运动加加tv电视破解版:二手房交易

二手房篇
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导读篇
二手房交易的现状分析与未来展望
从案例说起
王先生与张先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定：王先生买下张先生位于城区的房改房，并在本合同签订后一次性付给张先生人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王先生要求退款并补偿相应的经济损失，张先生不同意，于是王先生将张先生告上法庭，要求解除合同，退还全部房款，并赔偿利息损失。法庭经审理查明：张先生所有的房改房是于1997年3月份以标准价从本企业购买的,原售房单位拥有6%的产权，张先生的售房行为没有得到原单位同意，也没有与原单位一起到房屋所在地房产管理部门申请变更登记。因此，法院判定该契约是一份无效合同，张先生应返还王先生购房款28万元整，利息不予支持。
那么，二手房交易与一手商品房交易相比较有哪些不同呢？二手房交易有哪些发展方向？
二手房交易现状与利弊分析
在京城风起云涌的房地产市场中,二手房有着它独特的魅力，如地处成熟社区，离市区近，交通方便，价格相对低廉，容易出租产生回报，所以很多消费者和投资者都选择了二手房。但是，二手房一般都是个人之间的交易，相对于个人与开发商之间的一手房交易，二手房交易具有程序更复杂，交易难度更大等缺陷。房改后出现的已购公有住房，产权状况非常复杂，作为二手房上市交易时极易产生纠纷,这已经成为二手房交易中的瓶颈问题。
在二手房市场中，无论作为消费者还是投资者，尽最大可能维护自己的合法权益，是大家的共同愿望。本手册律师忠告篇中，我们详细地介绍了一些有可能产生争议的问题，希望引起您的注意。
未来展望
2003年3月1日，北京市出台了《北京市已购公有住房上市出售实施办法》,针对此实施办法，5月8日北京市国土资源和房屋管理局又进一步出台了《关于执行北京市已购公有住房上市出售实施办法有关问题的补充通知》。同时,1999年10月7日发布施行的《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》被废止。
以上两个新发布实施的文件为二手房市场注入了生机和活力。我们相信，在新政策的指引下，二手房市场将更加快速健康地发展。
本手册立足我国现行的相关法律和北京市出台的相关地方性法规，全面地介绍了二手房买卖中需注意的各种法律问题。在本手册的解读新规篇中，将对《关于执行北京市已购公有住房上市出售实施办法有关问题的补充通知》进行充分剖析，同时在二手房法规汇总篇中，给出了上述法规及其他相关法律的原文，供读者参阅。
希望我们精心制作的本手册，能够对大家有所裨益。
解读新规篇
二手房法规解读：
1. 解读《〈北京市已购公有住房上市出售实施办法〉补充通知》：
2. 解读二手房交易税费法规
※二手房交易最低计税价
※二手房交易须缴5种税
※二手房交易缴纳税费详解
※出售二手房两种情况免个人所得税
※六类二手房交易享受税收优惠
※二手经济适用房交易详解
※二手房交易“避税高招”有风险
1.解读《北京市已购公有住房上市出售实施办法》
《补充通知》
1999年10月7日发布施行的《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》已于2003年3月1日起被废止，《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（以下简称《实施办法》）开始正式实施。针对《实施办法》，北京市国土资源和房屋管理局2003年5月8日又印发了关于本市已购公房上市出售的《补充通知》。以上两个新发布实施的文件，表明了国家对二手房交易政策的放宽，将更有利于二手房交易过程的清晰，促进已购公房的大量上市交易。
我们认为,对《补充通知》应作如下理解:
上市证明提供渠道增加
《补充通知》就出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，增加了另外两条变通渠道：一是可以用房改售房的档案材料充抵；二是用原产权单位出具的证明。即房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明等同于出售人与原产权单位签订的公有住房买卖合同。区域更加明确
《补充通知》第二条对《实施办法》中第五条有关适用的区域予以了明确界定，指出《实施办法》第五条有关按当年房改成本价6%价款扣除或补交的规定以及收缴方式，适用于城近郊八区（东城、西城、宣武、崇文、朝阳、海淀、丰台、石景山），远郊十个区县另有规定的按其规定办理。
《补充通知》进一步明确：原产权单位的优先购买权是指在同等出售价格下的优先购买权，这同时也是对《实施办法》相关条款中有“特殊约定”的补充。《实施办法》规定：对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订有公有住房买卖合同中有特殊约定的已购公有住房，应按法律、法规规定和与单位的约定执行。
供暖、物业管理费的承担
《补充通知》对《实施办法》第七条有关已购公有住房上市涉及的供暖、物业管理费和公共维修基金等内容进行了补充和完善，进一步明确：已购公有住房上市出售后，购房人应与该房屋的供暖、物业管理部门签订新的协议，供暖、物业管理等费用由购房人自行解决，原产权人或售房单位不再承担该房屋的上述费用。按成本价购买的已购公房可以赠与他人
