管理处与开发商协调在费用调入基本不变的情况下，改为人体红外线感应的灯，如果是双方都有益的事，开发商基本都会答应，但这些建议一定要把握好时机。在施工阶段介入，还能发现开发商对图纸，尤其是在房屋已经预售得差不多时，为了省钱会改变和删减一些装饰或配套。在施工期介入我们发现问题可在工程例会上提出，如较重要的，可以函的方式告知开发商给予重识。
三、接管验收阶段
房屋的接管验收分业和公共两个部分。业主部分验收时，应细致一些，把存在的问题尽可能在业主入伙验房前处理完，这样在住户入伙验房时就会少很多问题；公共部分和配套部分是重点：竣工资料、房屋的本体部分、给水系统、排水设施及管网、高低压供配电系统、消防系统、电梯、安防对讲系统、车场系统及车库设施、照明系统、环境绿化、配套产品设施及设备等以上12个项目应仔细检查并试验试用，发现问题及时督促其整改后再验收，上述项目的各技术资料一定要收齐并存好档。
四、入伙阶段
入伙是物业公司第一次与业主面对面的服务，所以在入伙前我们一定要准备充分，要假设多个问题，多个对策，所收取的每一分钱都要找到法律依据，一般在入伙时会有两个问题较集中，一是收费问题，在收费上首先我们应合法收费，第二在收费方式上可灵活一些，这样就不会有矛盾发生，第三要有专人做解释沟通工作，如解释沟通得不好那么业主第一天与物业公司见面就闹的不愉快，等以后要得到业主的理解和支持那将成倍地付出还未性能得到业主的认同。二是业主验房时提出的问题或拒绝收房。对业主在验房时提出的问题一定要重视并派专人负责协调监督开发商解决，这是体现物业公司服务的重点，如是设计上的问题或业主提些合理的要求，我们应做好解释工作，既要帮开发商解释又要帮业主解决问题，不要一味地往开发商身上推，这样开发商和业主对物业公司都会有不好的印象。三是在入伙时，要收齐业主该提供的资料，如有未音乐课的应做好记录由专人负责催收。在我们刚刚入伙的缔梦园三期，入伙期间的工作一直是这样紧张有序，有条不紊的展开，因为有了充分的准备，所以入伙期间的工作得到了业主，发展商的一致好评。
五、装修审批管理阶段
装修审批管理是物业管理甚而和开始，以后物业管的好与坏，就要看装修审批和管理这个重要环节了，尤其是商铺管理，此环节就像我们建楼房的基础环节一样，把基础打好了，以后的管理工作也就轻松顺利的多了。要想做好这一环节首先必须统一定位、统一目标、统一思想，在此之前作为装修审批管理人员应充分熟悉整栋房屋结构，熟悉每个户型的特点和缺点，特殊楼层，特殊房型重点研究特殊的对策，所定的装修要求和标准，不但装修审批管理人知道，整个管理处上上下下的人都应培训，知道装修的要求和标准，管理处的人都持原则，坚持一个标准，不能一个人一个样或一天一个样，如遇到难点疑点的复杂问题大家就一起讨论研究，确定一个方案，否则这栋楼将会装修得五花八门。装修审批和管理的难点和重点在阳台的封闭和遮阳棚的搭建，这涉及到房屋的外观和房屋的整体形象，同时也反映了一个物业公司的管理水平，对于阳台和遮阳棚要有足够的预防措施，和违章的处理措施。第二重点是防水和给排水的适宜于，从多年物业生字经验来看，在我们的日常事务管理中，有很大一部分是在处理房屋漏水，而且漏水问题要耗上很久才能解决，所以在装修单位开工前，应先让装修单位做给水管的打压试验包括热水管，再做洗手间、厨房、阳台闭水试验，然后所有的排污管做试验。做守试验后有问题找开发商，无问题业主和装修单位签一份确认书。这样以后有问题将由业主和装修单位负责。在装修审批管理时应把防水作为一个重点来管，装修期间要把改了排水管和给水管的住房，作并监督其做好防水在装修完验收时，作为档案存放在业主资料袋。第三点现场秩序适宜于，一般新的楼盘，入伙后都会集中装修这样人员的就会较多。如果管理人员不在，现场将会一片混乱，这一时期保安就尤为重要了，在此时保安起着很重要的作用，不论是大学的还是巡逻保安或是地库保安，只要有一个地方不得力，那管理将失探所以装修期保安的作用睇重要。现在缔梦园就面临相当复杂的状况，既有开发商正在施工的许多未完工程，又有500多户住房同时装修，仅仅是人员出入材料进出就是个大难题，电梯支票料和装修垃圾就得，有的业主排了一上午材料还没有运上去，氏对此情况，我们在货梯里安排了一个保安负责开梯，将货梯的外呼取消，地库和楼层保安负责安排运材料和运垃圾的秩序这样矛盾才得以解决。如果管香不好就会发生争吵或打架，保安还要查证验证和控制违章的装修材料，尤其违章材料控制好了违章装修就减少了，所以在装修期需多投州些保安力量，且这些保安都必须经过培训再上岗。第四商铺的装修管理，商铺的管理重点在于消防系统，装修前必须要求提交消防报件材料及环保批文，在装修期间应派懂消防的志人每天监督管理，在供电时应签好用电协议，尤其是餐饮商铺，要考虑油烟的处理和排污管的排污能力及对环境的污染情况，最好是不要有餐饮商铺，以便后期管理。
以上几个物业前期阶段，如果我们管理好了，那将为以后的物业管理打下了一个坚实的基础。
文章来源：《莲花物业》