人民币贬值压顶 楼市外资反而出少进多

    截至12月7日，人民币连续7个交易日触及跌停，为三年首见。有分析人士认为，这是非常明显的资本流出信号，外资正在迅速大举逃离中国。房地产业本来面临的巨大融资风险，可能会因此更加恶化。

但目前市场主流动向和权威机构的调查并不支持上述论点。包括美国凯雷、新加坡凯德等大型地产投资机构却在加快购入内地的物业资产。一些权威机构认为，目前外资在内地楼市的买入动作仍然很强劲。

出逃个案

今年10月，一批美国个人投资者抛售上海大虹桥70余套酒店房源的消息在坊间传开。知情人士介绍，“若以每间180万元计算，70余间酒店的总价大概在1.26亿元。”

据介绍，2005年时，十多位美国投资客集体购入了位于虹桥古北板块的70余间酒店房源，并持有出租至今。但是，或因短期内不再看好中国内地房产市场，上述美国投资客近期决定将该项目“清仓”。“人民币贬值是全球金融环境使然，并非长期趋势，外资因此大举撤出的可能性也很小。主流投资机构，在内地房市的进退，首先取决于基金周期，且需要通过外管局的严格审批。”普华永道资深并购服务合伙人、大宗房产交易专家李明告诉本报，“从我们所了解的情况看，外国资本还是对内地楼市兴趣很大，有的实际上着急的是，怎么才能进入这个市场。”

不过，一位房地产基金人士称：“除了凯雷、黑石这些主流机构，的确有一些外资是借道贸易等渠道进入房市，其操作特点偏重于快进快出，受到外汇管制也相对宽松，不排除他们离开市场的可能。”

同策咨询研究中心总监张宏伟说，“单从投资回报率的角度看，如果未来房价没有一个比较大的上升空间，投资者将资金抽离投资到别的领域也很正常。我更愿意将这笔抛售理解为一个特例，从这个个案去推测‘抛售潮’的来临是不合理的。”

DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏说，今年以来境外投资机构出售境内资产的现象确实呈上升趋势。但从目前来看，尚无明显迹象表明外资在大规模抛售境内物业。

伍惠敏认为外资的撤离原因多样。境外投资机构在投资业务中基本设定的是3-5年的期限，进入“收割期”一般都会坚决退出。在目前美债、欧债危机的大背景下，境外投资机构资金回流欧美，也是必然选择。“即便是外资退出，也要看到目前内地房地产市场并非缺乏投资，而是库存的问题。尤其是住宅市场项目大量滞销，这是当务之急。”李明说。但对房地产企业而言，融资的确是一个关键因素。

抄底良机？

国际知名土地研究机构城市土地学会行政总裁Parick　Phillips7日在接受本报采访时说，由于资本市场萧条，IPO窗口关闭，房股价格下跌，一些高杠杆财务战略的企业，再融资风险巨大，他们的项目和股权，对外资而言可能是买进的绝好机会。

一份第一太平戴维斯日前的报告显示，PE巨鳄凯雷连同里昂证券，日前已从一家台湾公司手中以18亿元的价格收购位于浦东新建甲级写字楼宏嘉大厦。

2010年9月竣工的宏嘉大厦位居浦东竹园商贸区，毗邻小陆家嘴，交通四通八达。整座大楼由一栋28层高的甲级写字楼和3层高的商业裙楼组成，总建面近6万平方米，是陆家嘴商贸核心区少有的新建甲级写字楼。

知情人士告诉本报，宏嘉大厦具有境外股权架构、可以进行离岸交易的写字楼项目，不需要通过外汇监管机构的层层审批，外资操作起来更为方便，因此，这样的项目还是较为容易赢得外资基金的青睐。

仲量联行投资部主管李凌说：“今年以来，外资在上海大宗物业投资市场的表现还是较为活跃的，他们十分看好中国市场，当前整个上海可售的甲级写字楼项目数量较少，因此，他们对于是核心商圈还是非核心商圈已经不是太在意。”

该行12月2日发布的《全球资本流动》报告显示，2011年第三季度，在全球房地产市场直接交易额的前十大城市中，上海跃居第五，成为全球大宗物业交易最为活跃的区域之一。

尽管住宅市场受到严密调控，但写字楼、零售商业等商业地产项目仍然是上海、北京、重庆等大宗交易市场的主要成交业态。

第一太平戴维斯在其三季度报告中指出，在今年第三季度中，上海大宗交易市场主要成交了9宗整购交易，其中7宗为写字楼整栋交易，2宗为零售商场交易。虽然限制因素较多，但外资机构仍在积极参与，在第三季度主要的9宗交易中占据五席。《华尔街日报》近日的报道称，索罗斯基金管理香港公司准备构建一只房地产投资基金，向中国内地高端楼盘投资，目前正在考虑对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。

今年下半年以来，最大规模进入内地楼市的要算新加坡的凯德，总体完成投资超过百亿元。

11月29日，嘉德置地和凯德商用宣布，与淡马锡控股公司旗下子公司计划投资211亿元人民币建设重庆朝天门综合体项目，仅购地款达到65亿元。此前的8月份，凯德商用以7亿8900万美元（约合50亿元人民币），收购了上海闵行龙之梦与虹口龙之梦两个项目的剩余50%股权，使后两者成为凯德的全资项目。此外，今年初，凯德商用还以38.6元的价格从摩根士丹利手中买下位于上海马当路项目66%的股权。