依据《补充通知》，按成本价购买的已购公有住房可以赠与他人，但要在赠与时将该房屋的性质变成商品房，即要补足房改成本价1%的土地出让金，并缴纳相关税费。经济适用房上市出售不得低于政府限价
依据京国土房管局（2003）397号《补充通知》，已购经济适用房上市出售的成交价格不得低于政府限价，并应补足成交额3%的土地出让金。成交价格低于市场价格或政府限价的，土地出让金的征收部门可委托具备房地产评估资质的评估机构进行评估，按评估价格征收相关税费，评估费用由交易双方共同负担。央产权脱离隶属关系的房屋有了自主权
《实施办法》中关于央产权房屋上市出售未作说明，《补充通知》就央产权房屋哪些可以上市出售做了回答，即在京中央和国家机关、军队以及中央在京企业事业单位职工已购公有住房要求上市出售的，仍按京政发[2003]3号第二条的规定办理。但上述职工原产权单位在机构改革中已脱离隶属关系并能出具证明的，已购公有住房可以上市出售。
律师解注：《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》已出台，并于2003年10月1日开始实施。根据此办法，央产权房屋上市出售已经有明确规定。中央在京单位已购公房是指职工按房改成本或标准价<含标准价优惠办法>购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建房也视为已购公房。国管局和中直管理局成立在京中央单位和国家机关住房交易办公室，负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询。
已购公房上市出售收入全归个人所有
自2003年3月1日起，对于已购公有住房上市出售，北京市将取消成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。依据《补充通知》，城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费，并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。同时，根据《补充通知》，居民购买并居住一年以上的公有住房，上市出售时免征营业税。补交土地出让金大大降低
以前已购公房上市出售，要按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金，现改为按照当年房改成本价的1%补交土地出让金，从而给予购房者很大的实惠。
总之，《实施办法》和《补充通知》的出台，使二手房交易所涉及的税费降低、手续简化，进一步扫清了二手房交易发展的道路，必将有利于北京房产交易二级市场的发展。
律师忠告篇
（进入二手房交易市场 律师给您的建议）
建议您慎重审查二手房买卖合同的每一个细节
在二手房交易过程中，买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视，使合同订立得尽可能完善。如对合同中细节问题的规定予以具体明确，以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。
在二手房买卖合同中以下条款是必备的：
1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
2、房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人；
3、价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、诉讼等）；
6、合同生效、中止、终止条款；
7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
建议您选择正规的中介机构
在已购公有住房的买卖交易过程中，通常有两种较规范的中介交易方式可选择：一种是买卖双方委托同一家二手房交易中介，中介以居间中保的形式保证交易合法有效地进行；另一种是卖方委托二手房交易中介代理，买方委托专业律师代理。总之，买卖双方都应委托正规的中介公司和专业律师进行代理。这样，既便于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，避免在钱证、房产交接时，以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金费用等情况时发生纠纷。建议您在签约前弄清标的房屋的各方面情况，尤其是产权情况
要看该二手房有没有共有人、产权有没有抵押，验看产权证的正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
要了解该二手房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。
要核实该二手房的产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。
尤其要审查二手房出卖人是否对标的房屋享有全部产权——例如在导读篇中提到的那个案例反映的房屋产权问题——以免遭受很多不必要的损失。
审查产权证时，应注意到以下几方面：
1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购买二手房者要确认该性质产权房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体的变为国有的，才能在二级市场交易。 如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以交易。
