奥迪q5保险一年多少钱:房地产是明年宏观调控的成败关键

房地产是明年宏观调控的成败关键

2011-12-13 08:40:06

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注：本文为12月10日我在CIHAF2011中国住交会地产金融论坛上的部分发言

今天我想讲的是，其实去年我曾经好象也是在这种场合讲了房地产，因为是住交会，重点是讲房地产。曾经讲到过中国房地产的健康发展方向就是以消费品为主导，这是我09年以来一直坚持的观。同时，也提示市场，如何看待中国的房地产业，可能不能用分析股市的思维来分析房地产，可能不应该用过去分析房地产的模型、数据来分析今后的房地产。一年已经过去了，现在情况出现，在座各有想法、各有判断，这里我就不展开说了。

对于房地产问题，坚定不移地要坚持方向，房地产调控的方向坚决不变，打击投机，加快社会保障房的建设，用我个人的语言来说，就是去年在这个场合说的，坚持房地产以消费品为主导，买房子是为了住，买房子不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖，坚决让他赚不了多少钱，这是我们调控的方向。政府在短期内处无奈，要控制房价，我个人认为，从长期看，我们的政府不应该控制房价，我应该不管房价，关键是要把健康发展的长效制度建起来。

短期内，泡沫已经形成，中国经济要稳定增长，房地产业涉及到方方面面，确确实实很难。在这个背景下，我说当前的调控策略，准备再花1-2年的时间，信号明确、方向不变，但是讲究策略，花1-2年时间，慢慢调到位。政策怎么办？当时讲了几条：第一，这是我一贯的观点，与其上房产税，不如上交易所的税，我们为了精确打击投机，投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖上高额的交易所得税，20%不行，再40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的。

这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。对于市场上这么多钱，它不是为了投机，看好中国房市，他买了不卖，适当的鼓励投资可以，帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人为主导利益的全国房屋租赁管理条例。

简单讲，对租金要管理，不准随便涨价，学习德国、法国的经验，提出指导价。报上讲的，德国、法国规定租金可以涨，比方说涨20%，超过20%-50%，对不起，依法办事，说严重了：判刑。同时，房东不准把房客随便在冬天赶出去、随便解除合同，你想卖房子，首先卖给房客，德国、法国房是炒不起来的，为什么英国、美国炒起来？以金融市场为主导的国家，他把房地产炒成了泡沫。你看看德国，经济这么发达，房价非常稳定增长。

再就是社会保障法，我当时的建议也很简单，要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务，你要当官，你要乌纱帽，就必须完成任务，这是大局。因为正常的投资我们仍然要保证，因为不鼓励弱势群体买房，他收入有限，要解决他有房住的问题。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等。

所以这个时候如果同时要上财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，能不能网开一面，帮地方政府解决问题。土地财政问题是更大的问题，这个中央要拿出战略勇气，解决中央财政和地方财政有关事权、财权基础之上的合理的财力的安排制度。为什么呢？因为确实我们有些地方政府教育、民生、社会稳定等等很多任务压着他，财力不够，财政收入不够，这也是个现实。这是我当时讲的几条政策。

能不能有艺术的调控好房地产市场，是明年宏观调控的关键和难点。现在房地产市场是连结中央政府、地方政府、开发商、老百姓、投资者以及市场方方面面的一个连结点，是一块心病。这块市场现在怎么弄？泡沫已经形成。

我直率地说，曾经也说过，中国房地产市场不打，中国肯定要出事。打狠了，也会出事。所以在去年我讲再花2-3年时间，在今年年中，我的建议，再花1-2年时间，掌握好策略。现在问题是房地产的问题直截了当地连结了土地财政的问题，土地财政的问题直接连结了地方融资平台的问题——风险。

地方融资平台的风险，直接连结了整个银行体系能不能稳健的问题。银行体系能不能稳健，直接影响到当前中国的股市，老百姓有没有信心的问题。这些问题全连在了一块儿了。大家都知道，中国股市中间一半以上的利润全是银行的利润，这是报纸上披露的。而银行现在利润赚得不少，准备坏帐冲销的资本，都准备好了，拨备率提高很高，也就是说到底有多少融资风险，这又涉及到房地产问题，所以现在这些问题连结起来，我是关心宏观经济的、金融的，所以现在从宏观经济、金融的角度，不得不密切关注房地产，因为这涉及到整个大局。

怎么办？方向，坚决不变，坚决打击投机，坚决继续坚持宏观调控的房地产方向。但是策略上我仍然提出应该再花1-2年时间，着急不得。理论上不可能，我跟“金砖四国”的高盛在伦敦跟他谈，他说你很敏锐，我说提出房地产问题现在已经到这个地步了，必须要整，但是整快了还真不行。他说2005年如果因为这么做了，可能就不会到现在百年一遇大危机了，你们中国这么做，是主动想捅破泡沫，这个话里可能还有话，到底能不能成，考验着中国政府，这是我个人认为，考验着中国政府的智慧，考验着中国政府如何在调控中间讲究艺术。

怎么样把那些政策能不能慢慢地替换出来这是关键，在这个问题上，我们也看到房地产的投资1-12月份31%，全年有人预测可能25%左右，明年房地产的投资，我找一些年轻人帮我算，我也找任志强来聊，任志强说16%，历史最低点。年轻人通过各种各样的模型和历史数据来看15-20%左右。如果是20%，GDP可能还是能在保八以上。但是，讲15%-20%，都基于现在的基本情景不变的情况之下，情况会不会变化，房价还在跌，交易量还在萎缩，对开发投资明年到底什么影响，确实是个很难预测的事情。

我说在现在的情景下，现在什么情景？信托理财进入房地产的问题还没有暴露出来，明年一季度，会不会有风险？温州跑路潮，当然温州的量很小，对全国来说很小。温州的跑路潮说死保一百天，这个年关能不能过得去，鄂尔多斯的事情更多的银行贷款金额不多，但也是涉及到房地产里面的一大堆事情，有的是民间融资的问题。

这是什么意思呢？我们都在看到现在的情景下来分析15-20%的投资，如果情景起了变化，价格、交易量对投资到底什么影响？投资对明年的GDP、就业、上下游到底什么影响？我认为需要非常谨慎密切的关注。交易量是在价格跌到什么水平，是放大了还是进一步萎缩了？这个就是在市场的心理博弈中间，因为现在很多老百姓他不买，他等着，他就知道还要跌，虽然是刚性需求。所以在这个背景之下，一切都在不确定、动态中间。如何准确地把握市场发展态势，如何正确地引导市场发展态势，很关键。

更多分析，详见我的新著《中国金融战略2020》

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