偶看新闻linux transmission:房地产
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 18:07:43
房地产
(2011-11-27 07:49:15)【注：住建部，对于全国的砖混结构楼房，将设定为新一轮危房改造范围。建了扒、扒了建，是历史必然。存量房，推倒重来，提升产品质量的过程，永不停歇。
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我在大学读书时，曾听教授讲起过当年中国家电行业起步时，全国各地从海外进口家电生产线，大量家电企业千军万马进入市场的盲目景象。改革开放初期的中国人，消费升级第一步就是家电产业。恶性竞争的结果，就是全国范围内大批企业淘汰。
家电之后，就是汽车、房地产。汽车的产业链比房地产还长，涉及到的工业门类非常庞大。房地产，是催生中国百姓当地主情怀的兴奋剂，拉动中国经济飞速发展。
０８年金融风暴时，王石曾经接受一次中央台的采访，提出一个观点：中国的房地产市场发展状况，不如中国家电市场，同中国制造业发展水平相比，还很落后。并且，提出建议，四年以后再去买房。０９年四万亿投资刺激，房价飙升。全国各地，房价涨幅超过一倍的地方比比皆是。很多人认为自己大赚特赚。事实上，０８年底黄金最便宜在１５０，前期高点在４００，不算杠杆，买房子还不如买黄金。１２年快到了，王石的论断开始发挥威力了，明年将是房地产冰河期，买涨不买跌，永远不倒的房价终于迎来寒流。
这里想说的不是房价问题。把时间轴拉长，５０年后，再看今天这点房价冰河期，根本就不算什么。这里想说的是，那些断然对房地产判死刑的人们，基本上还没搞清房地产是个什么事物。
房地产，未来发展，有两大趋势：
第一、卖方市场到买方市场转变后，带来的重大发展格局变化。
为什么提到家电产业升级发展的历史呢？因为，房地产市场，也终于迎来了大鱼吃小鱼，卖方市场变买方市场的重要拐点。王石，对中国房地产市场的看法是，房子本身作为商品来说，其产品的实际质量、相对水平，远远不如中国制造业的水平，不如中国家电产品的水平。长虹彩电，虽然，比不上日本、韩国的彩电质量、技术，但是，也还是很可以接受的消费者服务性价比。但是，中国的居民住宅房地产，过去很多年的产品，在未来，将成为标准的垃圾。
一个市场，是卖方市场时，消费者的比价能力几乎为零。房子只要盖出来，就一定有人买。房子质量高的价格很高，也一定有人买。一个市场，是买方市场时，热闹就来了。什么体验式营销，什么打折促销，各种行销售手段就开始上演。并且，房屋的环保节能、绿化、物业......这些附带的提升性价比的服务，将一个个送到消费者面前。房子，从投资品逐步恢复消费品属性时，新的市场格局将诞生。
此时，说中国房地产业进入玩完期，就好比当年全国大批家电企业倒闭前夜说，中国家电行业玩完一个思维高度。准确地说，房地产这种商品，刚刚开始像个商品。房价租售比逐渐回归合理，满地都是高质量、高性价比房屋的新时代，才刚刚开始要来临。
第二、消费升级时代，对商业地产的巨大推升。
商业地产发疯的时代，还没真正开始。
有一个大原则必须牢记，能卖出的商业地产，早晚都是垃圾。真正的好商业地产，开发商必须是永久持有物业，为租户提供高质量服务。
在核心商业街，拥有高质量商业物业，这种地产商在未来中国将会有巨大发展空间。但是，这种资本强度的要求，是非常高的。长江实业这类企业，手里握有大量高端商业物业，还没在中国真正大举扩张。而中国消费时代崛起，需要具备的住房、医疗、教育、养老等社会保障机制，还没彻底健全，消费狂潮没真正升温时，商业地产的跨越式发展格局，也仅仅是刚刚拉开。
上面这两大发展趋势，会给中国真正顶尖的房地产企业带来持续的发展机遇。
此时，断言中国房地产市场没有机会了，基本就是个笑谈。
通货膨胀速度，Ｍ２货币增量速度，会用Ｎ年的时间自动填平资产价格调整空间。过去十年，中国Ｍ２货币增量以每年１７％的速度递增。中国的存量资产，自然的水涨船高，就已经将很多不良资产，转变为良性资产。土地、厂房、房屋，大批上一轮剥离给资产管理公司的不良资产，现在已自动变成良性资产。这就是一个通胀的游戏。
对于房地产企业来说，能有效的适应未来房地产市场格局的领军企业，依然，前景广阔。
中国资本市场，一定会有一批像香港长江实业那样的地产企业，因为，中国太辽阔，地产业又有坚实的市场需求。最终，行业集中度提升，会带来几个领军的地产开发、服务龙头企业。
这，是时代发展的必然。