4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。
建议您及时缴纳相关的税费
关于二手房交易要缴纳的相关税费，请参阅本站的下列文章：
·二手房交易中的税费
·二手房交易须缴5种税
·二手房交易缴纳税费详解
·二手房交易最低计税价
·出售二手房两种情况免个人所得税
·六类二手房交易享受税收优惠
·二手房交易“避税高招”有风险
建议您注意房款交割的过程
到底是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款？这是一个事关交易安全的问题。通常的办法是由二手房交易中介公司作居间担保人，但这样做仿佛也不安全，中介的信誉谁来保证？为此，建行北京分行与链家宝业房地产经纪公司联合推出了“百易安----二手房交易资金托管业务”，由银行承担二手房交易过程中房款交割的居间担保机构，中介机构只负责撮合买卖成交。业界普遍认为，银行的介入，有利于规范市场秩序和保护买卖双方的交易安全。
但不管您使用什么样的房款交割方式，一定要对此事作事先约定，否则容易产生争议和风险。
六大对策规避卖房反悔
目前在二手房交易过程中，房主发现房屋涨价后反悔，导致买卖双方纠纷的案件大幅攀升。
针对二手房主反悔借口，《建筑与房地产》、《二手房产律师》栏目主持律师提请注意六大规避风险的对策：
其一，购房人在与二手房主签订房屋买卖合同时，应提前考虑房价上涨等因素，约定好房主违约责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。
其二，房主反悔借口之一是：所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意，要求解除房屋买卖合同。针对此情况，建议买房人在签订房屋买卖合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
其三，针对房主以卖房时为避税签署的是"阴阳合同"为由，要求认定买卖合同无效，以及以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效的情况，建议二手房买卖双方选择正规中介机构，并对双方谈定内容、定金支付方式等以书面形式约定好，在交易时应按照法律规定缴税，不能签署阴阳合同。
其四，了解所购房屋的真实情况。购房者应在购房前向房屋行政管理部门、物业、邻居、开发商处了解情况，一定要到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。
其五，许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民后反悔，从而起诉要求收回住房。对此，因法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，故建议城镇居民不要购买这类房屋。
其六，买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好聘请律师做顾问，提供法律意见，慎重签订合同。
建议您聘请有经验的专业律师代理购买二手房
目前，进入二手房交易流通市场的房源比较复杂，包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型，而相关的法律、法规、政策性文件数量庞大，这对于购买二手房的广大购房者来说，真是“一头雾水”。另外，买卖双方多为个人，且素不相识，加之某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使购房者利益受损。因此，律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的：就是降低买受方的风险性。
律师的主要工作是：对二手房出卖方的交易资格进行核实、确认；代理二手房买受方核查房产权属文件；审查合同，保证合同的公正性；保障买受方的合法权益。 具体审核以下内容：
1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购买的；
2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等；
3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；
4、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见；
5、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形；
6、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；
7、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等；
8、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。
二手房交易手续
1. 了解二手房产权状况。要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
2. 订立二手房买卖契约。二手房买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，买卖双方签订一份正式的房产买卖契约。
