新骐达底盘:看房买房二手房中介攻略Izt

一、网上寻找房源或者中介
我常用的网站是安居客，通过把自己看的房子和网上贴出来的该房子进行对比，发现如下规律：

1、一定只能天3天以内发布并且24小时内有更新的房子，超过3天的要不就是报价不准，要不就是已经卖出去了，贴出来仅是为了吸引客源。如果一个房子发布时间未超过24小时（注意是发布时间不是更新时间），而且中介又是比较大的中介的话，基本上可以肯定这个房子是有的，如果感兴趣可以联系下看房。

2、小区价格可以参考5i5j、链家这样大的中介公司发布的价格，一般是业主挂出来的价或者是略高一些，一些小中介的价格是偏低的。如果是低很多基本不靠谱，只是为了吸引客源，如果是略低，那说明这个小中介的套路是一边向买方说我们给你低价谈下来，一方向卖方说你这个房子卖不了那么高的价就多少多少卖吧。

3、网上的户型图和室内图很多假的，实际要根据经验看一下房子的面积。

总结一：安居客上的区域平均价格比实际价格会偏低一些，看网友说的大概低2K左右吧，实际也类似，但因为最近房价涨得太快，感觉实际报价和网上均价有拉大的趋势。特别是一些小中介报的。网上只能对自己初选买房区域起到个参考作用，包括小区户型地段价格，因为这些都可以在网上作假的，真正地了解房子还是要实地看房，如果真决定买了就不要再在网上浪费时间。
    首先要决定买哪一区域的，然后直接找到这个区域的中介的联系方式，最好不要只联系一家，另一家可以备用。如果想谈下来中介费，可以找一些小点但靠谱点的公司谈谈看，在有想买的房子的意向的情况下，看哪个合适吧。
二、初次看房

当你首次联系一个地方的中介，告诉他你的心理价位，准备的首付款，是否贷款，对房子的要求，然后让他帮你找合适的房源去看。可以适当地把你的心理价位告诉的他稍微低一点，如果告诉的是高的心理价位，那他报价基本上是比较高的。可以肯定的一点是大中介给你的报价肯定是比业主的心理底价要高一些，至少高多少就不一定的，一百多万的房子高个两三万很正常，如果是三四百万的估计高个20W也是有的。小中介就像前面说的，为了拉住你可能会说可以讲低价钱。（但这种手法大中介也会用的，看在什么阶段使用了，当看你有买的意向又对房价不太满意的时候就会用,但很可能讲不到你的心理价位，但最后会用各种综合方法让你接受下来）。

看房之前，关心下面积、户型、朝向、楼层、是否有税、房主是谁，这些问题当然是要关心的，觉得差不多了，再去看房。中介第一次给你准备房子的时候，不会只给你准备一套房子，除非是真的没有你的价位以内的房子了，一般至少准备两套，其中一套，他们的名词，叫做“绿叶”房源。不知道这个名词的时候，我已经发现了这个规律。因为我找过不止一个区域的，每联系一个区域的中介，第一次看房的时候，都会介绍给你两套性价比差别特别大的房，一套房子在你承受的价格范围内，但价格略高些，房子质量看着也还整体不错。然后再接着带你看一套明显不如前一套的房子，价格可能也不便宜甚至还更贵的。后来发现这个房子是有个专有名词的，叫做“绿叶”房源，就是“红花还需绿叶配”，有这套绿叶房源的陪衬，你才会觉得之前看的那套比较好。

在看房子的时候，他们说的话会比较少，说也只是说这个房子的优点和好处。如果在看房子的时候碰到业主在，请千万千万不要不要意思，直接装作忘记了价格或者是其他什么方式，就问业主，你们这个房子最低多少卖？因为中介给你的价格很可能是不准的,5i5j和LJ的报价都会给买方报高的，至少我看的这些都这样。这个时候他们要做的，是“少说多观察”，观察你对房子的反应，是否满意，如果你有不满意的地方，他们会用各种方法解释，假如你提到物业，他们就会说物业挺好什么的，反正就是让你觉得你提的这些缺点都是不存在的或者可以解决的。这个时候他们对你的喜好啊什么的也是进行观察的，多看几次会发现你想买的房子的规律，然后介绍的也会越来越靠谱点的。

《看房确认书》，有的中介会不要求签看房确认书，有的就要求，特别是店长级的，我看过三个区域的房子吧，有2个都是店长直接带我看的。但我还是拒不签字，理由就是人家都没让我签。不签他们也没办法的。

看房子的时候还有一个名词，叫“配合电话”。可能是在你看房子的过程当中，可能是你看完房回他们店里的路上，你会看到他同事打来电话，或者是在路上碰到同事说等会儿也带人去看房，记住，这也可能是假的！为了促进卖出去，这种“配合电话”是经常存在的。接电话也是有讲究的，需要让话筒离开耳朵，最好声音大到能让看房子的人听到的地步。但不管听不听得到，他都想让你感觉，很多人在看这个房子，你如果看上就要抓紧定，如果不抓紧就没有了。【在以后的过程中他们时刻都在给你制造这种感觉，这个时候要做的是冷静，一定要看是否在自己承受范围，自己是否真的喜欢，要独立判断，或者给亲戚朋友打个电话咨询一下这个房子是否值得考虑】


如果你还在犹豫，对房价或者是什么，不管犹豫不犹豫吧，他们都会催你交意向金。意向金虽然不成交可以退回，但我怀疑这块他们也是应该有任务指标的，不然不会都催着交意向金。他们的理由一般如下：这个房子很紧俏，交了意向金我拿到钱有底气和业主谈；这个房子很紧俏，交了意向金我可以第一时间转给业主做定金；这个房子很紧俏，你想低点价格买我得拿了意向金才能和业主去谈价格啊……诸如此类。这个时候交不交就自己考量吧，如果确实也想谈下来价格，那可以交一两万意向金让中介去试着给砍价，如果是因为有自己无法容忍的缺点，那就不要交意向金了，下次还得麻烦去取。


意向金和定金也不一样，意向金是中介可以代表你去谈这套房子，定金就是真的交给房主了。最近的规律是发现本来只签意向金协议书的，但这个周末不知道为什么非让签两个，一个意向金协议书一个定金协议书，但定金协议书上是有房价和卖方签名的空地的，这个都空着是没法签的，一定不能签。价格都没谈下来呢，卖方都没签字呢，自己签个定金协议书算怎么回事啊。上周还不这样呢，这周就这么干了，不知道是不是中介自己的新规定，但不签是可以的。

总结二：
1、大中介报价偏高，小中介报价偏低，如果见到业主一定要珍惜当面询价的机会。
2、永远不要相信你在看房时和看房后中介给你制造的这套房子的紧俏感觉，也许这套房子是真的紧俏，但如果想不要被骗，那就永远对他们的紧张感报一种怀疑态度。
3、要分辩他们给你看的红花房源和绿叶房源，主要是不要被绿叶房源衬托得迷失了眼睛。
4、可以交意向金，但不要轻易签定金协议书，尤其是空白的。
5、看房确认书能不签就不签吧。