3. 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。二手房买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4. 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和二手房购买对象，按审批权限申报审核批准后，二手房交易双方才能办理立契手续。
5. 缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易的二手房性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。
6. 办理产权转移过户手续。二手房交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，二手房买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成。
细说贷款篇
购买二手房也可以申请个人购置住房贷款
·个人购置住房贷款的概述·商业贷款和公积金贷款的区别·个人二手房商业性贷款业务流程
·购买二手房也可以使用公积金
·等额本息贷款速算器
·等额本金贷款速算器
·住房公积金贷款速算器
·提前还贷速算器
·公积金贷款和商业贷款利率
申请二手房贷款的各项要求、所需资料、收费标准及贷款利率
·北京银行、深圳发展银行贷款政策房产要求、借款人要求、放款时间
·贷款所需资料 　按揭贷款 　转按揭贷款不指定楼盘（尾盘）贷款 　拍卖房贷款
·各项业务收费标准 　二手房按揭贷款转按揭贷款 　不指定楼盘贷款
·个人抵押商品住房综合保险费率表
申请二手房贷款的各项要求、
所需资料、收费标准及贷款利率
北京市长济律师事务所与北京中科智担保有限公司合作，为借款人在北京银行和深圳发展银行办理二手房按揭贷款、转按揭贷款和不指定楼盘（尾盘）贷款提供相关法律服务。北京中科智担保有限公司是由深圳市中科智集团有限公司控股从事专业担保服务的民营商业担保公司，是第一批全国中小企业信用担保体系试点单位，并与世界两大保理组织之一的IFG保持业务联系。一、北京银行贷款政策
1、房产要求
（1）房龄加贷款期限在35年以内城八区及通州区、大兴区、昌平区的房产、单价1.5万元以内，可做评估价格与成交价格孰低者的最高7成20年的按揭贷款。
（2）商用房个人二手房按揭贷款期限在10年以内，评估价格与成交价格孰低者最高6成、且房龄加贷款期限不得超过20年的按揭贷款。
2、借款人要求
（1）借款人的年龄在18周岁以上，男不超过65周岁、女不超过60周岁的自然人。
（2）借款人所购房产在规定地域区划内，产权明晰且能进入房地产交易市场进行交易。
3、放款时间
放款时间为银行见到契税发票24小时内。
4、其他要求
借款人须提供一张一寸免冠照片。
二、深圳发展银行贷款政策
1、房产要求
交易房产应位于北京市城八区及通州区、大兴区、昌平区，二手房房龄在25年内，最高可做7成20年的按揭、转按揭贷款，二年以内交易的房产且抵押率小于50%的可以免评估。
2、借款人要求
（1）借款人的年龄在18周岁以上，男、女不超过65周岁的自然人。
（2）借款人所购房产在规定地域区划内，产权明晰且能进入房地产交易市场进行交易。
3、放款时间
放款时间为银行见到契税发票24小时内。
三、按揭、转按揭、不指定楼盘、拍卖楼贷款所需资料
（一）按揭贷款
1、借款人（购房人）本人资料如下
（1）购房人（和共有人）身份证、户口簿或其他有效居留证件原件（暂住证）、复印件；
（2）收入证明原件、所在单位营业执照副本的复印件加盖公章；
（3）婚姻状况证明原件、复印件（单身应提供单身证明）；
（4）学历证明原件、复印件；
（5）与售房人（或房产交易中介）签订的《房产买卖合同》原件、复印件；
（6）个人住房不低于购房价款30%、商用房不低于40%的付款证明(售房人开具的首期付款收据) 原件、复印件。
注：北京银行需提供借款人一寸照片一张。深圳发展银行需提供《房产买卖合同》原件一份。
2、售房人须提供如下资料
（1）售房人（和共有人）身份证、户口簿或其他有效居留证件（暂住证）原件、复印件；
（2）婚姻证明原件、复印件；
（3）所购房屋的房屋所有权有效证件及复印件。
注：公房办理按揭贷款时须已购公房上市声明、原购房合同、同意出售证明、公司授权个人的授权委托书；市局房产还须土地证原件及复印件；央产房办理按揭贷款时须提供原始购房合同。
（二） 转按揭贷款
除上述需提供的资料外，售房人还需提供如下资料：
1、原按揭银行的借款合同、月还款明细清单。
2、原按揭银行出具的同意提前还款证明。（三）不指定楼盘（尾盘）贷款
售房人需提供如下资料：
1、所售房产的大产权证、董事会或股东会决议、委托授权书、法人身份证明；
2、银行所需其他资料。（四）拍卖房贷款
售房人需提供如下资料
1、拍卖确认书
2、法院执行函
3、受理函
4、拍卖确认书
5、委托拍卖函四、各项业务收费标准
（一）二手房按揭贷款收费标准
1．贷款金额在20万元以下的，收费3000元，含评估费、担保费、综合服务费、抵押登记费。
2．贷款金额在20万元以上的，在3000元基础上，加收超过20万部分的5‰。
3．高档住宅、公寓、别墅：贷款金额20万以下按3500元收取，贷款金额在20万元以上的，在3500元基础上，加收超过20万部分的1.5%。（二）转按揭贷款收费标准
1．借款人所交费用与二手房按揭贷款相同。
2．售房人需支付垫款费用：垫款金额在15万元以下的，收取3000元，垫款金额在15万元以上的，按垫款额的2%收取，垫款时间超过一个月,加收垫款金额的1%。
3．高档住宅、公寓、别墅：贷款金额20万以下按3500元收取，贷款金额在20万元以上的，在3500元基础上，加收超过20万部分的1.5%。（三）不指定楼盘贷款收费标准
1．贷款金额在20万元以下的，收费3000元，含评估费、担保费、综合服务费、权证代办费。
2．贷款金额在20万元以上的，在3000元基础上，加收超过20万部分的1.5%。
3．借款房产位于城八区以外的，加收300元交通费用。五、北京银行个人抵押商品住房综合保险费率表
（太平洋保险公司） 贷款年限（年） 每万元保险费 贷款年限（年） 每万元保险费
5 20.35 13 48.25
6 24.05 14 51.50
7 27.65 15 49.28
8 31.20 16 52.16
9 34.70 17 54.99
10 38.15 18 57.78
11 41.55 19 60.53
12 44.90 20 63.23
六、深圳发展银行个人抵押商品住房综合保险费率表
（中国人民保险公司） 贷款年
限(年) 费率 每万元
保险费 贷款年
限(年) 费率 每万元
保险费
5 0.17760% 17.76 13 0.41412% 41.41
6 0.20982% 20.98 14 0.44052% 44.05
7 0.24102% 24.10 15 0.46662% 46.66
8 0.27150% 27.15 16 0.49200% 49.20
9 0.30138% 30.14 17 0.51696% 51.70
10 0.33054% 33.05 18 0.54102% 54.10
11 0.35898% 35.90 19 0.56466% 56.47
12 0.38670% 38.67 20 0.58788% 58.79
·等额本息贷款速算器
·等额本金贷款速算器
·住房公积金贷款速算器
·提前还贷速算器
·公积金贷款和商业贷款利率
四合院
长济律师事务所律师接受青年报邀请，参加四合院专栏——鉴宝·四合院论坛
北京长济律师事务所舒梅律师接受北京青年报《广厦时代》的邀请，2005年9月11日在四合院专栏——鉴宝·四合院系列论坛上透过法律解读四合院，从律师实战的角度浅谈四合院交易过程中所应注意的法律问题。
其他与会专家，如中国文物研究所文物资料信息中心的文物专家刘志雄先生、老舍纪念馆馆长——老舍女儿舒济女士、新华社主任记者王军先生、北京万德成房地产经纪公司井蕴娇女士以及购买了一套四合院的海归人士黄映红女士，分别从四合院的鉴赏、对四合院生活的怀念、四合院的保护与发展、四合院市场交易现状及其未来前景、四合院建设过程中的亲身经历和感受等多方位、多角度地对四合院进行诠释，使普通读者对北京的四合院有了全方位的了解和认识。
·四合院交易过程中应注意的法律问题
·向往四合院--传统居住文化正在回归四合院交易 促进传统建筑文化的传承楼市指南
从律师实战角度
浅谈四合院交易过程中应注意的法律问题
北京市长济律师事务所舒梅律师
作为一种特殊的物业形态，与二手房的其它交易类型相比，四合院交易具有其特殊性。自有关政府部门于2004年4月出台《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》行政规章以来，一方面从宏观上反映了我国政府希望通过鼓励民间资本介入来加强对四合院的保护，另一方面，新政策也使四合院买卖的瓶颈正在被逐步打破，并带动了该交易市场的一度活跃。但在兴奋之余，有关的法律问题也日益突现出来。本律师通过对四合院交易中所遇法律问题的总结，提醒购房者在购买四合院时应注意以下几方面问题：
一、 产权归属及权利瑕疵问题
因受"文革"等政治因素影响，不少四合院在产权方面存在一定历史遗留问题。此外，旧城改造等政府宏观政策也使四合院的产权取得变得更加复杂。据有关方面调查，没有产权的四合院在95％以上，占绝大多数。但根据有关法律，出售房产的前提条件是对标的房屋拥有所有权且产权清晰，不存在被抵押等权利瑕疵问题。因此，建议购房者在购买四合院时应特别慎重，首先可委托律师或其它专业人员前往房管部门对标的房屋的权属情况及产权清晰程度进行全面调查。在确认标的房屋不存在任何主体问题时再继续其它交易流程，并尽量避免在确认前支付定金等任何费用。在律师实践中，常遇到这样的案例。如有卖家称其四合院在“文革”期间占有且产权归属明晰，但买方在购买后才发现该房实际属于房管局直管公房，卖方仅有使用权。如这时定金或房款已付，哪怕只很少部分，也是十分被动和不利的。
产权关系复杂也是四合院产权的另一大特点。实践中常遇到几个共有人，如一家庭中的若干子女在四合院卖与不卖或卖价上有分歧，眼看要签约了，卖方中却有一人突然提出异议，并拒绝在共有人同意出让协议上签字，该笔交易只能流产。因此，建议购房者首先解决房产共有人是否一致同意出让问题，并签订书面同意书。另外，继承关系与房产买卖关系在四合院的交易过程中经常交织纠缠在一起，由此更增加了四合院产权关系的复杂性。
二、 购房者的主体资格问题
尽管新政策对四合院买方的主体资格不再限制，北京人、外地人、港澳台胞、外籍人士以及机关、企事业单位、社会组织均可购买四合院，但也应注意法条中的“除外条款”。受我国行政法规和国家法律等强制性规定的影响，四合院交易在个别特殊情况下将某些主体排除在外。如根据1983年12月7日国务院发布的城市私有房屋管理条例第十三条，“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”根据中华人民共和国文物保护法第二十五条，“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人”。依照我国合同法，主体不合格可能导致购买合同无效的法律后果。因此，购买者对该问题应特别加以注意?
另外，从购买程序上看，境外人购买四合院需经北京市涉外建设项目国家安全事项涉外审查办公室的审批。某些特殊地段还不允许境外人购买，一些敏感地带的四合院还必须通过政治审查。
三、 翻建、规划及拆迁等问题
因四合院交易涉及文物保护等问题，在交易中应特别注意落实政府公布的四合院保护和修缮责任。例如，尽管购买的四合院可以翻建，但不能超出限高范围，不能随意拆毁改建别墅或门面房，甚至违反国家规划。因此，在交易中如发现有四合院加盖行为，一定要意识到该行为是否经规划部门审批，是否违反规划。购买违规改造的房产会面临诸多棘手问题，给购房者带来一些不必要的麻烦。
另外，制约四合院交易的另一瓶颈即是拆迁问题。该问题的存在使不少热爱四合院的潜在买主望而却步。在我们接待客户咨询的过程中发现，他们共同的问题之一就是“我们如何得知有关拆迁信息？我要买的这套院在政府的拆迁规划范围内吗？”我们也曾接受过个别客户的委托前往有关规划部门调查拆迁情况，但结果是没有答案或答案不确定，无形中增大了四合院交易的风险和变数。这说明我国政务公开和透明的程度尚有待大大提高和加强。
因此，在目前政府只承担每平米万元左右拆迁费的现实情况下，购房者在签约前首先应通过委托律师等途径获得尽可能准确的拆迁信息，然后考虑装修、改建成本是否会因政府一旦拆迁遭受过大财产损失，甚至血本无归。
四、交易价格问题
目前在我国对四合院的评估主要是对房价和地价的评估，从历史价值等无形资产价值角度评估的体系尚未建立，难以量化。而四合院所具有的文物价值、历史价值、人文价值、美学价值、建筑学价值等价值是四合院所以成为北京最有生命力的一种住宅，所以被众多有识之士追捧的真正原因。因此，四合院的交易价格与其它二手房定价不同，完全由双方协商自愿确定，由市场决定，政府未设定政府指导价。购房者对四合院价格的上下浮动应做好心理准备。
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传统居住文化正在回归 四合院交易促进传统建筑文化的传承
北京青年报 张正为 20050915

海归人士黄映红，在东城区区政府附近的轿子胡同里翻建了一直迷恋的四合院，成为东城区翻建四合院首个试尝“螃蟹鲜”的外籍人士。从规划、报批、设计、施工、解决邻里纠纷到四合院终于从土地中生长出来将近一年的时间，她非常感慨在这过程中的艰难与揪心……
四合院代表着优越的居住环境，宽绰疏朗，起居方便，有着高度的私密性和亲和力，皇城脚下，景山旁、什刹海畔……曾经，住上四合院是很多人可望不可及的梦想。而现在，住在四合院没有能力修缮的人希望能够走出四合院，搬到居住条件更加优越的新房；没有住过四合院的人不但羡慕住在里面的人，资金实力雄厚的人士更是想尽办法最终回归四合院生活，如此围城现象，让四合院市场交易更加活跃，同时也为四合院更好的保护与传承起到了推波助澜的作用。
2002年北京市先后确定了40片历史文化区、2004年鼓励个人购买四合院政策的出台都将意味着：人们将有更多的机会享受传统居住方式，感受北京城特有的古都底蕴。但是，对于已经或者将要购买四合院的人士来说，四合院规划不明确，政府各部门之间协调机制欠缺降低了四合院的交易率，四合院的真正价值尚未体现，同时对于传统文化以及建筑形式的保留都是不利的。
老舍女儿舒济怀念四合院的日子
“听到‘四合院的日子’，我倒熟一些。老舍纪念馆就是我的家，从1950年到1997年我就住在这里，我谈这个还有点发言权。”老舍纪念馆馆长、老舍先生的女儿舒济先生笑着说。
舒济先生从1950年开始上高中，到工作、生儿育女一直在这个小院里，和父亲生活在一起。这个小院在灯市口西街一个小胡同中，“比小羊圈宽一点”，体现了老舍一个平民作家的风范，直到晚年他还生活在小胡同里，而不是人们想象的宅门里。
“这套四合院是我父亲特别请示周恩来总理用于写作用的，当时花了100匹布买下的。总共19间房子，最大的一间15平方米，整个建筑面积约为210多平方米。虽然房子间数不少，但整个面积并不大。作为我们一家人来住，是很不错的。父亲很满意，因为他已经在外面流浪了很多年，一直居无定所，解放后用自己的稿费买了这个小院子所以非常知足。”
拿现代人居住的眼光来看，四合院是最适合人们居住的场所，舒先生说：“不管你去大四合院还是小四合院，王府更不用说，有假山、小湖，小四合院都有院子，住楼房不可能有自己的院子。”
老北京的习惯就是在院子里种树，比如说枣树、柿子树，现在院子里种着香椿。到秋天的时候非常漂亮，枣和柿子都红红的。春天的时候可以吃香椿。院子里还可以养花。冬天的时候还可以堆雪人。“我现在回想起来很怀念，夏天摆一个炕桌就可以吃饭了，冬天在院子里玩雪，和大自然那么密切，有很好的亲和力。”舒先生玩笑说，“我现在住在18层，天天跑下来接点地气儿，现在是低头看鸟飞，而原来是抬头看鸟飞。”
逃离悲观，四合院传统居住文化正在回归
四合院是由东、西、南、北四面房屋围合起来而形成的庭院式住宅，老北京人称它为四合房。中国文物研究所文物资料信息中心、民主建国会北京市文化委员会委员刘志雄向记者介绍，北京城不是宫城和王府的天下，因为北京城设计真正成功的是建于元朝初期设计的，设计人姓刘，名坎。他设计的理念完全是按王城的建筑来建设的，它是东方建筑史的奇迹。
然而，对于新一代年轻人来说，懂得认知四合院文化的人并不多，不是他们没有这个能力，而是时代没有赋予他们这样的精神与氛围。生活中很少有人谈到四合院，缺乏对于本民族自有文化信心，被快餐文化“收买”的一代即使转向“精英文化”，也难接受传统文化带来的责任感，“过于沉重”是他们对于四合院话题的总结。他们也许想象不出四合院生活的恬静与舒适，在他们的意识中，只有白发苍苍的人才是保护与传承四合院文化的支持者与战斗者。
然而，几朝几代传承下来的建筑形式，特有的文化内涵为何将要止步于这代人的手中？逃离悲观，尽管社会舆论与媒体声音还没有强大到让大众都能认识和理解四合院文化，但就近来的市场数据显示看，四合院生活在被越来越多的人认可。鉴赏四合院，想要回归传统文化带来的居住方式成为眼下重新提起的话题。
“留”：杂院难保居住条件　“拆”：扼杀掉城市的生命
“四合院保护是和北京历史名城的保护结合起来的，北京是第一个历史文化名城，但现在历史文化名城剩多少？不是历史文化名城就是紫禁城，四合院是以老北京人生活为基础的。”刘志雄说，大家都去参观故宫，但故宫是死了的生活，帝王已经不存在了，而现在胡同中的四合院有着丰厚的历史内涵，是需要继承和宣扬的。天桥并不代表老北京的生活，老北京的生活应该是以“士”这个阶层为主的。
四合院需要继承与保护不容置疑，但在这一过程中，仍有四合院没有躲过拆迁的厄运。今天，生活在四合院中的百姓也不能找到“证据”保证四合院不被拆掉。一直以来，政府部门、建筑界、学术界、开发商，包括生活在四合院的百姓都在争论着“拆”与“留”的问题，变成大杂院的四合院是否还有价值？
四合院变成大杂院，居民生活条件窘迫，很多家共用胡同中的公厕，原来玩耍的院子都被盖成了临时房，大爷们只能在厕所前支个棋摊自娱自乐，房屋建筑材料早已破旧不堪，一到下雨就变成了“筛子房”，冬天取暖成问题……现实表明，四合院再有文化价值，可生活在里面的人却问题成患。据记者调查发现，一直居住在四合院的居民有相当多的比例希望住进高楼，以此改变生活状况，而住房面积小的居民则害怕拆迁搬走，政府的补偿款实在不足以让他们在远郊买房，更何况是在城里。
但刘志雄认为，人们常常说四合院不适合于现在的居住，只不过是因为没有厕所，或者是没有游廊穿起来，或者没有浴室，这是很容易达到的。但有一点必须注意，并不是过去的房屋结构、院落结构是不合适的，应该保留真正的四合院。《城记》一书作者、新华通讯社主任记者更直接的表达了观点，这是一个城市问题，拆掉四合院就是将城市的生命扼杀掉了，城市细胞全死了。
四合院“破”、“旧”的历史成因
王军曾不止一次的强调，四合院建筑“破”、“旧”是由于历史原因造成的。“文革”前，四合院多为私产，是由祖辈传承下来，或是在二三十年代买的，如果出租也是私房。“文革”期间，出现“标租房”，这是“文革”的历史产物。“文革”初期由政府房屋行政管理部门接管，在私产充公的期间，标准租户只住不修造成四合院大量的破坏，而之前并没有破旧成这样。如果没有这样的过程，四合院肯定不是现在的样子。
1949年，大约有50%的住宅建于清末以前，明清时代建造的格局正规、质量较好的四合院，这些四合院多分布在东、西城，约占旧城区住宅的20%至30%；另外有50%左右的旧住宅是清末至30年代建造的大杂院式平房和20%左右的旧营房和破房，多分布在北城和外城。据《北京旧城危旧房基本状况及改建的历史回顾》介绍，在全部房屋中，私产占71.2%，其中出租房屋约占全部私房的50%。
“文革”后落实私房政策时产权回归到房主手中，但必须执行北京市规定租金标准的城镇私有出租房屋。直到2003年，政府出台文件要求“标租户”腾退，院子中人口减少了，临时搭建的房子也拆掉了，但是，很多四合院在这些年中已经失去了本色。
鼓励个人购买四合院将促进四合院的保护与传承
进入上世纪90年代，北京市进行了大规模的旧城改造，老城区内的四合院迅速减少，目前仅剰300万平方米，被明确保护的院落只有658座。四合院交易量之所以迅速上升首先是政策方面的推动，去年《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》的出台对四合院购买者的身份几乎没有了限制。北京人、外地人、港澳台胞、外籍人士以及机关、企事业单位、社会组织均可购买四合院，这将促进了四合院交易市场，从某种程度上说，这将更有力地保护四合院的传承，鼓励有能力的人士购买四合院，修缮和翻建后再传承几百年。
除政策鼓励外，房源逐渐增多也是主要原因之一。“文革”时期侵占的私产房已基本腾退完毕，越来越多的四合院完整地回到产权人手中，这些回归的院落大多都破损不堪，产权人无心也无力去修缮维护，所以想一卖了之。
井蕴娇从市场的反馈认为，四合院市场交易活跃的是“三海”地区，“三海”地段优势凸显价值，其次是西城区市场看好，后海临水面的院子是北京四合院的尖端，占地在每平米2万元。而拥有特殊历史背景的四合院就更突出了，市场前景非常看好。
翻建四合院试尝“螃蟹鲜”政务公开程度尚待提高
“我现在是一个家庭妇女，但在造房子。我特别迷恋北京的四合院，作为一个外籍人士，特别向往四合院。”黄映红是土生土长的上海人，毕业于芬兰大学社会经济系，毕业之后在上海市政府外资处做外资咨询员，后自费公派到德国留学，在德国生活了12年后随先生到北京工作。“目前留下的四合院大部分是像贫民窟似的，是达不到现代人的要求的。我希望四合院在传承中华文化过程中，能够设计出适合现代人居住的四合院，因为我们毕竟不是清朝人或元朝人，现在的生活方式和以前不一样了。”
黄映红找院子花了两个月，最后选在了东城区轿子胡同的两套院子，附近是东城区区政府，“希望他们能够保佑我。”与原房主谈判到测绘局测绘、房产过户、规划审批，到城建科、街道盖章、建筑设计、规划调整……到现在四合院已经从地里长出来，这个过程花费了一年多的时间，满足了自己的心愿，但其间大事小事不断，让黄映红觉得自己建造四合院是件艰辛且揪心的事情。尽管四合院在保护区内，但黄映红还是不放心。花300多万买的四合院，加上翻建、装修的费用可不是一笔小数字，规划部门没有明确的表示将来是否会面临被拆掉的风险。
北京长济律师事务所律师舒梅指出，目前制约四合院交易的一个瓶颈即是拆迁问题。这个问题使不少热爱四合院的潜在买主望而却步。在我们接受咨询的过程中发现，他们共同的问题之一就是：我们如何得知有关拆迁信息？我要买的这套院在政府的拆迁规划范围内吗？我们也曾接受过个别客户的委托前往有关规划部门调查拆迁情况，但结果是没有答案或答案不确定，这无形中增大了四合院交易的风险和变数，这表明我国政务公开和透明的程度尚有待大大提高和加强。
另外在购买四合院时，为了规避风险，购房者可委托律师或其他专业人员前往房管部门对房屋的权属情况及产权清晰程度进行全面调查。在确认房屋不存在任何主体问题时再继续其他交易流程，并尽量避免在确认前支付定金等任何费用。
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